Yeung Kwok Keung 訴 Chan Kwok Ho Peter and Another

DCCJ018702/2001

DCCJ18702/2001

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2001年第18702宗

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主審法官：黃慶春法官法庭聆訊

日期：2002年12月31日

時間：下午4時17分

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判案書

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1.原告人的物業位於英皇道112號康山第6座19樓G室，以下本席稱它為「該物業」，原告人是該物業的註冊業主。原告人與第一被告人在2000年10月10日訂立一份租約，為期兩年，租約的起租期由2000年10月15日至2002年10月14日，每月的租金為11,000元。

2.根據申索書所述，原告人今天的申索是向第一被告人和第二被告人取回該物業物之業權；被告人所欠的租金；終止該合約後所欠的租金和賠償。

3.依照申索書所述，第一被告人自2001年4月15日起欠租。申索書中亦提出發出這申索書之日是作為收回有關租約或終止有關租約之日，但後經原告人的周律師在庭上申辯，他同意根據先例，終止租約後應付相等於租金的欠款應由把申索書送達給被告人當天開始計算。而依照送達申索書的誓章所述，是在2001年10月31日把申索書送達該物業的信箱與及張貼在門上，所以有關的租約應由當天開始作為終止日，直至2001年12月22日收回該物業為止，所欠相等於租金的賠償和其他費用應由被告人負擔。

4.在2001年12月5日已被原告人成功在第一被告沒有答辯之下，獲得法庭裁定原告人對第一被告人申索得直。至於第二被告，原告人對他的申索同樣是申請收回該物業和取回直至2001年12月22日為止所欠的租金或終止合約後所欠的租值。

5.在庭上，原告人指出第二被告作為第一被告的兒子，亦佔用該物業，作為一個侵權者，他應向原告人賠償相等於有關的租值，即每月租金11,000元計算，直至2001年12月22日為止。

6.至於第一被告人在2001年11月21日已被法庭裁定為破產者，雙方均沒有異議。而今次聆訊只是控告第二被告，因為對於第一被告的裁決已在去年12月5日判出。而第二被告雖然在同一天(去年12月5日)，完全沒有作出申辯的情況下，亦被裁定需要向原告人賠償。但在今年4月24日，由區域法院陳聆案官發出的命令，把去年12月5日缺席聆訊的裁決剔除。根據陳聆案官的命令，剔除缺席聆訊的裁決理由是因為當時把申索書送遞給第二被告人，在程序上是一個非正常的傳遞，即第二被告經已證明當時他並沒有收到有關的申索書，因為送遞的地址並非他當時的住址。

7.在聆訊中，原告人聲稱第二被告在送遞這份申索書當天，第二被告已成為一位侵權者。理由是在2001年10月31日，當申索書送達該物業的信箱和張貼在該物業的門上時，第一被告的業權已被終止，隨而因為第二被告仍然佔用該物業，因此，他便成為原告人在該物業的侵權者。而這一點正是本聆訊需要裁定的。究竟第二被告是否該物業的侵權者，如果他是該物業的侵權者，他應向原告賠償多少。

8.根據原告的申請，因為2001年10月31日的申索書送遞，令到第二被告當天即時成為一位非法的侵權者，而當天的送遞亦是一個合法的送遞，因為第二被告仍然非法佔用該物業，所以把申索書送遞往該物業地址是一個合法的送遞。

9.經聆訊後，本席把被告與原告的案情歸納如下：

10.首先，原告證供指出，大約在2001年6月期間，原告第二證人楊先生(即原告人的兄長楊經國(譯音))，經他的證供陳述，楊先生實際上是該物業的真正大業主，因為他與原告人各擁有該物業的一部分業權，而他(第二證人)則佔大部分。(以下本席稱他為「楊先生」)。

11.楊先生在2001年6月致電第一被告在該物業的電話，因為第一被告自4月15日已經欠交租金，而有關的租金一向是第一被告每月以自動轉賬方式存入原告的銀行戶口。又因為第一被告欠交租金，所以他每月均有兩/三次致電第一被告催促交租。當天(2001年6月20日左右)他從接電話的人口中得知第一被告已搬出該物業，是自從該年4月開始已搬出。而楊先生指出接電話的人表示他姓陳，並非第一被告的親威，而接電話的人告訴他其已經由第一被告轉讓有關的租約，由他承受、負責支付4月、5月、6月的租金給原告。楊先生指出，當時他接受了這位人士便是第二被告。而他亦指出，雖然這一次是他第一次與第二被告通電話，他仍可以辨認出第二被告的聲音。

12.楊先生更指出在2001年12月22日第二被告致電給他，告知他已搬出該物業，而楊先生可以在該物業的門下鐵閘和木門中間處找出該物業的鎖匙，而這樣便算是交吉，交還給業主。楊先生承認在當天下午5時已收回該物業。

13.根據楊先生的證供，他不但可以辨認出第二被告的聲音，更可以辨認出第一被告的聲音。他同樣承認由開始出租該業物給第一被告至最後，他只是見過第一被告三次，而第一被告搬入該物業之前，他從未見過他。似乎看見第一被告的機會只是當他到達該物業催促交租時才看見第一被告。

14.他指出，以前曾有一次機會，即大約在2001年4月左右，他曾經到過該物業向第一被告追租，而當時在該物業他曾見過第二被告一次，這是他第一次看見第二被告。雖然雙方沒有互相介紹認識，他亦不知道第二被告是誰，但他現在肯定當天所見的是第二被告。他亦指出在2001年6月20日下午在電話中與他通話的人士便是第二被告。他聲稱當天第二被告表示他姓陳，並非第一被告的親戚，其英文名為Nicholas。在該次通話中他告知楊先生他在太古城溜冰場擔任溜冰教練。後來楊先生曾做過一些調查，在太古城溜冰場的管理處查問了他們教練的姓名，而找到一名叫做Nicholas Chan的人士，繼而他取得Nicholas Chan的電話號碼。他曾致電這個電話號碼，而得到留言訊息，他指出這是第二被告的聲音。而這個訊息囑咐他在電話中留言，他當時亦作出留言要求第二被告給他回覆。

15.楊先生聲稱，數天後他收到被告人的來電，回覆他關於該物業的租金問題。楊先生坦白承認他不知道第二被告的回覆是因為他在流動電話中留言，還是因為他曾致電該物業的電話之留言，還是因為他曾在太古城溜冰場管理處留言要求第二被告回覆，而他因此而覆話。楊先生指出，第二被告向他表示遲些會交租給他，這便是他們這次的通話的內容。

16.楊先生更表示，與第二被告的電話對話是在6月尾，7月亦可能有通話，但之後就不能再聯絡上第一或第二被告，而他只好在太古城溜冰場處留言。於2001年8月1日，因為他聯絡不上第一、第二被告，亦收不到租金，所以由他的律師出一封信給第一被告，這封信是要求第一被告立即繳付所欠之租金，即由4月15日至8月的租金。

17.楊先生指出，他第一、二次與第二被告會面是在2001年12月2日，因為本案原告第一證人李先生在2001年12月2日通知他 ─ 李先生為康山物業管理公司的職員 ─ 發現在該物業有人把家具和家庭用品搬走，他便向楊先生作出通知。李先生(本案原告第一證人)在庭上的證供指出，他在該物業曾看見有人搬出傢俬雜物，但他沒有詳細調查，只是通知楊先生，因他有其他任務和職責在身，所以沒有再跟進。楊先生因為被李先生所通知，在12月2日親自前往該物業調查。當他到達該物業時，發現搬運傢俬的人士已把傢俬搬走，而他又發現在該物業外面的而且確有搬運傢俬的痕跡。他敲門，第二被告開門，但第二被告並沒有與他對話便把門關上。雖然他繼續要求對話，而且等了半小時，但仍不得要領，之後他便離去。

18.楊先生聲稱最後一次與第二被告聯絡是在2001年12月22日，當第二被告致電通知他會把鎖匙留在該物業的門外，並通知楊先生不要生事。因為當時楊先生已發出傳票控訴第一、第二被告，故楊先生認為第二被告的意思是不要控告他。楊先生指出，在這次之前，第二被告曾在8月尾與他聯絡，通知他遲些會交租給他，因為當時他沒有錢，所以不能交租給他。而楊先生向他指出會提出控訴，但第二被告人沒有作出回應。

19.楊先生被盤問時，同意黃律師向他作出的盤問，可能在這段時間，即8月至12月期間，有其他人搬入該物業，而其他人可能不是第一或第二被告，楊先生表示這個可能性是有的。

20.第二被告的供詞指出，他由始至終從未與楊先生作過任何交談或通電話。他指出第一被告是他的父親，而他的父親是該物業的租客。因為在2001年期間，有一些收數的人在其家門前放置垃圾和騷擾他們，所以最後第一被告通知他的家人需要遷出該物業，而全家人因此搬到位於九龍太子道第二被告祖母的家中。根據第二被告的證供，他在2001年10月20日左右，他與家人遷出該物業，搬往太子道祖母的家中。根據第二被告所述，因為他當時在城市大學攻讀，是一位全職學生，又因為太子道祖母的家十分接近城市大學，所以他把全部衣物、物件搬到祖母家中。相對第一被告(即他的父母)只是搬了日常所用的物件，其他的傢俬雜物並沒有全部搬出該物業，直至2001年12月22日才全部搬出。

21.而第二被告亦指出，在2001年12月2日，他沒有到過該物業，只在2001年12月22日曾協助父母搬走一些傢俬離開該物業。但他指出，是其父親(第一被告)通知楊先生，希望楊先生可以前往取回該物業的鎖匙，而當天就是2001年12月22日，他本人沒有致電給楊先生。

22.他亦指出，他從未提供自己的流動電話號碼給楊先生，而他的流動電話號碼是交給太古城溜冰場管理處，因為他作為一個溜冰教練，管理處需以它作為聯絡、通知之用。他亦否認曾接過楊先生在太古城溜冰場所留給他的留言。

23.第二被告更指出，因為被太古城溜冰場經理賞識，邀請他作為溜冰場的教練，他亦簽了一份作為該溜冰場教練的合約。該合約指出，他必定要申請一份商業登記，才可以簽署這份作為溜冰場教練的合約，所以他在2000年8月申請登記作為一個商業行為，是他任職教練的生意。

24.他亦指出，當時他是以住址作為其營業地址，是溜冰場管理處經理教他的。而他又承認他是疏忽，因為自從搬離該物業後，他一直也沒有更改商業登記的地址，直至2002年3月。他否認利用該物業作為經營地址，亦否認在2001年10月31日收到一份告票，即原告的申索書。而他指出，他只是在2002年2月在溜冰場收到原告人送遞給他的一份關於本案的文件，而這份文件便是評核賠償金額的申請。他指出，不單是第一被告(其父親)，連他的母親也申請破產，而他是一位全職學生，只是在利用課餘時間教授溜冰，所得的費用是用作學費和其他費用。他是在1980年出生。

25.根據本案的文件和證人的證供，本席有以下的結論：

26.在原告人的申索書中，原告人對於第二被告的申索，是收回該物業和要求第二被告賠償相等的租金和其他費用。在申索書內，申索的理據、法庭的依據是第二被告人非法佔用該物業，而所佔用方式是商業用途，而商業登記的公司名稱為Cantilever Coaching Company。而Cantilever Coaching Company的經營地址是以該物業的地址作為登記。申索書提出第一被告人是非法、未得業主同意而轉讓租權給第二被告。

27.本案第二證人楊先生的證供指出，他是在6月20日的電話通話中得知第一被告人把租用業權轉讓給第二被告人。而在那次通話中，第二被告人向他作出保證，第二被告人接受交2001年4月至6月租金的責任，因此，他一直向第二被告追討欠租。

28.根據原告人的周律師最後的陳詞，原告人向第二被告所追索的理據似乎有一點轉變，因為原告人在最後陳詞當中聲稱第二被告是一位侵權者。而侵權者的法理依據是由第一被告與原告人的租約終止後，第二被告立即成為侵權者。而根據原告人最後的陳詞，第二被告非法侵權佔用該物業是由申索書正式送遞到該物業的地址當天開始，即由2001年10月31日開始。

29.原告人依賴高等法院原訟庭一件案例Zenuna Limited v. Jingdon Trading Company Limited and another HCA2130/2001，這先例是Madam Recorder Li Senior Counsel在2001年10月16日的裁決。在這件案例中，暫委法官李小姐裁定租約終止的日期應當是申索書送遞到被告人手中當天起計算，而賠償的數目相等於欠租所應當開始計算的日子，法庭依賴的是兩宗英國的案例，這兩宗案例是Elliot v. Boynton [1924] 1 CH 236，和另一件案例Canas PTY Company Limited v. K.L. Television Limited [1972] 2QB 433。

30.本席接受原訟庭上述的一件案例作為先例，亦接受原告(業主)可利用申索書來終止一份租約，而終止租約的日期應該是申索書遞交到被告人手中當天開始，而相等於租金的賠償亦應由當天開始計算。

31.反觀本案，在經過兩天的審訊後，案情顯露根本與Zenuna一案的案情非常不同。本席發覺對於楊先生所述他接受了第二被告是由第一被告的租約轉到第二被告手中，因為他是在2001年6月份的一次電話通話中得到這個訊息，因此，他接受第二被告作為一位新的住客，或一位分租的住客，或者轉租的住客來說，本席認為是難以置信。以楊先生的經驗，他有沒有可能在一次電話傾談中，與一名素未謀面、完全不認識、也不知道對方年紀的人士，而貿貿然接受他是一位新的租客或一位分租的租客他不但不知道他的全名，亦不知道他的樣子，若然如此，他有沒有可能不立刻相約這名人士簽署一份新的租約？他又怎可能在通話中向這名人士貿貿然承認他轉租，接受了有關的租約，而開始向這名新的租客追租？這個人究竟是誰呢？他有甚麼憑據向他收租呢？

32.本席接受楊先生以後所作的證供：第一、在2001年8月1日他吩咐他的律師向第一被告發出律師信，要求他立刻繳交自4月15日所欠的租金。在這封信內，關於第二被告經已接受了有關的轉租或作為新的分租客或住客，卻隻字不提。這封信證明了楊先生在2001年8月1日，並沒有接受第二被告作為其分租的住客也好，轉租的住客也好，或者有其人在該物業中出現。楊先生因為屢次找尋第一被告不遂，所以他繼續追尋各種線索，包括根據第二被告向他提出他在太古城教授溜冰。縱然調查出第二被告的電話號碼，更調查出第二被告的商業登記，因此在2001年10月29日，他的律師為他發出一張傳票，向第一、第二被告進行申索。而在這份申索書內，楊先生控告第二被告，只是因為第二被告的商業登記Cantilever Coaching Company所用的經營地址是用該物業的地址。而楊先生一直也很清楚第二被告是一位溜冰教練，他只是一位兼職的溜冰教練，並非全職的。直至本案審訊當天，原告人開始提出第二被告是一位侵權者，但侵權者 "trespasser" 這個字在申索書內並未提及過。

33.本席感到最驚奇的是楊先生所提出2001年12月2日的事件，他指出當他敲門，門打開後，他看見第二被告，但內裡已經沒有傢俬。如果在12月2日，該物業內的傢俬已經全部被搬出，為甚麼第二被告仍然繼續留在一個空的物業內呢？楊先生指出第二被告沒有對他說過任何說話。如果這件事是如此嚴重、重要的，為甚麼在楊先生的誓章內(這份誓章是2002年2月作出，只是事發後三個月)隻字不提呢？楊先生承認知道第一被告在2001年11月已經被法庭裁決為一位破產者，既然他是一位破產者，他當然不能夠在第一被告身上再成功地執行法庭的裁決。是否因為上述原因，楊先生決定向第二被告追討欠租呢？是否因為這樣，楊先生便把他的證供重點轉移到第二被告身上，因此，他一次再一次地轉移向第二被告申索的法律理據呢？

34.根據楊先生原本提出的申索書，原告人是根據第二被告的商業登記用該物業作為他的經營地址。本席發覺第二被告給了一個可以接受的解釋理由，他所說是太古城溜冰場的經理，當他向經理問怎樣填寫地址時，他說經理告訴他可以填寫自己家的住址，而這個地址就是第二被告自從2000年10月的住址。

35.本席亦發覺雖然原告人的陳詞指出，第二被告因為沒有在搬離該地址後一個月更改他的地址，他已經干犯《商業登記規例》內的規則。可能理論上第二被告是干犯這個規則，但並不是說因為他用該地址登記為他經營的地址，便應該向原告人負責租金或者侵權的賠償，直至更改為另一地址為止。

36.正如第二被告的律師陳詞所述，一間公司的註冊地址經常會登記作為商業登記的營業地址。其實在《商業登記條例》內亦有指出，公司是可以這樣登記的。而事實上香港許多註冊公司的註冊地址，是用會計師的辦公室，或者核數師的辦公室，或者是一個書記處的辦公室註冊，而這些地址經常與一間註冊有限公司實際經營的地址是完全風馬牛不相及，是完全不同的。

37.在第二被告方面來看，他只是一個兼職的溜冰教練，而所用的商業登記名字是Cantilever Coaching Company。只因根據他與太古城溜冰場的合約，他需要這樣做，當然除了該溜冰場外，他經營的地址不可能是任何一個地方，而太古城溜冰場有相當多的登記教練，不可能每名登記教練均把他們的商業登記張貼在太古城溜冰場的牆上，因為本席相信太古城溜冰場也不會准許這些兼職教練這樣做。雖然太古城溜冰場的合約需要兼職教練全部作出商業登記，本席相信、亦接受第二被告的證供所指出，溜冰場的經理建議他用自己的住址作為商業登記的營業地址，但這並不代表他是佔用了該物業作為經營的地址或者經營的地方。因此，這不代表第二被告應該向原告人負責賠償租金。而證供亦沒有支持第二被告經已成為原告人該物業的分租住客。

38.本席認為本案的證供並不足以支持第二被告是在2001年10月31日在該物業居住直至12月22日。其實原告人一直追討欠租的目標是第一被告，而簽約者亦是第一被告，當然這份租約需要向原告負責的是第一被告。所以本席相信當天(2001年12月22日)通知楊先生把該物業歸還給原告的應是第一被告。

39.至於8月底向楊先生通電話的人士，本席相信亦是第一被告，因為第一被告應該是收到楊先生的律師在8月1日所寄出的信件，需要回應，所以第一被告致電給楊先生。

40.本席亦認為在民事證案標準內，楊先生所提出在10月至12月期間，看見該物業中有人居住，或有燈光，或有人聲，這便是第二被告。因為當時他經已發出傳票控告第一、第二被告，他是否有需要經常前往該物業調查呢？更令本席難以置信的是，如他所述，在2001年12月2日他曾前往該物業與第二被告見面，為甚麼在他的誓章內卻完全隻字不提呢？

41.基於以上的理由，以民事標準而言，本席發覺原告人未能證實第二被告是該物業的侵權者。因此，本席不接受原告人已成功地舉證第二被告需要向原告負責。據此，本席判原告人不能成功申索賠償，被告人毋須向原告人負責。

42.因為第二被告抗辯成功，所以第二被告人可以獲得訟費。而第二被告人是接受法律援助，所以第二被告自己的訟費根據《法律援助條例》評核。

出席人士：

Lam Fung & Co.律師行律師Mr Chou Sing Hong，代表原告人

Yam & Co.律師行律師Mr Howard Wong，代表第二被告人