美安樓業主立案法團 對 馮競文

LDBM 124/2024

[2026] HKLdT 24

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2024年第124宗

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判 案 書

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1.2024年7月，申請人美安樓（該大廈）業主立案法團（法團）入稟土地審裁處（審裁處），向答辯人其前管理委員會（管委會）主席（主席）馮競文女士（馮）追討1）聲稱仍未移交的法團文據及動產，以及2）聲稱擅自挪用的公款（該兩申請）。

2.馮對該兩申請都提出反對。她否認曾管有或繼續管有所指法團文據或動產，及聲稱該等公款為主席【津貼】，或作為法團的日常【開支報銷】。

法團案情

3.法團首先指，馮在2016年11月19日至2022年11月18日擔任主席期間，管有16項屬於法團的文據及動產（該16項物品）。縱使法團多番要求，馮在卸任後至今沒有將它們移交，故要求審裁處頒令強制馮歸還（第一申請）。

4.按《申請通知書》上記載，該16項物品的清單(該清單)如下（分稱項目1至項目16）：

1.	法團證書「正本」
2.	2TB 電腦移動硬碟(14/12/2021 購買)壹個
3.	美安樓地下大堂鋼閘鎖匙2套
4.	中信銀行 – 支票簿存根
5.	中信銀行 – 月結單正本
6.	大厦大維修集資 – 各單位的收帳和入帳紀錄
7.	大厦大維修集資 – 於「南洋商業銀行」的入帳和支帳紀錄
8.	物業管理業監管局發放的抗疫基金津貼	$20,000.00
9.	美安樓管理處電話:【某電話號碼】與香港電訊有限公司(PCCW)於2020年和2022年的兩份合約贈品–惠康超市現金券的入帳和使用紀錄 ($300x2)	$600.00
10.	19/7/2019美安樓業主大會通過搬移地底消防泵，並交占美消防工程承造搬移工程的所有單據、簽收文件、合約、入帳和支帳記錄、工程爛尾後的追討記錄
11.	法團之「應付未付帳」記錄，如: 美安樓地下A鋪招牌按金之入帳記錄…等	$15,000.00
12.	法團之「應收未收帳」記錄，如: 電費、水費、電訊公司…等的按金…等
13.	全部的業主大會會議紀錄，出席簽到表和業主授權書正本
14.	全部的管委會會議紀錄和出席簽到表正本
15.	法團與亞迪雅工程顧問有限公司簽訂的「工程顧問合約」
16.	所有法團開支和購物單據、文件、合約之正本

5.法團再指，在2012年12月至2022年11月18日期間，馮未經法團批准，訛稱作【秘書津貼】或【文書補貼】用途，擅自挪取法團公款每月600元。縱使法團多番要求馮退還，她至今未予償還。計算至2024年5月並加收月息1.5%，法團要求審裁處下令馮歸還本金及利息共263,762元（第二申請）。

馮的案情

6.針對第二申請，馮在《反對通知書》內指，所指每月600元是【給予主席的津貼】，是管委會在2013年1月23日會議（該管委會會議）上議決批准（該議決），【該津貼由2013年5月開始支付】，直至馮離任為止。因當時舊管理公司交回該大廈的管理權給法團，該大廈可為此省去每月千多元管理公司服務費，而【有關工作可由主席負責處理】，而該大廈【每月給予主席600元津貼，包括所需的支出，例如交通費、文書影印費等】。受惠這安排，她出任主席期間，該大廈管理費金額一直維持不變。故此，馮不同意法團有權向她【追回該等津貼】。

7.無論如何，馮不同意法團有權向她索取高達月息1.5%的利息（即年息18%），法團沒有述明收取該等利率的基礎或根據。

8.針對第一申請，馮否認管有項目1，指法團取得法團證書後，便由當時的管理公司張貼在該大廈大堂。

9.針對項目12，馮指，電費、水費、電訊公司按金與她無關，那些都是她當上管委會成員前的事宜。無論如何，如下解釋，她離任後已將遍尋所得的所有法團文件及物品歸還法團，再沒有管有項目12。

10.針對項目11，據馮稱，該大廈地下A鋪招牌按金已在2015年6月12日【入票】法團中信銀行戶口。

11.回應項目8，馮聲稱，疫症期間，物業管理業監管局（物監局）發放的抗疫基金津貼（抗疫津貼），【已支付】法團員工吳長成先生（吳）及陳金蘭女士（陳），共2次，每次兩人共批10,000元，並非由她拿去。

12.就項目9，馮回應，她處理PCCW超市贈券【只是2020年那次】，該次的贈券是300元，【管委會將該等贈券拆開為5份，每份50元，分給6名該大廈業主】。接收2020年至2022年贈券的6名業主名單，是存放在2020年4月的每月開支帳單。故此，該項法團動產並不是由她拿去。

13.就項目2，在收到本案法律文件後，馮指，她翻查家中物品後已尋回，並願意（及已）歸還法團[1]。

14.馮稱，她由2013年1月至2022年11月擔任主席。期間，法團沒有自己的房間或儲物地方，需將法團文件及物品存放她在該大廈3樓B室（3B單位）的家中。離任後，她已於2022年11月29日及2023年3月1日，將當時在3B單位找得的所有法團文件及物品，歸還管委會新主席及秘書。

15.就項目3，馮稱，她離任後，新管委會便已立即更換法團信箱及大門等之鑰匙。時隔多時，她【已找不到舊鎖的鎖匙】。

16.經上述離任後查找及歸還後，馮稱，她已不再管有任何屬於法團的文件或物品，包括項目4至7、項目10，或項目13至16。

證人

17.本案雙方都沒有法律代表。審訊時，法團由其授權代表林智為先生（林）代為應訊，馮則親自應訊。

18.審訊時，林傳召了繼任馮作主席的潘啟明先生（潘）[2]及該大廈清潔員陳作供，二人並接受了馮的盤問。

19.答辯方方面，馮選擇作供，及傳召了前管委會(非委員)秘書丘淑明女士（丘）[3]及前管委會司庫楊軍先生（楊）[4]作供，二人均有接受林的盤問。

潘

20.潘的證供，本席認為，頗具選擇性，及有其局限性，對法團案情的幫助有限，理由如下：

(1) 潘的第一份證人陳述書相對簡單，只有2頁內容，及沒有所稱附件。

(2) 潘在他的兩份證人陳述書内，都沒有解釋法團如何制定該清單，或簡介法團改選前的運作（包括財務上的運作，例如出示證供上提及的每月收支月結表或報告，見下文），亦沒有逐點反駁《反對通知書》內馮的抗辯案情。

(3) 下文可見，法團和馮在改選後，有多次文件及物品交收，但潘卻沒有在其兩份證人陳述書內，提及馮與新管委會司庫鍾敏聰先生（鍾）在2023年3月1日及11月7日的交收（及其結果）。

(4) 潘個人亦未能解答鍾所收取（或沒收取）的文件或物品（法團也沒有傳召鍾出庭作供）。

陳

21.陳的證供只涉及項目8，對本案整體作用有限。

22.就項目8，馮盤問陳時，沒有質疑陳至今仍未收到抗疫津貼的關鍵證供，本席相信該等關鍵證供（尤其它和陳及吳向法團聯署查詢抗疫津貼發放的行為吻合，見下文），並否決馮在《反對通知書》內【已支付吳及陳】的相反說法。

馮

23.本席認為，馮並非是一名完全可靠或可信的證人。除非她對法團案情作出承認（本席即給予足額比重），否則她的其他證供，本席都要個別考慮後再決定是否採納。

24.本席所持理由如下：

25.如林所陳，馮多次推翻自己的關鍵案情或證供，其關鍵證供前後不一（詳見下文）。她的個別關鍵證供，亦與呈堂雙方的文件證據不符，或與丘或楊的證供不符。

26.例如，馮庭上否認有出席2022年11月29日在地下A鋪的交收，但她在2025年2月28 日的證人陳述書內，卻稱當晚楊及丘【目睹及可見證我把一大批法團文件檔案交給潘】。丘（在證人陳述書內）及楊的證供，也指馮有出席該交收。故此，本席拒絕接納馮的否認，反相信她確有在11月29日，和丘及楊出席地下A鋪，和潘在其內進行交收。

27.同樣關鍵的是，馮在其2025年2月28日的證人陳述書內15段（標題為【申請人聲稱的600元津貼】[5]），改口稱她【支取每月600元不是津貼】，而是【用作處理法團事務的日常開支】。馮稱，過往【先由管理公司預繳再憑單向法團取回】，當時【法團沒有petty cash】，因曾在2011年會議上遭否決，因此她【向法團申請每月600元給予主席作為日常開支】而獲該議決批准。【法團每月開支單據先由秘書核實後開票，再有兩委員簽名才有效，這項600元支出同時表列在大堂每月開支報告中】。

28.下文可見，馮每月收取的這600元，沒審訊證據顯示有交出任何開支單據，或由秘書核實單據後才開票，而是一項獨立的法團每月固定支出，與馮所稱有別，更何況她180度收回自己在《反對通知書》內就該等每月600元款項【津貼】屬性的承認而没有作出任何合理的解釋。

29.最後，馮作供指潘安排法團提出本案，旨在向她作出【報復】，但馮從來沒有盤問潘向他如此指出，本席因此不知道潘如何回應該等指稱，故不予考慮該等馮的指稱。在沒盤問下考慮的話，本席認為，會對潘構成不公。

丘及楊

30.丘及楊的證供，主要涉及第二申請及2022年11月29日的交收，亦只簡單提及項目1、8及9。因此，對馮整體反對案情的幫助，也相對有限。

31.丘及楊二人的證供，本席留意，亦出現前後矛盾，不符常理，及/或和馮的有出入，令本席對二人的誠信生疑。

(1) 例如，丘庭上也改口稱，馮沒有出席11月29日的交收，但她在2025年4月1日的證人陳述書內，卻說她坐在馮身旁，親眼見馮將大疊檔案交潘。而楊作供確認，馮確有出席該次交收。

(2) 對於丘（及馮）指潘沒有在11月29日的交收上即場點算，本席認為，這不太合理，亦有違當日丘及潘二人簽署的簽收清單上的記載，而丘聲稱她【不知道】該清單的內容便簽署下去，本席認為，此聲稱不合常理，亦有違當日交收會面的目的。

(3) 而楊在林盤問下，他一度奇怪地提出管委會(包括他及丘)曾在2019年（而非2013年該管委會會議）討論及通過法團每月支付600元給馮的這個與馮完全不同的說法。

適用法律條文

32.涉案時段，建築物管理條例（條例）[6]第18(2)條有如下關於法團權力的規定:

【法團可就下述事情行使其酌情決定權 –

(a) 僱用並付酬予員工，以達致與法團根據本條例或公契(如有的話) 而有的權力或職責有關的任何目的；

(aa) 除管理委員會所決定的有關管理委員會及其小組委員會的出席會議條款及條件另有規定外，支付津貼予根據第14(2) 條或附表2 第2(1)、5(2)、6 或6A 段委任的管理委員會主席、副主席(如有的話)、秘書及司庫，津貼為法團藉業主大會的決議批准並按照但總計不超過附表4所指明的最高津貼者;

(b) 聘請並付酬予會計師，以審計法團帳簿及擬備年度收支表和資產負債表；

(c) 聘請並付酬予經理人或其他專業機構、專業商號或專業人員，以由其代表法團執行法團根據本條例或公契( 如有的話) 而有的職責或權力;

…】。

33.條例第18(3)及(4)條就【津貼】進一步規定如下：

【(3)為免生疑問，現宣佈：任何管理委員會委員如同時擔任多於一個職位，他只有權就一個職位而收取第(2)(aa) 款所指的津貼。

(4)公契或其他協議的條文的實施，不妨礙有權收取第(2)(aa) 款所指的津貼的管理委員會委員收取該津貼，而任何此等條文，包括看來是用以代替該津貼的較少津貼(不論名稱為何) 的條文，亦屬作廢及無效】。

34.附表4【管理委員會主席、副主席、秘書及司庫可得最高津貼額】的規定如下：

【如單位數目不多於50，每人每月最高可得600元

如單位數目多於50 但不多於100，每人每月最高可得900元

如單位數目多於100，每人每月最高可得1,200元】。

35.另外，條例附表2有如下第5A段關於停任或卸任管理委員會委員的責任條文：

【根據第4(2) 或(4) 段停任管理委員會委員或根據第5(1) 段卸任且不尋求再獲委任的委員，須在其停任或卸任( 視屬何情況而定) 後的14 天內，將在其控制下或在其保管或管有下的與建築物的控制、管理及行政事宜有關的任何帳簿、帳項紀錄、文據、文件及其他紀錄，連同屬於法團的任何動產，移交管理委員會秘書或(如秘書的職位出缺) 主席】。

36.就法團註冊證書，條例第11(1)(a)條規定：

【管理委員會須將以下文件展示在建築物內的顯眼處--根據第8(1)條發出的註冊證書的副本..】。

37.條例第20條另就法團戶口有以下規定：

【(3) 法團須開立和維持一個有利息的戶口，而只將該戶口用於建築物管理方面。

(4)…法團須將其就建築物的管理而收得的一切款項，不延誤地存入根據第(3)款而開立和維持的戶口。

(5) 除第(6)款另有規定外，管理委員會的司庫，可從法團就建築物的管理而收得的款項中，保留一筆合理款額或將該款額存入往來戶口，以應付小額雜項開支，但該款額不得超過管理委員會不時藉決議釐定之數。

(6) 根據第(5) 款保留的合理款項，或按照該款存入往來戶口的該筆款項，以及處理法團所收得款項的任何其他安排， 均須受管理委員會藉決議批准的該等條件所規限】。

38.條例第20A條再就服務合約等有以下規定：

【(4)法團所管有的與供應品、貨品或服務的取得有關的一切招標文件、合約文本、帳目及發票以及任何其他文件， 均須由法團保存一段由法團決定但不少於6年的期間】。

39.而關於財務紀錄，條例第27條規定：

【(1) 除第(3)款另有規定外，管理委員會須備存恰當的帳簿或帳項紀錄及其他財務紀錄，並在法團註冊日期起計最遲15 個月內及其後每12 個月擬備財務報表，該報表 ——

(a) 須由以下的人簽署 ——

(i) 管理委員會主席；及

(ii) 管理委員會秘書或司庫；

(b) (如第(1A) 款適用的話) 須根據第(1A) 款審計；及

(c) 須連同根據第(1A) 款作出的會計師報告(如有的話)，在按照附表3 第1(1) 段召開的法團業主周年大會上提交法團省覽。

(1AA) 第(1) 款提述的財務報表須包括 ——

(a) 收支表…；及

(b) 資產負債表…。

(1A) 除非法團是就不多於50個單位的建築物而成立的，否則為某期間擬備的第(1)款所提述的財務報表，須由法團聘請並藉業主大會通過的決議所批准的會計師審計…。

(1B) 在第(1A) 款中，單位 (flats) 並非指車房、停車場或汽車間】。

40.條例附表6第1段再規定：

【根據第27(1)條備存的帳簿、帳項紀錄及其他紀錄所提述的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件，管理委員會須保存一段由管理委員會決定的期間，但不少於6年】。

41.就管理委員會會議方面，條例附表2第7段規定：

【管理委員會須最少每3 個月舉行一次會議】。

42.條例附表2第10 (4)段再規定：

【管理委員會每次開會，有關會議過程的會議紀錄，須由秘書保存】。

43.條例附表2第10A(1)段又規定：

【管理委員會須將按照第10(4A)段核證的（管委會）會議紀錄保存一段由法團決定的不少於6年的期間】。

44.就業主大會而言，條例附表3第1(1)段規定：

【管理委員會須 –

(a) …;

(b)在第一次或前一次業主周年大會後不早於12 個月，但不遲於15 個月，召開一次業主周年大會;

(c) 就管理委員會認為恰當的事宜隨時召開法團的業主大會】。

45.條例附表3第4(6)段再規定如下：

【管理委員會須保留所有送交管理委員會秘書的委任代表的文書，為期自會議結束後起計至少12 個月】。

46.條例附表3第6(1)段進一步規定：

【法團每次業主大會，有關會議過程的會議紀錄，均須由管理委員會秘書保存】。

47.條例附表3第6A(1)段再規定：

【管理委員會須將按照第6(2)段核證的會議紀錄保存一段由法團決定的不少於6年的期間】。

不爭背景事實

48.基於雙方審訊時的共通證據，或一方不受對方爭議（或不能爭議）的證據，或一方就對方案情的承認，本席先接納本部份下述背景事實曾發生。

法團成立及之前

49.該大廈1985年落成，樓高15層，地下至2樓商用（地下分A鋪及B鋪，B鋪再一分3鋪），3樓及以上單位用作住宅用途，【一梯兩伙】，共有26個住宅單位。本席相信，因該大廈整體單位數目少於50個，其財務應相對簡單，其財務報表（如法團有依條例備存的話），按條例也不用會計師審計。

50.馮自1985年起是3B單位的業主，她作供時78歲。

51.法團兩年後在1987年按條例前身條文成立。當時，法團是有聘請管理公司管理該大廈。

馮2011年加入管委會

52.馮約2011年獲選管委會秘書。2011年8月15日，管委會舉行會議（馮以秘書身份出席），會上否決設立零用金。

53.2012年尾或2013年頭，馮當選主席（同時，法團通過解僱當時的管理公司，自行管理該大廈）。之後，法團多次改選，馮均續任主席，直至2022年尾。

該管委會會議及該議決

54.2013年1月23日，該管委會會議舉行，有4名委員出席，其中，馮以主席身份出席。根據呈堂會議記錄，議程（一）記錄自同年【1月8日起】，從【前管理公司收回該大廈管理權】，議程（六）C項記載【通過開設定期戶口存入招牌按金】，而議程（六）D項則是馮在《反對通知書》內依賴的該議決，內容為【通過馮競文收取每月$600作為日常工作及開支報銷，三個月後開始生效（粗體及底線後加）】。

55.同年5月，馮開始獲法團發放每月600元（首張發放給她支票，在法團戶口支票簿存根留下的記載為【秘書費】，見121頁[7]），她之後如是每月獲發600元，直至下文離任主席為止。

2016至2021年

56.早約2016年，法團收到屋宇署維修令，後2017年登報招標聘請顧問公司，後聘請亞迪雅工程顧問有限公司（亞迪雅）作為該大廈大維修的顧問公司。

57.2019年7月19日，法團在業主大會上，議決以$186,000元聘請占美消防工程公司（占美）維修消防水泵，並議決向該大廈各業主集資。

58.經2019年招標承辦商後，法團在2021年11月23日業主大會上，議決以$4,529,060聘請環球屋宇建築工程有限公司進行該大廈大維修。

馮2022年尾卸任

59.2022年11月18日，法團舉行周年業主大會並進行管委會改選，馮卸任主席，不再擔任委員（同日，潘獲選主席）。

60.11月29日，馮、丘、楊和潘出現在該大廈地下A鋪交收法團文件及物品，文件及物品相片見77及78頁，潘及丘的手寫簽收清單可見於75頁[8]，記載包括【16至18每月開支/收支記錄】、【南洋，環球22/23每月開支】、【2019/2020每月開支單據】、【維修顧問報價投標書】、【維修標書三份】、【南洋月結單/大維修入數/環球單據】、【管理費入數紙一小疊】等。另記載【欠：2021年支出】、【中信銀行月結單】、【會議記錄】及【大維修合約】。本席相信，上述簽收清單，準確反映當天交收的文件（及欠缺的文件）。

61.12月2日（關鍵日），馮卸任主席滿14天。

62.12月3日，潘代表法團去信馮，內容見80頁，要求馮在12月10日前補交1）【法團證書】、2）【地下A鋪招牌押金單】、3）【2022年大維修之工程合約】及4）【該大廈和員工保險單】，並指（根據條例）管委會須保存不少於6年i）法團服務合約等招標文件、合約文本、帳目及發票；及ii）法團會議記錄、帳簿、賬項記錄及一切單據、發票、憑單、收據等文件。

2023年事宜

63.2023年1月16日，潘代表法團發出公開信，內容見81頁，提及關鍵日限期及12月3日信件，要求馮7天內交還新管委會法團【所有文件及物品】。

64.3月1日，馮相約鍾到3B單位交收法團文件及檔案，相關馮及鍾的簽收文件，及交收文件檔案相片見58及79頁（包括【2021年全年開支記錄】、【21-23維修文件存檔】、【2021/11/23之後業主大會、合約文件、承建商、業主付款】，及【2022.6.28業主大會前後維修文件表決】等）。

65.3月11日，法團召開業主大會，由潘主持，會議記錄見82至85頁，馮也出席，會上談及新舊管委會交收法團文件。

66.6月4日，潘代表法團去信馮，提出該兩申請，並就第一申請附上該清單，要求馮交出項目1至16，內容見86至88頁。

67.7月2日，馮代表律師回信法團，內容見89頁，指得到指示後將回應6月4日來信，另查問收取1.5%月息的基礎。

68.10月14日，陳及吳聯署給法團（內容見103頁），要求法團查帳，因至今沒收到馮代他倆申請的抗疫津貼。

69.11月7日，馮再交鍾2022年8月8日支票簿2本，及USB內有法團中信銀行月結單影印本，相關鍾的簽收文件見59頁。

2024年事宜

70.2024年7月，法團存檔《申請通知書》開啟本案，馮一星期後存檔《反對通知書》。

71.10月7日，馮再交法團新聘的管理公司支票存根12本（2013年1月20日至2022年1月1日）及空硬碟一個，物品相片見60及94頁（內見中信銀行支票簿存根），管理公司及馮的簽收文件可見於93頁（本席相信，其內容是準確的）。

第一申請

72.林表明，法團依賴條例附表2第5A段提出第一申請。適用該段，馮在2022年11月18日卸任，她須在關鍵日或以前，將該段內指明的文據及動產移交給新管委會秘書或主席。除了項目3是屬於法團的動產，本席看來，項目1以及項目4至16，都是與該大廈控制、管理及行政事宜有關的文據。

73.法團作為申請人提出本案，本席須指出，負有舉證責任證明其案情（及要說服審裁處接納其法律主張）。針對項目1，3至16每一項，法團都須提供證據，在民事案件適用的相對可能性舉證標準下證明：

(1) 該等文據或動產確曾存在，以及馮曾（及至關鍵日仍）【控制、保管或管有】該等聲稱文據或動產（第1點）；

(2) 馮沒有在關鍵日或以前，將該等聲稱文據或動產移交新管委會秘書或主席（第2點）；及說服本席在本案整體情況下，

(3) 合適行使本席的酌情權頒發強制令，強制馮移交該等聲稱文據或動產給法團（第3點）。

74.容本席強調，第1點不要求聲稱文據或動產在馮的【管有】，在她【控制】或【保管】亦可。前（非委員）秘書丘便作供，她負責保存法團的支票簿。馮明顯有能力從丘處獲得法團支票簿歸還法團，該等法團支票簿也算在馮的【控制】之下。

75.第3點則牽涉審裁處酌情權的行使，這視乎個別項目的整體案情。

76.例如，審裁處一般不發出沒意義或沒用的強制令。若馮在審訊前已交出相關項目，或該等交付毫無意義，審裁處可不予下令。

77.又假如描述相關項目的用字過闊或空泛，沒有合理界限，令馮難以遵辦，或令她容易遭不當指控違反法庭命令，對馮構成欺壓或不合理的負擔，審裁處也可酌情拒絕頒令，因違反法院強制令的後果是嚴厲的。要謹記的是，按法團的案情，馮並不是完全沒有移交法團文據或動產，而法團看來亦可進一步仔細描述仍未移交的個別法團文據或動產，讓馮容易跟從遵辦。

項目1 – 法團證書正本

78.本席明白及有謹記，馮盤問下曾確認《反對通知書》內所述正確（如她在2025年2月8日證人陳述書第5段内所稱），包括上文【14】。即她承認，擔任主席期間，利用3B單位儲存法團文件及物品。但是，本席仍不認為法團能就本項目證明到第1點。本席留意，林沒有盤問質疑馮上文【8】的作供（及楊的相同作供）。又本席留意，本案有上文【51及52】的背景。按上文【36】，展示註冊證書【副本】的責任在管委會（而非主席，馮更非首任主席）。本席因此傾向採信馮在這項目上的證供。

79.倘若法團真的就本項目證明了第1點及第2點，本席亦基於第3點拒絕發出強制令。雖然潘曾在上文【62】内向馮提出【法團證書】的要求，及否認馮盤問下指出的相反案情，但本席留意，他未能解釋審訊文件冊内第7頁法團出示的法團註冊證書的由來。本席看來，法團至審訊時大有可能已獲得該證書正本。

項目3 – 大堂鋼閘鎖匙2套

80.本席留意，馮主問及盤問下，均稱她已【棄掉】上述鎖匙，因新管委會在改選後第二天已【更換】大堂鋼閘鎖匙。遭馮盤問下，潘也同意新管委會確有這樣做。但是，覆問下，馮改口承認昨天尋回上述鎖匙。本席給與這點馮的承認足額比重，裁定法團證明了本項目第1點和第2點。

81.可是，既然大堂鋼閘已更換鎖匙，本席實在看不到任何理由下令馮歸還對法團沒有用處的舊鎖匙。因此，在第3點上，本席拒絕就這項目頒發強制令。

項目4 及 5 – 中信支票簿存根，及中信月結單正本

82.就算法團證明了第1點及第2點（更何況林沒就這兩項目盤問馮），本席也在第3點上不擬就這兩項目頒令。

83.首先，如潘盤問下承認（及上文【69】及【71】所示）馮在2023年11月7日交還了仍欠的2本支票簿，及在2024年10月7日向新管理公司作出進一步的移交。而看法團出示的中信銀行戶口支票存根記錄（見96至99頁，時段由2015年3月至2022年11月），本席看來，至審訊時，法團應已全面收悉上述戶口的文件。

84.再者，項目4 及5的用字實太過寬闊，沒有任何時段或支票號碼的限制，本席不認為合適如此頒令。

項目6 及 7 – 大維修集資收賬及入帳記錄，及大維修集資在南洋商業銀行入帳和支帳記錄

85.林就這兩項目也沒有盤問馮。又本席相信，馮大有可能審訊前已向法團提供了上述記錄。2022年11月29日的交收，看來便包括這兩項目的文件。12月3日，潘的去信内，並沒有特别追問這兩項目。再者，如潘盤問下承認，馮在2023年3月1日再交還法團大維修的文件。故此，這兩項目的申請不成立。

項目8 – 抗疫津貼員工簽收表格

86.林確認（及潘庭上澄清），法團這項目申請的著眼點，在查找任何吳及陳簽收抗疫津貼的【員工簽收表格】（如法團曾支付二人的話）。按物管局規定（見105頁），本席接納，獲發抗疫津貼的員工須以指定表格（見107頁）簽收，並由法團保存至少12個月，以便作隨機覆核及審查。

87.本席接納法團在2023年10月跟物管局的電郵查詢結果(見104頁)，信納該局在接到馮代表法團就吳及陳的資助申請後，已在2022年6月批准申請，並將20,000元（吳及陳每人10,000元）直接存入法團在中信銀行的戶口内（而非如馮稱交她劃線支票，及由她【把支票入票】[9]），再以電郵通知馮，要求法團將填妥的【發放津貼報告】送回該局作覆核。如馮庭上承認，她確有代表法團簽署及寄回（106頁）的【發放津貼報告】，上有吳及陳二人的個人資料。

88.但是，如上文【22】解釋，本席選擇相信陳的不受爭議證供，即她（及吳）至今並沒有收到上述資助[10]，故二人曾在2023年10月聯名去信法團查詢[11]。

89.本席因此相信，吳及陳二人從來沒有簽署任何抗疫津貼的【員工簽收表格】，而馮亦從來沒有管有此等表格。故此，第1點（及本項目申請）不成立。

項目9 – 2020及2022年超市贈券的入帳及使用記錄

90.同樣地，本席接納法團在2023年10月跟電訊公司的電郵查詢結果(見91頁)，信納因應該大廈管理處固網電話續約，馮代表法團在2020年4月及2022年7或8月，分别每次獲電訊公司贈送300元超市贈券。她聲稱她只處理【2020】年那次換領，本席不接納，尤其丘也說馮在【2022】年送她【電話贈券】[12]。

91.馮在2025年2月28 日的證人陳述書14段，聲稱曾在2020年那次將獲發超市贈券送給該大廈業主，並出示所謂發放記錄（該2020發放記錄）（見57頁）。

92.如潘作供所言（及林所陳），本席同意，該2020發放記錄疑點重重，審裁處不給予它任何比重。第一，馮在其證人陳述書14段內，聲稱曾【自掏腰包】用300元買下6張50元贈券送6業主，因此該2020發放記錄，看來與法團續約電話合約換領贈券無關。倘若有關的話，其上沒有任何業主簽署。雖然上面記載了楊所擁有的1樓單位地址，但楊聲稱獲贈的是1張100元贈券，而非50元贈券，更何況楊遭盤問時，稱未見過該2020發放記錄，及否認它是發放記錄。盤問下，馮曾聲稱吳也收到50元贈券（因一業主拒收），但該2020發放記錄卻沒有記載曾發放贈券給吳。

93.還有，本席留意，馮在其證人陳述書內，不再繼續如她在《反對通知書》內稱，2020年的獲贈業主名單，可見於2020年4月的每月開支帳單。故此，本席對此說法不給予任何比重。

94.經如上處理馮的證供及證據，本席須指出，除了潘出示的該清單外（其比重極為有限，見上文【20】），法團本身並沒有呈堂其他證據，證明法團或馮曾將2020及2022年獲贈的超市贈券入帳及製作任何使用記錄（有見贈券屬超市印發，多涉及日用品及食品，及有其相對短的使用限期，本席更相信持有人會在收到後不久便即使用，多不會作記錄），故本席認為，法團未能證明第1點，本項目申請未能成立。

項目10 – 聘請占美維修消防泵的所有單據、簽收文件、合約、入帳、支帳，及爛尾後追討記錄

95.本席有謹記條例內關於保存服務合約文件的規定。

96.但是，本席須指出，除了潘出示的該清單外，法團本身並沒有呈堂其他證據，證明法團曾和占美簽署任何正式的消防維修合約，或法團曾因占美【爛尾】而作出追討，或法團曾就支付給占美的金錢入帳或製作帳目。

97.在證人證供（及文件證據，見75頁）上，本席只留意到法團制作及張貼每月開支表（或月結表）在大堂，從來沒留意法團製作（例如）正式帳簿、每季或年度收支表，或年度資產負債表。

98.除該清單外，本席再留意，法團之前從來沒有向馮特别要求她交出這項目的眾多文件。林也沒有就這項目盤問馮。

99.另一方面，從法團出示的中信銀行戶口支票存根記錄，本席看來，至審訊時，法團對就維修消防泵工程支付給占美的不同款項（見97頁，支票編號000496、000497、000508及000538），絕對有掌握，絕非不知情。

100.故此，本席認為，法團未能證明第1點及/或第2點，此項目用字亦過於寬闊，不適宜發出強制令。

項目11 -「應付未付帳」記錄，如:地下A鋪招牌按金之入帳記錄等

101.同樣地，本席須指出，除了出示該清單外，潘沒有作供，法團除了收取地下A鋪招牌按金外，有製作任何其他的【應付未付帳】入帳記錄。林也沒有就這項目盤問馮。

102.故此，針對其他聲稱的【應付未付帳】入帳記錄（如有的話），本席認為，法團未能滿足第1點要求（及此項目字眼亦過闊，沒有任何限制，不宜頒發）。

103.針對地下A鋪的招牌按金，馮在其2025年2月28日的證人陳述書內，出示了2015年6月該鋪發給法團的支票，及該票存入法團中信戶口的存款單（見53頁），足以證實她在《反對通知書》內就這項目所稱（潘盤問看後，也同意按金已存入法團戶口）。

104.故此，儘管馮可能沒有在關鍵日前移交上述按金存款記錄給新秘書或主席，她審訊前已向法團提供相關記錄，審裁處因此不打算就這按金記錄發出強制令。

項目12 -「應收未收帳」記錄，如:電費、水費、電訊公司等的按金等

105.就這項目，潘庭上澄清，法團只著眼聲稱法團電力戶口及水務戶口的開戶按金收據。

106.如上一項目一樣，本席認為，法團未能滿足第1點要求，除出示該清單外，潘沒有作供證明，法團曾在成立後，以法團自己的名義，申請或繼承該大廈的電力及水務戶口，而獲發按金收據，及後由馮取得管有。當馮盤問向潘指出，不是法團自己申請該等戶口時，潘只能回答【不知道】。當馮再盤問指出，上述戶口是該大廈發展商申請，及由前管理公司管有收據，潘亦只能回答【不知道】。而林也沒有盤問馮質疑她在《反對通知書》內的類似說法。

107.因此，本席認為，法團也未能證明此項目的申請。

項目13及14 - 全部業主大會會議紀錄，出席簽到表和業主授權書正本，以及全部管委會會議紀錄和出席簽到表正本

108.本席得先指出，條例沒有規定要保存出席會議的簽到表，雖然馮出示了該管委會會議的出席簽到表（51頁）。

109.條例上只規定管委會（非主席）保留送交秘書的【委任代表文書】為期自會議結束後最少12個月，但法團現在要求馮交出她離任前6年內的所有【委任代表文書】（如果馮曾收過及保存超過12個月的話，本席不得而知，因林沒就此盤問馮）。

110.但條例上有規定管委會要保留經核證的業主大會及管委會會議記錄最少6年。

111.而在審訊前不久，馮找來了（及在其2025年10月2日的證人陳述書內出示了）下述會議的會議記錄，即1）2021年11月23日業主大會（見120頁）；2）2019年7月19日業主大會（見118頁）；3）2018年4月21日業主大會（見116至117頁）；4）該管委會會議（見115頁）；及5）2011年8月15日的管委會會議（見114至114-1頁）。

112. 還有，條例上規定了法團要定期召開管委會會議及業主大會會議，更何況管委會前秘書丘在其2025年4月1日的證人陳述書內供稱，【這段期間美安樓開過無數次業主大會】。

113. 本席留意，2022年11月29日簽署的清單記載【欠】缺【會議記錄】（馮盤問潘時，只指出在該天移交會議記錄）。潘12月3日的去信，也提及【法團會議記錄】。及後日子馮移交進一步文件給新管委會，看來都不包括會議記錄。

114.雖然林沒有就這兩項目盤問馮，但基於上述條例規定及上述答辯方提供的證供及文件，就會議記錄而言，本席在本案整體證據下推論並裁定：馮曾（及至審訊時仍）控制、保管或管有法團在她離任前6年內舉行的業主大會及管委會會議記錄。

115.本席因此裁定，法團就會議記錄證實了項目13及14的第1點及第2點。

116.有見馮遠至2011年的管委會會議記錄也能夠找回來，本席相信，頒令她交出離任前6年的上述會議記錄並不會對她構成欺壓或不適當負擔。

117.本席下文將批准這兩項目內核證會議記錄的申請，它們餘下部分的申請則被駁回。

項目15 - 與亞迪雅簽訂的「工程顧問合約」

118.本席傾向相信，如馮向潘盤問指出，她大有可能已在2022年11月29日和潘在地下A鋪內的交收，或在2023年3月1日和鍾在3B單位內的交收，將上述顧問合約移交新管委會。潘雖否認前者，但相關簽署清單支持馮的主張，而就後者潘則回答【不清楚】鍾有否收到上述合約。

119.林沒有盤問馮質疑她在這項目的作供。

120.基於上述理由，本席認為，此項目申請未能成立。

項目16 - 所有法團開支和購物單據、文件、合約之正本

121.這又是另一個用字極為寬闊及沒有界限的項目。遭盤問下，潘同意他在2022年11月29日收到這項目的【部分】，但否認收到單據或合約正本。和其他項目的回答一樣，潘也【不能回答】鍾有否之後收到其餘部分。

122.林再次沒有盤問馮質疑她在這項目的作供。

123.有見法團未有清楚指明或界定那些餘下單據、文件或合約，還要求强制馮移交，就算法團證實了第1及第2點，本席也不認為合適行使酌情權就這項目頒令。

第二申請

124.本席先從事實層面考慮此申請，後適用條例相關條文。

事實裁斷

125.本席認為，馮就第二申請的證供，有誇大失實之嫌，不盡合理，亦和呈堂其他證據不符。

126.在她2025年2月28日的證人陳述書內，馮稱，自2012年法團自行管理後，她【便為法團服務，什麼事宜在（她）家處理，也經常動用（她的）資源和物品來無償為法團服務，例如2022年（她家）的印表機型號太舊碳粉停售，（她）自行花了1,780元買了部新的印表機，這印表機主要也是為法團工作（她）才需要有的】。

127.又馮在2025年10月2日的證人陳述書內，稱自2012年法團自行管理後，【法團財政運作主要是支票出納】，【支票簿由秘書保管】，【每月由主席將開支單據交秘書核實開票後交回主席、司庫簽署】，【法團每月收支報告在（她）家計好印好蓋印交吳貼大堂，包括所有工程通告在（她）家處理由（她）書寫】。【由於法團沒有管理公司為日常開支預繳，運作出了問題，例如管理員要求零用購物，向誰拿錢？為了方便運作，（該管委會會議）通過，批准主席支取600元作為法團日常工作及開支報銷並不是津貼！】

128.馮聲稱，【過去10年管理大廈的事由（她）負責，為法團付出的用料包括紙、筆、墨、車馬費、家中電腦設施，法團所有文件在（她）家中影印】，她更在2022年花了1,780元買了一部新印表機，而【長期為本區派遞的郵差退休】，她也【封了500元利是給他】，【這些開支盡在每月600元】。

129.誠然，在上文本席認定的背景事實下，本席願意接納，馮擔任主席期間：

(1) 她曾向法團提供文書服務，包括在3B單位內製作每月開支表，為此她曾購買紙張、印表機及碳粉等（但是，同時，本席看來，馮可尋求其他管委會委員及/或管理員吳的協助；及該大廈的日常事務，相信不致過於太過複雜）；

(2) 她有需要時會為法團預先墊支（透過支付現金或使用她的信用卡等）購買特定物件或服務，事後便會出示單據向法團交代及/或報銷，經核實或批准後透過獲發法團支票而事後得到補償（中信銀行戶口支票存根上，便記載了她所做不同事務/購買的詳情、所花的不同金額，及記載了法團發出支票補償馮的做法；本席相信，上述做法誕生的原因，在於法團沒有按照條例第20條設立（及備存）零用現金，用來支付一些零碎及細額的費用）。

130.但是，考慮審訊整體證據，包括馮在盤問下給林的承認，以及法團出示的中信銀行戶口支票存根記錄（見97及98頁）：

(1) 本席不接納，上述文書服務所需的紙張、印表機及碳粉（甚或交通及影印）等支出，均出自每月發放給馮的600元（本席亦不接納，所有法團文件影印，都在3B單位內由馮進行）。例如，在98頁出示的編號000633而【收票人】為馮的支票（總額為980元），存根的記載便是【600元+380元碳粉】。又96頁出示的編號000351而【收票人】為馮的支票（總額為1,381元），存根記載便包括【+郵票17元+影印15.7元+9.4元】。而98頁出示的編號000649而【收票人】為馮的支票（總額為750元），存根記載便是【崇文印刷廠管理費單據】。

(2) 本席也不接納馮代法團支付【郵差】的聲稱退休【利是】，也出自每月發放給馮的600元。例如，在97頁出示的編號000463而【收票人】為馮的支票（總額為1,500元），存根的記載便是【利是：吳1,000元+清潔200元+郵差100+日立2人200元】。又98頁出示的編號000568而【收票人】為馮的支票（總額為2,300元），存根記載是【主席行政費600元+利是：吳1,000元+清潔200元+郵差100+日立2人400元】。而98頁出示的編號000605而【收票人】為馮的支票（總額為1,700元），存根的記載便是【利是：吳1,000元+清潔3人400元+郵差100元+日立2人200元】。

131.在本案整體證據下，本席絕對有理由相信（並裁定），馮每次為法團預先墊支（透過給予管理員吳現金，或使用她的信用卡等）款項購買特定物件（包括印表機，馮看來使用她的信用卡支付）或服務（就算金額相對地細，如郵費及影印費），事後她都會向法團交代及/或報銷，後透過獲發法團支票而事後得到補償。

132.有別於上一段做法，本席相信及裁定，自2013年5月[13]至2022年11月18日，馮【另行】安排從法團戶口提取公款，每月支付她個人固定金額600元，方法是安排秘書們（包括丘）填寫及委員們（包括楊）簽署【收票人】為馮的法團支票。倘若該月馮同時有代法團墊支款項，該固定每月600元金額，將連同事後要補償她的墊支金額，一倂以一張法團支票以總額的方式一次過支付給她(見97及98頁多張總額超過600元而【收票人】為馮的法團支票, 其存根記載都是【主席行政費600元+其他支出】)[14]。

133.針對上述每月支付給馮的固定600元金額，本席相信並裁定，馮絕不用向法團（或向填寫或簽署法團支票的委員們，包括楊或丘）交代其使用詳情或明細，亦（有別於該議決所要求）不用出示單據作核實或報銷證明。

（1） 該每月600元金額，不見得本身有任何單據可出示作核實或報銷之用；

（2） 審訊時，馮也沒出示例如【秘書費】、【行政費】等單據作報銷或核實材料方面的證據；

（3） 楊及丘亦沒作供，每月有核實該600元法團支出，例如查問其使用詳情或去向，要求出示相關單據等。二人都供稱，只看過及依據載有該議決的該管委會會議記錄，便每月風雨不改地簽發法團支票發放600元給馮；及

（4） 按馮盤問下承認，她可【自由使用】上述固定600元，就算她在發放月份【用不完該等金額，亦不用將餘額歸還法團】；倘若某月她沒有代法團墊支的話，她仍可獲發該月的固定600元【自由使用】。

134.在達至上述事實裁斷過程中，本席並不接納馮、丘或楊三人與上述事實裁斷的不同證供。本席看來，三人都在不同程度上，嘗試將上述每月固定600元給馮的【獨立】發放，和法團事後補償馮為法團墊支的【另外】做法混淆起來，企圖魚目混珠。

法律適用

135.容本席先交代條例第18(2)(aa)條【津貼】的歷史沿革。

136.條例自1970前身制定至1993年條例遭大幅修訂期間，並沒有涉案時段適用的第18(2)(aa)條、第18(3)條、第18(4)條或附表4關於【津貼】的多條條文。

137.因此，自1970年條例前身制定至1993年條例遭大幅修訂期間，擔當法團管理委員會委員，履行委員職責，及出席管理委員會會議，基本上都是【義務】的公共服務，條例上沒任何條款授權法團給予委員任何【津貼】。

138.1993修訂條例後，如上【32】所示，條例有如下改動：

(1) 第18(2)(aa)條賦予法團酌情權議決批准發給【津貼】（allowance）給管理委員會某些委員（倘若法團不行使其酌情權，該些管理委員會委員，當然繼續義務履行其職責）;

(2) 但是，獲賦權透過議決批准發給【津貼】給管理委員會某些委員的法團內部機關，只是業主大會，而不是管理委員會（其原因顯而易見，因後者的話，便由委員們批准支付【津貼】給自己，有利益衝突的情況出現）；

(3) 接受發放【津貼】的管理委員會委員，只限擔任4委員職位（即主席、副主席（如有的話）、秘書及司庫）的人士，而非所有委員或成員；

(4) 條例下，上述4委員，除了如其他委員一樣有責任出席管理委員會會議[15]外，都分別有一些指定的個人職責。主席（及副主席，如有的話）要主持及召開會議[16]；秘書要發出會議通知[17]、保存及展示會議記錄[18]；而司庫則要擬備及展示季度收支概算表[19]（比較下，條例內有其他眾多條文，將不同責任加在【管理委員會】整體所有委員們身上）；

(5) 看第18(3)條、第18(4)條及附表4，發放給上述4委員的【津貼】，金額亦非無上限，絕對金額亦相對少。每人只可獲發不多過附表4最高限額的津貼（不管一人是否身兼多職），公契條文也不可左右。超過100單位的大廈或屋苑，津貼金額上限也不超過1,200元（在較大的屋苑，工作相對繁重的情況下，本席相信，這等數額很大機會不足補償委員所實際付出的時間及努力的市場價值）。這裡也沒有分辨開聘請管理公司的法團，或沒有聘請管理公司的法團，附表4最高津貼限額在二者情況下均適用；

(6) 倘若法團在業主大會議決批准發放不多過附表4最高額的【津貼】給上述4委員，管理委員會可就其發放訂下4人出席管理委員會（及其小組）會議的條款及條件[20]；及

(7) 除了上述（6）關於出席會議的規定以外，條例條文上並沒有其他（例如出示單據核實或報銷）的支付條件或限制，亦沒其他條文限制收取後4委員如何使用該些【津貼】。

139.同時，自1970年起，為履行其本身在公契內（及條例下）的責任，按照條例第18(2)(a)、(b)及(c)條，法團可行使酌情權僱用（或聘請）並付酬（remunerate）予員工、會計師、經理人及專業人士等（當然，包括事後支付這些人士為法團服務而預先墊支的費用或金額）。

140.上述可獲發【津貼】的4委員（以及整體委員們）的責任或職責，與法團本身要聘請他人代它履行公契內（及條例下）的責任，本席看來，需有所區別[21]。而條例第18(2)(a)、(b)及(c)條的【付酬】，與第18(2)(aa)條的【津貼】，二者明顯性質不同，各有不同目的，各司其職。

141.經上考慮，本席認為，條例第18(2)(aa)條為上述4委員特設的【津貼】，其【屬性】看來是為4人義務出席會議及/或履行其個人指定職責而設立的有限金錢補償，可供法團選擇賦予或不賦予4人或其中1或多人。

142.在本席就第二申請所作的事實裁斷下，相比本席認定的上述【津貼】【屬性】及條例在1993年的修訂重點，本席接納林的陳詞，法團自2013年5月至2022年11月18日發給馮的每月600元（該等定期發放），其真實【屬性】是條例第18(2)(aa)條涵蓋的【津貼】，理由如下:

(1) 有違該議決，該等定期發放沒有出示單據核實或【開支報銷】的實務做法，實較接近第18(2)(aa)條的規定；

(2) 該等定期發放的每月金額，亦符合（即沒有超過）條例附表4適用於該大廈4委員【津貼】的法定最高限額，該議決很大可能在第18(2)(aa)條（及附表4）的背景下被通過；

(3) 該等定期發放可視爲馮履行其主席【日常工作】（包括開會及主持會議）而設，即在第18(2)(aa)條的覆蓋下；

(4) 儘管在沒有聘請管理公司的背景下，馮有處理法團文書及/或每月收支報告，而履行了秘書、司庫（甚或）管理公司的職責，第18(2)(aa)條的定期付款，如上解釋，也覆蓋秘書或/及司庫在沒有管理公司下的【日常工作】；

(5) 該等定期發放僅每月600元，看來不是為（亦不足）應付法團為履行其自身公契內（及條例下）的責任而設（法團另需按照其自身所需，安排有償服務，及視乎每次實際所花的不同（及更多）金額，另行按照第18(2)(a)、(b)及(c)【付酬】補償相關人士）；

(6) 馮可自由使用（包括自行決定如何使用）該等定期發放，亦較符合條例第18(2)(aa)條【津貼】的屬性；

(7) 該等定期發放，與法團另行聘請及【付酬】補償他人（包括馮），二者在上文事實裁斷下，實有所區分；及

(8) 記載上述每月600元支出的名稱眾多，包括【秘書費】（見52頁）、【主席行政費】（見97及98頁）、【主席津貼】（見98頁[22]）及【文書補貼】（見87頁），但其名稱看來較近於獨立單一支出項目，而非多項不同類型支出的統稱。

143.本席認為，該等定期發放的真實【屬性】才最關鍵，其名稱或標籤實屬次要（如條例第18(4)條内【不論名稱為何】六字所強調）。

144.倘若要考慮標籤或名稱的話，本席留意，法團中信銀行戶口支票存根上也出現過【主席津貼】，馮亦在其《反對通知書》內至少四度承認該等定期發放為【津貼】。馮庭上改口否認該等定期發放為【津貼】，卻沒有解釋為何如此寫上《反對通知書》。該等標籤及承認，亦支持本席上文【津貼】的【屬性】結論。

145.因此，本席認定，該等定期發放，實屬條例第18(2)(aa)條下的【津貼】。

146.鑒於該等【津貼】沒有按照條例第18(2)(aa)條的規定，由業主們在業主大會上藉決議批准，而只由管委會在該管委會會議通過該議決批准，本席認同林的陳詞，法團在法律上是有權向馮討回該等未經合法批准收取的【津貼】。原因很簡單，該議決有違上述條款賦權機關的明文規定，實屬無效，馮收取該等定期發放，實屬不當得利（unjust enrichment），法團因此依法有據討回該等無效發放。

147.從2013年5月至2022年10月，本席計算，共114個月。馮因此須歸還法團共68,400元 (600元x 114月)。

利息

148.潘在2025年8月21日的證人陳述書內稱，依照一般商業交易做法，逾期付款都會收取月息1至2%利息，信用卡是3%，故法團取其中位數向馮追討月息1.5%。

149.本席不同意上述理據。法團和馮雙方沒有進行任何商業交易，雙方亦沒有簽署任何商業合約，規定任何款項的到期日及逾期還款時的逾期利息。

150.本席反而相信，法團要遲至2024年6月4日，才第一次要求馮退回她所收的【津貼】，卻錯誤地自2012年12月起計算，並無理地加徵月息1.5%。

151.故此，就下文針對馮的68,400元金錢判決，本席決定不行使《土地審裁處條例》[23]第12B條的酌情權批准法團判決前利息。

審訊後頒令

152. 基於以上事實裁斷及法律結論，本席審訊後頒令：

(1) 答辯人須在本判案書頒發後4星期內，將在她控制、保管或管有下的申請人在2016年11月19日至2022年11月18日期間舉行的所有業主大會及管理委員會會議經主持人核證後的會議記錄正本，移交申請人管理委員會現任秘書或主席；

(2) 除了上述(1)以外，申請人就項目1，項目3至項目12，項目13及14的餘下部分，以及項目15和16的申請均被撤銷；

(3) 答辯人須即時歸還或支付申請人68,400元；

(4) 答辯人另須就上述68,400元支付申請人利息，以簡單年利率4%計算，由本判案書頒發日起計算，直至她全數支付該68,400元為止；及

(5) 法官書記草擬、存檔及送達本判決的蓋印本給訴訟雙方。

暫准訟費命令

153.訴訟常規，案件訟費一般隨審訊結果而定，由敗訴方賠償勝訴方為官司所花的合理費用。

154.除了批准項目13及14會議記錄部分外，審裁處撤銷了第一申請餘下多數項目。但本席得指出，審裁處如此處理其餘項目，部分原因是在本案啟動後，馮補交了較早前她應移交的文據。

155.故此，法團最初推動第一申請，亦部分達成其入稟所需。

156.就第二申請而言，本席認為，法團可算是實質勝訴方，雖然它未能同時獲發它要求的判決前利息。

157.綜合來看，法團仍可算是本案的勝訴方，但本席認為，合適扣減法團本案的部分訟費，以反映其就未成功證明爭議項目所浪費的案件及審訊時間。

158.上述時間（及訟費）分配，審裁處只能籠統地計算。對法團有利的是，林明智地選擇不就機會不高的多個第一申請項目盤問或陳詞。

159.基於上述理由，本席現階段頒下暫准訟費命令：除現有訟費命令另有規定外，答辯人須支付申請人本案訟費的50%（包括所有保留訟費的50%，以及本審訊訟費的50%），若訴訟雙方未能自行就申請人獲判訟費的金額達成協議，則交由訟費評定官按照區域法院訟費標準作訟費評定。

160.就訟費評定的程序，訴訟雙方可參考關於【訟費】的實務指示 14.3條文及其附件行事。

161.若訴訟雙方都沒有在本判案書頒發後14天內申請更改上述暫准訟費命令，該等訟費命令將在該期限屆滿後，自動變成絕對並生效的正式訟費命令。

申請人沒有法律代表，由其授權代表林智為先生代為應訊。

答辯人沒有法律代表，親自應訊。