陳耀忠及另一人 訴 何仲達及另一人
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DCCJ002566/2002 DCCJ2566/2002 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2002年第2566宗 ______________________
______________________ 主審法官：黃慶春法官法庭聆訊 審訊日期：2003年5月9日、12日、13至15日 判決日期：2003年5月21日 時間： 上午11時58分 ______________________ 判案書 ______________________ 1.本案背景是關於一個位於慈雲山街市內的生果檔位之租務爭議。 2.第一被告人是香港房屋委員會的承租人，他所租用的是一個在房屋委員會轄下的慈雲山街市第66號商業檔位(以下簡稱"此檔位")。慈雲山街市位於九龍慈雲山毓華街23號。第一被告人與房委會的租約是由1997年9月1號至2000年8月31日(以下簡稱"房委會租約")。慈雲山街市是由香港房屋委員會策劃和建築，市場當然是服務慈雲山區。這區的房屋也是屬於香港房屋委員會的物業，慈雲山街市與慈雲山中心均是在1997年期間落成。第一被告人在1997年投得這66號檔位，每月租金為6,800元和970元冷氣費用。 3.2000年6月16日，第一原告人及第一被告人簽署了一份租務合約，第一被告人答應把慈雲山中心街市第66號檔租予第一原告人，租期是三十八個半月，每月租金8,535元(以下簡稱"此租約")。 4.第二原告人是第一原告人的妻子，她在2002年2月6日分租此檔位予第二被告人，為期3個月，租金每月10,000元。第一被告人在2002年2月6日，發現此檔位被分租予第二被告人，於是第一被告人向第二被告人提出收回此檔位。2002年2月18日，第一被告人成功進入，並收回此檔位。 5.第一原告人在本訴訟向第一被告人申索的項目，包括因為第一被告人破壞了他可以寧靜地享受此物業，因此根據租約的業權與賠償的金額來追索此物業。原告人亦向第二被告人追討賠償，因為第二被告人錯誤地將此檔位交還予第一被告人，令原告人損失此檔位的使用權，與及檔位內的生財工具和貨物等。 6.在原告人的申索書中，兩位原告人向第一被告人有追索的檔位使用權的一項。聆訊的第一天，李大律師代表原告人正式向法庭表示，他們放棄這方面的追索，理由是追索涉及一公共機關，它在本訴訟中並無參與，所指當然是香港房屋委員會。本席可以理解，原告人在審訊的第一天放棄追索，因為此物業既然是屬於房屋委員會，而房屋委員會與第一被告人的租約是禁止把檔位分租予任何人，因此，根本沒有可能被原告人能成功地得到這方面的追索。
第一原告人的案情 7.第一原告人在庭上的證供指出，第二原告人(妻子吳日興)與第一被告人曾經經過商討此檔位的租務問題。最後，雙方完滿地接受所提出的條件後，第一原告人才在2000年6月16日第一次參與這租務合約的商討，而且在當日與第一被告人簽署了這份租務合約。他更指出，當晚他回到家中後，發覺在合約上「地址」一欄未填寫，所以他在翌日通知第一被告人他準備填上地址。至於租務合約的最後一段，則是在多天之後，因為被房委會的工作人員與管理處的投訴被告人的貨物曾阻塞市場內的公共地方後才加上的。他否認簽署合約時已知道慈雲山街市是房屋委員會的物業，直至這事件發生後，即被房屋委員會職員投訴他的貨物阻塞公共地方他才發覺。 8.第二原告人的證供與第一原告人的證供則有所不同，她否認這份租務合約是由她與第一被告人經過商議後而達成的。她指出，全部商議均由第一原告人和第一被告人於2000年6月16日在海皇粥店達成。她更加否認曾經在2000年6月16日之前的任何時間曾與第一被告人商討任何關於此檔位的租務問題。她亦否認在6月16日之前的任何時間曾與第一被告人見面。她更指出，當日6月16日在海皇粥店經過雙方介紹認識後當時更有一位名叫「四眼佬」的人在場，之後她便離開海皇粥店，讓第一原告人與第一被告人去商量租務問題。她亦否認當時知道慈雲山中心市場是房屋委員會的物業，而房屋委員會是真正業主。 9.第一原告人與第二原告人兩人均否認知道第一被告人與房委會的租約是絕對禁止分租的。他們指出，只是在本案開始訴訟的程序後，經律師解釋後他們才知曉。 10.原告人在2000年6月16日開始運作此生果檔，當時他們繼續沿用第一被告人的檔位名稱「發記鮮果」。第一原告人同意沿用第一被告人的檔名「發記鮮果」是第一被告人的要求，這一點在當時簽署租務合約之前已經雙方知曉而接受。但第一原告人指出，他並沒有追問第一被告人需要用「發記鮮果」這名字的原因，亦沒有問為何不可轉名。他表示滿意這安排，因為他不需改名，或另外辦理商業登記。 11.在2001年年尾，第一原告人發覺他的脊骨出現問題，在2002年1月，他在中國大陸接受了一個脊骨手術，在這段時間，由第二原告人與兩名兒子負責主持生果檔生意。當她在2002年1月返回香港，第二原告人發覺她不可能兼顧照顧第一原告人，以及繼續經營生果檔，所以第二原告人指出，她曾經致電給第一被告人，要求提早終止租務合約，但第一被告人拒絕了她的要求。第二被告人更指出，她曾經詢問第一被告人她可否把此檔分租，而根據第二原告人所說，第一被告人通知她可以採取任何行動。第二原告人於是透過親戚的介紹，成功分租了此檔位予第二被告人，租期為3個月，由2002年2月6日至2002年5月6日，每月租金為10,000元。第二被告人亦在2002年2月5日支付了現金20,000元給第二原告人，作為兩個月的上期租金，而第三個月的租金，第二被告人答應會在2002年2月28日交給第二原告人。第二原告人不同意曾在2月5日收取過第二被告人的3,500元，作為出讓檔位內的生財工具和貨物的費用。 12.根據第二原告人的證供，她在2002年2月6日至9日四天與其兒子一起替第二被告人經營此檔位的生果買賣，但她否認曾經收取過第二被告人給她和兒子的800元酬勞。她亦不同意第一被告人曾經在2002年2月6日向第二被告人提出收回此檔位，因為第一被告人並不接受第二被告人的分租。根據第二原告人所說，第二被告人無權把該檔位交還給第一被告人。第二原告人亦否認在2002年2月18日，當第二被告人交還檔位給第一被告人當日她曾經見過第二被告人。 13.第一原告人同意曾在2月18日收到第一被告人的電話通知，當時大約是中午時分，是他們在警署報案時致電給他的。他拒絕了第一被告人的邀請，前往警署備案，因他的身體健康問題，但他曾經答應過第一被告人會通知第二原告人，當他是找到第二被告人或待第二被告人回到家中。第一原告人亦同意曾經收到第二被告人的電話投訴，通知他第一被告人要求收回該檔位，而第二被告人要求已付的上期租金須交回給她。他通知第二被告人，他反對第二被告人把檔位交回給第一被告人，並要求第二被告人應當把檔位交回給他。在2002年2月28日，兩位原告人曾把一份原告人與第一被告人所立的租務合約副本帶到房委會，並把這副本交給房委會的職員查核。 14.兩位原告人的證人陳述書亦很清楚列出兩人在此檔位曾經所做的生意利潤，他們所計算利潤的方法是依賴兩人把現金存入第二原告人的兩個銀行戶口，與及他們自己所計算的家庭使費和每日、每星期、每月所入的貨所需付的貨款，除了原告人兩個銀行戶口簿的證據，這些數目全無單據支持。原告人並沒有辦理商業登記，直至2003年3月，他們才作出一個「發記鮮果」的商業登記。他們沒有作出任何會計賬目，因此，從未有繳交任何利得稅。本年2003年4月，根據他們的口述和第二原告人的銀行戶口紀錄，會計師為他們作出一個資產負債表、利得稅的計算及其他的會計賬目，以計算他們在2002年6月16日至2002年2月5日的盈利所得。會計師亦曾在2003年4月中通知稅務局，替原告人的商業經營要求納稅。 15.原告人向第一被告人追索賠償是基於他們損失了這個檔位的經營，租約餘下來的16個月(即由2002年5月7日至2002年8月31日)，每月的盈利所得是34,232.85元，所以一共應得540,879.03元，這已減去家中所需的使費和其他營業的使費。他們更加追索損失生財工具6,639元和要求被告人交還兩個月按金17,070元，以及加上損失第二被告人所欠的第三個月租金10,000元，再減應繳付第一被告人的14,509.50元的租金和第二原告人現時的人工1,600元。所以，他們的總追索是558,478.53元。 16.他們亦向第二被告人追索第三個月的租金10,000元、他們的損失營業純利540,879.03元、生財工具上的損失6,639元和貨物損失5,860元，經減去須交付第一被告人的14,509.50元租金和第二原告人可賺取的1,600元工資。總追索額會是547,268.53元。 第一被告人的案情 17.第一被告人是一名退伍軍人，他在1997年6月30日在駐港英軍部退休，當時已服務了二十一年半，他加入英軍時約23歲。他現在的工作是作為一名私人遊艇船主。 18.他的證供指出，當他在英軍退休後，為了生活，他申請投得慈雲山街市內的生果檔位，當時是1997年，慈雲山市中心的市場剛剛落成，結果他與其兄弟成功投得第66和68號檔位。 19.後來，因他另有一份作為遊艇船主的工作，逐漸發覺不可能兼顧兩份工作，所以決定犧牲經營發記鮮果(由1997年9月1日至2000年6月5日)，出租此檔位。 20.他指出，首先是第二原告人向他提出分租此檔位，經過與第二原告人三至四次商討租務的會面後，最後同意租出他的66號和其兄弟的68號檔位予第二原告人和其朋友「四眼佬」。66號檔位的租金是在兩檔位之中較便宜的一個，他答應以每月租金8,535元租予第二原告人，租期為三十八個半月，即由2000年6月16日至2003年8月31日。 21.第一被告人亦指出，當雙方達成租務協議，第二原告人要求組務合約應當由第一原告人所簽。第一被告人更指出，兩名原告人也清楚此檔位為房委會的物業，而第一被告人只是房委會的租客(承租人)。他提出當時亦向兩位原告人指出，他與房委會的租約尚有兩個半月便到期，他相信房委會應會與他續約3年，因此，他當時在該租務合約上第21條之後，加上一句「房署加租，檔主與租客各承租百分之五十的加幅」條款。這指出雙方明白在2000年9月1號的新租約，如房屋委員會加租的話，加幅應由兩方面共同承擔，這是他們的協議一部分。他更指出，當時他對原告人提出，如果房委會不與他續約，在2000年9月，他會退還兩個月按金給原告人，而第二原告人亦曾同意不會向他追索，或要求繼續履行租務合約36月，若第一被告人未能成功與房委會續約的話。 22.第一被告人繼續指出，兩位原告人是十分清楚明瞭該檔位是房委會的物業，而分租該檔位是不會被房委會批准的。因這理由，他要求原告人需要以「發記鮮果」的檔名經營，而原告人則需要向房委會和管理處聲稱他們是第一被告人的職員或合夥人。根據此情況下，雙方才達成租務協議。 23.第一被告人亦指出，他曾把第一與第二原告人的全名交給房委會，他亦曾經在檔位上聽見第一原告人告訴房委員和管理處職員第一被告人是他的老闆。至於第二原告人，第一被告人指出曾與她一起參與一個在房委會辦公室的會議，會議是由房委會舉辦向全部曾經把檔位貨物阻塞公共通道的檔主和其員工發出指示，若這些檔位曾被投訴的話全部檔的負責人也需要參加這個會議。 24.第一被告人再指出，在2000年年尾，原告人曾經徵求他的同意分租此檔位，但遭他拒絕了，而且他曾通知第一原告人不能非法分租或再分租，因為房委會會容易地發現這違法行為。 25.因此，當他在2002年2月6日途經該檔位，看見第二被告人在檔位上經營生果買賣生意，便向第二被告人提出收回該檔位。又因第二被告人向第一被告人的要求，第一被告人同意延遲收回檔位的日子至2002年2月18日(農曆年初七)，擬給予第二被告人一個機會，賣清她所購入的生果貨物。 26.第一被告人指出，第二原告人曾在2002年2月6日後，農曆年前致電給他，要求他不要阻撓她分租檔位給第二被告人，更提出第一被告人和原告人的租務合約並沒有禁止分租。 27.雙方曾在農曆年後，2月18日前會面，商討關於第二原告人分租給第二被告人的問題。而第一被告人指出，原告人曾經要求批准他繼續分租給第二被告人3個月，3個月後，原告人會繼續經營此檔位的生意，但第一被告人拒絕了繼續分租給第二被告人的建議，當日的會面沒有達成任何結果。因此，第一被告人在2002年2月18日收回該檔位，並且發出一張收樓紙給第二被告人，雙方當日曾經到過警署報案，而收樓紙是在報案後所發出的。 第二被告人的案情 28.第二被告人從未經營過鮮果買賣，她因在2002年2月失業，經過朋友介紹，租下了慈雲山中心市場的生果檔，經營鮮果生意。第二被告人表示同意第二原告人所提出的條件。 29.在2002年2月5日，她向朋友陳麗娟(譯音)借款20,000元，把它交給第二原告人，雙方並簽署了一份收據(被告人證物第1項)。收據上指出她把20,000元租金交了給第二原告人，其餘的10,000元在2月28日由第二被告人再支付給第二原告人。2002年2月6日，第二原告人與第二被告人雙方簽署了一份租約(被告人證物D2)，此份租約以中文書寫，是由第二原告人的女兒所抄寫的。雙方同意第二被告人曾錯簽在甲方一欄，而第二原告人亦錯簽在乙方一欄，但雙方均同意除此外這租約的內容正確。第二被告人表示，她是在當日(2月6日)再支付3,500元給第二原告人，這些金錢是用作轉讓生財工具和檔內的貨物之用。這項3,500元的支付由她的證人陳麗娟女士在庭上證實，她當時在場，亦看到付錢過程。 30.在第二被告人簽署租約兩至三小時後，第一被告人前往她的檔位，向她提出他是檔位的真正檔主，他拿出房屋委員會的承租證件和身分證讓她看，於是她當晚便向第二原告人投訴，她相信當時她被第二原告人與第一被告人所欺騙，因為第一被告人要求收回檔位，而她亦已支付20,000元租金給第二原告人。後來她成功得到第一被告人的承諾，讓她繼續經營此生果檔至2002年2月18日，當日(2月18日)她把該檔位交還給第一被告人。當日她要求第一被告人把鎖匙交出，好讓她可繼續收拾物件，更重要的是他當天讓她保留鎖匙使她可把鎖匙交還給第二原告人，來換取她已繳交的上期租金除去12天租金後的餘款。 31.但第二原告人卻從未把這些租金交還給第二被告人。所以她在這次訴訟向原告人反申索20,000元上期租金，與及她所損失的3個月利潤，即由2002年2月18日至5月5日所得的盈利，加上她丈夫所喪失的工資(因為根據第二被告人所說，她的丈夫曾辭退自己的工作，去幫助第二被告人經營此生果檔)，最後她亦追索所損失的貨物價值。 32.以下是本席在考慮過三方面的證據、證人的供詞、證人的書面陳詞書及證物後所得到的結論。 33.本席的結論是原告人根本一直知道和明瞭慈雲山中心市場是房屋委員會的物業，根據以下理由：
34.第一被告人與房委會的租約內的條款非常清楚，並有非常大的管制性。這些條款包括用作照明的燈、檔位的清潔程度及垃圾處理的方法，所用的垃圾桶必須有蓋，垃圾需要經常清理及倒往房委會所設置的垃圾桶內，未有許可的人士不可逗留於檔位中，市場內的公共通道亦不可阻塞等等。 35.房屋委員會的租約第16條是完全不批准分租，第16條指出「不得將該檔位或其任何部分轉讓分租或放棄使用，亦不得容許任何人士在該檔位營業，承租人之僱員而經業主登記在案者除外，承租人之助手不得超過兩名。」第4條款亦有這樣說，「縱使本租約第4條(1)款及第4條(3)款另有規定，倘承租人不遵守或不履行本租約之任何條款，則業主有權終止本租約。但最少須事先1個曆月以書面通知承租人，而通知期則計至曆月最後一日。至於業主根據本租約所有之權利則不受影響。」 36.既然房委會職員和管理處的職員經常巡視市場，而證據顯示是每天也有作出巡視，根本兩位原告人沒有可能不知道慈雲山中心市場的1樓和2樓均是房委會的物業。而房屋委員會的租約第16條指出，承租人需要負責提供他們的僱員名單給房屋委員會，承租人需要向房委會保證承租人的而且確是經營此檔位的人，分租更是不可能獲得批准的。因此本席不接受兩位原告人的證供說他們不知曉慈雲山中心市場是房委會的物業，以為是私人物業。 37.至於第一被告人，本席認為他的證供可信，他是一名可靠證人，他的證據清楚、合邏輯及言之有理。除了他在日期方面有少許混淆外，他的證據仍然清楚堅定，沒有因盤問而動搖。另外，本席發覺兩位原告人的證供有很多地方互相矛盾，他們作供當時是常有迴避問題。第一原告人的證供指第二原告人負責與第一被告人商討全部的租約條款，而他只是在最後簽署租約之日才出現，簽署租約，但第二原告人所述則完全相反，她否認曾參與任何商討租約條款，而且在簽約當日她更加以迴避，本席認為她的證供並不可信。 38.在第二原告人於2002年12月16日作出的書面證供第4段(即文件夾第69頁)中，她曾提出非常清楚和深思熟慮的理由，解釋她為何同意與業主共同負責房委會在新租約上可能加的租金，各自承擔百之五十的原因。她指出當時得知房委會會凍結租金，加租根本是沒有可能的，所以她便答應承擔50%加幅。這證明她早知道這是房委會的物業，所以才同意租用此物業，亦表示第一被告人在租約內加上最後一段協議不是簽租約後的事，亦不是因原告人曾阻塞通道，在簽立租約10天後才加上的。當然，兩位原告人必須這樣說，說租約簽署後6至7日，他們才知道檔位是屬於房委會的物業，因房委會職員向他們投訴，指出他們阻塞通道。但既然房委會職員每日均巡視市場，他們又怎可能六、七日後才知道？他們當然希望法庭接受這種說法，才可證明他們當時簽署租約是不知道物業屬於房委會，因這最後一段既已提出房委會的加租問題。其實，租約期的三十八個半月已經惹人疑惑，如果第一被告人沒有提出與房委會的租約會在兩個半月後到期，根本是不會有三十八個半月的租期提出。 39.再者，原告人也未能解釋為何檔位地址沒有加進租約上，只是其後由第一原告人寫在他的一份上，這是否因第一被告人忙中有錯漏？正如他所說，簽立租約10日後，第一被告人才加上最後一段「房委會需要加租百分之五十，由雙方負責」，兩人卻可各自帶備自己的租約到檔位上去加上，但又不同時加上檔位的地址，根本是匪夷所思。反觀，第一被告人則提出了一個不加上檔位地址的理由，他說根本不想房委會知道他曾分租，寫上檔位豈不是不打自招？因房委會是不批准分租的。 40.再者，原告人為何同意沿用第一被告人的檔名，卻不用自己的「日興鮮果」？第一被告人明顯是不想惹人注目，就不能分租這原因，所以名字根本不能更改。而且他曾把原告人他們兩人的名字交給房委會，指出他們是其僱員，這才可讓兩名原告人在那裡經營。 41.兩原告人是知道第一被告人絕不會批准原告人分租檔位，因原告人曾經徵詢第一被告人的意見，所以在第一原告人手術後，決定不通知第一被告人去分租檔位。 42.本席亦接受第二被告人和其證人陳麗娟的證供，她向陳麗娟借錢，用以支付20,000元上期租金，並在2月6日支付了3,500元生財工具和貨物的費用給第二原告人。 43.本席亦接受第二被告人是一名誠實證人，雖然她所受的教育不多，又因她不是慈雲山居民，她是在大埔居住的，所以她不認識慈雲山中心這一區是可信的，本席相信她當時曾經認為第二被告人是夥同第一被告人來騙取她的金錢。 法例依據 非法根據或非法約因 44.在法律刊物《Chitty on Contract》第28指引版第17章有以下的節錄。
45.在香港原訟庭案件13687/1998蔡海鵬 訴 黃仲玲(譯音)(見1999年5月26日李暫委法官的判詞)，此案關乎一個原告人因不可能在銀行取得第二按揭，與第一被告人口頭上協議把物業以契約形式轉讓給第一被告人，而第一被告人會以承託人的方式替他保管。第一被告人於是經轉讓後在銀行借錢，把錢交給原告人使用。原告人用完後，歸還貸款，把全部的款項歸還給銀行後，第一被告人拒絕原告人的要求，把物業的登記轉回給原告人。於是原告人提出申索。其中一個法理依據被李暫委法官所考慮的，便是由原告人和第一被告人達成的口頭協議是否非法合約，而弄污原告人的手，令他不可能在法律上把物業追討回來。李法官在裁決書第26段曾經節錄一樞密院的案件Tinsley v. Milligan，在上訴案件刊物第1994年304頁。李法官的判詞如下：
46.本案中，原告人與第一被告人的租約屬於第(2)款非法合約，正如刊物《Chitty on Contract》和蔡海鵬一案所指出，在形式上是合法，但履行上則是非法。既然雙方知道去履行這合約，雙方已經犯了房委會所訂下的例規，不可分租。雙方面亦知道他們的租約有違反法理的履行，這等同法律刊物《Chitty on Contract》第17章010段所說，雙方清楚明瞭去履行這租務合約是需要作出一些在他們認識中的非法行為，他們所作出的是觸犯公共利益，並且屬於欺詐性的行為。雙方需要履行這合約的話，便要欺騙房屋委員會，而雙方面需要繼續向房屋委員會作出欺騙性的行為。 47.在《Chitty on Contract》第17章17段說明：
48.所以明顯地，雖然在刑事上不是一個非法行為，但在民事上或在履行上是對公眾利益有損，這種合約也屬非法。既然用欺詐手段去履行這合約，理所當然，這合約是非法和違法的。如果法庭容許原告人這樣追索而成功，即法庭容許原告人與被告人向房委會作出欺詐性的行為。尤其是原告人在他們的申索書的申請，要求第一被告人把運用檔位的業權交還他們。 49.雖然他們在審訊第一天放棄了這項申索，他們的申索明顯地是沒有法理依據，因為沒有任何法庭會批准此等違反公眾利益的申請。因此，本席撤銷原告人的申請，駁回他們的申索，理由是欺詐者無訴權(Ex dolo malo non oritur actio)。 50.至於第二被告人的反申索，本席認為她與原告人的租約是一個不合法的分租，她當時並不知情，直至2月6日當晚她碰上第一被告人。此後她是從第一被告人處取得批准和許可去繼續營業至2月18日，她的經營權由此並不是從第二原告人所給予。因此，本席批准她可成功申索取回交給第二原告的20,000元。 51.至於第二原告人並沒有提出任何證據，關於她的丈夫放棄自己的職業的證據或證物，本席不批准此項申請。至於有關生財工具和貨物的賠償申請，根據她所作的證供，她已在2月18日用貨車載走全部貨物，並把該物業交還給第一被告人。因此，既然她已取回貨物，便不應再加申請取回生財工具或貨物。她亦沒有證明她有任何工資損失，而且她曾經承認在該12日經營賺取了約兩成利潤。 52.本席批准第二被告人在她所應得的20,000元的退還租金中應獲得利息，由她提出反申索當日起計算，直至今天，她得的利息是基於法庭頒布裁決利息的一半，而且由今天起，直至全部交還賠償當日，可得到法庭所訂下的利息。 53.至於訟費，因第二被告人成功作出抗辯和反申索，所以應該得到訟費，而訟費應由原告人支付。如雙方未能達成協議，可以經由經歷師審核。至於第一被告人的訟費，本席不會作出任何命令。
出席人士： Mr LEE Yee-hung大律師，由杜偉強律師事務所延聘，代表第一及第二原告人 Mr Raymond TONG律師，由陳鈞洪律師行延聘，代表第一被告人 第二被告人出席，並無律師代表 |