曹美如 訴 龔梅芳

HCMP002026/2000

HCMP 2026/2000

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

雜項案件編號2000年第2026號

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主審法官： 高等法院原訟法庭暫委法官林文瀚

聆訊日期： 2003年2月11日，12日及13日

判案書日期： 2003年2月28日

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判案書

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1．本案涉及銅鑼灣希雲街希雲大廈D座3字樓（下稱「有關物業」）的紛爭。原告人曹美如女士為有關物業的其中一名註冊業主。曹女士為澳門居民，根據她的說法，她成為業主的過程如下。有關物業是於1959年9月1日由劉正明先生購入於他本人之名下。曹女士聲稱她自大概1953年開始便與劉正明先生同居。但於1955年，她返回內地，及後因政策方面的轉變，令她不能自由地回到香港。曹女士在1962年由內地移民至澳門。但她仍保持與劉正明先生有一定的關係。劉先生經常到澳門探望她，而她亦會來港探望劉先生。她與劉先生並沒有正式註冊結婚成為夫婦。

2．於1977年5月24日，透過一份送贈契約，劉正明先生將有關物業轉到他本人及曹女士的聯名之下，以聯權共有（joint tenancy）的形式成為有關物業之共同業主。

3．由於曹女士不是本港居民，她不能在有關物業長期居住。正如上文提及，她經常來香港探訪劉正明先生。在她訪港期間，她會居住在有關物業。自從1974年起，劉先生亦將有關物業間格成多個房間並將其中幾個房間出租，以收取租金來維持他本人的生計。

4．劉先生亦曾經於澳門購置另一物業給曹女士作為她的居所。該物業是在1967年購置。但在1988年，因為劉先生的經濟情況不好，他要求曹女士售出該澳門之物業，利用該物業之售價來維持曹女士本人的生計。

5．在出售澳門的物業後，曹女士回到南京居住。但她聲稱她仍然每年都來香港探望劉先生。

6．劉正明先生在與曹女士一起前，曾經與另一名女士劉佩芳結婚，並且誕下6名子女。其中一名兒子為劉大明。劉大明先生於1996年9月11日去世，他的遺產根據他於1996年9月3日立下之遺囑處理，本案的兩名被告人龔梅芳女士及魏少珍女士為該遺囑之執行人，遺產的承辦權亦在1997年4月24日透過高等法院遺產承辦案件編號HCAG001750/97授予遺囑認證給本案之被告人。

7．在本案中，雙方均沒有爭議劉大明及他的家人自1993年開始在有關物業居住。證據亦顯示他們這樣做是得到劉正明先生同意的。

8．1993年4月28日，劉正明先生簽署了一份劃分他與曹女士在有關物業聯權共有之權益的文件（Memorandum of Severance）。根據《物業轉易及財產條例》（香港法例第219章）第8條第1款（b）項，該文件有效地將劉正明先生及曹女士在有關物業的權益由聯權共有轉為分權共有（Tenancy-in-common）。

9．曹女士在本案的審訊期間質疑該劃分文件之有效性。她聲稱她並沒有獲得通知，所以在法律上她認為該文件不能視為有效之文件。但本席認為根據《物業轉易及財產條例》第8條第1款，持有物業權益的其中一位聯權共有人可以透過兩種不同的方式來進行劃分，以通知方式來劃分是其中一個達致劃分的方法，但不是唯一的方法。另一個方法便是透過藉文書方式來進行劃分。若其中一名聯權共有人是透過文書方式來進行劃分，他是不需要知會另一名聯權共有人或事先獲得他的同意才可以進行劃分。事實上，根據衡平法的原則，任何一位聯權共有人均可以單方面透過他就有關物業的處置在未得另一位聯權共有人的同意及知會下達致劃分的結果（參考Megarry & Wade, the Law of Real Property, 6th Edition, 第492-496頁）。因此本席認為1993年4月28日的劃分文件是有法律效力的。

10．1995年9月21日，劉正明先生訂下遺囑，委任劉大明先生為他的遺產執行人，並且賦予劉大明先生全權處理他的遺產。

11．1995年10月20日，劉正明先生以一千元的代價將他在有關物業的權益轉讓給劉大明先生。

12．劉正明先生於1996年7月12日逝世。正如前文提及，於同年的9日11日，劉大明先生亦離開世界。

13．龔梅芳女士為劉大明先生的妻子。她與劉大明先生有一個兒子及一個女兒，在劉大明先生逝世時，他們分別為七歲及十二歲。他們一家人直至今天為止仍然是居住於有關物業。

14．在2000年4月9日，曹女士透過原訴傳票的形式向法庭入稟，要求頒令將有關物業以公開拍賣的形式出售，就出售物業獲得的金錢，在扣除有關開支後，平均分配給她及被告人。曹女士並且要求法庭頒令被告人應支付給她有關物業之佔用費（occupation rent）及向曹女士計算及交出在過去幾年間被告人透過出租有關物業所獲得之租金。

15．雖然被告人在初時反對出售有關物業，但在2003年1月21日當雙方仍然是有律師代表時，被告人透過律師向法庭表示他們不再反對出售物業，祇是就出售之形式有不同意見。另一方面，有關佔用費及租金方面的追討，被告人的立場是願意將過去幾年中獲得的租金收益之一半在扣取有關物業在管理費及差餉方面的開支後交回給曹女士，但被告人反對支付佔用費。

16．基於雙方的立場，本席於2003年1月21日在雙方同意下頒令將有關物業按法庭在審訊後定下的方式出售。

17．審訊在2003年2月11日至2月13日進行。在2月12日，雙方亦終於就出售物業的方式達成共識。本席亦按雙方的意願在當天於雙方同意的情況下頒布有關之售樓令，不再在此敍述。

18．因此，本席餘下需要處理的是有關佔用費及租金的問題。在這方面，曹女士將她的要求列出於2003年2月7日她存檔於法庭的陳詞內，本席引述有關部分如下：

「(1) 1993年四月至1995年9月，劉大明、龔梅芳在該物業沒有絲毫產權，霸佔曹美如的1/2 物業居住叁拾個月，租金市值全單位每月壹萬叁仟伍佰元，1/2為六仟七百五十元。6,750.00 x 30個月 = 202,500.00（弍拾萬零弍仟五百元）1995年10月至1996年全年未計算了。

(2) 1997年全年、1998年全年龔梅芳將曹美如的1/2物業出租給兩家住客，收取租金，租金市值全單位每月壹萬柒仟元，1/2為八仟五佰元。

8,500.00 x 24個月 = 204,000.00（弍拾萬零四仟元）。

(3) 該物業龔梅芳只佔1/2產權，卻將全單位霸佔居住，霸佔了曹的1/2物業居住，理應付還居住費。1999年、2000年、2001年、2002年四年，租金市值全單位每月九仟八百元，1/2為四千九百元。4,900.00 x 48個月 = 235,000.00（弍拾叁萬伍仟元）

1.	202,500.00
2.	204,000.00
3.	235,000.00
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	641,500.00（六十四萬壹仟伍佰元）」

19．被告人承認在過去的幾年間曾經就租出有關物業其中兩個房間獲得租金如下：

(a) 第一號房間由1997年3月至1997年10月，每個月租金HK$2,000.00，總數為HK$16,000.00；

(b) 第二號房間由1997年3月至1998月2月，每月HK$2,000.00，總數為HK$24,000.00.

而有關物業的開支為管理費每月HK$450.00及差餉，詳情可見於龔梅芳女士於2003年2月4日存檔於法庭之有關物業收支情況的文件。

20．在探討被告人是否需向曹女士繳付有關物業的佔用費及租金方面的收益應如何計算前，本席必須考慮分權共有人互相之間就他們聯名擁有的物業之權益。在法律上，物業的共同擁有人，不論他們是以聯權共有的形式或分權共有的形式持有該物業，他們均共同擁有該物業的管有權（unity of possession）。這是一個十分基本及重要的概念，基於這個概念，有關物業的任何一名共同擁有人（co-owner）均有權佔用該物業的全部，換句話說，他不能指稱物業的其中一部分是屬於他獨家擁有的（參考Megarry & Wade, the Law of Real Property, 6th Edition, paragraph 9-005）。

21．在這方面，本席認為曹女士對法律有錯誤的了解。她聲稱自從在業權劃分後，基於她是物業的分權共有業主，有關物業其中一半的地方是屬於她本人的，因此，既然劉正明先生在93年至95年是佔用了有關物業的一半，這意味着龔女士及她的家人在該段期間必然是佔用了曹女士在有關物業的另一半之權益，因此曹女士認為被告人應支付租金給她以作補償。

22．本席認為曹女士就分權共有人的權益之理解是錯誤的，並不符合法律上有關共同擁有管有權（unity of possession）的原則。在1995年10月的轉讓契前，劉正明先生與曹女士為有關物業的分權共有人。他們各自均有權佔用有關物業的整個部分。亦即是說，他們均不能阻止對方佔用有關物業的任何一部分。因此，若劉正明先生批准劉大明先生及他的家人（包括龔女士）在有關物業居住，劉正明先生是行使他為該物業分權共有人合法的權利，曹女士不能因此便推論龔女士是佔用了她在有關物業的權益。

23．在1995年10月以後，劉大明先生及曹女士成為有關物業的分權共有人。同樣地，劉大明先生有權根據他分權共有人的身份佔用有關物業的任何一部分，曹女士亦不能因此便宣稱劉大明先生或龔女士侵佔了她的權益。

24．因此，一名分權共有或聯權共有的業主不能單憑他自己本人沒有佔用物業，而基於另一名聯權或分權共有的業主佔用了該物業之全部，便向法庭提出租金或佔用費的申索。

25．另一方面，若該業主沒有佔用物業的原因是基於另一名聯權或分權共有的業主之行為或行動或採取之措施，阻止對方使用或佔用該物業，法庭便會干預並延訊各自佔用物業的業主是否應支付佔用費給另一名業主以彌補他的損失。在這方面，衡平法的考慮及運作似乎較普通法為寬鬆及富彈性。衡平法是會考慮到案件之案情，顧及雙方之關係來考慮沒有佔用物業的一方是否基於自願選擇而不佔用有關之物業。若他是因為對方的行為，以致在無可選擇的情況下離開及不能繼續使用有關之物業，衡平法便會給予他濟助。普通法方面則要求被排擠的業主證明另一方有非法驅逐之行為（ouster）才會給予另一方賠償。

26．但在衡平法之下，若佔用物業的業主並沒有阻止另一方返回物業居住或使用該物業，沒有佔用物業的業主不能單憑他沒有使用該物業這一事實來向佔用物業的業主追討佔用費。

27．上述的法律原則，本席是根據以下之案例歸納而成的：

(a) Re Pavlou [1993] 1 WLR 1046 第1050頁；

(b) Chhokar v. Chhokar [1984] FLR 313 第332頁；

(c) Forgeard v. Shanahan （1994）35 NSWLR 206第221-223頁；

(d) Marriott v. Franklin (1993) 60 SASR 457 第464-465頁；

(e) Biviano v. Natoli (1998) 43 NSWLR 695 第700-703頁。

28．所以有關曹女士就佔用費的追討，關?的問題不是龔女士曾否佔用了有關物業的全部，而是劉大明先生或龔女士曾否阻止曹女士返回或使用有關物業。

29．在這關?問題上，曹女士的證供如下。一直以來，她不是香港居民，不能在香港長久居住。有關物業實在為劉正明先生的居所。1980年代中期，劉先生曾經讓劉大明先生及他的家人在有關物業居住，但他們在1988年遷出。曹女士每年起碼到港一次探訪劉先生，並且在訪港期間居住在有關物業。但基本上，曹女士的居所是她位於澳門的物業。

30．在1988年，基於經濟理由，曹女士出售了她在澳門的物業並且移居到南京居住。

31．在1993年，當她在南京的時候，曹女士獲劉正明先生通知劉大明及他的家人再次搬回有關物業居住。劉正明先生在信件內提及劉大明曾經建議支付租金每月HK$3,000.00，但在遷入有關物業後，劉大明先生並沒有按他的承諾支付有關租金。

32．曹女士在1995年10月曾經到訪有關物業，並發覺劉正明先生已被家人遷到老人院居住。

33．雖然曹女士曾於1996年8月到港，她卻沒有到有關物業造訪。她在電話中獲劉大明告知劉正明先生已經去世。

34．雖然曹女士在誓章內聲稱劉大明及被告人龔女士曾經獨自霸佔有關物業，但她所能列舉的具體事實祇是圍繞着她在1995年10月、1997年4月（及後在她作證時修改為3月）、及2000年1月，她三次到訪有關物業所發生的事情。根據曹女士自己本人在誓章內的描述，在該三次的造訪，被告人及劉大明先生均沒有阻止曹女士進入有關物業。曹女士在1997年發現有關物業大閘的門鎖被更換，龔女士對此並沒有爭議。但她解釋這是因為她的女兒曾經遺失了大閘的門匙，所以為了保安理由更換了門鎖。在作證時，曹女士向法庭承認在1997年及2000年的兩次造訪中，她均沒有要求龔女士給予她更換後的大閘門匙。事實上在當時曹女士所關心的並不是返回物業居住，而是要求將物業出售。

35．另一方面，龔女士說她並沒有難阻曹女士返回物業居住的意圖，雖然對出售物業她有一定的保留。在這方面，龔女士的證供是獲得原告人的證人麥巧燕女士的支持。麥巧燕女士在2000年1月陪同曹女士到有關物業，根據她說當她們到達有關物業後，曹女士提出她欲返回有關物業居住，被告人龔女士表示曹女士可以回到物業居住。在當時實在也是有房間空置，雖然龔女士曾經提及她的岳母來港時曾經在其中一個房間居住，本席不認為龔女士如此說代表着她拒絕曹女士回到有關物業居住。但正如她自己向法庭承認，曹女士在當天的會面中實在並不想搬回有關物業居住，而是要求將物業出售。所以當龔女士同意曹女士返回物業居住後，曹女士即表示她還是希望將物業出售。在這方面，麥女士的證供亦可證明這一點。

36．本席接納龔女士有關更換大閘門鎖的原因，亦信納龔女士及麥女士的證供，裁定龔女士並沒有拒絕讓曹女士返回有關物業居住。事實上，根據曹女士本人在誓章內的證供，每一次她到有關物業，被告人均容讓她進入有關物業。綜觀本案的案情，本席認為不應單憑龔女士將大閘門鎖更換便裁定被告人方面有阻止曹女士使用有關物業。很明顯地，就1997年及2000年雙方的接觸，曹女士祇有一個要求，便是將物業出售。基於她在香港沒有居留權，很自然地曹女士並不十分關注她在有關物業居住的可能性，所以曹女士也沒有主動提出要求獲得有關大閘的門匙。在這樣的情況下，更換大閘的門匙並不代表龔女士霸佔了曹女士在有關物業的權益（參考Marriott v. Franklin （1993） 60 SASR 457 第464-465頁）。

37．曹女士向法庭指出，龔女士曾經將曹女士以往在有關物業居住的房間出租了給租客，並且將曹女士儲存在該房間的物品及傢俬扔掉。曹女士是在1997年的造訪中發現有關的房間被出租。在該次的會面，龔女士告訴曹女士物業內的兩個房間分別出租了給不同的租客，每月租金為HK$2,000.00，租約期為兩年。

38.龔女士同意在當時她是出租了該兩間房間，但在97年4月前，她一直以為曹女士不會理會有關物業之情況，因為在劉正明先生去世前的一段時間。他與另一名女子在有關物業居住。在劉大明先生去世後，龔女士聲稱基於經濟理由，她決定於1997年將兩間房間出租幫補家計。龔女士並不知道在房間內存放有曹女士的物品，所以當租客要求搬走有關物品時，她將房間內的東西扔掉。

39．後來當1997年曹女士到物業視察時，她向龔女士表示後者不能單獨將有關單位出租，龔女士便按曹女士的要求向租客提出退租。根據龔女士的證供，該兩名租客亦相繼於1997年10月及1998年2月退租。所以，根據龔女士的作供，她從出租該兩個房間所獲得的租金總數為港幣四萬元正。

40．自從該兩租客退租後，龔女士再沒有將有關物業內的任何房間出租。

41．曹女士同意她在1997年曾經向龔女士指出後者不能在未得她同意之情況下將物業出租，雖然她說她沒有要求龔女士提早結束該兩名租客的租約。曹女士說她祇是要求龔女士在該兩名租客的租約到期後不再將物業出租給其他人。

42．在有關出租的事宜上，本席信納龔女士的證供，裁斷她是因應曹女士的要求，要求租客在租約到期前退租。除此之外，本席實在找不到龔女士為何有其他理由要求她的租客提早退租。基於她的經濟情況，本席認為龔女士在當時必然希望透過租出有關的房間來支持她的日常開支。若非經曹女士的反對，她不會主動要求租客退租。本席亦信納有關的租客確實是分別於1997年10月及1998年2月退租。若龔女士在這方面是存心欺騙法庭，她實在不需要選擇這兩個日子為退租的日期。她大可以選擇一個較近於1997年4月的日子為退租的日期，以減少她可能需計算回給曹女士的租金。

43．因此本席認為龔女士將物業出租並不是存心霸佔曹女士在有關物業的權益，而在曹女士提出反對後，她亦已按曹女士的意願終止有關的租約。這顯示她是承認曹女士在有關物業方面的權益。

44．曹女士在她的誓章內亦提及於1997年，她曾經委託一位姓謝的人士與龔女士商討有關物業出售之事宜。曹女士在誓章中指出謝先生向她?報龔女士不願出售物業，並且聲稱她為有關物業的唯一合法業主而曹女士在有關物業並沒有任何權益。龔女士否認她曾經向謝先生作出如此的表示。曹女士並沒有傳召謝先生為證人。本席不能單憑曹女士覆述謝先生向她的陳述便裁定龔女士在當時的確有向謝先生表示她是物業的唯一業主。基於龔女士並沒有機會盤問謝先生，本席不給予該項傳聞證供任何的比重。

45．另一方面，龔女士並沒有否認她在當時不願意出售有關物業。同樣的立場已反映於她存檔於本案內的第一份誓章內。龔女士並沒有否認曹女士為有關物業的業主，但基於她個人的經濟理由，龔女士要求法庭不要頒令將物業出售。正如上文提及，龔女士是在本年1月21日才透過律師向法庭表示她同意將物業出售。

46．但龔女士拒絕出售物業並不構成否定曹女士的業權或霸佔她的權益，參考Biviano v. Natoli (1998) 43 NSWLR 695 第703頁B-C。

47．整體來說，本席認為龔女士在本案中的作供及誓章的內容較曹女士的證供可信。在雙方證供有衝突之處，本席信納龔女士的證供而不信納曹女士的證供。曹女士在作供時在某些方面似乎有誇大之嫌。她聲稱她每年均有到有關物業居住。但很明顯地，本席認為自1988年後，曹女士並不是每年都有造訪有關物業。她在法庭作供時表示她曾於1993年10月到有關物業中向劉大明先生提出租金的要求。但在她於本案中存檔的多份誓章中均沒有提及該次會面。龔女士亦沒有聽過劉大明先生提及曹女士這個要求。基於曹女士在本案中對佔用費及租金的申索，若她在1993年曾經作出如此要求，本席認為她必然會告訴她的律師而這事情亦必然會反映在她的誓章內。但在她的誓章內，曹女士祇是提及在1993年9月透過劉正明先生的信件獲知劉大明先生及他的家人再次遷回有關物業居住，關於她向劉大明先生索取租金之事宜卻隻字不提。

48．再者，若曹女士在93年已經就租金的事宜提出訴求，本席不能理解為何她一直沒有就這方面採取進一步之行動，甚至乎在1997年及2000年與龔女士的會面中，亦沒有提及租金的申索。

49．本席認為曹女士有關1993年向劉大明先生提出租金的要求之證供並不可靠，不應被法庭接納。

50．在曹女士作供的過程中，她曾經在2月11日作證時向法庭表示在1996年8月她曾經到過有關物業。但在細心查問下，她卻說她忘記了是否確實到過有關物業。在第二天，即2月12日，當她繼續接受被告人盤問時，她同意她並沒有在1996年到過有關物業。曹女士的解釋是因為在當時她是居住在法藏寺而該寺的關門時間為下午5時，而劉大明及龔女士因工作關係在5時前均不在家，所以她沒有到物業查看。

51．但曹女士這個解釋卻與她自己的證人麥女士的證供有所不符。根據麥女士向法庭作證，曹女士是1999年開始才到法藏寺居住，而麥女士亦是自1999年開始認識曹女士。麥女士自1992年5月開始在法藏寺工作。由此可見，在1996年曹女士沒有到有關物業並不是因為法藏寺的關門時間。

52．劉大明是在1996年9月11日於醫院去世。根據龔女士的證供，在1996年8月劉大明已經住在醫院，因此，曹女士不可能在該段期間於有關物業與劉大明會面。曹女士是在龔女士將這情況透過盤問向她指出後，她才向法庭坦白承認在96年8月她沒有到過有關物業。

53．曹女士卻堅持在1996年8月劉大明曾經在電話中告訴她劉正明去世的消息。

54．就2000年1月雙方的接觸，曹女士的證供亦有誇大之處。她聲稱在該次會面，龔女士告訴她有關的租客是剛剛遷走。龔女士卻說在當時她是說有關租客已遷走超過一年的時間，而不是說他們剛剛遷走。在這方面，龔女士的證供是獲得麥女士的支持。

55．綜觀所有的證據及證供，本席認為一直以來，被告人均沒有阻止曹女士回到有關物業居住。但基於她不是香港居民的身分，自從劉正明先生將物業轉入他本人與曹女士聯名之下後，曹女士沒有長期及經常性地佔用有關物業。曹女士亦明白到有關物業為劉正明先生購置的，所以她也沒有向劉正明先生提出要求撥出有關物業應得之租金給她。曹女士亦沒有就物業的使用向劉正明先生表達任何意見。根據曹女士自己本人第二份誓章的第6及第7段，她一直以來均接納劉先生可自由地租出及使用有關物業。因此，當劉先生經濟拮据要求她將澳門物業出售以支持曹女士本人的生活時，曹女士也沒有異議，亦沒有就有關物業提出任何之要求。

56．同樣地，當劉先生批准劉大明先生及他的家人到有關物業居住並致函告訴曹女士時，曹女士也沒有提出反對。至於當時劉大明先生是否同意支付租金給劉正明先生，這是他們兩人之間的協議。曹女士從來沒有當劉正明先生或劉大明先生在生時，向他們提出租金的索償。在這方面，本席並不信納曹女士有關1993年她曾與劉先生商討有關租金事宜的證供。根據種種證據顯示，劉正明先生是一個十分剛烈及主觀的人，他是十分反對將有關物業出售，本席相信，基於曹女士與劉正明先生的關係，亦基於有關物業是劉正明先生單獨購入的，更基於劉正明先生已為曹女士購入了澳門的物業並以此物業為她的生活支持，曹女士在劉正明先生在世時沒有就有關物業的使用或佔用提出任何要求。

57．在劉正明先生於1995年將他名下的權益轉到劉大明先生的名下後，曹女士的證供祇提及她分別於1995年10月及1996年8月接觸劉大明先生。在該兩次的接觸，根據曹女士的證供，曹女士均沒有向劉大明先生就有關物業提出任何要求。

58．在劉大明先生去世後，曹女士祇是分別於1997年3月或4月及2000年1月到過有關物業，與龔女士商談有關物業之事宜。曹女士自己本人亦承認在這段期間，她所關注的是將物業出售，而不是物業的佔用。所以她沒有要求龔女士給她有關物業大閘的門匙，並向龔女士表示沒有她的同意物業不應出租。本席相信曹女士不希望物業出租，因為她認為這會妨礙她出售有關物業。所以，本席認為曹女士在審訊時提出雖然她不能親自長期佔用有關的物業，她卻可以將有關物業出租這個說法不能在本案中成立，因為一直以來曹女士均沒有提出出租的要求。在劉正明先生在生時，她深深明白到物業出租所得的租金由劉先生獨自享有是理所當然的，而在劉先生去世後，曹女士的主要目的是將樓宇出售而不是出租，所以她不會提出甚至反對這個做法。

59．另一方面，龔女士卻明白曹女士也是有關物業的業主。所以若曹女士在任何階段提出要求回到有關物業居住，龔女士不能及不會提出反對。所以，正如麥女士的證供顯示，在2000年1月，龔女士曾經同意讓曹女士回到有關物業居住，但曹女士並沒有這個意向，她的目的是將有關物業出售。

60．基於上述本席裁斷之事實，本席認為曹女士不能證明被告人方面曾經以任何形式阻止她佔用有關物業，在法理上，曹女士亦沒有任何根據可向被告人追討有關物業的佔用費。

61．有關龔女士曾經從租客中獲得的租金，正如上文提及，龔女士是願意計算一半的租金給予曹女士，但她聲稱必須扣除管理費及差餉。本席認為因為在有關時段，龔女士及她的家人亦同時佔用有關物業，而龔女士亦不願意支付佔用費給曹女士，所以公平的處理方法是在計算租金的收益時，法庭不應再就管理費或差餉作任何的扣除。在作出以上的決定時，本席亦考慮到根據龔女士的證供，她將該兩個房間租出給租客的條件是不用租客支付管理費及差餉。所以在當時，龔女士已經接受了基於她和她的家人均佔用有關物業（而根據龔女士說租客並沒有權使用他們房間以外的地方），龔女士同意差餉及管理費應由她負擔。

62．雖然曹女士就有關物業的租值提出異議，並在她的誓章內將物業的估值報告呈堂，但她並沒有傳召有關的估價師在審訊時作供。另一方面，龔女士亦有遞交她的估價報告，但亦同樣地沒有傳召估價師作證。龔女士亦向法庭表示有關物業的狀況並不理想，所以租值有限。本席在審訊時已清楚向雙方解釋，在沒有傳召估價師作證的情況下，本席不能就雙方在租值上的爭議作一裁決。

63．但事實上本席不需就有關物業在市場上的租值作出任何的裁決。這是因為有關龔女士需向曹女士計算她所獲得的租金之責任，極其量祇是局限於她真正曾經獲得的租金而不是她應可從市場中獲得的租金（參考Gray & Gray, Elements of Land Law, 3rd Edition, 第 839頁; Wheeler v. Horne (1740) Willes 208; Henderson v. Eason (1851) 17 QB 701; Chhokar v. Chhokar [1984] FLR 313 at page 332G; Squire v. Rogers (1979) 27 ALR 330）。曹女士沒有提出任何證據足以反駁龔女士從出租有關物業所獲得的租金之證供。因此本席裁定在有關時段，龔女士從出租有關物業而獲得的租金總數為HK$40,000.00，而她需計回給曹女士的租金應是HK$20,000.00。

64．基於雙方均沒有律師代表及雙方在計算租金方面的立場，本席不打算在今次的判詞內詳細研究及討論一名聯權或分權共有的業主須向另一名分權或聯權共有的業主計算他由出租聯名的物業而獲得的租金之法理根據。在英國有關之責任源於1705年的一條法例，即4 Anne c16 section 27。有關的法例透過1844年的最高法院條例（Ordinance No. 15 of 1844）被引入香港。這情形維持至1966年。在1966年，香港訂立了英國法律使用條例（Application of English Law Ordinance），即香港法例第88章，根據該條例的第4條英國的成文法除了在成文法內有條文指明適用於香港外，其他的英國成文法必須是表列於該條例的附表中才在香港有法律效力。但前文提及1705年的法例卻沒有列於該附表內。所以自1966年以後，香港的聯名共有或分權共有業主不能依賴該法例向其他聯權或分權共有業主追討他們曾經收取的租金。但這不代表這些人仕不能追討，因為法律是隨社會進步而發展，很明顯地自1705年至今，普通法及衡平法已有很多突破，本席不能排除雖然1705年的法例不再在香港適用，曹女士仍然是有權向龔女士追回有關租金她應得的一半。鑑於龔女士亦同意交出一半的租金，本席不需要在沒有爭辯的情況下就這法律問題作出更深入的探討。

65．基於上述理由，本席駁回曹女士就佔用費的申請，但本席在龔女士同意的基礎下，裁定龔女士須交回HK$20,000.00給曹女士作為曹女士在租金收入應得的一半。該HK$20,000.00應該在龔女士就有關物業出售後所應得的款項扣除。因為物業出售的賬項現時仍未能總結，雙方可從物業出售的款項所獲得之正確金額必須等待物業出售後才能確定。

66．至於本案的訴費，雖然曹女士成功地獲法庭頒布收樓令，但該收樓令是在雙方同意下的情況頒布的。龔女士雖然最終接納了她律師的意見同意出售有關物業，但她在今次訴訟初期的立場是要求法庭考慮她的個人及經濟情況，准許她繼續在有關物業居住，而她將會繳付適當的租金給予曹女士。本席認為這不能視為不合理的建議，本席亦不排除若法庭需要作出裁決，法庭必然不會接納龔女士的提議。另一方面，曹女士有關佔用費的申索並不成功，而租金的申索亦是在龔女士同意的情況下成功索回HK$20,000.00，與她追討的金額相距十分遠。在考慮過本案之案情及雙方的立場後，本席認為公平的裁決是雙方各自支付自己的律師費，本席將按此頒布訟費的暫准令，任何一方有其他意見，可於十四天內以書面向法庭提出申請就訟費事宜安排聆訊。

67．至於有關物業售出後所得的款項之分配，除上文提及HK$20,000.00的調整外，法庭亦須顧及《法律援助條例》第18A及19A條之條文。因此本席指令負責出售樓宇的律師在有關物業成功售出後，向法庭遞交出售樓宇費用之賬項並在扣除這些費用後將餘款存入法庭。屆時法庭將排期就餘款分配之問題作出聆訊，並且亦會將該聆訊之日期知會法律援助署署長，使他可就《法律援助條

例》第18A及19A條及餘款的分配向法庭作出陳詞。

原告人：曹美如，無律師代表，親自出庭

被告人：龔梅芳，無律師代表，親自出庭