Yu Ko Hung 訴 大新物業代理有限公司

LDNT000155/2002

LDNT 155/2002

香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號2002年第155號

主審法官: 林潮義審裁成員

聆訊日期: 2003年9月24日及2003年9月25日

宣判日期: 2003年10月13日

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判 案 書

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前言

1.本訴訟涉及九龍城衙前圍道68號一戰前老舊建築物內其一單位之新租約申請。該單位為該幢建築物三樓（2nd floor）內其一部份（即申請人在申請書內所稱“Portion A“）。申請人庾高雄及答辯人大新物業代理有限公司（即業主聘用租務代理），均非首次在同一話題纏訟。根據雙方提交紀錄，2001年8月，雙方已曾對簿公堂，亦曾就對方有否符合業主與租客（綜合）條例（後文所提及條例章節，除非另有寫明其條例出處，否則都是指此一條例）規定（即在聆訊前應採納步驟及行事時間表），去質疑對方。

事由

2.是次訴訟爭議之處，亦源起於原租客方太並未有如該條例第119D節第3(a)段第(ii)分段要求，如期在不超逾2個月內（與案有關CR101，CR102,CR103及CR105等表格，俱在2002年12月27日前遞交對方，所以在法例未修訂前之2個月時限適用）向土地審裁處申請新租約。對於庾高雄先生以申請人身份提交申請書，答辯人不以為然，亦質疑庾先生不具有資格遞交申請書。

3.答辯人質疑庾高雄先生資格，建基於庾先生從未有向業主或答辯人申請將方太租用權轉移給他。庾先生也非合法分租戶，因為業主是不容許其租戶分租物業的。不過，如果租戶將租用權轉移，答辯人收到申請，經核實無訛後，是會批准的。

4.答辯人表示方姓租戶，從沒有欠租，所以無由引至答辯人要到該單位找方姓租戶麻煩。如果不是與庾先生於2001年對簿公堂，及後來派人造訪該物業,實不知方太已去如黃鶴,租用地方（見證據編號R4）已為庾先生鳩佔。

5.答辯人又指稱包括庾高雄在內的多個租戶或佔用人，有在該幢大廈三樓（2nd floor）內加建及改建該單位原有屋宇署核准設計（見證據編號R9），引至屋宇署向業主發出要求還原本來設計警告信，因此業主急欲將單位收回，將違章建築更正，以符合屋宇署要求。申請人對屋宇署要求不聞不問，使業主陷入進退維谷，不知所措。

6.不過，答辯人向法庭承認屋宇署並未發出最後通碟要求限時糾正違例項目，因此仍有一段時間容忍申請人的放任態度。

7.答辯人證人歐陽志維先生（大新物業有限公司助理經理）於2002年度10月11日及10月24日曾就此訴訟先後二次作供，其供詞一度指出僱用大新物業有限公司為該幢大廈作租務代理人的業權擁有人/遺產執行人(Executrix) Kum Sing Lai己逝世（見證據編號R17）。此一誠實證供，令至答辯人優勢盡失，如墜五里深淵不能自拔。無論答辯人律師如何費盡機心修補，只有使人感到欲蓋彌彰。申請人亦迅速感到法庭對證人就此事欣切垂詢,必然事有蹺蹊，因此強烈要求法庭介定答辯人及其律師無權代業權擁有人或遺產執人發出CR101等法定表格。

8.答辯人律師為此劣勢試圖力挽狂瀾,曾向法庭及申請人提出將此訴訟無限期押後，直至答辯人從高等法院獲得命令宣告繼後的業權擁有人是誰為止。此議竟然獲得申請人，包括其他二案（即LDNT156/2002及LDNT157/2002）（二案答辯人亦是大新物業代理有限公司）申請人擊節贊同，彼等（申請人一眾）對此無不額手稱慶，以為從此可以有一段不短安寧日子，不清楚好景是不常的。答辯人終於約在十個月後，舊事重提，將申請人一夥又再傳召到法庭來。

9.答辯人將案件重新提上法庭，並不是已獲得高等法院判令，而是精研此案在法律方面微言大義後，感到先前押後要求，並無必要，法庭應可認定大新物業代理有限公司與已駕返瑤池Kum Sing Lai仍在生的後人（即眾兒媳）所簽署代理人合約（見證據編號R10），是有效法律文件。

10.此舉引至一眾申請人情緒失衡，紛紛指摘答辯人利用法律程序滋擾及折磨他們。他們一夥均是胼手胝足討生活，無休止的聆訊，枯燥乏味，對要討論事項，經常徘徊於明白與不明白之間。長此下去，不無影嚮他們的生計。法庭當然明白尋常人家生涯及販夫走卒艱難之處，不過縱使有人想青磬紅魚過一生，除非一個人留落荒島，否則人世間形形式式麻煩仍會找到頭上來。在徵得兩造（一眾申請人與答辯人）首肯，法庭決定先行裁定本案申請人庾高雄先生與答辯人大新物業代理有限公司，在此案是否具有申請人及代理業權擁有人處理此案資格，才進一步考慮其他與庾先生申請書有關連之諸般事項。LDNT156/2002及LDNT157/2002申請人亦在庭上首肯，即法庭日後對大新物業代理有限公司代理答辯人身份裁定後，法庭決定亦可應用於該兩個個案。至於庾高雄先生是否具有申請人身份，則與其他二案申請人無涉，因答辯人沒有質疑該二案申請人身份（由於庾先生此一身份，有別其他二案申請人，法庭原意並不甚贊同答辯人律師申請將三案合併聆訊，但一眾申請人卻並不認同，堅持要留下一起聽審。事實上他們[包括答辯人律師]都是對的,法庭在繼後聆訊中，有些決定是適用於所有個案，亦有請求一眾申請人就這些決定提出意見，譬如答辯人要求暫停聆訊等候高等法院對遺產繼承方面頒令,又譬如法庭就庾高雄先生申請給予的初步判令，對其他二案之適用性。獲得他們首肯,是可以驟然縮短聆訊時間，對人對己都有益無害）。

答辯人理據

11.答辯人否定庾高雄先生是具資格申請人。答辯人律師所發出的CR101表格（見證據編號R1），是發給方太的。因為方太方為該有關出租部份租戶，而業主與方太訂下其一租賃條件是不可分租。方太或庾先生又從未有向答辯人申請將出租部份轉由庾先生承頂，因此他也不是繼承了方太的新租客。在前LDNT49/2001一案中，庾先生亦已被裁定不屬分租戶身份。縱使庾先生是分租戶，由於方太並非居於該出租單位，根據119E節第1段第5分段，答辯人是可以據此事實反對法庭發給新租約的。而根據119P節第1段，因違反租賃條件分租，亦構成理由終止分租約。除此之外，即使庾先生具有租客身份，庾先生遞進法庭申請書，亦未有依從第119D節第3(a)段第2分段規定,在二個月內遞交。

12.Kum Sing Lai是原業權擁有人Lai Yim Kai (又名Lai Nam Hing)之唯一遺產執行人(Sole Executrix)。極具資格聘用及授權永安銀行集團處理名下物業租務（後來大新銀行集團收購永安，所以大新銀行集團屬下大新物業代理有限公司就繼而成為Kum Sing Lai客戶）。雖然後來Kum Sing Lai於1986年逝世，其在生兒子及其一已逝世兒子遺孀（亦獲法庭頒令為死者遺產執行人）亦已與答辯人大新物業代理有限公司於2002年10月18日重新簽約，授權大新物業代理有限公司繼續處理其屬下物業租務。該數名與大新物業代理有限公司簽署新約兒子 (其一由遺孀代替)，皆是Lai Yim Kai遺囑內之指定繼承人，要成為法定財產擁有人，實在指日可待,只欠一紙高等法院命令而矣。因此申請人或法庭不能指答辯人不具有替業權擁有人處理租務權力。

13.答辯人律師又引用the doctrine of estoppel指庾高雄既已接受Kum Sing Lai為其業主，向其代理人大新物業代理有限公司繳付租金，又回應該公司發出CR101表格向土地審裁處申請新租約等等，都在闡明他已接納Kum Sing Lai為其業主，答辯人為其代理，因此，他實在已失去質疑二者身份權利。

申請人理據

14.申請人庾高雄指出該物業在 Lai Yim Kai 從 Ho Wai 處購入前（見證據編號R6），方太及另案申請人之先輩已向Ho Wai租用該三樓（2nd floor）之有關部份。據方太告之，租用該物業僅以口頭協議,並無規定可否分租。亦沒有規定不可將租用權轉移。

15.庾先生表示他是以支票存入答辯人銀行戶口繳付租金,支票上印有他的名字,不明白答辯人會不知悉他已頂替方太成為租客。既然該公司已接受他的租金,他就是理所當然租戶。

16.庾先生又否定答辯人有代表業主資格，所以應將過去多年收取他的租金交回給他，等候高等法院發落（即對業權方面判令）。

17.庾先生又投訴他根本沒有收過答辯人律師發出CR105表格（見證據編號R3），另案件（即LDNT156/2002及LDNT157/2002）申請人亦眾口一詞如此投訴。庾先生認為有人故意將CR105扣起遲遲不發出，所以逼於無奈，主動向土地審裁處遞交申請發出新租約申請書。既然他從未收到過CR105（或是根本未有發出過），他對答辯人指稱他的申請書超逾119D節第3(a)段第(ii)分段所訂下時限是無稽之談，他悍然要求法庭不能接納此議。

分柝/結論

18.庾先生對於自己以何種方法取得租用權，並沒有清楚交代。從他在庭上的供詞內容，他似乎徘徊於從方太承頂過來或是從方太處分租，視乎何者有利而作不同選擇。深一層去看他的言詞和行動，他似乎是選擇前者的,因為他是以CR102表格回覆答辯人所發出的CR101。如果他是分租戶，他就會根據第119(P)節所訂下規條去處理他的事情，使用該條例所訂定表格去提出申請。

19.據答辯人所稱，業主與方太所立租用條件，是不容許方太分租的。庾先生堅稱方太告之是沒有這條規定。雙方各執一詞，但彼此又提不出證據。這些年湮久遠舊建築物，建於香港還是貧窮年代，分租應是非常普遍,分租能夠使到入息微薄人家，無論是獨身或是食指浩繁之家，都可以找得價廉容身之所。既然詳列租用條件書面租約都不存在，答辯人證人偏會記得從永安銀行集團接過芸芸工作時，獲告之這個租戶不可分租，記憶力真是難能可貴，亦難以置信。不過，如果庾先生從方太處接過租用權，而又沒有知會業主，又會否是天經地義之舉呢？答案顯然不是。在這方面，證人卻是對的,庾先生是需要證明他是從方太處承頂了租用權。

20.庾先生又聲稱他以支票繳付租金，而支票上印有他的名字。繳付了多年租金，答辯人沒有理由不知曉他已成為租客，此論點亦強人所難。如果答辯人不正面獲通知他承頂了方太租任權，怎能期望答辯人以支票上的名字去認定方太再不是租客而庾先生卻是，何況繳款單（見證據編號A1及R7）是以方太為租戶名義自答辯人處發出的。

21.庾先生又指摘答辯人是沒有將CR105派送到該單位，此事在答辯人方面（即證人歐陽志維在庭上解釋）或許有混含之處，但不能在沒有證據之下，單憑庾先生偏面之辭，就認定他的指摘是事實。

22.回過頭來看看答辯人一方，有很多論點亦非法庭能接納的。譬如律師引用 the doctrine of estoppel 於庾先生身上，並不貼切。庾先生過往從未否定答辯人身份和權力，他只是在庭上從證人歐陽志維得悉 Kum Sing Lai已逝世，才開始質疑大新物業代理有限公司代理資格和權力。他並不是無緣無故反悔，他的質疑是合理的，是常人應有所為，並不違反 the doctrine of estoppel 。如果基於錯誤事物作出了承諾，而不去弄清楚事情端倪，那庾先生的思維就有問題了。

23.答辯人以方太未有居於該單位為理由，而認為可根據第119E節第1(f)段去反對給予新租約，又以假若方太租賃協議終止，分租戶之分租約亦根據第119(P)節第1段而完結，這些論點完全是建基於分租是違反與方太租賃協議。分租是違約，實在是答辯人單方面說法，事情有待證明，而事實上雙方迄今為止，俱無法提證。

24.Kum Sing Lai 之死，的確造成了混亂之局。她與世長辭，使到無論是她與永安銀行或大新物業代理有限公司之合約都完結了，也失了效。因此答辯人大新物業代理有限公司（或其律師），均無權替Kum Sing Lai向租戶發出CR101表格。後期Kum Sing Lai在生兒子及其一逝世兒子之遺孀再簽署合約授權大新物業代理有限公司去處理物業租務，亦因沒有高等法院就遺產方面命令而不具效力。答辯人律師雖然極力解說四個兒子都是 Lai Yim Kai 遺囑內的受益人（beneficiaries），是指定的遺產繼承人，最終透過高等法院頒令會成為物業擁有人，畢竟他們都不是現階段的法律上業權擁有人（legal owner）。也許高等法院最終是如此頒令由這四個 Kum Sing Lai兒子成為法律上業權擁有人，但土地審裁處又怎可以如斯荒，僭越高級法庭職權去提早宣佈他們四人的資格。何況一旦該遺囑受到質疑，高等法院因而另有所判，土地審裁處就無端闖下無可彌補之禍。

25.大新物業代理有限公司（或其律師）不具備代表物業業主資格向庾高雄先生發出CR101表格，因此該表格沒有法律効力。推而及庾先生新租約申請，法庭實毋須考究庾先生之身份，其申請亦因此而不具有基礎，因而需要撤銷。這個論點，亦適用於LDNT156/2002及LDNT157/2002二個個案，因此該二案之新租約申請,亦遭同一命運，須被法庭撤銷。答辯人大新物業代理有限公司在LDPD2798/2002及 2799/2002個案中是二案申請人,要求法庭頒令收回有關物業。答辯人律師在恢復聆訊首日，同意LDNT155/2002案中爭議的若干觀點會影嚮該兩個個案。因此允諾在該個案聆訊完結後或該等觀點得到解決後，法庭才聽取該二案申辯雙方供詞。上述結論，顯然是大大影嚮LDPD2798/2002及LDPD2799/2002個案的。換言之，大新物業代理有限公司是不具備資格作為法律上業權擁有人的代理人，其案件亦須撤銷。

訟費

26.根據業主與租客（綜合）條例第119R節，除非與訟某一方以稍屑無聊或無理取鬧方式進行訴訟，不得有訟費方面命令。法庭不以為訴訟雙方有此行為，所以不就訟費方面有判令。

申請人：親自應訊。

答辯人：由張馮許律師行轉聘Catherine WONG大律師代表。