The Incorporated Owners of Greenwood 訴 Lai Pit Shing

Case No.LDBM 108/2003

Court

Lands Tribunal

Date—

Judge—

Case Document

100%Judiciary

LDBM000108/2003

LDBM 108/2003

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2003年第108號

	The Incorporated Owners of Greenwood	申請人

	訴

	Lai Pit Shing	答辯人

主審法官: 周兆熊法官

聆訊日期: 2003年9月15日及10月3日

宣判日期: 2003年10月10日

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判案書

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1.申請人是柴灣泰民街14 號康翠台的業主立案法團，而答辯人是該法團管理委員會的前任主席；其任期是由2001年6月3日至2001年11月20日。

2.申請人的申請是要求土地審裁處頒佈以下的命令：－

(a) a declaration that the Respondent is the proper person to certify the minutes of the meetings ......;

(b) an injunction that the Respondent to certify on the said minutes;

(c) an injunction that the Respondent to hand over the seven tapes .......

(d) Damages against the Respondent

3.申請通知書指稱在上述期間，答辯人以主席身份主持於10.7.2001、9.10.2001、16.10.2001、31.10.2001及6.11.2001舉行的管理委員會的會議。他亦是主持法團第3屆業主週年大會的主席。他亦曾接收在以下日期錄音的錄音帶：－

錄音日期 數量 答辯人接收日期

14.8.2001 1卷 18.8.2001

1.11.2001 2卷 3.11.2001

2.11.2001 2卷 9.11.2001

13.11.2001 2卷 20.11.2001

4.申請人的証人林詠兒（申請人的經理人的管業經理）指出,該經理人一向在法團之會議上均會分為兩組一起進行錄音，為方便主席監控管業處所繕寫之會議紀錄草稿是否完整，答辯人在其任內均會要求經理人把其中一組(錄音帶)交予其留存。有時答辯人會在會議完結後即場取去(錄音帶)，又或由本處於稍後時間交由保安員送至答辯人家中，由其或其家人簽收。

5.2001年11月20日，答辯人辭去法團管理委員會主席的職位。

6.2002年1月29日，代表申請人的律師行（“律師行”）致函答辯人，要求他在7天內核證他在任期主持會議的會議紀錄，否則申請人會對他採取必要的法律行動。2002年2月4日，答辯人要求律師行向他“提交未核證部份，以便提供協助。”

7.2002年4月10日，律師行向他提供他沒有核證的會議紀錄的資料,並要求他在3天內向經理人交回一批管理委員會會議的錄音帶。2002年4月20日，答辯人致函律師行，指出它未有向他提供有關會議紀錄副本,故此他無法協助。

8.2002年5月27日，律師行向他提供上述第3段提述的6份會議紀錄，並要求他在7天內簽署該些紀錄並將他們送返管理處。律師行的信中指明 "If your need to verify the contents of the minutes from the cassette tapes, you may call upon the management office to arrange a time mutually convenient to you and the management office for listening of the cassette tapes."

9.2002年6月3日，答辯人對上述函件作出以下的回覆：－

“閣下五月二十七日來函及隨附之6份會議紀錄副本已收悉，當本人收聽有關錄音帶會議紀錄時，發現大部份錄音帶可能受潮濕天氣影響，音質不全；加上本人於2001年11月20日已辭去康翠台業主立案法團主席一職,事隔半年之久，實無法回憶當時會議內容。因此，本人無法協助核證有關會議紀錄。

現本人煩請閣下到本屋苑管業處複製有關錄音帶借給本人，以便輔助核證有關會議紀錄，勞煩之處，不勝感激。”

10.2002年7月17日，律師行回應6月3日的信：－

"We refer to your letter of 3rd June, 2002.

We are instructed that you may call the management office to arrange a time mutually convenient to you and the staff therein for listening to the tapes possessed by our client within the next 7 days.

................unless you can certify the minutes ............. within 7 days from the date hereof, we have instructions to apply for an Order from the Lands Tribunal for enforcing our client's rights ............. without further notice."

11.2002年7月23日，答辯人回函說，“本人近因工作非常繁忙，無暇到管業處收聽錄音帶，待稍後本人工作量減少，再聯絡提供協助。........"

12.2002年8月6日及8月17日，答辯人分別把20盒及21盒錄音帶交付予律師行。

13.2003年2月18日，申請人的署理主席發出公開信，指明如答辯人仍不簽回會議紀錄及交回錄音帶，法團將向審裁處申請強制令。

14.2003年2月25日，答辯人回覆上述信件,指出他已把41盒錄音帶交還律師行，並說有關的會議紀錄於2002年5月27日由律師行寄給他。事隔半年之久，他實無法記憶當時的會議內容，加上有關的會議錄音帶音質不全，兼且已交還律師行，實無法輔助核證，與此同時，管理公司亦未有接受他的建議，協助複製有關的錄音帶副本借予他做核證工作，因此，他無法協助處理。

15.2003年3月15日，律師行致函答辯人，指稱除非於5日內他簽署及核證有關會議的紀錄，否則它有指示在土地審裁處提出訴訟。

16.2003年3月22日，答辯人回覆律師行，指出它沒有接納他的建議，由管理公司複製有關的會議錄音帶借予他做核證工作，故此，他實無法協助處理。

17.2003年4月4日，律師行致函答辯人，函中說，

“本行早於2002年4月和5月已據客戶指示要求閣下簽回會議紀錄，而該等會議紀錄全文已寄予閣下，如閣下認真處理此事，則閣下理應在2002年初已簽妥會議紀錄，而本行亦早已知會閣下管理公司同意安排閣下在管業處收聽閣下認為不清晰的部份，而當時閣下仍保管48盒錄音帶，可惜閣下並沒有接受此建議而選擇拖延此事。”

會議紀錄的核證

18.《建築管理條例》（“條例”）附表2第10(4)及(4A)段有以下的規定：－

"
(4) 管理委員會每次開會，有關會議過程的會議紀錄，須由秘書保存。

(4A) 第(4)節所提述的會議紀錄，須由主持會議者核證其為與其有關的管理委員會會議過程的真實紀錄。"

19.條例附表3第6(1)及(2)段有以下的條文：－

"6
(1) 法團每次業主大會，有關會議過程的會議紀錄，均須由管理委員會秘書保存。

(2) 第(1)節所提述的會議紀錄，須由主持會議者核證其為與其有關的業主大會會議過程的真實紀錄。"

20.答辯人是有關會議的主持人，故此他有責任核證該些會議紀錄為該些會議過程的真實紀錄，答辯人並非不願意作出核證的工作，他所需要的是有關會議紀錄的錄音帶複製本，以作核證之用，但申請人沒有依從他的要求向他提供錄音帶複製本。

21.律師行是於2002年5月27日才將有關的6份會議紀錄給予答辯人，當時答辯人辭去主席一職已超過半年，而答辯人在2002年6月3日的信中已指出他無法回憶當時的會議內容。以下是該些會議所用的時間。

會議日期 開會時間 會議結束時間

2001年7月10日晚上8時30分零晨1時45分

2001年8月5日晚上7時正晚上10時45分

2001年10月9日晚上8時正 2001年10月10日凌晨1時

2001年10月16日晚上8時30分 2001年10月16日00:00時

2001年10月31日晚上8時30分 00:12時

2001年11月6日晚上8時正晚上11時45分

22.以上的會議，無一不是超過3小時的會議，而該些會議是在2001年5月27日之前至少6個月舉行的，亳無疑問沒有會議錄音帶的輔助，答辯人不能回憶當時的會議內容，因此答辯人無法回憶之說屬實；本席亦相信答辯人指有關錄音帶大部份音質不全之說屬實；該些錄音帶已於2002年8月6日及8月17日交回予律師行，如果申請人想証實錄音帶是否音質不全，它有充份的時間這樣做，以證明答辯人所說是否真確，但申請人並無提出反駁的証據，因此本席接納答辯人所說為實。

23.在答辯人就任期間，一向都是由經理人向答辯人提供錄音帶作核證會議紀錄之用，這事實顯示出核證之事是由答辯人決定的：他決定核証的時間及地方。經理人管有有關錄音帶，故此當答辯人提出要求時，它應依照過往的做法向他提供該些錄音帶的複製本。當答辯人通過申請人的律師要求經理人提供錄音帶時, 他祇不過是要求經理人依從以往的做法而已。申請人改變過往的做法，事實上是剝奪由答辯人選擇核證的時間及地點，但它沒有提供理由以支持該改變是合理的改變。既然申請人沒有向答辯人提供用有關的錄音帶，答辯人便不能核證會議紀錄。

交回7卷錄音帶的要求

24.申請人的証人陳盛悅先生（警衞編號15911）作証時說他把3盒錄音帶交給答辯人的太太，根據証物A5，該事是在2001年8月18日發生的。答辯人的太太則否認她曾接收過任何錄音帶。陳盛悅沒有說謊的理由，況且A5的紀錄是在2001年8月18日作出的，因此本席裁定陳盛悅在2001年8月18日已將3盒錄音帶交給答辯人的太太，但申請人未能証明該3卷錄音帶最終由答辯人管有，所以它不能證明答辯人管有這3盒錄音帶。申請人沒有傳召其他送件警衞證明其餘的4盒錄音帶已交給答辯人。

25.根據條例附表10第1段的規定，審裁處具有與條例條文的譯義及執行有關的法律程序。(a) 項申請並不符合附表10第段的規定, 因此就這項申請而言，本庭並無司法管轄權。申請人亦無需作出這項申請，因為(b)項申請已包括(a)項的申請在內。

26.基於上述理由，本席撤銷申請人的3項申請。

答辯人的要求

27.答辯人要求法團作出公開道歉、回復他的名譽、賠償他的名譽和精神上的損失，以及評核今次有關人士是否適合擔任法團工作。對這些事項本庭無司法管轄權，故此拒絕該些要求，該些要求並無佔用法庭時間，故此本席不作出訟費的命令。

訟費

28.本席頒下臨時訟費命令：申請人須支付答辯人本案的訟費。如與訟雙方未能議定訟費的款額，該款額由法庭按區域法院訟費水平為基準而予以評定。就答辯人的要求，本席不作出訟費的命令。如在21天內，與訟任何一方不向本席提出申請，上述訟費命令作實。

	周兆熊法官
	土地審裁處

申請人：由梁偉源、蔡逸芬律師行代表。

答辯人：親自應訊。