張雲卿 訴 房屋署署長

LDHA000004A/2002

LDHA 4 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2002年LDHA第4號

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主審法官：林潮義審裁成員

宣判日期：2002年12月13日

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判 決 書

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1.與九龍藍田康雅苑桃雅閣A座1913室有關的訴訟，在2002年10月7日已經判決。房屋署長不滿意該判決, 於2002年11月5日要求覆核，理由是本審裁處在評定市值時，引用了五個居屋第二市場的交易為估值的依據。房屋署署長認為居屋第二市場的成交，受到種種特別條件規限，所以不宜用作直接比較。如果要引用這些交易作為估值的基礎，應要作出價格上的調整，否則被評定的市值就偏低，這會影響房屋委員會徵收的補價款額。

房屋署的觀點

2．房屋署代表又在庭上表示對判案書第五段第二分段甲項的指稱不滿，認為最低及最高價格達24%的差異，是反映買賣雙方對價格的不同看法，不能作為否定房屋署專業證人的估值。又認為第五段第二分段乙項的指稱不符合其專業證人的專業意見，彼等認為500餘平方呎的單位的確較受歡迎，所以每平方呎價格應較高。第三，因為400餘平方呎單位預留作睡房的位置，並沒有間上牆壁，所以佈局（layout）較差。第四，不同意第五段第二分段丁項的批評，因為售與非房屋委員會指定合資格人仕的成交價格，亦是市場價格，此等居屋單位的交易，與公開市場上交易的非居屋物業無異。

房屋署觀點的剖析

3．除了房屋署署長在表格一附件所提出的觀點是指出裁決有錯誤外，在庭上提出的四點是與價值取向有關或是純個人見解的問題。這四點並不能成為覆核的理由。見解和價值取向根本就是房屋署與業主張雲卿爭議的地方，所以才由本審裁處作一決定，否則就毋須有上訴的機制。

4．居屋第二市場是意指甚麼呢？房屋署代表在庭上證實，並不能在房屋條例中找到答案，只強調是房屋署內部經常引用的名詞，意指是居屋業主與房屋委員會指定合資格人仕之間的居屋交易。第二市場，很容易就被理解為二手市場的別號，譬如汽車的二手市場，物業的二手市場，甚至是飛機及輪船的二手市場，一般人的理解就是物品由生產者售與第一個購買者為之第一手市場，之後的轉售，就是第二手市場。房屋署的代表在庭上既沒有闡釋何為居屋第二市場，其專業證人的報告書內也沒有作同樣的解釋，也沒有提交清晰的田土廳紀錄，能夠令人知道買賣是由居屋業主與房屋委員會指定的合資格人仕之間的交易。錯誤由此而起，房屋署署長在其表格1內的陳述，彷彿對此全不知情。不過，採納居屋業主與房屋委員會指定合資格人仕的交易數據作為估價之用，是會導致價格偏差的，因此，估價有需要調整。

5．房屋署代表對前判案書第五段第二分段甲項的觀點是沒有說服力的。24%的每平方呎價格差距是事實，這個差距也許從房屋署專業證人的觀點認為問題不大，這是認知的問題，不是是否事實的問題，它當然是直接或間接由買賣雙方的決定所成做，但專家的作用就是從云云的交易中，透過分析，決定何者是較合理的售價，訂定合理的範圍，再斷定最終的合理市場價格。如果所有買賣都不分青紅皂白，囊括在內去計算，那麼就不需要專業證人，索性求取所有買賣的平均值算了。

6．500平方呎的單位是不是因為其他的因素（譬如設計或者用料較佳），而需要有較高的每平方呎售價，實無過問需要。因為房屋署的專家是以單位大小的名義來調整價格，因此要過問的，就是這個面積是不是較受歡迎呢？看來是每個面積的單位都各有其買家，因為這個特定的面積而給予價格上的增幅，除非房屋署代表能夠舉證，否則調整是過猶不及。

7．房屋署代表認為400平方呎單位的佈局（layout）是較差，是因為預留作睡房的地方，沒有間上牆壁，這無疑是吹毛求疪。看來是建築設計者留給用戶一點彈性，因小家庭的組合不盡相同，兼且單位細小，對房廳比例，或是房廳劃分的需要，每個用戶觀點都不盡相同，何況一幅間格牆成本不高，怎值得因此要在價格上作若干百分比反映。

分析/估值

8．剔除五個售與房屋委員會指定合資格人仕的交易，可供用作估值的交易，連同在2001年12月及2002年1月的交易，就只得三個。這兩個2001年底及2002年初的交易，不竟交易日子久遠，作估值的用途不大，餘下的交易就只有一個，而且是在2002年4月成交的。如果依賴這唯一的交易去估價，評估出現偏差的風險就很大。房屋署代表在11月29日聆訊時，提交一份康柏苑的最新成交，提議引用作估值（上訴人不反對引用康柏苑的交易）。康柏苑距離地鐵站稍遠，但鄰近商場及巴士總站，距離康雅苑東面的山坡也較遠，有相當數目單位向海。

9．是次訴訟單位基本上位於高層，屬二房的541平方呎（實用面積）單位，向南，但視野受鄰座單位及近距離斜坡遮擋，僅有部份窗戶享有較遠視程（即至遠能看到部份康柏苑屋邨樓宇）。因此，合適用作比較的康柏苑單位，計有A座單位3，B座單位8和10，C座單位1，D座單位5，F座單位10及G座單位7。其中B座單位8及G座單位7，因向北，所以較次。上訴人及房屋署代表，俱認為康栢苑較康雅苑在用料，四週環境，及設計上為佳，因康雅苑原先是公共屋邨，預算出租予房屋委員會合資格人仕，後來因市場需求熱熾，才改為居屋出售，當年售價前者較後者平均高出5至6個百分比。

10．如果以上文列出標準去選擇可比較的單位，則在房屋署代表提交的22個康栢苑成交中，只有2002年7月17日成交的F座30樓單位10是可合適作比較（雙方對此有相同看法）。為了察看這個成交是否合乎市場走向，本席將房屋署提交的物業成交表內最後兩個月（選擇最後兩個月，是盡可能避免市場走勢波動或變向）的成交來作分析，以鑑定2002年7月17日F座的成交，是否乎合市場走勢。

從上面圖表得知，同七月份的成交，C座32樓單位較其餘兩個交易的每平方呎價高是合理的，因樓層和景觀都比兩者較優，座向也不俗，F座30樓單位則座較A座25樓單位1較優，但後者價格卻與C座32樓相同，因此可以判定為售價偏高。同六月份的成交，三者以C座20樓單位8及A座28樓單位1條件相同，亦為最佳條件的兩個物業，但C座21樓單位7，則條件最差而價格最高，除非是市場下滑的走勢在六月初轉趨明顯，否則它的成交價格是偏高而不合理的。

11．剔除兩個不合理的成交，再合併兩個月份的交易比較，除C座32樓單位9的條件超群之外，其餘三者都屬條件互有長短，假設彼等售價應相若，由於市場走勢的原故，所以較早的交易，售價略高，仍不失為合理。因此，F座30樓單位10的成交價格，並未有偏離市場價格。

12．既然房屋署代表透露，因康雅苑原先乃公屋設計，在設施、設計和用料方面，康柏苑都較康雅苑為佳，售價亦因此比康雅苑高5至6%，所以訴訟物業的價格應為每平方呎$2,523 x（1-0.08% x 11）（引用房屋署售樓時對高低樓層方面的差價）x（1-5.5%）（房屋署就設施、設計及建築用料方面給予二屋苑訂定的差價）=$2,363.25，整個物業在十月宣判時的價格應為：

$2,363（$/每平方呎） x 541（平方呎） = $1,278,383或$1,278,000。

判令：

2002年10月7日宣佈的兩項判令撤銷，由以下兩項判令取代：-

（一） 答辯人房屋署長應以1,278,000元作為計算補價的現行市值；

（二） 由於答辯人未有在前聆訊提交清晰證據給予法庭，引致申請人要再度出席覆核聆訊兩天（即2002年11月29日下午及2002年12月6日上午），答辯人須向申請人支付訟費500元。

上訴人：親自應訊 。（無律師代表）

答辯人：由麥秀蓮女士代表。（無律師代表）