溢緯有限公司 對 Ms. Joanna Leung 或佔用人

LDPD 669/2026

[2026] HKLdT 44

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2026年第669宗

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判 決 書
(上訴許可申請)

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1.此非正審申請是由答辯人於2026年7月27日提出，要求就審裁處於2026年6月29日所發出的收樓令判決提出批准上訴許可，及暫緩執行收樓令狀。

背景

2.申請人於2026年5月26日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交收樓申請通知書，向答辯人或其他佔用人（如有）提出收回香港沙田保泰街18號天宇海5A座11樓C室 （下稱「涉案處所」）的空置管有權 ，理由是指答辯人曾被申請人公司授予佔用許可，但現在公司要求撤回許可。

3.答辯人於2026年6月3日向審裁處遞交反對通知書，內容如下:

「上述地址是業主楊達潮在25-01-2013準許我以業主身份入住， 並承認我是楊生的伴侶。在此期間我完全由楊生贍養， 包括兒子的供書教學。現在楊生剛去世，我就收到要我在6月30日號前搬走的通知書。事出突然，咁多年我完全依靠楊生贍養，也相信楊生對我的承諾。現在我冇錢冇樓，要我一個64歲的老太婆可以搬去邊度。」

2026年6月29日的聆訊

4.本案於2026年6月29日在本席席前聆訊。申請人由張振球先生代表應訊，而答辯人則親自應訊。雙方也沒有律師代表。

5.答辯人聲稱她與楊達潮先生是同居伴侶，她於2013年1月25日入住涉案處所時，即獲授權以「業主」身份向屋苑管理處申請屋苑的智能咭[1]。答辯人更稱，楊達潮先生，作為申請人的唯一董事， 曾口頭承諾讓她長期居於涉案處所。

6.答辯人稱，根據公司查冊紀錄，申請人是於楊達潮先生去世前的三天，即2026年3月31日才更換董事。是違反了附帶產權不容反悔的承諾 (proprietary estoppel)。

7.在Attorney General of Hong Kong v Humphreys Esatte (Queen’s Gardens) Ltd [1987] AC 114, 121, Lord Templeman 說產權不容反悔的原則只適用於申訴人被業權人的承諾引導相信他將獲得產權而做出不利於他的行為的情況（…… a litigant who is led to believe that he will be granted an interest in land and who acts to his detriment in that belief is enabled to obtain that interest）。根據答辯人的證供，她不曾說楊先生生前有意把涉案處所的業權或申請人的公司股權轉讓給她。答辯人獲授權以「業主」身份向屋苑管理處申請屋苑的智能咭並不能算作業權的轉讓。

8.根據英國上議院案例Thorner v Major [2009] UKHL 18, [2009] 1 WLR 776的第29段，Lord Walker已闡釋，申訴人所倚賴的承諾必需是清晰的，其倚賴在當時的環境是合理的，其所受到的損害是嚴重的（the representation or assurance would need to have been sufficiently clear and unequivocal; the reliance by the claimant would need to have been reasonable in all the circumstances; and the detriment would need to have been sufficiently substantial to justify the intervention of equity）。

9.而在同案的第19段，Lord Scott 更質疑該承諾的可倚賴性，因為“the conceptual possibility of a dispute arising in the circumstances postulated has to be borne in mind”，比方在本案，楊達潮提出贍養答辯人，即使不是過去式，也只是持續性質的，雙方的關係隨時可能中斷。何況楊達潮與答辯人的關係始終只是「伴侶」，她們沒有選擇結婚。楊先生生前也沒有把涉案處所的業權或擁有涉案處所的申請人公司股權轉讓給她。楊先生生前容許答辯人以「業主」身份向屋苑管理處申請屋苑的智能咭，只能算作是暫時許可(licence) 。

10.至於答辯人聲稱涉案處所的煤氣費單據是以她名字登記[2]，但這是一般物業佔用人需負責的費用，與業權扯不上任何關係。這更未能證明答辯人受到甚麼損失。

11.此外，英國上議院在Cobbe v Yeoman’s Row Management Limited [2008] UKHL 55, [2008] 35 EG 142， [2008] 1 WLR 1752一案中亦曾引用另一較早時的案例Ramsden v Dyson (1866) LR 1 HL 129 。在後者，法官Lord Cranworth（在第145-146頁）說:

"If any one makes an assurance to another, with or without consideration, that he will do or will abstain from doing a particular act, but he refuses to bind himself, and says that for the performance of what he has promised the person to whom the promise has been made must rely on the honour of the person who has made it, this excludes the jurisdiction of Courts of equity no less than of Courts of law."

12.本席裁定涉案處所的註册業權人，即申請人 ，可以收回答辯人佔用涉案處所的管有權。

2026年7月24日的聆訊

13.答辯人於2026年7月10日曾向審裁處提出非正審申請 ，要求暫緩執行收樓令。

14.此非正審申請於2026年7月24日在本席席前聆訊。

15.答辯人為了證明楊達潮先生與答辯人的關係，呈交了自2016年1月至2022年8月楊達潮先生以私人名義（即不是以申請人之名義）支付她作為「家用」的支票影印本，數目由15,000元至2022年8月21日的一次達360,000元[3]。答辯人解釋，後者是楊達潮先生最後給她的支票 ，楊達潮先生向她解釋是因為過去疫情的關係做成生活艱難，所以只一次過向她支付360,000元，作為未來3年的家用 。

16.答辯人更補充 ，由於楊達潮先生生前欠下銀行巨債，所以她體諒楊達潮先生的難處 ，一直慳著用錢直到現在。可是從2022年8月21日起計3年，即至2025年8月20日已經屆滿，答辯人未能提供新的楊達潮先生向她支付「家用」的憑證。

17.另一方面，答辯人聲稱她是信奉佛教的，她於去年11月13日從尼泊爾回港後發病，需要閉關，其後她便著楊達潮先生不用前往涉案處所探望她。由於期間她再沒有與楊達潮先生聯絡，所以她也不知道楊達潮先生突然離世 ，直至楊達潮先生的妹妹找她要收回涉案處所，答辯人才知悉楊達潮先生經已離世。

18.這正如Robert Walker LJ在Jennings v Rice [2003] 1 P&CR 8, [2002] EWCA Civ 159一案的第44段所說，產權不容反悔的原則只適用於結合承諾的性質及其構作申訴人的損害，容許提出承諾者反悔是不合情理的:

“… a wide range of variation in both of the main elements, that is the quality of the assurances which give rise to the claimant’s expectations and the extent of the claimant’s detrimental reliance on the assurances. The doctrine applies only if these elements, in combination, make it unconscionable for the person giving the assurances (whom I will call the benefactor, although that may not always be an appropriate label) to go back on them.”

19.在最近獲英國最高法院在Guest & Another v Guest [2022] UKSC 27, [2024] AC 833, [2023] 1 All ER 695, [2022] 3 WLR 911 一案， Lord Briggs (Lady Arden 及 Lady Rose 同意) 在其判案書的第77段認同上述觀點。在之前的第75段，Lord Briggs 更說:

“The first stage … is to determine whether the promisor’s repudiation of his promise is, in the light of the promisee’s detrimental reliance upon it, unconscionable at all. It usually will be, but there may be circumstances (such as the promisor falling on hard times and needing to sell the property to pay his creditors, or to pay for expensive medical treatment or social care for himself or his wife) when it may not be. Or the promisor may have announced or carried out only a partial repudiation of the promise, which may or may not have been unconscionable, depending on the circumstances.”

20.根據以上所述，答辯人提出的證據，和構成產權不容反悔的原則必須的要素和詳情，還有相當距離。相對而言，假使楊達潮先生生前是認真的希望答辯人能長期居於涉案處所 ，他可輕易把申請人的董事及/或主要股權轉讓予答辯人。可是在過去13年，楊達潮先生也沒有作出類似的安排。

21.最後，本席只批准暫緩執行收樓令狀至2026年8月14日，好讓答辯人尋找她的法律意見。

答辯人於2026年7月27日的非正審申請

22.答辯人於2026年7月27日提出是次上訴許可申請，她於同日提交的誓章，內容包括以下各點:

(1)  本案的爭議涉及複雜的信託，衡平法產權及香港法例第481章《財產繼承(供養遺屬及受養人)條例》之受養人。

(2)  涉案物業雖名義上由一有限公司持有，但該公司為楊達潮先生生前100%實質控制之個人資產，公司股權與楊達潮先生遺產密不可分。

(3)  關鍵是，楊達潮先生在過世前僅3天，身處重病臨終狀態下[4]，突然簽署文件辭任董事並委任其女兒代為董事。 此舉涉嫌「不當影響」(undue influence)，且屬於極具可疑的臨終財產轉移。

(4)  根據《財產繼承(供養遺屬及受養人)條例》，高等法院有絕對的法定權力引用「反逃避條文」，撤銷或重組楊達潮先生生前為了逃避供養責任而作出的任何資產處置 （這包括此項董事變更及股權操控）。

(5)  答辯人與楊達潮先生同居達13年，持有楊達潮先生生前親筆簽名認定答辯人為「業主身份」之屋苑智能卡表格，連續9年之家用支票相片影印，以及自2013年起由答辯人繳交之煤氣費單。管理費用及水、電費用則由申請人公司支付。

2026年8月13日的聆訊

23.本上訴許可申請被安排於2026年8月13日在本席席前聆訊。申請人已聘用李全德律師事務所的李全德律師 （下稱「李律師」出席應訊，而答辯人則仍然親自應訊。

24.首先，答辯人出示了一封由法律援助署於2026年8月12日發出的「申請法律援助通知書」。根據《法律援助條例》（香港法例第91章）第15(3)條，凡任何訴訟一方申請法律援助，以便提出上訴或屬上訴性質的法律程序，反對某法院或審裁處的判決或命令，署長須於接獲申請後，在切實可行範圍內盡快通知另一方或其他各方，並將有關該項通知的備忘錄提交該法院或審裁處。

25.又根據《法律援助條例》第15(4)條及法律援助規例（第91A章）第7A條，凡法律援助署署長將任何備忘錄如此提交法院，則除非該法院另有命令，否則有關訴訟或有關上訴的所有程序，或有關訴訟及有關上訴的所有程序，均須憑藉本條暫停進行法律程序42天 。可是業主在土地審裁處向租客或佔用人申請收回佔用處所的法律程序，並沒有包括在《法律援助條例》第5條可給予法律援助的法律程序內[5]。

26.本席因此及下述拒絕上訴許可的理由，決定行使《法律援助條例》第15(4)條的權力，不讓有關備忘錄暫停本案程序42天。

27.就答辯人於2026年7月27日提出是次上訴許可申請的第(5)點，即她嘗試再次引用產權不容反悔 (proprietary estoppel) 的原則反對申請人收回涉案處所，本席已於2026年6月29日裁定這原則不適用於本案，對答辯人沒有幫助。

28.除此以外，答辯人於是次上訴許可申請，主要是依賴《財產繼承(供養遺屬及受養人)條例》的濟助 （如有）。根據該條例的第3(1)(ix)條，凡任何人在本條例生效，即1995年11月3日後去世，並遺下任何人，而在緊接死者去世前，該人是完全或主要靠死者贍養的，則該尚存的人可持下述理由向法院申請根據第4條作出命令︰依照死者遺囑或關於無遺囑繼承的法律 ，或綜合死者遺囑及該等法律而作出的遺產處置，並沒有為該尚存的人提供合理經濟給養。

29.根據該條例的第3(2)條，合理經濟給養 (reasonable financial provision) 指對該個案的整體情況而言，該尚存的人應合理地獲取以維持其生活的經濟給養。可是本席認為合理經濟給養與涉案處所的居住權並不相稱 (disproportionate to the detriment that it goes much further than necessary to put right the unconscionability inherent in the repudiation of the promise)[6]。正如Robert Walker LJ  在Campbell v Griffin [2001] EWCA Civ 990 一案的第34段所說:

“In the first place such an order would be disproportionate: Mr Campbell has a moral (and, as I see it, a legal) claim on the property, but it is not so compelling as to demand total satisfaction, regardless of the effect on other persons with claims on the Ascoughs' estate ...”

30.Robert Walker LJ 其後更在上述Jennings v Rice 一案的第56段說:

“The essence of the doctrine of proprietary estoppel is to do what is necessary to avoid an unconscionable result, and a disproportionate remedy cannot be the right way of going about that.”

31.《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。

32.又《土地審裁處條例》第11AA(6)條規定，除非審裁處信納: (a)有關上訴有合理機會得直; 或(b)有其他利於秉行公正的理由 ，因而該上訴應進行聆訊 ，否則不得批予上訴許可。本席經審閱答辯人提出的擬上訴理由，並經聆聽代表申請人的李律師陳述後，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。

33.基於上述理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可申請及拒絕暫緩執行收樓命令。

訟費

34.最後, 由於答辯人於是次上訴許可申請敗訴 ，理應支付申請人的訟費。本席在參閱代表申請人的律師所提供的訟費清單後，根據簡易程序，即時評定答辯人須支付申請人的訟費為10,000元。

申請人: 由李全德律師事務所的李全德律師代表應訊

答辯人: 無律師代表，親自應訊