周永煒及其他人 訴 櫻桃大廈業主立案法團管理委員會主席吳國堅

LDBM000284/2002

LDBM 284 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第284號

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主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2003年3月5日

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判 案 書

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1.本案的57名申請人（“申請人”）是九龍櫻桃街櫻桃大廈不同單位的業主；答辯人是櫻桃大廈業主立案法團管理委員會的主席。2002年11月7日，申請人提出兩項申請，但在2003年2月24日，申請人取消第二項申請，故此本席須要裁決的祇是第一項申請，該申請的內容後列如下 ：--

‘(1) 根據建築物管理條例附表3第1(2)“在不少於5%的業主要求下法團管理委員會須在收到要求後14天內就業主所指明的事宜召開法團的業主大會 ：在本年九月五日有九十九名業主及本年十月二十七日有二十九名業主要求召開大會而沒有召開”。第一項要求召開業主大會重選法團管理委員會及要求可給申請人發傳單及張貼大廈通告。’

2．2002年9月2日，櫻桃大廈不少於5%的業主要求答辯人召開特別業主大會，議決以下事項 ：--

“ (1) 解聘本大廈的工程顧問 裕基建築師有限公司

(2) 重新招聘大維修工程顧問

(3) 終止與寶發建築工程有限公司的合約

(4) 解散現任櫻桃大廈業主立案法團管理委員會

(5) 委任臨時接管人

(6) 其他事項”

3．2002年12月19日，申請人對申請通知書作出修改。2003年2月24日，申請人要求對申請通知書再次作出修改。申請人的代表周永煒先生告知本席，訴訟的目的在於重選管理委員會，但他們無需對解聘建築公司的事宜提出要求，因為大廈的維修已在進行了一段時間。本席批該申請。其後周永煒說答辯人沒有按照業主的要求召開業主大會，故此他要求答辯人按照業主9月2日的6項要求召開業主大會，但他沒有向本席申請對申請通知書進行第三次的修改，因而申請通知書沒有被進一步修改，所以本席仍須按照經2003年2月24日再次修改的申請通知書的申請作出裁決。

4．周永煒告知本席，申請人對於在2002年10月27日發出的要求沒有任何申請。無論如何，由2002年10月27日至2002年11月7日的期間是少於14天，故此按《建築物管理條例》（“條例”）附表3第1段第(2)節（“第(2)節”）的規定，該申請必定會失敗。

5．2002年9月28日，管理委員會召開會議，討論上述業主的要求。最後大多數委員決定在2002年10月19日晚上“召開”特別業主大會，以表決兩項事宜。第二事項是 ：“解散現屆管理委員會”。2002年10月19日，法團舉行業主大會，對上述二項事宜進行投票。第二項事宜的投票結果是：不同意解散現屆管理委員會的有105票，同意解散的有49票，故此表決的結果是不解散現屆管理委員會。

6．本席要裁決的，就是答辯人是否已就申請人的要求召開法團的業主大會，有關的法例是第(2)節，該節有以下的規定 ：

“(2) 在不少於5%的業主要求下，管理委員會主席須在收到要求後14天內，就業主所指明的事宜召開法團的業主大會。”

7．申請人在2002年9月2日要求議決的6項事宜之一，就是解散現屆管理委員會，而答辯人對該項事宜以及另一項事宜已召開法團的業主大會；在2002年10月19日的大會中，業主就該項事宜作出表決，故此就該事宜而言，答辯人已執行第(2)節對他施加的法律責任。

8．答辯人承認他是在收到業主要求後超過14天才召開業主大會，因為他需時核對有關業主的身份，召開管理委員會會議商討其事，以及尋找舉行業主大會的會場。本案並無証據顯示他刻意拖延召開業主大會。條例並無任何一部份規定，如果管理委員會的主席在第(2)節規定的時限外召開業主大會，業主大會通過的決議會變成無效。

9．由於申請人並無呈遞大廈公契作為証物，作為有關“可給申請人發傳單及張貼大廈通告”申請的法律依據，而條例又無涉及這申請的條文，因此申請人未能証明他們具有這方面的“權益”。再者，即使他們有這些權利，答辯人並不是恰當的訴訟對象，因為第一項申請是按第(2)節提出的，但第(2)節是不適用於這些“權益”的訴訟，故此就這些“權益”的申請，申請人並無法律的根據。

10．基於上述的理由，本席撤銷申請人的申請。

第一至第五十七申請人：由周永煒先生及伍仲華先生代表。（無律師代表）

答辯人 ：親自應訊 （無律師代表）