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DCCJ000612/2003
DCCJ612/2003
香港特別行政區
區域法院
民事訴訟2003年第612號
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CENTURY ONE LIMITED
（新一章有限公司） |
原告人 |
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及 |
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LEUNG SING KEI (梁成基) |
第一被告人 |
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LEUNG SUK YAO （梁淑姚） |
第二被告人 |
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主審法官：區域法院暫委法官黃一鳴法庭聆訊
審訊日期：2003年8月6、7及8日
頒下判案書日期：2003年10月9日
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判案書
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背景
1．原告人為香港水街18號翠景閣6字樓C室（“該處所”）之註冊業主。第一及第二被告人為兩夫妻，於2001年8月14日與原告人簽訂租約（“該租約”），以每月7,700元，不包括差餉及管理費，租住該處所，為期兩年，由2001年8月15日起生效。
2．根據該租約第2(a)條及附表1第IV部分，被告人須在每月的15號上期支付租金。該租約第2(b)條亦說明被告人須支付租約期內所有差餉及管理費。如果租金、管理費及其他費用逾期15天不支付，被告人則須根據該租約第6條支付原告人所欠款項的利息，以月息5厘計算。
3．當該租約過了12個月後，被告人有權根據該租約第7條以兩個月書面通知，或以租金代替，中止該租約，但有關通知須以公曆月的最後一天結束。
4．原告人提出被告人於2002年10月15日起沒有支付租金，並且分別由2003年1月1日及2002年10月1日起沒有支付差餉及管理費，違反該租約上述條文。
5．原告人又提出被告人於2002年12月19日，在沒有給予原告人兩個月通知及違反該租約的情況下，搬離該處所及中止該租約。因此，原告人認為被告人須支付兩個月的租金來代替通知。
6．在扣除兩個月租金按金後，原告人向被告人索償26,812.90元，其詳情如下：-
| (1) |
由15.10.2002至14.1.2003之欠租，每月為7,700元 |
23,100.00元 |
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| (2) |
由1.10.2002至14.3.2003之管理費，每月為1,005元，及管理公司收取之利息48元 |
5,527.00元 |
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| (3) |
由1.1.2003至14.3.2003之差餉 |
785.90元 |
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| (4) |
由15.1.2003至14.3.2003代替通知之租金 |
15,400.00元 |
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44,812.90元 |
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扣除：租金按金 |
18,000.00元 |
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26,812.90元 |
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7．此外，根據該租約第2(t)條，被告人在交還該處所予原告人時，須回復或修理原告人在該處所內的固定附着物、裝置或家具至良好狀況，或以相同價值的類似物件更換，並且對該處所的任何損失作出補償。
8．原告人提出被告人並沒有在交還該處所時履行該租約第2(t)條的責任，導致原告人有所損失。根據原告人的專家的估計，要回復該處所至出租前的狀況，需要費用37,400元。因此，原告人向被告人索償37,400元及專家報告費用6,000元，作為其損失賠償。
9．因此，原告人向被告人一共索償70,212.90元，還有按該租約第6條計算的利息和訟費。
10．被告人不同意原告人的索償，並提出他們已經給予原告人書面通知來中止該租約，他們是在原告人同意下，於2002年12月19日搬離該處所，當時該處所的狀況良好，並不須任何修理，原告人亦曾檢查該處所及接受該處所之交收。被告人又提出原告人是同意以租金按金抵銷租金及管理費，並將會在該處所交收後，告知被告人尚欠之租金及管理費金額。根據被告人的計算，所欠的租金及管理費餘額為3,514元。被告人已於2003年2月12日支付原告人5,000元作為被告人可能需要繳付之金額，因此，被告人並沒有欠付原告人任何款項。
爭議事項
11．基於雙方的案情，本席需要作出裁決的事項如下：-
（1） 被告人是否有給予原告人書面通知；
（2） 原告人是否同意被告人於2002年12月19日搬離該處所及中止該租約；
（3） 原告人是否同意被告人以租金按金抵銷租金、差餉及管理費；
（4） 被告人所欠的款項是否全部清還；及
（5） 在交收時，該處所的狀況是否良好。
原告人的案情
12．原告人傳召了兩名證人作證，第一位是專家黃謙燊先生，第二位是原告人的董事及代表周繼強先生。
13．黃先生的證供主要是說及該處所在交收後之狀況及維修費用。黃先生第一次檢視該處所是在2002年12月21日上午9時30分至11時30分，當時該處所是空置的。他同時亦檢視了同一座大廈由原告人擁有的7C單位來作比較。黃先生第二次檢視該處所及7C單位是在2002年12月28日上午9時30分至10時，發覺該處所的狀況與2002年12月21日所檢視的狀況一樣。
14．根據黃先生的專家報告，該處所有以下的問題：-
| (1) |
客廳的天花板燈飾被換上較小的燈飾，在天花板可看見原來燈飾所留下的痕跡。 |
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| (2) |
客廳的窗簾被拿走。 |
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| (3) |
第一睡房兩套窗簾被拿走。 |
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| (4) |
第二睡房三套窗簾被拿走。 |
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| (5) |
第二睡房有一窗框沒有保持良好狀況，頂部鋁質鉸鏈歪曲或受損。 |
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| (6) |
浴室的冷水制鬆脫。 |
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| (7) |
在第二次檢視中，發現浴室的坐廁附近有水漬，有可能是坐廁或水箱有漏水情況，需要水喉匠檢查來跟進原因。 |
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| (8) |
廚房的洗手盆及儲物櫃狀況欠佳，需要更換。水喉有滴水情況，而儲物櫃則有滲水情況，因此儲物櫃的支架及抽屜已霉爛。 |
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| (9) |
廚房內的雙頭煮食爐爐碟嚴重生銹，及放置煮食爐的廚櫃不清潔及受到污染。 |
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| (10) |
廚房的地上門阻受損。 |
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| (11) |
廚房的抽氣扇不清潔。 |
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| (12) |
大門的鐵閘手柄鬆脫。 |
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| (13) |
由客廳至第二睡房，沿著地腳線及門框，安裝了一條電話線，及沿線有釘子。 |
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| (14) |
客廳牆身有釘子及塑膠掛鈎。 |
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| (15) |
屋內木門有油漆剝落。 |
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| (16) |
屋內木門、地腳線及衣櫃並不是如該租約所協議一樣油上手掃漆。 |
15．黃先生認為要將該處所回復之前的狀況，需要花費大約37,400元，詳情如下：-
| (1) |
水喉匠修理浴室及廚房水喉及找出浴室坐廁附近漏水原因，約1,500元。 |
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| (2) |
更換洗手盆儲物櫃及放置煮食爐的廚櫃，約9,000元。 |
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| (3) |
清除釘子及塑膠掛鈎，牆身及天花油乳膠漆及木門、地腳線、衣櫃油手掃漆，約18,000元。 |
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| (4) |
第二睡房修理窗框，約1,500元。 |
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| (5) |
清除額外之電話線，約300元。 |
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| (6) |
潻置睡房及客廳之窗簾，約2,500元。 |
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| (7) |
修理大門的鐵閘手柄，約500元。 |
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| (8) |
更換廚房的地上門阻，約100元。 |
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| (9) |
更換客廳的天花板燈飾至原來形號，約500元。 |
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| (10) |
清潔或更換廚房抽氣扇，約500元。 |
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| (11) |
更換雙頭煮食爐，約3,000元。 |
16．不過，黃先生在接受盤問時，同意上述的估價是粗畧的估價，實際的價錢可以是上述的價錢的60%。
17．周先生的證供則主要說明原告人並沒有收到被告人的兩封書面通知，日期分別為2002年10月27日及11月1日。周先生於2002年11月5日發信通知被告人他們由2002年10月15日開始欠交租金。第二被告人於同日致電周先生反對支付租金。第二被告人提出他們將會搬離該處所及欠租可在租金按金中扣除。周先生則建議第二被告人尋找法律意見及要求第二被告人遵守該租約的條款，但第二被告人則猛力放下電話。
18．周先生於2002年11月7日發信給被告人的代表謝先生，同樣要求被告人繳交欠付的租金。第二被告人於2002年11月8日致電周先生投訴周先生為何發信給謝先生，並提出他們也有出租物業及他們所做的事情都是正當的做法。之後，第二被告人再次猛力放下電話。
19．原告人於是在2002年12月5日到小額錢債審裁處入禀追討被告人欠付之租金及管理費。被告人則在2002年12月8日向原告人發出通知，表明他們將會在2002年12月15日搬出該處所。原告人於2002年12月12日發信給被告人，提醒他們需要給予原告人通知才可中止該租約，及他們已拖欠了租金和管理費合共18,415元。
20．被告人於2002年12月19日，在沒有給予原告人有效通知的情況下，搬離該處所。周先生事後發覺被告人已搬往同一座大廈的11A單位居住。第二被告人在收到小額錢債審裁處的申索書後，於2002年12月30日致電周先生，但雙方不能達成任何協議，周先生再次建議第二被告人尋找法律意見。
21．原告人於2003年1月20日中止小額錢債審裁處的申索，而改由律師代表，於2003年1月30日在區域法院發出本案的傳訊令狀追討有關賠償。
22．周先生提出被告人並沒有交還所有門匙給原告人，並在搬離後，至少兩次未經原告人同意進入該處所。因此，原告人並未完全交還該處所給原告人。
23．此外，周先生亦提出第一被告人曾經在2002年3月20日書面通知原告人廚房的洗手盆水喉漏水，而原告人於2002年3月26日書面要求被告人修理水喉，但被告人並沒有作出修理，以致廚櫃受損。
24．不過在作證時，周先生同意他在2002年12月19日有到過該處所檢視樓宇，但由於當時在拉開其中一個抽屜時，有些東西飛了出來，他便覺得有問題，不再繼續檢視樓宇。周先生又同意他於同日到過被告人位於同一座大廈的新居參觀。
被告人的案情
25．第一及第二被告人均有出庭作證。此外，被告人還傳召了兩位證人作證，分別為岺振能先生及陳瑞禎先生。岑先生是註冊水電技工，曾為被告人在該處所檢查水電設備，而陳先生則為裝修師傅，曾為被告人在該處所油漆。
26．第一被告人的證供如下：-
| (1) |
2001年7月，為了方便兒子回香港大學，被告人決定賣掉先前所居住的物業，並經豪景地產公司紀榮?小姐介紹，於同年8月15日與原告人代表周繼強先生簽訂租約，租下該處所。於8月初參觀該處所當日，得知該處所有十多年樓齡，並經不同租客租用。因此，該處所內部各門、兩房的衣櫃外觀非常殘舊，並附著灰塵。但由於當時所餘時間不多，而且被告人也是第一次租樓，不懂得爭取更好條件，加上只有該處所最接近香港大學，在無可奈何的情況下，只有向原告人承租該處所。 |
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| (2) |
該租約由原告人擬訂並於原告人辦事處簽署。第一和第二被告人均不懂英語，而原告人代表周先生亦沒有向他們解釋該租約內容，被告人並不明白該租約內容。但鑑於當時租樓心切，而被告人已付了訂金7,700元，加上紀榮?小姐和周先生表示以往的租客也簽訂同樣的租約，故被告人誤信該租約應該沒有問題。事實上，簽訂該租約當日，該處所的客廳、第一睡房和第二睡房完全沒有安裝如該租約附表三所聲稱的窗簾，但當時被告人並不知道該租約沒有如實反映該處所的情況。 |
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| (3) |
入住該處所前，第二被告人曾經要求原告人翻新油漆該處所的門和櫃門，但不得要領，並因此簽下該租約的附加條款以免日後爭拗。附加條款註明被告人在入住後可將房門連大門共五度及全屋地腳線油上淺黃色手掃漆及全屋衣櫃油上粉紅色手掃漆，而被告人在遷出時，不需將房間門及衣櫃回復現有顏色及不需付任何費用。被告人於是聘請了陳瑞禎先生翻新油漆該處所的門和櫃門。另外，被告人也聘請了岑振能先生為他們檢查該單位的水電設備。 |
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| (4) |
大廳天花板上原本裝有帶花飾圖案玻璃燈罩，燈罩旁有數處釘孔。第一被告人認為如果將該燈罩取下，用舊居原有的水晶燈飾裝上去，既好看又可遮去釘孔。於是便向岑先生建議及詢問是否可行。岑先生說沒有問題。隔幾天岑先生便跟從第一被告人的意思去做，將大廳天花板上帶花飾圖案玻璃燈罩及燈泡完整取下，在該位置上裝上被告人舊居原有的水晶燈飾，將原告人的燈罩、燈泡交由第一被告人完整保管好。直到2002年12月19日，第一被告人再次聘請岑先生檢查該處所的水電設備及將該帶花飾圖案玻璃燈罩及燈泡完整地裝上大廳天花板原來的位置上。 |
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| (5) |
翻新油漆期間，陳先生告訴第二被告人該處所洗手台漏水，由洗手台組合漏到儲物櫃裏，儲物櫃壁更有少許霉跡及水跡。第二被告人曾通知紀榮?小姐要求原告人進行修理，但原告人拒絕。第一被告人其後亦向周先生反映此問題，但同樣遭原告人以「收樓當日起，租住單位以後所發生所有問題由租客負責，業主不再負任何責任」為由無理拒絕。 |
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| (6) |
被告人惟有指示岑先生用玻璃膠將洗手台周邊、洗碗盆周邊封填好以防漏水。 |
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| (7) |
其間，第二被告人聽取陳先生及岑先生的意見，到深圳訂造客廳、第一睡房和第二睡房所有窗簾。 |
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| (8) |
在2002年3月份被告人發現該處所廚房水龍頭漏水，並去信原告人要求維修。因原告人不同意負責維修，第一被告人隨即請岑先生將漏水龍頭更換好，以後龍頭再無漏水。 |
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| (9) |
卻以上問題，入住該處所後，被告人發覺該處所有很多蚊子，相信是由於該處所鄰近公厠。但為了履行租約中一年的死約限制，被告人未有即時搬出。 |
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| (10) |
直到2002年10月左右，被告人決定遷出。同一期間，第一被告人有一名好友在澳門病重，最後幾天第一被告人一直陪伴著他，直到他的好友逝世。2002年10月16日開追悼會，第二被告人也有出席。因此，10月份的租金因被告人不在港而遲交了。 |
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| (11) |
約在2002年10月22日左右，原告人代表周先生與第二被告人通電話，第二被告人當時告知周先生被告人在12月中止租約。過幾天後，第一被告人認為應該去信原告人正式通知原告人有關12月中止租約一事。但當時第一被告人不知道該租約第7條也有相同要求，直到原告人提出本訴訟，經律師解釋後才知道。 |
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| (12) |
第一被告人於2002年10月27日在薄扶林道西營盤郵政局以平郵寄出第一封中止該租約的通知信給原告人。由於第一被告人當時精神很差，信中只寫「不再續租」，沒有仔細寫明具體中止租約日期及用按金扣除租金、管理費等事宜。數天後看影印副本，才發現以上問題。 |
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| (13) |
第一被告人於是在2002年11月1日再去信原告人，寫明退租、交回該處所的日期為2002年12月15日及用按金扣除租金、管理費等。第二封信在薄扶林道西營盤郵政局以平郵寄出。 |
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| (14) |
被告人於2002年11月5日收到原告人寄來的信件，夾附中文便條說明「有關租金事宜，請來電商討，可從詳計議！」。2002年11月6或7日，周先生致電第二被告人要求被告人不要中止租約，並提出減租，但由於被告人心意已決，故沒有應承原告人。至於原告人於2002年11月7日發給謝先生的信件，被告人從未收過。 |
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| (15) |
2002年12月8日，被告人再去信原告人，確定在2002年12月15日下午三時交回該處所，請原告人來驗收。第三封信亦是在薄扶林道西營盤郵政局以平郵寄出。 |
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| (16) |
此後，中止該租約的事主要由第二被告人與原告人的李小姐聯繫。 |
27．第二被告人的證供如下：-
| (1) |
第二被告人同意第一被告人上述的證供。 |
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| (2) |
在2002年10月22日左右，原告人代表周先生來電，詢問被告人是否因外出而未交租，第二被告人回答說：「是，最近有些事情。現在通知你，我們在今年十二月起中止租約，交回租住單位給業主。」這是第一次通知周先生有關中止該租約一事。 |
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| (3) |
到2002年11月7日左右，周先生來電，第二被告人即問周先生被告人給原告人的兩封退租信是否收到，周先生回答說收到。周先生並說被告人是好租客，提出可以減租，要求被告人續租。第二被告人再次明確答覆確定在2002年12月15日交回該處所，中止租約。對於用按金18,000元扣除2002年10月15日至12月14日的租金及管理費等，經商量後，周先生回答說：「OK，好啦。」周先生在電話中所談的內容、態度與在2002年11月5日所給的信完全不同。 |
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| (4) |
被告人原先約定人人搬屋有限公司在12月14搬屋，12月15日交樓給原告人。後來因為兒子期考，在12月17日要考兩科，為免影響兒子考試，被告人通知搬屋公司改為12月18日搬屋，並於同日搬往現址。 |
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| (5) |
在2002年12月12或13日，第二被告人致電原告人，接電話人自稱李小姐，並說已收到被告人退租的三封信，原告人會在2002年12月15日下午派人來收樓。第二被告人告知情況有變，因為在港大讀書的兒子在12月17日要考試，為了不影響兒子考試，搬屋時間推遲，交樓時間改為12月19日下午四時半。李小姐答沒有問題，改到12月19日下午派人去收樓。因為交樓遲了四天，第二被告人與李小姐商量後，李小姐同意被告人補回這四天的租金和管理費。有關費用待原告人計算好後通知被告人交錢。 |
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| (6) |
在2002年12月19日上午，被告人再聘請岑先生檢查該處所全部水電設施。岑先生檢查後表示全部水電設施正常，並將被告人的水晶燈取下，再將原來帶花飾圖案燈罩及燈泡完整地裝上大廳天花板原來的位置上。 |
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| (7) |
2002年12月19日上午九時，第二被告人到該處所清潔。第二被告人將全屋的門、窗、櫃等抹乾淨，地面掃乾淨後用毛巾再抹乾淨。廚房的煤氣爐、抽油煙機、櫃、洗手台、盆、地面等都一一用濕毛巾抹乾淨。浴室的浴缸、洗手盆、鏡、抽氣扇、地面等都洗抹乾淨。一共花了三個鐘頭的時間來清潔。第二被告人是一個有潔癖的人，所以第二被告人將該處所清潔得乾乾淨淨才交還給原告人。 |
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| (8) |
同日上午，香港煤氣公司職員到該處所檢查煤氣爐用具及截記煤氣表度數時，說明爐具安全，並無提議更換煮食爐。 |
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| (9) |
2002年12月19日下午四時半，第二被告人準時在大廈管理處大堂等原告人的代表來收樓。一直等到下午五時，原告人代表周先生才到達管理處。第二被告人與周先生一起上樓到該處所，共同檢查全單位三部次氣機、水電、廳、房間、廚房、浴室廁所、門窗、兩間房內的兩個大衣櫃等，設施完好。花了約二十分鐘的時間，驗收完畢，周先生表示滿意並說：「OK，我收番間樓啦。」隨即第二被告人交回該單位鎖匙給周先生。 |
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| (10) |
第二被告人鄭重地對周先生說：「你間屋已經十幾年，住過很多人，從未裝修過。我租了你這樣殘舊的樓，而且重新油漆翻新裝修，好似新樓一樣，你應該多謝我。現在你驗收了單位，並已收回單位，以後有關這單位的任何事情與我無關了。」周先生回答：「當然啦，我都收番間樓啦，以後這間樓的事當然唔關你事啦。」第二被告人並對周先生說：「我們過了四日的租金，計算好後交給我們，我會如數給你。」這樣交收全部完成。事後原告人並沒有給被告人任何通知。原告人所述的2002年12月12日的信件被告人從未收到。到了2003年2月12日，因原告人曾發出律師信及於小額錢債審裁處起訴被告人，為了避免訴訟，被告人給了原告人5,000元正。 |
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| (11) |
於同日，交收完成後周先生隨即問第二被告人新地址。第二被告人告訴周先生他們搬上同座大廈十一樓A室。當時周先生提出上樓參觀被告人的新租單位，第二被告人於是帶周先生上十一樓A室。周先生在單位內仍表現得很友善，仔細察看後才離去。當時岑先生在廳內檢查電線、天線等線路，還有被告人的兒子和第一被告人同在家中。 |
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| (12) |
隨後第二被告人落樓到豪景地產公司，向紀榮?小姐告知該處所已交收完畢，表示周先生滿意地說「OK」及已收回該處所。 |
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| (13) |
有關原告人提交的專家報告，第二被告人並不同意當中內容與交回該處所當日情況一樣。第二被告人提出：- |
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| (a) |
客廳天花板上的燈飾是該處所內原來的燈飾，並無被換上較小的，所見的痕跡應該是被告人曾經在這位置安裝過水晶燈飾的痕跡，在交樓前已取下並換回原來原告人的燈飾。 |
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| (b) |
租樓時原告人未有在客廳、第一和第二睡房裝有窗簾，全單位的窗簾全部由第二被告人在深圳購買。 |
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| (c) |
周先生在收樓時已檢查過第二睡房的窗門及未提出有問題，認為可以，所以交樓當日窗門金屬窗框是完整無損的。 |
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| (d) |
浴室洗手盆的冷水制在交樓時並無鬆脫，水龍頭完整。 |
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| (e) |
交樓時浴室已做過清潔，廁所及水管從無漏水現象出現過。 |
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| (f) |
被告人在收樓後即發現廚房洗手台漏水，隨即請豪景地產公司通知原告人要求修理，但未獲處理，第一被告人也致電告知周先生要求修理，周先生回答說：「收樓當日起，租住單位以後所發生所有問題由租客負責，業主不再負任何責任」因此原告人未作維修處理。以後岑先生用玻璃膠自行修補，再無漏水。由於儲物柜和抽屜有霉漬、水漬，在入住後都沒有用來擺放物件及儲物，需另購膠盒盛於碗、碟、筷等用品，而儲物柜和抽屜需要每隔一段時間做清潔，抹去霉跡，也沒有在洗手台上切食物。水龍頭已在2002年3月份換好，一直無漏水現象。在交樓前，廚房已做過清潔。 |
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| (g) |
原來的煮食爐爐碟已經嚴重生銹，被告人入住後共換了兩次爐碟，在交樓時，煮食爐的爐碟基本上是新的，左邊換了約一個月，右邊的換了約十餘天，被告人的想法是，既然已不再續租，交樓前換個新爐碟，這樣做雙方都會滿意。但是在原告人出示的照片中，煮食爐上的爐碟不是在交樓時的爐碟 。在交樓前也未見過嚴重的銹跡。在2002年12月19日，香港煤氣公司職員到該單位檢查煤氣爐用具及截記煤氣表度數時，講明爐具安全，並無提議更換煮食爐。 |
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| (i) |
廚房的抽氣扇完好，無需更換，而且已清潔過。 |
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| (j) |
收樓時門口鐵閘手柄無鬆脫，是完整固定在鐵閘上。 |
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| (k) |
有關裝置一條到第二睡房電話線在簽訂該租約當日被告人已對周先生講清楚要裝多一條電話線作兒子專用，並得周先生同意，向電話公司申請後由電話公司職員安裝。 |
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| (l) |
在客廳牆壁上的釘子和塑膠掛鈎是原來在牆壁上已有的。 |
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| (m) |
被告人已將各門、衣櫃全部油漆翻新，在交回該處所時，該處所的內部環境，包括門、櫃、廚、廁等比入住前好。尤以門櫃最為明顯，因為是重新油漆，在交收該處所時仍是很新淨，色澤鮮亮，完全不需要重新油漆。 |
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| (n) |
浴室門後的掛衣架，原已嚴重生銹，被告人在租住該處所後，將生銹掛衣架除下，換上新的掛衣架。在交還該處所時，周先生見生銹掛衣架放在洗手盆柜內，還問第二被告人為什麼把掛衣架放在衣柜內，第二被告人回答說他們已換上新衣架，無需要將生銹的舊掛衣架換回去。 |
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28．被告人的證人，岑掁能先生的證供如下：-
| (1) |
在2001年8月中旬，岑先生為被告人檢查該單位的水電設備。當時門櫃尚未重新油漆。岑先生看見大廳天花板上裝有帶花飾圖案玻璃罩，燈罩旁有數處釘孔。與第一被告人商量後，大家認為如果將此燈罩取下，用第一被告人原有的水晶燈飾裝上去，既好看又可遮去釘孔。岑先生又見全部窗戶無窗簾，於是建議第二被告人到深圳購買窗簾，既快又可省錢，第二被告人說裝修師傅也是這樣建議的。 |
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| (2) |
在翻新好門、櫃後幾天，岑先生將大廳天花板上帶花飾圖案玻璃燈罩及燈泡完整取下，在該位置上裝上第一被告人的水晶燈飾，將燈罩、燈泡交由第一被告人完整保管好。這時岑先生見到單位都裝上了全新的窗簾，第二被告人說窗簾全部在深圳訂造，非常滿意。同時，因為當原告人不肯維修該單位廚房的洗手台，岑先生用玻璃膠將洗手台周邊、洗碗盆周邊封填好。用玻璃膠封填好後，洗手台便不再漏水。 |
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| (3) |
在2002年3月份被告人發現該處所廚房水龍頭漏水。因原告人不同意負責維修，第一被告人隨即請岑先生將漏水龍頭更換。更換後水龍頭再無漏水。 |
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| (4) |
在2002年12月19日上午，岑先生再替第一被告人將水晶燈飾取下，再將原來帶花飾圖案燈罩及燈泡完整地裝上大廳天花板原來的位置上。過程中，岑先生看見第二被告人清洗該單位室內環境及水電設施。第二被告人完成清潔後，岑先生再替被告人檢查該處所的全部門窗及水電設施，証實全部操作正常。 |
29．被告人的證人，陳瑞禎先生的證供如下：-
| (1) |
陳先生在2001年8月份替第二被告人在該處所內的門和櫃門等油漆，印象很深刻。因為第二被告人當時講是為了在香港大學讀書的兒子上學方便。第二被告人更說兒子學習成績很好，為了兒子，十多年來才第一次租樓，租了該處所。 |
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| (2) |
陳先生於2001年8月19日左右替第二被告人從紀榮卿小姐取得該鎖匙，並入內察看。在察看該處所後，陳先生認為第二被告人真是太老實，其實是笨。該處所門、櫃都很陳舊，有灰塵。因為業主不將它們油漆翻新好就出租，又要租客自行油漆翻新，又無免租裝修期，而行規是大概兩個星期免租期，所以陳先生對第二被告人說：「你被業主搵笨了。」因為很少有這樣的情況，所以陳先生記得很清楚。 |
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| (3) |
陳先生把總共五道門（兩個房間、廁所門、洗手間門、大門）及兩個房間的兩個大衣櫃等翻新油漆。油漆材料由第二被告人買，人工費三千元，共做了五天。陳先生在庭上作證時，確認所用的油漆是手掃漆。同時陳先生見到該處所廚房洗手台漏水，由洗手台組合漏到儲物櫃裏。打開櫃門見櫃壁有少許霉漬及水漬。第二被告人還問若修理要多少錢，陳先生說應該由業主修理，租客不必要再花錢，並提醒第二被告人不要在廚房洗手台斬食物，因為洗手台是用夾板做和較舊，承受不了斬食物力度。 |
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| (4) |
當時陳先生見到該處所沒有窗簾，知道業主又沒有提供，就建議第二被告人到深圳購買，可省很多錢。在深圳買窗簾幾個小時即做好。第二被告人接受這建議，在深圳購買了全套窗簾。 |
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| (5) |
在翻新油漆完工當天，第二被告人將在深圳購買的全套窗簾試裝上各窗口上，看後陳先生還說窗簾很合適，很好。 |
證人的評估
30．由雙方的證供可見，雙方的案情在很多地方都是直接對立，如果一方的說法是正確的話，那麼另一方的說法便是謊話了。因此，在本案中，證人的可信性非常重要。在仔細考慮過雙方的證供後，本席認為被告人和他們兩位證人均是誠實可信的證人，本席接受他們的證供，裁定他們的案情才是有關事件的真相。
31．本席特別考慮到岑先生和陳先生是獨立證人，並沒有任何利益牽涉在內，其證供的可信性非常高，而他們的證供又能支持第一及第二被告人的證供，所以本席接受被告人的案情是真確的。再者，被告人的案情例如在‘深圳’購買窗簾一事，有購買的單據支持，可信性極高。第一及第二被告人在作證時，又能把很多細節都詳述出來，本席相信他們並沒有說謊。
32．相反，本席不接受原告人的周先生為誠實可信的證人，本席認為他的證供在很多地方都存在矛盾和不合常理。特別是他說 及他並沒有仔細檢視樓宇，原因是有一些東西從抽屜飛了出來，令他覺得有些問題，所以便不繼續檢視。照一般常理而言，如果他真的覺得樓宇有問題，便更應詳細檢視樓宇，而不是中止檢視。他亦應該即時向被告人指出有問題的地方，而不是在事後才向被告人提出問題。根據周先生自己的證供，他不單只沒有花時間仔細檢查該處所，反而到了被告人的新居參觀，這一點絕對不合情理。
33．雖然，原告人有傳召專家黃先生作證，但黃先生與周先生已經相識很久，本席認為黃先生並非一個完全獨立的證人。加上他有關維修金額的證供極度誇大，他在盤問時亦承認真實價錢可以是他的估價的60%，本席認為他並非一個可靠的證人。再者，他是在收樓後，相隔兩天才第一次到該處所檢視 ，他所看到的情況，並非一定與收樓時情況一樣。本席認為他的證供並不足以證明該處所在被告人交樓時的狀況完全和他所述一樣。
34．再者，原告人並沒有傳召此案中關的證人李小姐作證。根據第二被告人的證供，李小姐曾經承認收過被告人的三封退租通知信，並且同意交樓日期由2002年12月15日改為2002年12月19日及被告人補回4天的租金和管理費。原告人沒有理由不傳召李小姐來反駁第二被告人的證供。在沒有李小姐的證供之下，周先生否認收到前兩封通知信的證供根本沒有任何支持。
35．周先生提及他在收到任何信件時，都會回覆，而他並沒有回覆被告人前兩封通知信，這可證明他並沒有收到這兩封信。本席不接受這論點，正如被告人的代表律師所指出，被告人於2002年8月24日亦曾發出一信給原告人，但原告人亦未有回覆。這點可證明原告人並不一定每封信都作出回覆。再者，周先生承認於2002年11月5日用便條邀請被告人商討租金事宜，希望被告人會因為原告人減租而續租。如果原告人沒有收到退租通知的話 ，本席不相信原告人會主動邀請被告人商討租金事宜，因為該租約還有大半年的時間才屆滿。
36．總括而言，本席不接受周先生和黃先生的證供。
書面通知
37．由於本席接受被告人方面的證供，本席裁定被告人確實已發出2002年10月27日及11月1日兩封退租通知書給原告人，及原告人亦收到這兩封通知書。不過，因為該租約第7條要求被告人給予兩個月通知及通知期須以公曆月的最後一天結束，被告人給予原告人的通知應以2002年12月31日為最後一日。但這並不等於這兩封通知書無效，因為根據該租約第7條，被告人是可以以租金代替通知的，所以若果通知期不足，被告人是可以用租金代替不足的通知期。
38．原告人提出該租約第4（K）條要求被告人的通知要以掛號形式寄出，但第4（K）條的條文只是說明如果寄給業主的通知是以掛號形式寄出，便當作為足夠的派送。這並不等如被告人一定要以掛號形式寄出通知。該租約第7條亦沒有這樣的規定。因此，本席認為被告人給予原告人的通知並不一定需要以掛號形式寄出。
原告人是否同意被告人於2002年12月19日中止該租約
39．不過，被告人的證供說明原告人的李小姐是同意被告人於2002年12月19日搬離該處所及中止該租約，並且租金將會計至2002年12月19日，原告人還同意以租金按金抵銷租金和管理費，要補回的4天租金和管理費，原告人計算好後才通知被告人交錢。本席接受被告人這方面的證供，加上周先生亦承認於2002年12月19日到該處所收樓，所以本席裁定原告人已經同意被告人於2002年12月19日中止該租約及搬離該處所。
40．周先生曾提及被告人沒有交還所有門匙給原告人，並在搬離後兩次進入該處所。不過原告人在這方面完全沒有實質證據證明被告人有這樣做過，這全屬周先生的猜測。本席不接受周先生這方面的證供。本席接受被告人的證供，即是說他們已於2002年12月19日將所有門匙交還原告人，並沒有再次進入該處所。
41．因此，本席裁定該租約已於2002年12月19日經雙方同意而中止。即使被告人給予原告人的通知不足兩個月，原告人同意租金只需計至2002年12月19日，放棄了其餘不足通知期的代租金，原告人不能就此再作出追討。
租金按金
42．正如上述一樣，本席裁定原告人已經同意被告人以租金按金抵銷租金和管理費，不足的4天則將會由原告人另行通知被告人繳交。
所欠款項是否清還
43．被告人所欠的租金應由2002年10月15日開始計算。由於本席裁定雙方已同意於2002年12月19日中止該租約，租金亦應計算到2002年12月19日。由2002年10月15日計至2002年12月19日之租金應為16,427元。
44．管理費則由2002年10月1日開始計算及計至2002年12月19日，總數為2,626元。原告人並沒有詳述管理公司收取之利息48元是如何計算，即使將這利息計算在內，所欠的管理費和利息應為2,674元。
45．原告人要求被告人支付的差餉是由2003年1月1日計至2003年3月14日，不過由於本席裁定該租約已於2002年12月19日中止，被告人便不需支付2003年1月1日至2003年3月14日之差餉。
46．因此，被告人原先所欠的款項應為19,101元，扣除租金按金18,000元後，所欠的只是1,101元。由於被告人已於2003年2月12日支付5,000元給原告人，這數目已足夠抵銷所欠的1,101元及有關利息。
47．即使原告人沒有放棄剩餘通知期的代租金，將租金計算至2002年12月31日，被告人所支付的5,000元亦足夠抵銷計算至2002年12月31日之租金和利息。
48．基於上述理由，本席裁定被告人沒有欠付原告人申索之26,812.90元或任何款項。
該處所的狀況是否良好
49．由於本席接受被告人的證供，及不接納原告人的證供，本席裁定該處所於2002年12月19日交還原告人時的狀況正如被告人所述一樣，一切良好，原告人提出的指控並不成立。
50．本席特別裁定客廳的天花板燈飾並沒有被換上較小的燈飾，而是原來原告人提供的燈飾，所留下的痕跡亦是在被告人入伙前已經存在；客廳、第一和第二睡房均沒有窗簾提供，而是由被告人自行購買；第二睡房窗框鉸鏈在交收時並沒有歪曲或受損；浴室的冷水制沒有鬆脫，坐廁附近沒有水漬或漏水情況；廚房的水喉和儲物櫃沒有滴水和滲水的情況；煮食爐爐碟亦非嚴重生銹導致廚櫃不潔或受到污染；廚房地上門阻並未受損；抽氣扇亦已清潔過；大門的鐵閘手柄沒有鬆脫；加裝之電話線是經原告人同意才安裝的；客廳牆身的釘子及塑膠掛鈎是原本已經存在的；房內木門已重新油漆，比起入住前還好；及屋內木門、地腳線及衣櫃已經油上手掃漆。
51．再者，根據該租約第7條，被告人不須為一般的損耗負責。即使該處所真的有油漆剝落或用具鬆脫的說，若不是被告人刻意破壞，而是一般使用時損壞的話，被告人亦不須負責。
52.本席亦認為黃先生的證供不盡不實，他所評估的維修價錢誇大及不合理。即使被告人要負責某部份的維修，原告人未能證明其申索數目為合理數目。原告人並沒有進行有關的維修，所以亦沒有真正支出費用的證據。因此，本席裁定原告人不能向被告人追討43,400元或其他款項之賠償。
總結
53．基於上述的裁決，本席裁定原告人的索償敗訴。
54．代表被告人的律師在結案陳詞時已經提出要求原告人支付以彌償基準計算的訟費，原因是因為原告人不應加入有關該處所狀況的賠償申索，增加申索數目，以致要將案件從小額錢債審裁處撤回，然後再到區域法院入禀。被告人的律師認為此舉令到被告人承受不必要的律師費損失。
55．不過，本席不同意被告人這方面的陳詞，案件在區域法院審理也不一定需要律師代表，被告人亦可如在小額錢債審裁處一樣進行自辯，不一定需要支付律師費用。原告人有權提出其申索，如果申索數目超過小額錢債審裁處的司法管轄權，便須到區域法院入禀。雖然原告人現被裁定販訴，但本席不同意原告人是在濫用司法程序。因此，本席不認同原告人須要支付以彌償基準計算的訟費，而只須支付一般對訟當事人基準的訟費。
56．因此，本席頒令如下：-
| (1) |
原告人的申索被撤銷；及 |
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| (2) |
臨時訟費命令；原告人須支付被告人以對訟當事人基準計算的訟費；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭釐定；如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。 |
原告人：由周繼強先生代表
第一及第二被告人：由梁耀祖律師行梁耀祖律師代表
上訴法庭駁回原告人的上訴。請參閱CACV77/2004 日期: 2004年6月14日 |