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LDBM000145/2002
LDBM 145 OF 2002
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2002年第145號
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The Incorporated Owners of Dandenong Mansion |
申請人 |
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對 |
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Strong Team Limited |
第一答辯人 |
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Good Ascent Limited |
第二答辯人 |
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主審法官：周兆熊法官
宣判日期：2003年3月7日
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判 案 書
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1.申請人是香港灣仔謝菲道379-389號特麗樓的業主立案法團。第一答辯人是在特麗樓地下1至4號鋪（“處所”）名為“鐵板天王”餐廳的租客 ，而第二答辯人是處所的業主。申請人有以下的申請 ：
"(1) An order that the Defendants do forthwith remove their respective signboard and to restore to their former state those parts of the external walls of the Building on which the supporting structure for their respective signboard was erected;
(2) Damages;
(3) Mesne profits;
(4) Further or other relief."
2．在2001年3時，餐廳的經理麥炳文先生把它的招牌裝置在特麗樓1字樓的外牆。第一答辯人的董事李凱年先生承認廣告牌的頂部是高過2字樓的欄河。他說第一答辯人是得到法團主席林志強先生的默許才裝上去的。林主席曾告訴他一字樓的業主曾先生同意他將廣告牌裝上，但招牌一定不可以影響曾先生擁有的“杏花酒店”的結構。
3．廖傳喜先生是第二答辯人的董事。他說麥炳文將招牌的圖則交給他，叫他交給林主席。他將圖則交給大廈的看更，叫他轉交給林主席。
4．2001年5月15日，管理委員會舉行會議，廖傳喜及麥炳文都有列席。以下是該會議的部份記錄 ：
“開會主題 ：
1. 樓下SHOP 1-4（鐵板天王餐廳）在未諮詢及未取得法團同意下，把餐廳招牌（Star Grill）非法地安裝在屬於大廈公家的地方，即一樓及二樓外牆上。
2. 經查詢民政處及大廈資源管理中心後，得知此類安裝在屬於大廈公共地方的招牌，所導至之任何意外或傷亡而作出的賠償，及日後拆除招牌的費用，都要由所有業主攤分承擔責任。
會議摘要
1． 大概是在今年一月，餐廳在未開始招牌工程之前，曾經由1-4號舖業主廖先生代租客把招牌圖則交給日更管理員譚伯，再轉交主席林先生。林先生看過圖則後，清楚向餐廳麥先生表示：第一，餐廳先要取得受影響單位同意，然後傳達上法團再開會討論，第二，餐廳要遞交政府文件，如屋宇署、機電工程處之批准證明。麥先生還詢問林先生怎樣聯絡受影響單位，林先生表示請聯絡一樓別墅曾先生宜接商討。
2．麥先生表示安裝招牌之前，曾聯絡一樓曾先生，但曾先生沒有提出反對，還容許餐廳工程師陳先生進入其別墅內睇位。麥先生同時承認確實忽略了2B業主。
3． 2B業主表示由始至終沒有收到任何通告及知會，將會在其單位外牆上安裝及懸掛招牌。當餐廳裝修期間，於三月中築起棚架，開始進行安裝招牌工程時，2B業主根本沒料到該招牌竟然會伸延至其單位外牆上，直至當餐廳裝上招牌支架及其外殼（即外框，還未裝上光管）時，2B業主才發現招牌原來伸延至超越其單位露台圍牆高度時，即時致電林主席表示反對，林主席便把餐廳麥先生的聯絡電話給2B業主，建議2B業主聯同一樓曾先生直接跟餐廳商討。
4． 於當日下午四時，2B業主相約一樓曾先生，與餐廳麥炳文先生理論及提出反對，但麥先生表示法團已同意招牌的安裝及沒有反對招牌的懸掛。同時，麥先生亦說曾諮詢他的律師提供的意見也認為招牌之安裝及懸掛是合法的。”
本席接納上述記錄是事情的真相。
5．在反對通知書的第4段第一答辯人說 ：
“至於招牌裝置後，立案法團…………要求我司作出書面保証（附件B）：即（一）倘若因為該招牌造成的意外，甚或導致有任何的傷亡事件，在查明事件起因後，本餐廳將會適當地承擔有關的賠償及法律責任。（二）倘若本餐廳於日後因搬遷或結業而離開，該招牌將予適當處理；如需拆卸，有關費用會由本餐廳負責。我司已給予立案法團有關的書面保証（附件C）。難道這不是立案法團給予我司裝置招牌的默許嗎？”
5.1附件B 的第一點是 ：
“1. 法團將向屋宇處諮詢，貴餐廳之招牌是否合乎法例規定，以及與公契並無牴觸，及諮詢正確指引。收到屋宇署回覆後，將會通知貴餐廳如何作出改善。”
反對通知書的第4段並無列出此點。2001年5月15日的會議，共有4點。第1及第2點是 ：
“1. 法團將向屋宇處查詢，餐廳的招牌是否合乎法例規定，是否一合法建築物安裝於本大廈一樓及一樓的外牆上，以及與公契是否有牴觸，及諮詢正確指引。
2. 收到屋宇署回覆後，將會通知餐廳如何作出改善，如餐廳沒有改善，就轉交土地審裁處作出裁決。”
5.2申請人的態度是清晰的；它要查詢招餐廳招牌的安裝是否(1)合乎法例規定，以及(2)是否與公契有所牴觸。它並無作出任何默許的表示。第一答辯人亦未能証明林主席明確表示他同意招牌的安裝。
6.2001年5月29日，申請人致函屋宇署查詢有關招牌的合法性。屋宇署在2001年8月27日回覆申請人，指該署未曾收到興建有關招牌的申請，亦未曾批准興建該個招牌。它指就《建築物條例》而
言，該招牌是未向建築事務監督申請審批及同意施工的。2001年9月14日，申請人致函兩名答辯人，提述此點，並表示法團曾向大廈管理資源中心的法律顧問查詢，獲悉“招牌及其支架，與公契確實有所牴
觸”，因此它要求第一答辯人將招牌作適當的搬移及修正它的高度。
7.2001年10月31日，申請人的律師分別致函兩名答辯人，要求它們將安裝在特麗樓外牆的建造物立即移走，否則申請人會在其後的14天向它們提出訴訟。2002年5月14日，管理委員會舉行會議，通過就有關招牌事宜在土地審裁處提出訴訟。
8.大廈公契條文
大廈公契第10(n)條有以下的規定 ：______
"The owner or owners for the time being of the Shops on the Ground Floor shall have the right to affix remove, maintain and renew chimneys and other fixtures on the external walls of the said building provided that such chimneys or other fixtures shall not provide beyond the first floor of the said building and provide further that such chimneys or other fixtures shall be constructed to such specifications and in such manner as shall be approved by the appropriate Government Authorities ......."
根據條文第16條的釋義，“Owner”及“Owners”，“Party”及“Parties”包括“each person in whom for the time being the legal estate in any undivided share in the said premises and the said building is vested” ，第一答辯人並非是處所的業主；處所的業主是第二答辯人。第一答辯人祇是處所的租客，因此第10(n)條是不適用於第一答辯人的答辯；對第二答辯人而言，第10(n)條亦不適用，因為招牌是屬於第一答辯人的。
8.1公契第10(e)條規定 ：______
"10. Each party hereto hereby covenants with the other as follows: -
....................
(e) not to hang up clothing or laundry, affix any frames, iron cage or any other structures whether made of wood, metals, cement or any other materials to upon or along the exterior walls of or outside the said building or in the common areas within the said building or any part thereof:"
8.2在它的反對通知書，第二答辯人指它同意招牌的安裝。在作証時李凱年指廖傳喜與他有協議第一答辯人是可以安裝招牌的；他說如果沒有招牌，他怎可以做生意。在反對通知書的第1段，他說裝置招牌一事乃事先得到業主良進有限公司廖傳喜先生的同意，因此第一答辯人有參與招牌安裝之事，事實上，招牌的圖則是由廖傳喜先生交給法團的。
8.3第二答辯人的作為是違反公契第10(e)條的。根據物業轉易及財產條例第41(3) 條規定 ：
“即使有任何法律規則或衡平法規則的規定，除第(5)款另有規定外，契諾須隨土地轉移，且除在契諾各方之間可予強制執行外，契諾受益人及其業權繼承人，以及藉着或透過該等人士而得土地業權的人，均可向土地的佔用人、契諾承諾人及其業權繼承人，以及藉着或透過該等人士而得土地業權的人，強制執行契諾。”
（底線後加）
8.4第(5)款是有關積極性契諾的條文，故此該款是不適用於本案。基於第41(3)條的規定，申請人有權向第一答辯人強制執行第10(e)條的規定，因為後者的作為有違該條的規定。
9．《建築物管理條例》（“條例”）第18(1)(c)規定法團須“採取一切合理必需的措施，以執行公契（如有的話）載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。” 第一答辯人在反對通知書的第5點指申請人沒有向其他招牌的擁有人發出清拆的指令，故此他質疑申請人對執行公契的公平性。在The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre v Ohashi Chemical Industries (Hong Kong) Ltd. [1995] 2 HKC一案，答辯人在該大廈建造一座冷水塔，違反公契的條文。法團獲得法庭批准禁制令。原審法庭指答辯人未能証明法團默許它建造該冷水塔。上訴庭在判詞中說 ：
"In particular, it passed in 1972 the Multi-storey Buildings (Owners Incorporation) Ordinance (Cap 344), under which incorporated owners are placed under a statutory duty to do all things reasonably necessary for the enforcement of the obligations contained in the deed of mutual covenant: see s.18(1)(c). When, then, the incorporated owners find that there is a breach of covenant being perpetrated by one of the owners, it is not only their right but their duty to seek to enforce the covenant .................. It follows, too, that they could not have granted expressly to this defendant or any other owner of any unit in the building the right to act in contravention of the deed of mutual covenant as the defendant has done. Although what cannot be done expressly cannot be done impliedly. Although equity will sometimes restrain a plaintiff in the exercise of his legal rights because it would be inequitable and unjust in all the circumstances to allow him so to exercise those legal rights, agents will not hold him bound by acquiescence to allow something which he could not have allowed by express grant."
9.1該案的原則可應用於本案，申請人必須執行公契的規定。申請人的代表告知本席，因資源的關係以及有關的招牌是特麗樓最大的招牌，他們首先對答辯人提出起訴，但他們會陸續對其他招牌的擁有人採取行動。本席接納該解釋。
10．第一答辯人指以法團名義提出的訴訟，是需要召開全體業主大會，得到所有業主的授權才可作出行動。這是沒有法律基礎的答辯。按條例第29條的規定，管理委員會須代法團行使及執行法團的職責。2002年5月14日，管理委員會一致通過在審裁處提出本案的訴訟，因此第一答辯人的答辯不能成立。
11．申請人並無提出支持第(2)及第(3)項要求的証據。
12．基於上述的理由，本席頒佈下列命令 ：______
(1) 兩名答辯人須於4個星期內自費將本案的招牌除去，並恢復與招牌竪立有關的外牆的原狀。
(2) 第(2)及第(3)項申請被撤銷。
申請人 ：由屈友田先生代表。（無律師代表）
第一答辯人：由李凱年先生代表。（無律師代表）
第二答辯人：由廖傳喜先生代表。（無律師代表）
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