Chevalier Property Management Ltd 訴 Champion Return Ltd and Another

LDBM000055/2003

LDBM 55 OF 2003

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2003年第55號

主審法官：周兆熊法官

聆訊日期：2003年7月15日

宣判日期：2003年7月28日

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判 案 書

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1.申請人是新界大圍富嘉花園的經理人；第一答辯人是富嘉花園地下14A號舖的業主，而第二答辯人是14A號舖的租戶。2003年3月28日，申請人提出本案的申請，並要求土地審裁處頒佈以下的命令:-

"Against the 1st Respondent

1. An injunction to restrain the 1st Respondent whether by itself, its tenants, its occupiers, its servants or agents or otherwise howsoever from placing or permitting the placing of the said articles or any article or matter in the said common area.

Against the 2nd Respondent

1. An injunction to restrain the 2nd Respondent whether by itself, its partners, its sub-tenants, its servants or agents or otherwise howsoever from placing or permitting the placing of the said articles or any articles or matters in the said common areas."

申請人亦要求兩名答辯人賠償損失，但它的律師在陳辭時聲明取消該項申請。根據富嘉花園公契第五章第B(1)(33)條的規定，申請人有權提出本案的申請。

2．申請人的証供

2.1申請人的証人胡嘉徑指第二答辯人在使用14A舖期間，在舖外的屋苑公眾地方擺放物件。2002年12月31日，申請人分別去信（証物A2、A3）兩名答辯人，要求他們將該些物件移走，但第二答辯人沒有理會申請人的要求，而第一答辯人亦沒有作出任何行動以阻止第二答辯人繼續佔用公眾地方。

2.2申請人呈堂作為証物的相片顯示於本年1月10日、3月26日、6月7日，第二答辯人的物品仍然佔用屋苑的公用地方。

2.32003年3月4日，申請人的律師分別去信兩名答辯人，警告它們除非它們於7天內停止佔用屋苑的公用地方，否則申請人會對他們採取法律行動。

2.4他指出就佔用公用地方之事，申請人亦有向別的商舖發出律師信，而有些同性質的案件正在進行排期聆訊。

3．第一答辯人的答辯

3.1第一答辯人在日期為2003年7月3日的反對通知書提出以下的答辯:-

“因今日鮮於本年三月下旬已停止經營小食生意，亦沒有將車仔及熟食等物品放在行人道上。而今日鮮現巳結束營業。本公司現正與租客商討終止租約事宜。”

3.2第一答辯人的代表是馮應生先生。他承認第二答辯人是第一答辯人的租客，租賃期是從2002年9月開始，月租是42,000元。

3.32003年1月16日，第一答辯人致函第二答辯人，提醒後者租約內第11條的規定 ：「租客如有違反有關大厦公契而使業主蒙受一切損失及一切法律責任由租客負責。」

3.42003年7月2日，第一答辯人致函第二答辯人，該信有以下的內容:-

“因閣下違反與本公司於二零零二年九月四日簽署之第80號租約內的條款，現特來函通知閣下，本公司將辦理終止與閣下於二零零二年九月四日簽署之第80號租約，敬希垂注！”

(原文無劃底線)

3.5直至審訊之日（2003年7月15日）第一答辯人沒有提出任何有關終止第80號租約之事。

4.第二答辯人的答辯

4.1第二答辯人是由唐桂雄代表，他是第二答辯人的經營者，在他的陳述書中，他指第二答辯人已於3月尾結業，並在4月初告訴申請人它已結束營業，他呈遞日期為2003年7月2日致稅務局局長的信（証物R2，附件(二)作為証物）。該信指金日鮮巳由2003年4月15日結束營業，但証物A4的照片顯示，第二答辯人在2003年6月7日仍有進行商業的活動。証物A5顯示於2003年7月14日14A舖外有商業活動，而該舖外的公用地方依然被該舖的貨物佔用。

4.2雖然唐桂雄呈遞日期為2003年7月2日要求註銷商業登記的信，但申請人呈遞的有關第二答辯人的商號資料的核證本（証物A10）顯示在2003年7月8日第二答辯人的商業登記沒有被刪去。

4.3唐桂雄說他準備終止14A舖的租約，該舖正由他的爸爸用作賣生果之用，他知道他的爸爸將生果放置在公用地方，但他有叫他的爸爸不要將生果擺放在大廈的門外。

4.4唐桂雄指在租14A舖前，他見有些店舖有在舖外擺出貨物的習慣，有些店舖巳擺放了幾年，甚至逾10年，從來沒有被檢控，由於給這現象誤導，他以為舖前空地也可以使用，所以選擇該屋苑經營小生意。第二答辯人並無在反對通知書陳述這理由。唐桂雄若然發現上述的“現象”，他應該先向申請人瞭解真相才租入14A舖。本席接納胡嘉徑的証供，申請人對違反公契的商戶發出律師信，亦有將案件排期聆訊。

4.5唐桂雄指經營只有四、五個月的第二答辯人巳收到法庭聆訊書，但經營巳數年的店舖才由申請人“準備”票控，因此他認為申請人採取雙重標

準，令他覺得受到不公平的對待。唐桂雄沒有在反對通知書陳述這點作為抗辯的理由。由於唐桂雄沒有提出有關申請人“準備”票控店舖的証據，本席不能夠就此點作出事實的裁定。

5．案情分析

5.1富嘉花園的公契第四章A8條規定每位業主須向其他各業主負責凡經該位業主明示或默示同意而佔用物業任何部分之人士之所有作為或疏忽，並須支付由此等人士之行為、疏忽或違約行為所引致之損失。第A10條規定任何業主均不得准許及盡力防止其租戶、佔用人或許用人採取任何會妨礙或影響或可能妨礙或影響公契所述之物業管理或保養之任何作為、行動、事項或事宜。第A14條規定任何大廈公共地方及物業公共地方之任何部份均不得有阻塞或阻礙；亦不得放置或留下任何垃圾或其他物品或物件；亦不得將此等公共地方任何部分用作業務或私人用途。

5.2第二答辯人在有關時候將14A舖前的一部份公用地方佔用以作商業用途。按公契第A8條的規定，第一答辯人須為該等行為負責，但它從沒有真正地採取行動以阻止第二答辯人佔用公用地方的行為。馮應生說直至2003年7月2日才終止與第二答辯人的租約；他以為管理處可以容忍第二答辯人的作為，但事實上直至審訊之日，兩名答辯人沒有提出租約已經終止的証據，因此第一答辯人是違反公契上述第A10條的規定。

5.3《根據物業轉易及財產條例》第41條第(3)款的規定，契諾須隨土地轉移，且除在契諾各方之間可執行外，契諾受益人及其業權繼承人，以及藉著或透過該人或該等人士而得土地業權的人，均可向土地的佔用人強制執行契諾，因此公契第A14條對第二答辯人是具有約束力的條文，本案的証據顯示第二答辯人違反此條的規定。

6．基於上述的理由，本席裁決申請人的申請得直。

7.本席頒佈針對兩名答辯人的禁制令，其內容一如第1段所載。

8．本席准許答辯人撤銷有關賠償損失的申請。

9．訟費

本席頒下臨時訟費的命令 ：兩名答辯人須支付申請人本案的訟費，如與訟雙方未能議定訟費的款額，該款額由法庭按區域法院的訟費水平為基準而予以審定。如在14天內與訟任何一方不向本席提出申請，此項命令作實。

申請人 ：由吳漢英、方成生律師樓代表。