Chan Hoi Yee Helen 訴 Luk Ka Jeep

LDPD000221/2003

LDPD 221 OF 2003

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2003年LDPD第221號

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2003年3月10日

______________

判 案 書

______________

1.申請人是Flat A, 13th Floor, Greenwood Court Phase 5, Discovery Bay（“處所”）的業主，答辯人是處所的租客。2003年1月17日，申請人在土地審裁處 （“審裁處”）提出申請，以答辯人欠租為理

由，要求審裁處頒令她可得回處所的管有、欠租及中間收益。

2．2001年8月30日，與訟雙方簽訂為期兩年的簽約（由2001年9月1日至2003年8月31日），租金為每月7,500元，租約有以下兩條條款 ：

"(22) It is mutually agreed by the Landlord and the Tenant that the Tenant also has the right to terminate this agreement at anytime after the first twelve months from the commencement of the said term, (that is after the 31st day of August 2002) by giving to the Landlord two months' notice in writing.

(23) If the rent hereby reserved or any part thereof shall at any time be in arrears for fifteen days after becoming payable ...... it shall be lawful for the Landlord at any time thereafter to re-enter upon the said premises or any part thereof in name of the whole and thereupon this demise shall absolutely determine ......"

3．2002年9月下旬，答辯人通過地產經紀潘慶樑先生，要求申請人從2002年11月開始將租金由7,500元減至6,500元。申請人同意減租，但條件是答辯人須要簽1年“死約”，潘慶樑同意該條件。

4．其後答辯人在10月、11月及12月分別繳交5,500元、6,500元及6,500元的租金。

5．在2002年11月份，潘慶樑告訴她答辯人已簽了新的租約，但他要把新的租約從舊僱主之處找出來，因為他已轉了新的僱主。

6．2003年1月8日，潘慶樑把一份新租約的副本傳真給她。

7．2003年1月13日，申請人與潘慶樑見面；他將一份草擬租約給她簽署，但她注意到該文件載有一條租客有權在租約開始的6個月後終止租約的條款。她認為這與她提議的12個月“死約”的條款不同，故此她拒絕簽訂該草擬租約。

8．2003年1月16日，申請人向潘先生發出一份電郵，該電郵部份的內容有如下述 ：

"Although the tenant had negotiated for a rent reduction from HK$7,500 per month to HK$6,500 per month in October 2002, I would only accept this provided the tenant signs another agreement to be bound to rent the property for another 12 months from 1st November 2002 to 31st October 2003 with no break clause. You had been responsible for the negotiation of the revised terms and you informed me in November 2002 that the tenant had agreed to rent the property for another 12 months from 1st November 2002 to 31st October 2003 with no break clause at a monthly rent of HK$6500 and had signed a new tenancy agreement with the revised terms. However, the new tenancy agreement you presented to me on 13th January 2003 did not reflect the revised terms. More specifically, the new tenancy agreement only bound the tenant to rent the property for another 6 months from 1st November 2002 to 31st April 2003. Since the terms of the new tenancy agreement are not in live with our verbal agreement, I decline to sign it."

9.答辯人說在2002年8月終至9月之間，他對潘慶樑說，他希望業主減少租金1,500元。如果業主不願意的話，他會搬走。潘慶樑說他會嘗試向申請人商討該要求。如果不成功，他會要求減租1,000元。在9月終潘慶樑告訴他，申請人願意減租1,000元，但潘慶樑沒有提及其他有關租約的條件。

10．在2002年11月中，他簽署新的租約（証物A3及A4）。潘慶樑說他會將新租約交給業主簽署。答辯人承認他在2002年10月開始繳交新的租金。在10月他祇繳交5,500元的租金，因為他有15,000元的舊租約按金，而新租約按金祇是13,000元，故此將舊租約的按金抵銷新租約的按金後，他仍有2,000元（15,000元 - 13,000元）的按金餘款。他把這2,000元的餘款作為10月份租金的一部份，故此他祇需要繳交5,500元的租金就可以了。

11．潘慶樑說在2002年9月初至9月中，答辯人要求申請人減租。答辯人要求申請人將租金減至6,000元。他建議減至6,500元，答辯人同意。經商討後，他與申請人達成協議，新租約為期一年，租約條款包括6個月的“break clause”的條件。其後他將這協議告知答辯人。他說業主同意減租，但合約是一年的合約。6個月“生約”，6個月“死約”。答辯人問他，在6個月抑或8個月他可以搬離處所。他的答覆是“6個月”。

12.答辯人在2002年10月中簽訂新的租約（証物A3及A4）。他原本打算把新租約交給業主簽訂，但是他是在大嶼山工作，而他又轉了新的僱主，故此沒有這樣做。

13．2003年1月12日，他約申請人在翌日見面。在13日他將新租約交給申請人簽署。她說她沒有答應新租約有“break clause”，但他說“有”。

14.他閱讀過申請人在2003年1月16日發出給他的電郵，但因為她曾經撥很多次電話給他，他覺得她是很麻煩的人，故此他沒有回覆該電郵。

15．案情分析

答辯人說當潘慶樑告訴他申請人同意將租金減少1,000元時，潘慶樑並無提及其他任何的條件，但潘慶樑則說他對答辯人說新租約是一年的租約，它附有6個月“break clause”的條款，那即是說答辯人須住滿6個月才可以搬走。兩人的証供是不同的。

15.1証物A9是申請人與答辯人在2003年1月17日部份電話錄音謄本。答辯人承認有該電話談話。

15.2潘慶樑說新租約是在10月中簽訂的。答辯人說他是在11月中簽署新租約的，但在2003年1月17日的申請人與答辯人電話中，答辯人說他是在兩日前才簽署新的租約，那即是說在2003年1月15日他才簽訂新租約。這與他指稱在11月中簽署新租約的証供不符。

15.3在2003年1月8日，潘慶樑傳真至申請人的租約副本（証物A10）的第11條有以下的內容 ：

"11. It is hereby agreed that after the first twelve months of the said tenancy, the Tenant shall have an option for early termination of the said tenancy and be released from the obligation of the terms of the agreement upon giving TWO MONTHS prior notice or by paying the sum equivalent to the TWO MONTHS rent in lieu of notice."

15.4對於這條款的存在，潘慶樑解釋說因為這是草擬的租約文本，他是從別的標準租約抄出來的。本席拒絕接受他的解釋。他從事地產經紀這一行業已有10年。租約的年期和“break clause”是租約條款中重要的條文，本席難以相信他會忽畧此條文而在傳真給申請人時不作出修改。這條款的存在支持申請人有關“一年死約”的証供。

15.5答辯人與潘慶樑之間的証供有不同之處，而答辯人本身的証供亦有矛盾之處。本席並不相信他們是誠實的証人。本席接納申請人的証供是真實可信的。由於答辯人並無接納申請人提議的新租約條件，而申請人又無接納答辯人提議的新租約的條件，故此原有租約的條款依然是有效的。

16．基於上述理由，本席判處申請人的申請得直。

申請人 ：親自應訊。（無律師代表）

答辯人 ：親自應訊。（無律師代表）