陳美華 訴 鄭潔虹
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LDPD001823/2003 LDPD 1823 OF 2003 香港特別行政區 土地審裁處 申請編號2003年LDPD第1823號
主審法官 : 盧偉光審裁成員 聆訊日期 : 2003年7月24日 宣判日期 : 2003年8月7日 _______________ 判 案 書 _______________ 背景 1.申請人陳美華（“申請人”）是本案處所的業主；答辯人鄭潔虹（“答辯人”）是租客。申請人以答辯人欠租為理由，於2003年6月12日向土地審裁處（“審裁處”）遞交申請通知書，提出收回出租的處所，並追收答辯人欠租、中間收益及訟費。申請人指處所的租賃期是由2001年3月5日開始至2003年3月4日為止，租賃期滿後雙方沒有簽訂任何新租約，租金由2003年1月5日開始減為每月4,300元。 2.申請人於申請通知書內，指答辯人未有繳付由2003年3月5日至7月4日的欠租及7月5日至交吉之日的中間收益。 3.答辯人反對申請人的申請，提出以下的答辯理由：－
4.答辯人在表格７的有關處所的地址及描述一欄，加上下述說明：－
本席認為上述說明與答辯人的理由（2）直接有關，應歸納一起考慮。 申請人的證供 5.申請人親自作供，並呈堂五份証物。申請人指雙方於2001年簽訂租約（證物A1），原訂租期為兩年，由2001年3月5日開始，租金為5,600元。期間申請人在考慮過答辯人的多次要求後，三次同意減租。因此，兩年租期內的每月租金詳列如下：－
6.申請人指她雖然在兩年租期內減租三次，答辯人仍然時常遲交租，又在租約期滿後，再次提出減租，並且在她屢次去信（證物A2/3 A3）要求後，仍然拒絕與她簽訂任何新租約。申請人指她雖然在租期的兩年內三次同意減租，她並沒有同意答辯人扣減原先答辯人所繳交的按金11,200元。雖然她向答辯人清楚指出這點，答辯人仍自行扣減按金作為租金，違反租約。 7.申請人呈堂她的收租紀錄表（證物A4）及她的集友銀行存摺影印本（證物A7）支持她上述的說法。申請人證實除了銀行入數外，答辯人從來沒有繳交現金或支票給她。對於這點事實，答辯人並無異議。 8.申請人回應答辯人的反對通知書，指出雖然申請人曾經三次安排裝修工人到處所，希望視察室內狀況，答辯人都拒絕開門。 答辯人的證供 9.答辯人也是親自作供，承認她是遲交租，因為她唯有這樣才可以迫使業主（即申請人）與她聯絡。她與申請人的租約（證物R4）沒有記載申請人的地址，她無從找到申請人。 10.答辯人投訴她入住處所不久即察覺馬桶故障、天花滲水及其他地方日久失修，加上處所是頂層，上面是天台，使處所天花滲水問題更難處理，她認為申請人要先替她解決處所的維修問題才可以追收欠租。 11.答辯人解釋因為原租賃的租期已完結，她有權扣除她已交的按金，抵銷每月的租金。因此，答辯人指申請人6月12日的申請書所陳述的不是事實，她並沒有欠交2003年3月5日以後的租金。 12.答辯人指申請人與地產經紀誤導她簽約，她已就這事往地產代理管理局投訴，也有向報紙投訴版投訴（證物R1）。 案件分析 13.雖然答辯人在表格7（反對通知書）的理由（1）指“業主拒絕給予租金收據，業主在申請書更不承認已收到三月及四月的租金”，她並沒有否定申請人的證物A4及A7上的收款紀錄，也沒有作出其他舉証。因此，本席認為從申請人的收款紀錄及雙方同意的每月租金（包括減租生效日期），可計算出直至2003年6月12日（申請通知書的日期）及2003年8月7日（判案日）的欠租情況如下：－
14.因此，根據以上的紀錄計算，於2003年6月12日，答辯人欠申請人的欠租為：－
因為上述欠租$14,200約等同3.3個月的欠租，申請人於申請通知書向答辯人追討“由2003年3月5日至2003年7月4日的欠租”是沒有錯誤的。 15.於今天本案判案日（7/8/2003），根據以上的紀錄計算，答辯人欠申請人的欠租及中間收益分別為：－
另外，答辯人欠申請人的中間收益，以每月$4,300計算，由2003年6月5日開始，直至答辯人交回處所為止。 16.本席接納申請人是一位誠實的証人，本席相信申請人在一年內，應答辯人的要求先後三次減租，但是雙方並沒有就是否減收按金達成任何協議。因此，本席接納申請人的口供，她並沒有同意減收在起租時已收下的按金11,200元。 17.租約(證物A1/R4)第五條規定 "....租客預交兩個月租金之按金即港幣壹萬壹仟貳佰元正與業主（不分發收條）。當租客遷出時，業主無利息將該款交還租客並取回租約，倘若租客在租金或其他一切計費未付清時，業主有權在該筆按金內扣除。租客應清楚該筆按金不能用作現金支付現金。" 本席對上述租約條款的詮釋是，在雙方未有就已收的按金款額再達成其他協議時，有關的按金款額不會因為業主（申請人）與租客答辯人口頭協議在某段期間減租而自動調整。 18.綜合以上幾點，本席裁定答辯人反對通知書的第（1）點反對理由並不成立。 19.如果申請人不履行維修處所的責任，答辯人可到具司法管轄權的法院採取法律行動，以強制業主履行維修的責任或要求業主作出賠償。審裁處在這方面並沒有司法管轄權。因此，答辯人的反對通知書的理由（2）並不成立。 20.答辯人的第（3）點反對理由是指申請人態度反覆。另一方面，申請人呈堂證物A2及A3，即申請人寄與答辯人之2003年1月22日及2月20日的信件的第一句已分別說：“希你接到此信速將所欠租金交清”（證物A2）及“希你將租金速快交清”（證物A3）。本席認為這顯示申請人催促答辯人繳交欠租的通知非常清楚。雖然該兩封信的其他部份都建議答辯人如果想繼續租住，要儘快與申請人簽訂租約，但是這絕不影響申請人追收欠租的意思。因此，本席裁定答辯人的反對理由（3）並不是一個答辯理由。 21.綜觀雙方的證供，特別是申請人的證物A2及A3，本席留意到雙方對兩年租期後的租賃權及應繳租金有一些誤解。如果雙方未能就續租達成任何協議，業主根據現行業主與租客（綜合）條例（香港法例第7章）的規定，應給予租客3個至4個月的通知，遞交指定表格CR101予租客，正式終止租賃並要求後者正式以表格CR102回覆是否要求新租賃。如果租客回覆業主要求新租賃，雙方可以繼續商討或提交審裁處審理。如果租客不在指定時間，以指定表格回覆，則租客要在終止租賃日期前遷出。如果租客沒有遷出，業主可以申請法庭命令要求他遷出。在本案，雖然本席相信證物A2及A3是真確的信件副本，它們並不能取代上述的表格CR101，亦沒有相同的效力。因此，在原租賃的租期完結後，雙方的租賃自動改為以按月計的租賃繼續，每月租金為原租賃完結前的租金，即4,300元。業主並沒有權利要求收取其他金額的每月租金；同樣租客亦不能單方面更改每月租金或拒絕繳交任何租金。 22.基於以上原因，本席裁定答辯人所有的反對理由不成立，申請人勝訴，並頒令如下：－ 頒令：
申請人：親自應訊。 答辯人：親自應訊。 |