尹連開 訴 Cheng Kam Hing

LDBM000261/2003

LDBM 261/2003

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2003年第261號

主審法官: 周兆熊法官

聆訊日期: 2004年2月9日及10日

宣判日期: 2004年2月19日

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判 案 書

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1.申請人是香港赤柱大街58號11/F的業主，她亦是該大廈的管理負責人，答辯人是該大廈3/F的業主。

2.申請人的申請是要求土地審裁處頒令答辯人繳交（1）由2003年7月15日至10月14日的管理費600元及（2）排污費26元，在審訊期間，申請人要求撤回第（2）項申請。

3.申請人的証人陳述書指出58號大廈是一座7層的建築物，建於1980年。在建成之時，大廈共有3名業主：申請人（1/F、2/F、4/F和5/F的業主），Liu Ying Yan（3/F業主）和郭何美（G/F和Upper G/F業主），在大廈入伙的初期，這三位業主曾開了大廈業主會，而申請人被選為大廈管理負責人，此後，再沒有大廈管理負責人的重選，因此申請人從該時直至現在仍然是大廈管理負責人。本席接納此點証據。

4.答辯人的代表Cheng Kam Choi先生承認答辯人於1986年成為 3/F的業主，自該時起，答辯人便有繳交管理費，但從2003年5月16日開始，答辯人便沒有繳交管理費。管理費的收據（証物A2）顯示，自1998年6月16日起，58號大廈的管理費是每月200元。

5.在他的証人陳述書（証物R1），鄭錦財陳述反對繳費的理由 ：

“反對理由及要求

(九) 本人根據上述事實指出該大廈並不存在有效或合乎法例的管理委員會。申請人根本從未按大廈公契及建築物管理條例召開任何會議或成立管理委員會。本人既往只按私人臨時合約方式支付申請人所提供之服務。

(十) 本人重申已往之要求，若申請人能按合法手續成立管理委員會並按建築物管理條例隱含地納入公契內的規定包括管理委員會的組織及工作程序，每年預算及所有強制性條款行事及管理，本人絕對願意繳付應繳的費用。”

6.在作証時，鄭錦財指他反對繳交管理費，因為申請人要求他繳交排污費（4,654元）的分担費用，但排污費已計算在管理費之內，他指出水費及排污費單（証物A4）顯示的款額182元已在2002年9月10日繳付，而申請人沒有要求他們交付這筆排污分担費，因此這筆費用已計算在管理費之內。答辯人在他的書面證供沒有提出這個反對理由。申請人的代表Kwok Ho She先生指出他已支付了182元排污費，但是他忘記了作出由各戶攤分的計算，因為他要處理多個物業之事，本席接納他的証供。

7.答辯人指《建築物管理條例》附表6第2段及附表7第2段第(1)、(2)、(3)節適用於本案。附表6第2段有以下的條文 ： -

“2.	在每一段連續３個月的期間後的１個月內，或管理委員會選擇的較 短期間後的１個月內，司庫須就該期間擬備法團的收支概算表，並將其副本展示於建築物內的顯眼處。”

附表7第２段第(1)、(2)及(3)節有以下的條文 ：

“2.	帳目的保存
	(1) 經理人須備存恰當的帳簿或帳項紀錄及財務紀錄，並須保存該等帳簿或紀錄所提述的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件最少6年。
	(2) 在每一段連續3個月的期間後的1個月內，或經理人選擇的較短期間後的1個月內，經理人須就該期間擬備法團的收支概算 表，並將其副本展示於建築物的顯眼處。
	(3) 每個財務年度結束後的2個月內，經理人須擬備該年度的收支表及資產負債表。"

8.建築物並無管理委員會，因此附表6第2段的條文不適用於本案。此外，該段與附表7第2段第(1)、(2)、(3)節祇是分別規定司庫及經理人的職責，這與業主要繳交管理費並無關連，即使司庫或經理人沒有履行職責，這並不會豁免業主繳交管理費的責任。

9.答辯人自1986年至2001年都有向申請人繳交管理費。答辯人指由於申請人沒有對答辯人在2001年終查閱管理帳目的要求置諸不理，因此停止繳付管理費，這不是有效的反對理由，因此本席裁定申請人的申請得 直。証物A2顯示管理費是從每個月的16日起計，而申請人的申請是在2003年9月13日提出的，因此他祇能夠收回由2003年7月16日至9月15日的2個月管理費400元。

10.本席頒佈以下的命令 ： -

（1） 答辯人須於14天內向申請人支付400元的管理費。

（2） 本席批淮申請人撤回第(2)項申請。

申請人：由郭何樹先生代表，無律師代表。

答辯人：由鄭錦財先生代表，無律師代表。