Lam Man Por and Another v. Chan Hon Kit and Another

LDBM000057/2003

LDBM 57 OF 2003

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2003年第57宗

主審法官：容耀榮法官

審訊日期：2003年6月30日及7月8日

宣判日期：2003年8月8日

______________

判 案 書

______________

1.答辯人買入涉案樓宇5E單位時，因該樓宇已有10多年樓齡，所以入住前不惜花費20多萬元進行裝修，僅用在主、客二浴室已是10多萬元。2002年10月，大概在答辯人入住後15個月，居於對下一層的4E單位的申請人户主發覺天花板出現了滲漏，更引致两個浴室的供電線路出了短路問題。申請人因懷疑渗漏源頭在對上一層5E單位，所以向答辯人提出交涉，事件拖拖拉拉了一段時期，滲漏問題引致的糾紛始终未能完满解决。食環署曾介入調查，及後建議轉介屋宇署及水務局跟進，但建議不被申請人接納。2003年3月31日申請人認定答辯人須負責，故興此訴訟，要求本庭頒下相關强制令，並追討各項賠償。

2.雙方對大厦公契有關條款的詮釋沒有爭議，代表答辯人的楊律師明確表示，若渗漏源自5E單位，答辯人就是違反了申請人所指的公契條款。雖然渗漏問題已存在一段長時期，期間亦有短暫時間有所改善，但申請人的立論是由始至终都是同一源頭造成渗漏，源頭就是5E两個浴室的防水設施，而答辯人也是針對這論據，提出反駁。

3.4E單位的两個浴室是裝有假天花，申請人因電源發生短路問題，拆去假天花檢察才發現天花出現滲漏，究竟滲漏是否已存在一段時間，就不得而知，雙方的專家都沒有提及這方面的意見。滲漏是發生在電源出現短路問題不久之前，似乎是雙方的共識，就算本席對此有所誤解，但是都沒有任何証據指出滲漏是出現電源短路問題之前，已存在一段長時期。

4.大厦管理處曾在雙方就滲漏交涉初期，在5E單位進行過一次水壓測試，結果顯示來水管有嚴重滲漏問題。但答辯人不服氣，翌日，自聘水喉匠進行測試，結果是來水喉管沒有滲漏問題，並告知管理處。約两星期後管理處與答辯人聘請的水喉匠進行聯合測試，是項測試也顯示來水管沒有滲漏。申請人從沒有質疑答辯人曾否急修喉管才進行聯合測試，其立場是來水喉管沒有問題，更指出滲漏問題在測試後沒有改善。聯合測試來水喉管之前，食環署曾派員到5E單位測試去水喉管，其後証實找不到滲漏的証據。雙方與其專家俱認為5E的來、去水喉管都不是滲漏的源頭。

5.排除了來、去水管為渗漏源頭這個可能後，两位專家都認為只剩下两個可能源頭，不是外牆，就是5E單位。两位專家衡量過各自所得的資料和証據後，都得出不同的結論，一個說是外牆，另一個說是5E單位。

6.申請人的專家陳先生沒有到5E單位内勘察，其結論有很大程度是建基於他看不到外牆有損毁。他只是用目視方法但承認用紅外光探測儀檢查外牆是比較稳妥，但因為要花數千元，也因沒有此需要，所以沒有採用。另一方法是敲擊外牆，但因需搭棚架，所以也沒有採用。他也有参攷申請人所提供文件（報告的附件一），這些文件是管理公司與涉案雙方的來往信件和這事件始末的紀錄。02年12月20日管理公司派員到5E單位两浴室内進行射水測試，這些文件雖然紀錄了這次測試，但沒有説明這次測試花了4小時，工作人員在場時，沒有察覺4E單位出現渗漏。事實上工作人員測試完畢離開現場1小時後，申請人才發覺出現渗漏。答辯人的論點是，若是其浴室防水層導致渗漏，不會那麽久4E單位才出現渗漏。陳先生不可能從所参攷的文件得知此射水測試需時4小時等詳情，也沒有証據顯示他從其他途徑得知。在他報告内或作供時，也没有就此測試作分柝。他作供時更稱，管理公司檢查外牆時沒有發現渗漏，維修外牆後而渗漏繼續，則可証明他的結論正確。事實上管理公司根本在糾紛上有利益衝突，管理公司報告上有關外牆維修狀況、或維修細節，都不詳盡。在此情況下，若陳先生真是那麽輕信外牆已修好，他就有點輕率。

7.03年4月管理公司檢修外牆。03年5月代表答辯人的專家黄先生才勘察外牆，也是用目視方法。他察覺到外牆有缺陷。與陳先生的做法不同，除親到4E單位勘察外，也曾親到5E單位檢視防水設施，满意防水設施後才作出結論。本席認為黄先生所用的程序比較陳先生的嚴謹和可靠。他檢查了浴盆、浴缸底部，發覺是乾爽的。當然舖了瓷磚地台底部，他沒有檢查。但他的結論總比陳先生的可靠。况且，在他監督下，两浴室在審訊前1個月重新塗上防水物料，但4E單位的渗漏情況依舊。若然源頭在5E浴室，渗漏一定會有所改善。

8.基於以上理由，本席裁定渗漏源頭不在5E單位，申請人敗訴，須付訟費，款額若有爭議，則依法評定。此訟費命令是臨時命令，6星期内如無申請更改，便轉為正式命令。

申請人：由顧張文菊、葉成慶律師事務所代表

答辯人：由余陳楊律師行代表