Ho Wan Hei 訴 Chow Man Hei Silvia

LDPD001760/2003

LDPD 1760/2003

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2003年第1760號

主審法官: 周兆熊法官

聆訊日期: 2003年9月10日及20日

宣判日期: 2003年9月26日

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判 案 書

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1.申請人是西貢南山村40B一樓（“處所”）的業主；答辯人是處所的租客。處所的租賃期是由2002年9月18日至2004年9月17日，每月租金為7,000元。2003年6月7日，申請人向土地審裁處提出3項申請。

1. 收回處所管有的申請，因為答辯人欠租;

2. 追討由2003年5月18日至2003年6月17日的欠租；及

3. 由2003年6月18日起計直至處所空置交回之日的中間收益。

答辯人的証供

2.2003年5月19日上午11時許，她致電申請人，要求他同意將兩個月的按金作為租金之用，她提出這要求因為她將於7月中搬往將軍澳，而她要預備3個月的租金。他答應這要求。

3.申請人住在南山村40B二樓。5月22日晚上，申請人與他的太太要求答辯人交租，答辯人說申請人已答允按金當租金之用。申請人沒有作聲，申請人的太太說明天會談論此事。

4.5月24日，申請人的太太致電給答辯人並以粗言穢語罵她。

5.6月6日，申請人在她處所之門貼上一張紙（証物A3）。6月7日她覺得受到申請人恐嚇，故此在翌日搬出處所。她與兩個孩子搬離處所到屯門一個寺廟暫住。

6.在5月30日，答辯人租了另一間屋，但至6月15日業主才可將該間屋交給她；6月18日，申請人約於下午2時到她家的門口，她說她明天會將處所交回給他，他要她交租，她說有按金在他那裡，在該日他開閘門時沒有困難。

7.6月19日，她與兩名女性朋友回到處所以便搬走傢俬，申請人以錄影機攝錄她的舉動，並說她又聾又啞，扮斯文，當時她不知道為什麼大門已換了鎖，她不能進入建築物之內。他說他不認識她。“你是誰？”她說她是周小姐，他的父親叫他開門，叫了很多次，他不開門，她於是報警，警察到場後他才開門，他要求她交租，她說他已答應從按金中扣除租金，她答應在當日將處所交回給他，所以今日來搬屋。他說“你可以搬”，其後有警察來拘捕她及她的朋友，並帶她們到警署。這事之後她害怕再見申請人，警方於7月28日通知她証據不足不會控告她，她的朋友是在6月19日因擲石之事被補，而她則是因以6月7日刑事恐嚇被拘補的，有關以按金代替租金一事，本席接納答辯人的証供，申請人說他從來沒有提出這要求，但証物A3有以下的字 ：

"何運喜先生從沒答應你可將按金Deposit當作租金！"

申請人的証供

8.申請人指在5月22日答辯人在電話中對他說她會搬到將軍澳居住，但沒有錢搬屋，她沒有提出任何要求。她從來沒有要求將按金轉作租金之用。

9.他說在6月初答辯人突然走出露台罵他，說他的父親有樓給他收租，但是他“折墮”等說話。由5月24日起至8月9日她搬走之日為止,他用攝錄機錄下答辯人的舉動，以保護自己，因為他每一次向她收租，她說他恐嚇她。

10.他在6月19日換40B閘門的門鎖，因為它壞了。在當日下午,答辯人與一班朋友到40B，答辯人戴頭罩、太陽眼鏡、口罩到處所搬屋。她敲他的門，他問她“是誰？”答辯人與她的朋友不停罵他，說他是“衰

人”，答辯人的朋友向他的太太擲石。他報警後來警察到場,答辯人除去帽子，他才認得她。他說他曾經撥過答辯人的手提電話兩次，亦有撥電話往處所的電話，但發覺該電話已被取消，亦嘗試通過警察找她，但都不成功。

案情分析

11.答辯人一定是在6月6日之前，向申請人提出將按金當作租金的要求，所以申請人才會作出這樣的反應，因此申請人說答辯人沒有提及將按金當租金之用是不真實的。

12.處所的租約沒有關於沒收租賃的條文，因此雖然答辯人遲交了租金的時間有20日之久（由5月18日至6月6日），申請人沒有租約的條文的依藉作為沒收租賃的理由，但該承諾並無任何代價支持，所以並不構成協議，因此答辯人需繳交欠租。

13.答辯人的行為亦不構成根本違約，因為申請人在5月19日答允她按金可當作租金之用。

14.本席完全不相信申請人指稱閘鎖因損壞而更換之說，答辯人在5月18日告訴他在翌日她會回來搬屋，而在6月19日他從來沒有將閘鎖交予答辯人。雖然他的父親叫他開門給答辯人，他也拒絕該要求，他說他不能認出答辯人，但二人有對話，沒有可能他不能認出她的聲音，況且他的父親也指出她是答辯人，但他也沒有開閘門，答辯人必須開了這閘門才可以到達處所，因此他有責任將閘匙交給她，但他沒有做到，本席不相信他曾試圖將鎖匙交給答辯人，如果他有誠意的話，他便不會在6月19日拒絕打開閘門讓答辯人進內，基於這個理由，本席裁定他在6月19日作出根本違約的行為,因此租約在6月19日被他單方面的行為終止，所以答辯人衹需支付直至6月18日的租金，由5月18日至6月18日答辯人須支付的租金為7,233.33元（7,000元+7,000元÷30）。

15.本席頒令：

1. 本席撤銷收回處所管有的申請以及中間收益的申請。

2. 答辯人須支付予申請人欠租7,233.33元。

申請人：親自應訊。（無律師代表）

答辯人：親自應訊。（無律師代表）