華寶大廈業主立案法團 訴 Harbour Construction Ltd and Others

LDBM000342/2003

LDBM 341、342及343/2003

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號2003年第341、342及343號

主審：盧偉光審裁成員

聆訊日期：2004年3月25日

宣判日期：2004年4月16日

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判 案 書

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1．申請人為香港北角馬寶道41-47號華寶商業大廈（“該大廈”）之業主立案法團，而第一、第二及第三答辯人分別為該大廈9字樓904室、10字樓1004室及13字樓1304室之業主。申請人的申請原先是在小額錢債審裁處分別以3宗案件處理，後經小額錢債審裁處轉介至土地審裁處，再合併一起聆訊。

2．根據申請人的申請書（表格29），申請人指三位答辯人未有依照該大廈之公契條款10(e)的規定向申請人按月繳交該大廈之管理費，詳情如下：

第一答辯人：由2003年7月份起每月378元

第二答辯人：由2003年7月份起每月378元

第三答辯人：由2002年10月份起每月378元

3．申請人追討上述管理費，按公契第11(b)(1)及11(b)(2)條分別計算的利息及追討費用(Collection Charge)，和訟費（每宗案435元）。

4．三位答辯人的反對通知書所述的理由相同，指申請人其實沒有按照該大廈之公契條款10(e)，正確釐定三位答辯人所擁有的三個單位之管理費。他們雖然多年來試圖與申請人商討，要求申請人正視並糾正該等錯誤，卻不得要領。申請人每次給他們的回覆都是：因為申請人採用之分攤管理費的方法已沿用多年，申請人不會作任何更改。

5．此外，第三答辯人指他在2002年10月知悉申請人一直沿用錯誤的基礎計算他單位的管理費後，即通知申請人應先將他以往從1991年11月大廈入伙以來多交的管理費，抵銷他應繳之管理費。第三答辯人承認他是在2002年12月3日才將LDBM 343/2003案之單位的業權從他擁有的公司轉到他個人名下。於聆訊期間，第三答辯人同意自願放棄這點反對理由/要求，因為他認為申請人實在沒有能力應付該等要求。而申請人代表亦口頭申請，修訂LDBM 343/2003案的申請，祗追討第三答辯人從2002年12月3日以後的管理費，每月按378元計算。

6．申請人由管理公司代表黃春良先生（“黃先生”）代表出庭並作供。黃先生承認於2003年5月1日，他服務的管理公司接手管理該大廈後，他按申請人的指示，根據上手管理公司的管理費徵收比例表（證物A2）徵收大廈各單位，包括三位答辯人的三個單位之管理費。他同意他並不明白該比例表的分攤基礎，亦同意該比例表並不符合該大廈公契之10(e)條所訂立下來的分攤方法。

7．申請人與三位答辯人均確認他們對該大廈的2003年度全年的管理費收入預算，折算為每月102,789元（即各單位的分攤總額），並無任何爭議。根據該金額並按該大廈公契的10(e)條及附表5的規定，他們亦計算出三位答辯人的單位每月每單位應付102,789元 x 55/20,000，即282.70元。。

8．因此，顯而易見，申請人的三個案件之申請完全沒有根據，必然為本席駁回，所涉及的理由簡單不過，亦毋需押後另頒本判案書。可是，第一及第二答辯人代表談昭岐女士要求本席頒下書面判案書，並詳述理據，以免申請人認為答辯人等“口講無憑”或不知道土地審裁處以甚麼理由駁回申請人的申請而堅持不指示管理公司修改沿用多年的管理費徵收比例表。

9．該大廈公契有關繳付管理費之主要條文，現列如下（原文祗得英文版本）：

Clause 10 (c) : -	"All owners for the time being of the Building shall bear and pay for Management Expenses reasonably incurred or to be incurred by the Manager for the proper management of the land and the Building....."
Clause 10(e) : -	"Each owner shall bear and pay for a proportion (hereinafter called "the management fee") of the total sum budgeted by the Manager to cover the Management Expenses and the Manager's Remuneration. Such proportion shall be calculated by reference to the Management Share(s) allocated to each unit (particulars whereof are set out in the Fifth Schedule hereto)....."
Fifth Schedule : -	公契的Fifth Schedule（附表5）詳細列出該大廈的管理業權份數（總數為20 ,000份及每一單位的業權份數數目）。

10．根據上述公契第10(e)條，每一單位的管理費分攤應按附表5的比例計算，否則無效。原因為建築物管理條例的22(1)條規定，

“就根據第21條釐定的欵額而言，業主所需繳付的款額，須

(a) 由管理委員會按照公契（如有的話）而確定；

(b) ......... ”

除此之外，建築物管理條例有關徵收管理費的條款主要為第20條，第21條，第34E條，第5附表及第7附表，本席在此不作詳加引述。

11．根據三位答辯人或其代表的口供，該大廈從1991年入伙至近年，均為一管理公司Tucknam Company Limited（“得男”）所管理，得男亦為該大廈原發展商的全資附屬公司。得男於數年前已清盤，而該大廈近年因管理問題亦有多宗涉及申請人的訴訟。過者已矣，本席勸喻申請人及三位答辯人無謂再理會當年定下的一個至今沒有任何人知悉其基礎的徵收比例表，正確的方法是由申請人儘速指示管理公司按公契及條例的規定計算好每個單位的管理費，並由法團的管理委員會確認後，向各業主徵收。

12．至於各單位業主有沒有權利向申請人追討以前申請人不依公契計算方法去徵收而業主又已繳交的管理費呢？第三答辯人原來在他的答辯書亦提出他有權作此追討，雖然第三答辯人在聆訊確認他已放棄這要求。為着協助申請人及其他業主了解在這方面法庭的其他類似案件的判决，本席於下面引述黃一鳴暫委法官於土地審裁處建築物管理申請編號第472，473，558及559號（合併）（荃灣花園業主立案法團（申請人）訴梁振鴻（第一答辯人）及李瑞群（第二答辯人）案），於2002年10月24日的判案書的第12至17段：-

“12. 申請人另外的一個論點就是由於業主大會已經決議追認及通過管理費的加幅，各業主便可視為默許了管理費不需根據公契計算。這個論點並不正確。根據該條例第22條，業主所需繳付的款額必須由管理委員會按照公契確定；如無公契，或公契並無確定繳款的規定，則由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。業主大會絕對不能通過一些與該條例互相抵觸的決議。既然業主大會無權通過抵觸該條例的決議，各業主亦不會因為業主大會的決定而默許管理費不需根據公契計算。

13. 不過，答辯人（指“荃灣花園”案，下同）由1993年起至1997年2月止一直繳付不依公契計算的管理費，答辯人可能因此默許了管理費不依公契計算而不能追討申請人取回這些已繳付的管理費。但這不等同答辯人不能停止這種默許而必須繼續繳付下去。申請人引用Wong Pun-man一案（Wong Pun Man v. Incorporated Owners of Tung Fat Industrial Building [1996]1 HKDCR 32），提出當答辯人默許了之後，申請人有權追討答辯人未付的管理費。不過，Wong Pun-man一案的裁決並非如此。

14. Wong Pun-man一案的案情與本案很相似。在該案中，管理費亦是不依公契計算，各業主每年都有收到增加管理費的通知及支付管理費，但由1995年4月1日起，該案的申請人拒絕再支付不符公契的管理費。高義敦法官在該案中有以下的裁決：-

"This evidence clearly establishes detriment. It is equally clear that it would be quite unconscionable for the accounts for those years to be reopened and the shop owners allowed merely to pay fees in accordance with the original DMC proportions. The owners acquiescence to fees being levied in proportions different to the provisions of the DMC, amounts in equity to a waiver of their right only to pay fees levied in accordance with the DMC. I hold that those levied fees were properly payable. In the event of non-payment they may lawfully be recovered by the respondent."

15. 可是申請人忽略了高義敦法官以上的裁決是針對在該條例未實行之前的管理費而作出的，對於該條例實行之後的管理費，高義敦法官有以下的裁決：-

"As the relevant provisions of the BMO came into force on 1st June 1994, these fees were also the first that required to be fixed in accordance with both the DMC and the BMO."

16. 至於已裁決的默許行為是否可以在該條例生效後繼續引用，高義敦法官沒有即時作出裁決，並將案件押後，讓代表雙方的大律師作進一步的陳詞。申請人提交的案例只是高義敦法官在1996年2月16日的判案書，並未包括高義敦法官在1996年6月13日的判案書。其實在1996年6月13日的判案書中，高義敦法官已作出以下的裁決：-

"I hold that even if acquiescence and not merely waiver was established prior to 1st April 1995, it was only suspensive and not extinctive. On this alternative basis, it was susceptible of being terminated and would have been so terminated, by the Applicants objection to the amounts determined for the period commencing 1st April 1995."

17. 本席同意高義敦法官的裁決，即使答辯人曾經有默許過管理費不依公契計算，但當答辯人拒絕再支付這些管理費並提出反對的時候，答辯人的默許便中止，申請人無權再要求答辯人繼續支付不依公契計算的管理費。

18. 因此，本席裁定申請人無權向答辯人徵收有關的管理費。當然，這並不等於答辯人不需支付1997年3月至2000年7月的管理費，只是數目並不是申請人索償的數目。申請人須重新根據公契計算這段期間的管理費。

（劃線為原文所無）”

申請人須繳付第一答辯人訟費300元，第二答辯人訟費350元及第三答辯人訟費485元；倘若任何一方不在14天內提出申請，修改此訟費命令，則此臨時命令作實。

申請人：由黃春良先生代表應訊。

第一答辯人：由談昭岐女士代表應訊。

第二答辯人：由談昭岐女士代表應訊。

第三答辯人：親自應訊。