河畔花園業主立案法團 訴 周俊金及許素琴

LDBM000028/2003

LDBM No. 28 of 2003

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2003年第28號

主審法官：周兆熊法官

審訊日期：2003年7月25日

宣判日期：2003年7月31日

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判 案 書

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1申請人是新界沙田大涌橋道20至30號河畔花園的業主立案法團；兩名答辯人是河畔花園第一層25號地舖（“25號舖”）的業主；該舖名叫“永豐五金山貨”（“永豐五金”）。2003年2月28日，申請人提出本案的申請，要求土地審裁處頒佈禁止兩名答辯人佔用在申請通知書夾附的圖示一及圖示二以黃色及黑間條所示屬於河畔花園的公用地方。

2申請人的証供

2.1申請人的証人是韓大偉，他是申請人委任的管理公司（恆益物業管理有限公司）（“恆益”）的物業服務主任。他展示証物A4至A8的圖片，以顯示兩名答辯人在9.3.2001、18.9.2001、11.3.2002、27.11.2002、5.12.2002、13.3.2003以及16.4.2003等日子佔用25號舖外行人通道以及該店舖外的簷篷底的情況。

2.22001年6月15日“恆益”向“永豐五金”發出書面警告（証物A10第81頁），要求它在14天內將放置於大厦簷篷底以及舖前停車場出入口之行人通道位置的貨物及雜物移走，否則它會提出起訴。2001年7月23日，“恆益”就此事向“永豐五金”再發出警告信（証物A10第82頁）。2001年9月6日及11月20日，代表“恆益”的律師行向兩名答辯人發出警告信。

2.3本席接納這名証人的証供。

3答辯人的証供

3.1周俊金承認他是25舖的業主，而合股人是許素琴。他承認25號舖的貨物佔用河畔花園的公用地方，他以紅線在申請人的証物把該些被佔用的公用地方顯示出來（參看証物A4至A8的照片）。他說如果貨物沒有擺放在舖外的地方，他如何做生意？他說他將該些貨物拿出來祗是暫時佔用公用地方，而不是霸佔公用地方。他呈遞照片（証物R1）以顯示別的商戶亦有佔用公用地方，但申請人單獨針對他。

3.2許素琴說當打理25號舖的兒子休息時，她便會在25號舖協助打理業務，她同意周俊金的証供。

4．適用法例

4.1河畔花園公契第IV章A部分第14條有以下的規定:-

"No part of the Estate's Common Areas shall be obstructed or incumbered nor shall any refuse or other matter or things be placed or left thereon nor shall any part of such Common Areas be used for any business or private purpose and no Owner will do or suffer or permit to be done anything in such Common Areas as may be or become a nuisance or cause annoyance to any other Owners or occupiers of the Estate."

4.2第14條所指的 "the Estate's Common Areas" 就是河畔花園的 "Common Areas"。根據公契的釋義部份，這名詞是指:-

"the communal areas of the Estate and include: -

(f) Driveways and pavements

.............................

(i) The other open spaces and areas not otherwise designated for any particular purposes.

.............................

(l) The bridges and the pedestrian walkways."

4.325號舖前的行人通道是“pavements”的一部份，而(l)項的pedestrian walkways亦適用於此部份。舖前的簷篷是為(i)項所涵蓋，因此這二者都是公用地方。

4.4《建築物管理條例》（“條例”）第34I(1)(a)條規定 "任何人不可將建築物公用部份的任何部份改作自用，除非該項改變乃由業主委員會（如有的話）裁決議批自者”。兩名答辯人讓貨物佔用河畔花園的公用地方的行為是違反了公契第14條以及條例第34I(1)(a)條的規定。答辯人放置貨物的地方正是申請通知書所夾附的圖示一及圖示二以黃色及黑間條所示之處。

5．周俊金指申請人的行動是單獨針對他的行為。韓大偉提出法團於2003年3月13日管理委員會會議的第5項記錄作為申請人的立場。該項記錄記載管理公司關先生的解釋 ：任何檢控行動都是公正和根據大廈公契條款執行，只是考慮採取先後次序和財政負擔來執行而已。商戶們應將違例物品撤離公眾地方，保持通道暢通，再者，在採取檢控前已多次書面及律師信警告。本席接納這方面的証供。

6．在答辯書中，答辯人否認佔用任何公用地方，但另一方面又指在大約18年的時間中，申請人或管理公司從未對答辯人的行為提出任何異議，或要求答辯人將貨品或雜物放回25號舖內，因此這已構成申請人或有關管理公司的認可。上述有關認可的抗辯是狡辯。如果答辯人否認他們曾佔用公用地方，他們提出這理由就是不合邏輯。申請人是在1994年10月25日才獲准註冊成為業主立案法團，因此它無可能對答辯人在此日之前的非法行為作出認可。答辯人要提出申請人知道他們的非法行為的存在而長期不理才可以構成認可的証據，但答辯人沒有提出這方面的証據。況且，根據條例第18(1)(c)的規定，申請人須採取一切合理必需的措施，以執行公契載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任，它無權明示答辯人可違反公契的規定。既然它沒有明示的權力，它便沒有默示的權力（參看The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre v Ohashi Chemical Industries (Hong Kong) Ltd. [1995] 2 HKC 11），答辯人的答辯因此不能成立。

7．基於上述的理由，本席判處申請人的申請得直。本席頒佈以下命令:-

(1) 禁制令以禁止答辯人，及其僱傭、代理人、租客或分租客、或其眾之一在申請通知書夾附的圖示一及圖示二以黃色及黑間條所示之處放置任何物件；申請人有權將該等物件搬離該些地方；

(2) 答辯人須賠1元予申請人；該款項的利率按終審法院首席法官不時藉命令所決定者計算；利率由判決的日期起計，直至清償為止。

8．訟費

本席頒下臨時訟費的命令 ：兩名答辯人須支付申請人本案的訟費。如與訟雙方未能議定訟費的款額，該款額由法庭按區域法院訟費水平為基準而予以審定。

申請人： 由鍾沛林律師行代表。

兩名答辯人：親自應訊。（無律師代表）