Easy Property Co Ltd 訴 Hau King Kuen

DCCJ004294/2002

DCCJ4294/2002

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2002年第4294號

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主審法官：黃一鳴暫委法官法庭聆訊

日期：2003年7月25日

時間：下午4時20分

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判案書

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1.本申索是原告人提出，要求答辯人賠償佣金64,500元。

2.今天本來是審訊的日子，但本席發現有一個關於香港法例第511章《地產代理條例》第45條限制的法律觀點。本席認為需要先決定這個法律觀點，因為如果可以決定到這個法律觀點，而本席是不接受原告人是符合第45條要求的話，則原告人根本完全不可以提出訴訟，那麼便不需進行審訊。所以本席引用《區域法院條例》第14A號命令，進行有關這個法律觀點的聆訊，先決定第45條條例的解釋。

3.原告人是一位持牌的地產代理，他曾成功介紹一位買家給答辯人買一項物業，而該物業的售價是6,450,000元。

4.根據原告人原本的申索陳述書所述，被告人、那位買家與原告人三方曾簽過一份臨時買賣合約，其中第9項條款指答辯人同意支付原告人64,500元佣金。由於答辯人沒有根據這項條款支付64,500元佣金給原告人，所以原告人提出申索。

5.代表原告人的律師曾經同意有關的臨時買賣合約不等於符合《地產代理條例》第45條所要求的地產代理協議，但後來他又提出，由於原告人曾要求被告人簽署一份符合《地產代理條例》要求的地產代理協議(可見於文件夾第55和56頁)，即使他原先是同意不符合該條例，即沒有第45(1)(a)條所提及的地產代理協議，但他現在又爭議，表示他們有一個這樣的協議。他的意思是指因為在第55和56頁中，答辯人在兩處簽了名，第一個是在第55頁第3條把6,450,000元改為7,000,000元之處簽署，第二個是在第56頁附表二第1條「10,000元」及塗去「1%作為代理佣金」之處簽署，他於是爭拗這兩個簽名便等於已經簽署了表格三，即是說已經簽署一份地產代理協議。

6.第45條的要求或條款應該是這樣："45(1)凡任何人(在本條中提述為 "該代理")建議或承諾(不論是否為佣金或其他費用)為客戶進行地產代理工作(不論是否就某一物業進行該等工作)，則僅在以下情況下，即(a)在該代理與該客戶之間已訂立和(如屬文件)已妥善地簽立一份包含該建議或承諾的條款，並以訂明格式作出和載有為施行本條而訂明關乎該建議或承諾的詳情(如有的話)的代理協議(在本條例中提述為 "地產代理協議")；及(b)該代理在如此訂立和簽立該地產代理協議時是持牌地產代理，該代理方具有提起訴訟的權利或其他訴因，而基於該權利或訴因，在就該建議或承諾而進行的法律程序中，可追討或獲得損害賠償或任何其他濟助或補救。"

7.很明顯，在第45(1)(a)中所述的地產協議是指一份是已妥善簽立的協議(properly executed)。但在第55頁和56頁，在應該有答辯人簽署的部分(在第13條條款以下之處)只是填寫了一個身分證號碼而已，其他全部空白，沒有被告人的簽名。這兒應該是寫著「賣方的簽署」，即是說如果要妥善地簽立這份協議書的話，那麼，在賣方簽署處應該有簽名，才正式妥善地簽立一份協議，而並非只在兩項條款處簽名，便當是妥善地簽立了協議。所以這個論點根本是完全不成立的。本席認為這項協議(55和56頁的協議書)，根本是未曾妥善地簽立。既然是未妥善地簽立的話，換言之，即並未符合第45(1)(a)條的要求。

8.原告人現在爭論，他們是可以引用平衡法中容許的一些申索，包括了他現在要求的所謂unjust enrichment。其實原告人提交了一份修改的申索陳述書，希望在申索陳述書內加入兩個事項，第一點想加入的是quantum meruit，第二點是現在所引用的unjust enrichment。不過，在剛才的陳述中，原告人代表律師已經提出他們不再引用quantum meruit申索的訴因。所以本席只需考慮unjust enrichment 的訴因而已。

9.不過，即使原告人想引用quantum meruit的訴因，本席認為仍然有問題存在。根據Chitty on contract Volume I，第30-184段中有提及這樣的法律觀點： "A person who renders services under a contract that is unenforceable will be entitled to a quantum meruit if the other party has failed to carry out his part provided the restitutionary claim does not undermine the policy of the statute (or common law rule) rendering the contract unenforceable." 明顯地，quantum meruit的訴因並不可以抵觸法例政策。

10.第45條法例十分清楚指出，地產代理是不可以提出這些申索，除非有條例所指明的地產代理協議。這個政策十分清楚，原告人不可以引用quantum meruit抵觸如此清楚的法律條例政策。

11.至於unjust enrichment ，這是平衡法中的一個申索。根據原告人所述，在法例不許可時，他們可以引用平衡法提出本申索。但其實第45條的重點是，即使原告人有這些權利或訴因，他們也不可以提出這方面的訴訟，除非他們有地產代理協議。所以現在的重點並非原告人沒有訴因，而是即使他們有訴因，但沒有地產代理協議的話，他們也不可以提出訴訟。

12.很明顯，現在他提出unjust enrichment 是一個訴因(cause of action)，但現在問題並非他們沒有cause of action，而是即使他們有cause of action，也不可以提出起訴，不可以提出訴訟，因為他們沒有符合第45條的要求，即須要有一個地產代理協議。

13.而 "cause of action" 的定義，根據White Book內15/1/2是這樣說："The words "cause of action" comprise every fact (though not every piece of evidence) which it would be necessary for the plaintiff to prove, if traversed, to support his right to the judgment of the court." "The words have been defined as meaning "simply a factual situation the existence of which entitles one person to obtain from the Court a remedy against another person." 明顯地，"cause of action" 並非只是指法律的訴因(legal cause of action)，其中包括了平衡法的訴因(equitable cause of action)。所以重點並非原告人現在是否可以引用平衡法，而是他們是否可以提出這方面的訴訟。

14.其實他有份臨時買賣合約(provisional sale and purchase agreement)，這也可能提供一個訴因給原告人，因為那是一份合約。即是說其實如果他根據那一點，也是有一個訴因。但問題是如果他不符合第45條的要求，一樣不可以提出訴訟，因為第45條的規矩並非有一份臨時買賣合約便已足夠，而是一定要符合該條例的要求，須有地產代理協議才足夠。在這方面，即使是平衡法也不可以推翻這麼清楚的條例限制。

15.這方面與原告人律師所引用的一些舉例或案例有所不同。原告人引用的是Snell's Equity內所提及的一些平衡法原則，即 "Equity follows the law"，除非有一些特殊原因。也引用了兩宗案例，一宗是Strongman (1945), Ltd. v. Sincock [1955] 2QB525，另一宗是Billson and others v. Residential Apartments Ltd. [1992] 1AC494。這兩個案例均指出可以引用平衡法進行申索。Strongman一案指出，如果因為主要合約不合法而不可以提出訴訟時，該案的原告人仍然可以引用所謂的breach of a warranty of a collateral contract提出訴訟。另外，Billson一案指出，如果原告人不可以從法例中得到濟助，也可以根據平衡法取得濟助。

16.但這兩宗案例或者Snells Equity內所提及各點，其實與本席現在要考慮的問題沒有多大關係，因為現在的重點不是指原告人沒有訴因，而只不過是他有了訴因，也不可以提出訴訟。因為他沒有根據條例有一個地產代理協議。所以這些案例或者平衡法的原則，本席認為對原告人並沒有幫助。

17.另外，原告人指出平衡法可以用來幫助原告人，因為如果原告人不能取回佣金，則對原告人不公平。因為他有付出有關的服務，而且是他被被告人誤導或欺騙，因為被告人其實一直有向原告人顯示會簽署有關的協議(表格三)。

18.本席認為即使可以引用平衡法，在此情況下，也不會對原告人有任何不公平之處。原告人很清楚知道須要有表格三(條例所指定的地產代理協議)，而且在過程中，原告人一直有要求被告人簽署，即使簽了臨時買賣合約後，他仍繼續要求被告人簽署。很明顯，他們是知道該法例的要求。

19.當然，根據原告人律師所述，即使他們知道要簽署地產代理協議，但也不等於他們知道如果不簽地產代理協議，有關的法律後果將會如何，因為他們可能認為只是程序上需要。但不知道法例並不是解釋。任何人也不可以用不知道法例作為答辯理由。

20.當原告人知道須要簽表格三時，但他不等被告人簽署後才為被告人服務，這是他不跟從法例，不可以責怪別人令他有不公平之處。而且即使可以引用平衡法的話，平衡法也不可以用來抵銷法律上一些很明顯的政策。

21.正如剛才所提及quantum meruits的原則一樣，本席看不出有任何特殊原因，平衡法可以超越有關的法例。不過，本席剛才已經強調，現在需要考慮的問題其實不是平衡法是否可以引用，而是即使有平衡法的訴因，也不可以提出訴訟。因為有關的法例規定，一定要符合其要求，即須有地產代理協議，才可以提出訴訟。所以這個問題其實並不存在。

22.由於本席剛才已提及過，在第55和56頁內所看到的協議，很明顯沒有妥善簽立，所以根本上沒有一份正式有效的地產代理協議，所以並不符合第45(1)(a)條的要求。即是說原告人根本完全不可以提出有關佣金方面的申索。

23.就這一點，雖然被告人在其答辯書中沒有提出爭論，不過，正如李法官在區域法院案件DCCJ14010/2001一案的裁決一樣 "It is not a matter of defence that has to be raised." 這其實是說究竟原告人有沒有權提出訴訟。所以即使答辯人在其答辯書中沒有提出這個論點，本席也有權就這方面作出裁決。

24.李法官在剛才所述一案的裁決中也十分清楚指出，只靠一份臨時買賣合約是不足夠的，因為第45條和第46條已說得十分清楚，要有指定規格的地產代理協議書才可以。所以本席現裁定原告人根本不可以提出本訴訟。

25.由於原告人根本不可以提出訴訟，即使他現在想申請修改申索陳述書，加入剛才所說的那兩點(quantum meruit 和unjust enrichment)，也不會對原告人有幫助。所以原告人申請修改根本上是沒有作用，本席也不會批准。因此，原告人的申索應該被撤銷。

26.本席現頒令如下：

第一、不批准原告人修改其申索陳述書。

第二、原告人的申索被撤銷。

(法官與雙方討論訟費事宜)

第三、原告人須支付被告人本案之訟費，如果雙方未能就金額達成協議，則由法庭釐訂。

出席人士：

氏律師行翟文禮律師，代表原告人

被告人出席，並無律師代表