Ong Ai Moi and Another 訴 李祥及另一人

LDPD001110/2003

LDPD1110/2003

香港特別行政區土地審裁處

申請編號2003年第LDPD第1110號

主審法官：盧偉光審裁成員

聆訊日期：2003年5月13日、5月29日及7月3日

宣判日期：2003年7月25日

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判 案 書

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1.申請人是本案處所的業主、答辯人是處所的租客，根據申請人的申請書，從1999年12月1日開始，處所的每月租金由7,001.50元減為6,001.50元，租賃為按月續租的形式，並沒有固定租賃期限。

2.申請人於2003年4月14日提交申請通知書，指答辯人欠交2002年1月1日至2003年3月31日的租金共90,022.50元，並指出申請人於2002年9月25日發出終止租賃通知書(表格CR101)，卻沒有收到答辯人的任何回應。申請人因此要求收回處所，追收欠租、中間收益、其他濟助及訟費。

3.2003年4月28日，擬答辯人岑柱華(SHUM CHU WAH)先生提交非正審程序申請書(表格1)，要求批准他加入為本案原申請的答辯人，並批准他逾期呈交反對通知書。

4.2003年5月13日聆訊，擬答辯人提出口頭申請，要求修改他於4月28日提交的表格1。經考慮後，本席批准他即時修改該表格1。他後來祗是修改表格1附上的確認書，後者經修改後全文改為如下: -

"根據李祥交託給我有關以上物業的文件，一向以來我們都是交租給 簡傑(業主)。我從來沒有與以上申請人DVG AI MOI 或 TAN MARV有任何接觸或任何協議租約。

理由一、	以上物業我是頂回來的
二、	我是有入銀行交租的
三、	有關文件"

5.擬答辯人作供，承認申請人是本案處所的註冊業主，他對此事實並無爭議。他認為他有權加入本案為答辯人，原因為 (i)他支付了金錢，將本案處所頂讓回來；(ii)他有頂讓的證明文件; (iii)他有交租的證明文件及 (iv)他與註冊業主的委托管理人簡傑先生有協議，他先負責維修處所的費用，再在每月的租金分期扣除該等費用。

6.擬答辯人呈交大量文件，編號PR1至PR21。他並於2003年7月3日傳召另一證人陳志誠先生作供。

7.擬答辯人在5月29日作供，指李祥於"3至9年前頂俾我"，他認為他在頂讓了李祥在本案處所的權益後，他可以取代李祥為處所的租客/二房東。他相信李祥為處所的租客，因為李祥可以交出處所的有關文件給他，這包括1972年水費按金單、1968年的電費按金單，1968年及以後的租單。另一方面，於7月3日，擬答辯人承認他祗是從處所一位分租客廖先生取得李祥所保存的與本案處所租賃有關之上述歷史文件，原因為該廖先生是李祥的一位親戚，從李祥頂讓了處所的權益並取得該等文件。他並承認他繳付了約兩至三萬元予廖先生，作為轉讓李祥在處所的權益之代價，所以李祥的歷史文件亦歸他保存；亦因為這個原因，他可以呈堂該些文件，支持他於本案的申請。擬答辯人亦聲稱在他跟廖先生交易時，李祥已過身。

8.擬答辯人呈交一些銀行入數紙，顯示他多次於2002年及2003年存款到一滙豐銀行戶口(帳號049-3-017560, KAN KIT/YIM PING)，每次存款為港幣1,000元，有時一月多次。他辯稱這是因為申請人的授權人/委託管理人簡傑及其代表曾經同意將每月租金從6001.50元減到1,000元。他稱雙方當時祗是口頭協議該項減租，並沒有任何書面協議。

9.本席認為擬答辯人的口供及他提交的證物祗能夠證明 (1) 他取得原屬於租客/答辯人李祥的大量與本案處所有關的文件及 (2) 他有多次繳存款項到申請人原先指定李祥繳交租金的銀行帳號。

10.有關他如何取得李祥的文件此一事實，擬答辯人的口供很混亂，態度猶豫，前後非常予盾。本席相信原因為在作供初期，擬答辯人並不誠實，祗希望本席相信他是直接從李祥手中頂讓了處所的租住權，成為處所的租客。在他的申請耹訊接近尾聲時(2003年7月3日)，他才坦白承認他其實是從處所的分租客廖先生手中取得李祥的所有文件，他並改口稱是在繳付了兩至三萬元後，跟該自稱是巳故的租客李祥之親戚廖先生頂讓了處所的租客權益。本席相信擬答辯人於7月3日的自白較以前的口供可信及接近事實的真相。

11.縱使本席相信擬答辯人數年前曾經付錢予該廖先生，並頂讓了廖先生手中所有李祥的文件，本席發覺並沒有任何證據支持該廖先生在與擬答辯人交易時巳合法地取得李祥於處所的權益。擬答辯人提交的文件並沒有任何證據支持李祥曾經轉讓他的權益與該廖先生。另一方面，根據擬答辯人7月3日的口供，李祥在他與該廖先生交易時巳過身。按業主與租客綜合條例(香港法例第7章)，當一位租客逝世後，他的權益並不能自動轉移到保管該等租約及有關文件的親戚等人的名下。因此，結論是無論如何，在該廖先生與答辯人交易時，廖先生極其量祗是處所的一位分租客，並不是整個處所的租客，也沒有本案處所的任何其他權益。

12.顯而易見，在此情況之下，擬答辯人並沒有可能通過他聲稱的與廖先生的交易，取得李祥在處所的權益。因為這個重要的原因，擬答辯人的申請必然失敗。

13.擬答辯人呈堂多張銀行入數紙，以支持他有交租予申請人的說法。另一方面，申請人聲稱雖然擬答辯人存款的戶口確是申請人原先指定李祥交租的戶口，但是申請人在擬答辯人作此申請前並不知悉擬答辯人曾經存款到該戶口。申請人更不知道該等存款是擬答辯人繳交的租金。於2002年11月15日，申請人委托余曾龍律師行發信(證物PR-16)予李祥，通知他:

(i) 處所之業主(即申請人) "巳委托下列之授權人代為收取租金: -

1. Mr. Tan Wing Hoe; and

2. Miss Ho Po Chuen"

(ii) "由即時起生效閣下將租金交入下列之銀行戶口: -

銀行: 香港滙豐銀行

戶口名稱: Tam Wing Hoe and Ho Po Chuen

戶口號碼: 089-2-049776。"

14.本席接納申請人代表律師的陳詞，擬答辯人的證供及他所呈堂的入數紙證物並不足以證明他巳取得處所的任何權益。

15.擬答辯人傳召證人陳志誠先生於2003年7月3日作供。陳先生為本案處所申請人的原授權人/委托管理人簡傑先生的外孫，他詳述如何通過該座樓的其他租客於2002年認識擬答辯人。雖然陳先生的證供證實他曾經代表外公與擬答辯人多番商討，包括出租該處所與擬答辯人及維修處所等事項，但雙方始終沒有達成任何協議，陳先生及/或他的外公更沒有同意將處所的每月租金大幅度從6,001.50元減至1,000元，作為分期支付擬答辯人維修處所的費用。綜合擬答辯人及陳先生的證供，本席裁定擬答辯人從未取得申請人或簡傑或陳志誠的同意，達成任何有關處所的租賃協議，並將租金每月減至1,000元正。

16.因為上述原因，本席裁定擬答辯人所有的申請理由都不成立，擬答辯人因而敗訴。本席頒令如下:

17.頒令：

(1) 撤銷擬答辯人岑柱華的申請

(2) 發還擬答辯人岑柱華他於2003年5月15日繳存法院的臨時租金6,000元

18.訟費：

本席作出臨時訟費的命令：擬答辯人岑柱華須支付申請人訟費，如雙方未能就訟費的款額達成協議，該等訟費款額由法庭按區域法院訟費水平基準予以評定；如雙方在14天內不向審裁處提出申請，此項命令作實。

申請人：由余曾龍律師行龍百律師代表。

答辯人：缺席

擬答辯人岑柱華：親自應訊