勞群慶及另二人 訴 羅安

LDPD003628/2002

LDPD 3628 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2002年LDPD第3628號

主審法官：林潮義審裁成員

聆訊日期：2003年2月6日

宣判日期：2003年2月20日

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判 案 書

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1.本案涉及的物業為旺角山東街32B，2/F，第26及45號床位（此後稱為“該單位”）。山東街32B，2/F實際上是一男子公寓或俗稱“籠屋”。該男子公寓的業主（即申請人）長居於外國，經營及管理則交由一名男子負責。該男子因年事已高，最近已離職。據申請人稱，該男仕最近已獲安排遷進了安老院。申請人以若干理由要求本審裁處頒令收回該單位。其理由包括租客欠租，及租客沒有回應申請人發出的表格CR101及CR105。在庭上，申請人並且要求本審裁處裁定答辯人是否已失去租客的資格，所以申請人可以驅逐答辯人離開該單位。

2．申請人聲稱答辯人在上址租用該單位約十年。因為政府頒佈了與“籠屋”有關的條例，所以該男子公寓被介定為屬過份擠迫及欠缺條例規定的安全及衞生設施。但業主因為不在本港，而年事已高的管理員又欠缺能力去處理所需的改進，所以在1997年前後，部份租客獲社會福利處安排他遷，其中包括答辯人。答辯人的租金亦只繳付到1997年10月31日為止。雖然答辯人有收拾細軟離開上址，但沒有明言是否將該單位交回給管理員。該管理員雖然知悉答辯人離去，但亦沒有向答辯人查詢答辯人是否終止租約，並交回該單位。其後，申請人於2001年暑期回港，發現答辯人赫然已搬回上址，並佔用原來的單位。申請人雖然同意答辯人如要終止租約應給予通知，可是無法肯定口頭的租賃協議有否包括如此的規定，所以亦要求本審裁處判斷答辯人是否已失去租客的身份，因此他可以驅逐答辯人離去。

3．申請人亦有根據《業主與租客（綜合）條例》第四部，於2002年7月29日向答辯人發出CR101表格，表示不反對答辯人向土地審裁處申請新租約，又於2002年10月2日向答辯人發送CR105表格，通知答辯人必需在兩個月之內向土地審裁處申請判予新租約。但俱一一沒有獲得答辯人回覆。

4．申請人其後在庭上要求撤銷以欠租的理由去收回該單位。

5．結論/判令

本審裁處不能裁定答辯人已失去租客的資格。其原因有二。其一是申請人未能擧證答辯人已於1997年間，將口頭租賃協議依協議規定終止並交回該單位給申請人。其二是申請人向答辯人追收欠租，又向答辯人依《業主與租客（綜合）條例》規定發送CR101及CR105表格，要求答辯人於二個月內向土地審裁處申請新租約。此等擧動，皆證明申請人是視答辯人為租客。

6．申請人在庭上申請撤銷以欠租為理由去收回該單位，已即時獲得批淮。由於答辯人未有依《業主與租客（綜合）條例》第119D(3)(a)條第(ii)及(iii)段的規定，應申請人要求向本審裁處遞交申請及要求判予新租約，所以答辯人的租約已在2003年1月31日終止，申請人可立即得回該單位的管理及擁有權。

第一申請人：親自應訊。（無律師代表）

第二申請人：由勞群慶先生代表。（無律師代表）

第三申請人：由勞群慶先生代表。（無律師代表）

答辯人：缺席。