黃三協堂 訴 地政總署署長及另一人

LDLR17/2002 & LDMR19/2002
（合併案件）

香港特別行政區

土地審裁處

收回土地申請案件編號2002年第17號

釐定補償申請案件編號2002年第19號

主審法官：容耀榮法官，林潮義審裁委員

審訊日期：2003年10月29日

______________

判 案 理 由

______________

1.此案申請人是新界一祖堂與政府因收地賠償而産生的爭議。本庭在審訊曾重申清楚說明這次申請的性質，就是决定賠償金額，而不是考慮政府在傾談賠償時的行為是否合理，至於賠償方法，則是跟從［土地收回條例］的規定，而不是以［A］級地、或［C］級地來作準。後者是恩卹賠償方法，只是適用於雙方商議賠償期間，這個階段已過去，現在已是申請人正式要求裁定賠償的階段。雖然談判期已過，本庭也曾給予雙方充足機會進行談判，但没有結果，現只可依照法例釐定申請人的損失。

2.政府以收回土地的公開市值為賠償基礎，申請人由其司理黃先生代表，就此提出多個反對理由並引用了一個案例（一宗司法覆核的案件）和多條法例條款以支持，但此等理由没有法律基礎，等同出了一系列空泛的題目，好讓本庭大造文章，如果律師這樣做，法庭是絕不容許的。但因申請人不是律師，也沒有律師代表，故本庭督促政府代表大律師，就每個反對理由、所提出的每個條款，作出陳詞協助申請人與法庭。

3.本庭同意代表政府的大律師的結論，雖然所持的理由並不儘同。總括來說，申請人所提出的法例，其本法第8、40、104、105、122條；香港法例97章第13、15、16條，多與本案沒有直接關係。申請人的論點是指政府的估值時，沒有考慮多個因素，違反了基本法和香港法例，因此對新界原居民不公平，並損害了原居民的權益。

4.首先，［基本法］第105條，终審庭在最近“南鎮” 一案中，已清楚說明政府收回土地時，只要賠償真正的價值，就没有違反這條款，更指出若是真正價值低於市值，則政府不須賠償市值的金額。相信黄先生的爭論點是，真正價值是高出市值，是5千萬元以上，政府須賠償此款額。問題是政府在法律上是否有賠償這數目的責任？［土地收回條例］以多個條款列明計算賠償損失的方法，法庭有權裁定某某條款因違反［基本法］而無效或不適用於申請人，這些違反［基本法］的條款就變成有等於無。反過來說，有些條款應該有的但［土地收回條例］裏没有，法庭没有權力可以加插這些入内，没有的條款不能當有。黃先生批評政府計算賠償時，忽略了收地是傷害了原居民的感情，沒有考慮到這也是剝奪了原居民可把土地世代相傳的權利。他認為這等事情需要一個特别賠償，就算這論點在道德上或邏輯是成立，法例沒有這個條款，法庭没有權力把這個計算賠償方法寫進［土地收回條例］。

5.一般來說，［基本法］是容許政府向新界原居民收回土地，賠償金額須是土地的真正價值，［真正價值］是由法律規範，新界原居民没有特别優惠。終審庭在［南鎮］一案說得很清楚，［真正價值］不一定等於市值，而賠償不但要對申索人公平，也要對政府公平。申請人在其土地上的權益亦只是一紙租約，到2047年届滿，定義上不是如黃先生所稱，世代相傳直至永遠。

6.另外，黃先生要求本庭考慮到收回的土地可孕育祖堂的子子孫孫，給予一個特惠賠償。正如先前所述，法庭沒有此權力，評定賠償金額，還要依照[土地收回條例]的規定。簡單來說，[市塲價值]是什麽，雙方都好清楚，是不會因地主、賣主身份而提升的。在這個光怪陸離的社會可能有極端的例子，曾幾何時有畫家拿自己的作品來此展銷，因其身份特殊而能賣得很高的價餞。本案沒有任何証據証明所收回土地因申請人的身份、地位能賣得一個高於市場價值的價餞。根據[土地收回條例]第12（d）條是一個自願的賣家可期望在市塲上獲得的價錢就是[市場價值]。沒有任何証據顯示申請人可因其身份可獲得較[市場價值]為高的價錢，就算情况真的是這樣，政府也只須賠償一個公平的價錢，就是土地本身的[市塲價值]，不用賠償因祖堂身份而提高了的那部份價錢。

7.至於黃先生所提出的香港法例第97章的各條條款，只牽涉地租問題，更與收地賠償風馬牛不相及。黃先生稱政府收回新界原居民土地是違反基本法，但本庭不同意。任何社會，文明的或不文明的也好，政府為了公眾利益，是時有徵收土地的必要。此次訴訟只牽涉賠償問題，而不是要決定政府是次收地是否合法，賠償金額依[土地收回條例]評定，據此條例賠償金額更不會是因為收地是强迫性的而有所提高。

8.黃先生指摘政府沒有把原居民可建丁屋的權利計算在賠償金額之內，可是正如苗大律師所說，收地不影響祖堂成員或其子孫的丁屋權，所以本庭沒有計算丁屋權是正確的做法。

9.黃先生說涉案土地曾租予一位朋友做盆栽生意，這位朋友從未做過有關盆栽生意，收地後又不知去向，沒有另覓地方繼續經營，有租約沒有繳付厘印稅，黃先生又不允承諾補回應繳的厘印稅，關於這交易的應有的文件又不存在，租約存在與否，只憑黃先生一面之詞。當然證人的證供很多時較文件証據來得有力，但本庭不相黃先生關於租約的証供。事實上租約存在與否，對賠償金額影響不大，只是數千元之差。本庭評定賠償金額以租約不存在為基礎。

10.先就黃先生的計算賠償方式作一個分析討論，他呈堂的文件提到土地價格的計算方法。土地面積7,841平方呎，每平方呎600元，但他沒有說明而本庭也找不到這每平方呎價錢是怎樣算出來的，本庭不能認同他計算出來的4千多萬的賠償額。

11.黄先生處理租金收入和違約賠償的方法也明顯地犯了重叠計算的錯誤。租金收入是構成土地價格的一個重要因素，計算土地價格時該收入已被吸納了。不能夠分作两項來計算，否刞變成雙重計算。

12.至於黄先生所講的潜在利益，即是把土地發展成丁屋後的價值，首先他沒有估計或扣除成本，也没有考慮此土地是否合乎城市規劃介定為適合建丁屋區分，規劃定了作農業用途就不能建造圍村式的村屋，就算批准興建也要補回地價给政府。這補價是成本之一，没有估計補價金額及没有將此扣除是不對的。再者，正如前所述政府並设有收回丁屋權，申請人不能以丁屋權為潜在利益作為計算賠償額的一個因素。

13.政府的專家是用直接比較方式來估值，他提供了很多個相約時期的買賣個案，列出價格等資料，把土地所在區分顯示在有關的城市規劃藍圖上。 本庭認為這些個案是合適的，並採納專家的意見、計算方式去計算補償。黄先生只是憑空認為政府的專家的估值不當，没有提供資料去否定專家計算的方法，或提出專家所採用的交易個案有何不妥，本庭找不出任何資料、理據去否定專家的結論。本庭認為專家所作出的估值是正確的。

14.政府專家亦嘗試以租金收入計算出土地的價值，他採用的計算方法和數據也是合適的，算出的金額較直接比較方法高出了4千多元。本庭同意專家意見，亦認為在本案特殊情況下，用直接比較方法不但合適，也别無選擇。本庭正式裁定賠償額為1,130,000，另加沒爭議的4千元測量師費用。

15.黄先生希望政府免其主繳付訟費責任，但他没說出理由。本庭在審訊時也多次解釋今次訴訟的性質，有關法律和估值方法，而申請人也曾聘用測量師，但他仍然堅持他的估值，要求裁决，所以不存在不熟悉法律問題。本庭看不到任何理由，能免除申請人訟費。本庭判定申請人須付政府訟費包括聘大律師費用，以高等法院基準釐定。

申請人：黃三協堂由黃伯仁代表

答辯人：由律政司轉聘Nelson Miu大律師代表