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Dragon Capital Ltd. 訴 Cheung Shui Ching

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1. 大潭百筆山道18號紅山半島第二座9/F A單位,是以每月31,500元月租租與雋龍融資有限公司(Dragon Capital Limited) 的。租期兩年,於2002年9月14日完結。業主是Cheung Shui Ching。租客(即申請人)於2002年7月26日向本審裁處遞交表格22,要求批出新租約。雙方於庭上同意新租約為兩年期,由2002年9月15日開始.其他租任條件與原租約同。爭議者是月租的租值。申請人要求裁定每月月租為26,000元,不包括管理費、差餉及地租。答辯人(即業主)認為月租應是30,000元，不包括管理費、差餉及地租。

Case No.LDNT 161/2002
Court
LDNT
Date—
Judge—
Case Document
100%Judiciary

LDNT000161/2002

LDNT 161 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2002年LDNT第161號

Dragon Capital Limited 申請人
對
Cheung Shui Ching 答辯人

主審法官：林潮義審裁委員

宣判日期：2002年10月21日

______________

判 案 書

______________

1.大潭百筆山道18號紅山半島第二座9/F A單位,是以每月31,500元月租租與雋龍融資有限公司(Dragon Capital Limited) 的。租期兩年,於2002年9月14日完結。業主是Cheung Shui Ching。租客(即申請人)於2002年7月26日向本審裁處遞交表格22,要求批出新租約。雙方於庭上同意新租約為兩年期,由2002年9月15日開始.其他租任條件與原租約同。爭議者是月租的租值。申請人要求裁定每月月租為26,000元,不包括管理費、差餉及地租。答辯人(即業主)認為月租應是30,000元，不包括管理費、差餉及地租。

2.有關物業(即上述出租與雋龍融資有限公司的物業)的實用面積為99.8平方米。相方對此並無爭議。根據差餉物業估價署提交的租金資料表,答辯人認為編號第3的物業，最適宜參巧作為厘定有關物業的租值。該編號第3物業的租值是每月37,300元。扣除差餉約每月1,378元及紅山半島同單位的管理費每月3,900元。淨租金為每月32,022元。編號3物業是與有關物業在同一屋村的同座樓宇內,坐向亦相同,只是樓層較高(即14/F) 。既然有關物業層數較低,因此將每月淨租金調低至30,000元正,答辯人覺得並無不合理之處。至於在差餉物業估價署租金資料表內的其他物業,答辯人認為不在同一幢樓宇內,又或者坐向不同,因此並無參考價值。答辯人並即席讀出兩年前本審裁處對同一物業作出租金裁決時,指出厘定租金時必須參考同座同向的物業租值,而不必理會其他座數及坐向物業的租值。答辯人又認為單位A的租值應比單位B高15%至20%,因為A單位較B單位少受來自村內泳池產生的噪音影響,有較佳的海景以及被認定‘風水’較好。答辯人認為法庭根據編號三的物業，已有足夠的資料去裁決租值,因此不會提供更多的租賃資料去支持他的論據。事實上,據答辯人所知,在屋村物業公開發售時,B單位的售價是較A單位為低的。

3.申請人本身亦從事與物業有關的行業,亦有若干物業在市場放租，對物業市場的情況及走勢,經驗豐富。由本年3月,即編號第3物業租期的第1個月份至本年的9月,各種類形物業的租金，均向下滑落,達20%至25%不等,對答辯人只將本年3月份的租值向下調低少於7%,不敢苟同。申請人認為租金下滑的情況,至為明顯,所以無需向法庭提交任何證據去支持她的說法。答辯人又認為A單位與B單位的景觀相約。因兩單位相鄰,面向大海,前面既無高樓大廈,海景方面的差異,不應是不可以度里計。申請人認為月租26,000元，不包括管理費、差餉及地租是合理的。否則,本審裁處應以差餉物業估價署提供的租金資料,去裁定有關物業的租值。

分析及估值

4. (一) 本席認為答辯人對本審裁處對有關物業租值的前裁決,欠缺理解。在該次裁決的個案中,同屬同一幢樓宇的A單位,達數個之多,不乏作估價參考的基礎。因此,估價的方向集中於A單位的資料,並無不妥。 實無需深入考慮其他坐向的單位,以免產生混亂。本個案同屬A單位的物業只有兩個,其一就是編號第3的物業, 其二就是編號第4的物業。編號第4的物業是頂層,包括有76.3平方米的天台出租,租金不包括差餉,卻提供電器設施供租客使用。除非主觀地對天台部份及電器設施給予一個租值,再將此租值從已確立的月租中扣除,始可以得出可比較的數據。但如此得出的租金,必定會引起不利的一方強烈的不滿,因為天台的租金是沒有獨立的出租紀錄可以稽考。如果只引用單一編號3的成交租金去推算,出現偏差的情況很大。因為業主或租客錯誤評估市場實況的機會存在,而且不少。租客或業主基於個人因素承租或出租該物業,亦大有可能。有多過一或兩個成交例子,就可以減低或消除這些異常的情況被引進估價的決定內。因此,在決定本訴訟物業的租值時,實不能不考慮B單位的交易數據。

(二) 根據申請人提供的屋村各座樓宇位置圖,本席又不同意A單位與B單位,在景觀上,尤其是海景,差別懸殊。反之,申請人的說法似乎合理。又AB單位彼此相鄰,近在咫尺。如村內泳池的噪音會影響B單位,亦會同樣程度影響A單位。何況,露天泳池每年的使用時間只有寥寥數月,可用時間苦短。不過,發展商發售物業時,將B單位的售價調低於A單位的售價,會有一定的理由。本席不會對風水方面作出評論,除非風水已是一般租客及業主所認定屬必須考慮之列。

(三) 本席認同租金在近年來不斷下跌。但每區域每月每季跌幅俱不同。不同類形的物業跌幅也不同。純然採納傳媒片言隻字的報道或坊間的傳言,強行對租金作出同樣的調整,有欠公允。其實,差餉物業估價署有對租金走勢，編制統計資料。各類物業的每月每季走勢統計數字及圖表,兼而有之,是可以用作參考和推算的。

(四) 如果將差餉物業估價署租金資料表內五個物業(不包括編號4的物業)的成交租金及層數編成座標圖表(即租金放在橫軸,層數於在縱軸) ,編號5(第3座5/F B單位) ,編號6(第6座5/F B單位)及編號2(第2座17/F B單位) 的淨租金(即不包括差餉及管理費，前二者約為26,400元及後者30,700元)均在同一走向軌跡上。編號1(第2座16/F B單位)的淨租金(25,220元)卻大大偏離前三者所做成的軌跡而落在軌跡的左方。編號3(第2座14/F A單位)的淨租金(32,000元)卻落在該軌跡的右方。編號1的租金落在軌跡的左方而且偏離做成這軌跡的起點租值,是不合邏輯的。編號3落在這軌跡的右方是合理的,問題是編號2的租值抑或是編號3的租值,是軌跡的終點就值得相恪。既然發展商發售該屋村物業時,B單位的售價是較A單位為低。所以,如果將編號3的淨租值調低5%(即淨月租為30,400元) ,則編號3的租值,就落在該軌跡上,而第2座9/F B單位（即A單位的隔鄰）的淨租值(即不包括差餉及管理費)就在26,400元至30,400元之間。從圖表上得出，9/F B單位的租值位置，是在27,900元的位置上。由於A單位的售價較高,租值相應也較高,將該租值(即27,900元)調高回5%,A單位的租金就是29,295元（或作29,000元）,不包括差餉及管理費。

判令

新租約由2002年9月15日開始,租期兩年,月租29,000元不包括管理費、差餉及地租。其他租任條件,與列於原租約內者相同。本席不作訟費方面的裁決。

林潮義審裁委員
土地審裁處

申請人：由Ms Wong Yuet Chun Fanny代表。（無律師代表）

答辯人：由Mr Lo Eric代表。（無律師代表）