曾俊青 訴 林國安及另一人

LDBM000257A/2002

LDBM 257 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理條例申請編號2002年第257號

主審法官：容耀榮法官

審訊日期：2003年8月18日至21日及25日

宣判日期：2003年10月27日

______________

判 案 書

______________

1.本案正審時，對第二答辯人的訴訟申請已被另一法官剔除7個多月，只剩下對法團主席即第一答辯人（以下稱為“主席”）的訴訟。所要求的主要濟助有二：

（1） 向主席頒發强制令，召開有關法團業主大會;

（2） 頒令宣告主席因拒絕召開有關法團業主大會而違反建築物管理條例有關條款。

2.雙方傳召多位証人，就庭上播出開審不久前所召開的業主大會的錄影帶片段和各文件，喋喋不休，互相指摘對方的各種不是。詳列全部有爭議的細節及事項，或逐項判定誰對誰錯，不但没有必要，更有礙雙方日後修好，也對法團運作設置障碍。曾有其它屋邨業主把判案書內對某涉案証人的評論，對某項行為的看法，或斷章取義肆意抹黑他人，或藉辭引起爭端，以增加其本身在法團事務上的影響力。 因此凡對判決無影響的爭議，不適在此詳細論述。

3.涉案屋邨是可租可買的公共屋邨，法團在02年7月28日舉行的大會上决議進行維修，工程還未開始時，報章刊載了一段消息，指法團所聘用的顧問公司在另一屋邨維修工程中，牽涉入一宗貪污醜聞。有業主因而發起簽名運動，要求召開法團會議。雖然管理委員會有見及此，即時在醜聞見報翌日召開會議，並决議終止聘用此顧問，但還未能阻止簽名運動。最後申請人聯同多位業主把一衆業主的要求召開會議通知書交到管業處。此等通知書分两類：（1）知會管理委員會的，是要求召開法團會議，提出的事項有二，凍結或终止執行在7月28日通過有關維修工程的決議，成立業主專責小組，積極参予監督維修工作; （2）知會管理委員會主席的，要求召開法團會議，議決解散管理委員會並委任管理人。

4.第一類通知書不是向主席個人發出，其有關内文是：“xx業主要求...法團管理委員會在收到...要求後14天内，召開...業主大會。”，但代表申請人的大律師林先生卻堅持這不會影響通知書的有效性。他辯說通知書上有此大字標題：“遵照香港法例第344章＜建築物管理條例＞附表3第1（2）段”，所以這類通知書實際上是知會主席的。這論點非常牽强。首先同一條例附表3第1（3）段，賦予管理委員會召開業主大會的權力，一般負責任的管理委員會在收到衆多業主要求開業主大會，都應開會決定是否應此要求召開大會。第一類通知書的標題和内容確有不協調之處，究竟是要求主席召開會議？ 或是要求管理委員會召開大會？ 若是前者則寫錯了很多字，但若是後者，卻只是一個數目字之錯。再者業主是在不同日期簽署各自的通知書，没有理由相信最先簽署的，能預計到有多過5%的業主作出相同要求；此等通知書亦有别於第二類通知書，沒有註明開會要求的條件是在收到不少於5%的業主的相同要求。有關業主的意願，由他所簽的通知書表達，此等通知書的性質不能由申請人或其他業主在呈交管業處時、或事後作出其他詮釋。基於以上理由，第一類通知書是向管理委員會發出的有效通知，而並不是向主席發出的通知。與第一類通知書有關濟助，應予拒絕。

5.至於第二類通知書，答辯人質疑究竟有没有不少於5%業主簽署。綜觀田土廳查册紀錄，衆多業主的証人陳述書，申請人已成功地完成其舉証責任，證明有不少於5%業主簽署此類通知書。此等通知書送達到屋邨管業署，亦即是法團註册地址，這是有效的送達。

6.主席的另一答辯理由是，他不召開大會是管理委員會的决定，他又列舉很多不召開大會的理由。代表他的大律師陳先生認為主席有酌情權不召開會議，林先生則持相反意見，雙方引述案列支持各自的論點。林先生對於法例詮釋是正確的，引用的是香港上訴庭詮釋有關法例的先例，對本庭有約束力。 當然，如果通知書上所列明要通過的唯一决議是法團沒有權力執行的，例如：要求某一業主辭去立法會議員職務，則主席無須召開大會，這不是他有酌情權不召開會議，而是通知書本身無效。

7.涉案的有關通知書所要求通過的決議是解散管理委員會並委任管理人。這決議是合法的，能執行的。至於主席和委員會對事件的看法是不重要的，法例賦予業主此召開會議的權利是對業主一種保障，為免有業主濫用此權利，故要求要有不少於5%的業主共同要求，才能引用此權利。主席不能以自己的看法或管理委員會的看法或決定為由，不遵守法例所規定。

8.在此類案件中，應否頒發强制令，不應只看申請人是否有足夠理由要求開會，就算他為人執着、或不可理喻，不能以此為由拒頒强制令。須知强制令不是對他私人有任何實際得益，不頒强制令則肯定剝奪了他作為業主的權利，也剝奪其他業主的權利。至於在開審不久前召開的大會，所見的秩序混亂之極，只看片段，不知主持會議者曾採取什麽防範措施、或臨場作出什麽努力维持秩序，不能輕說誰之錯。會上没有提出解散管理委員會决議案，不能推說是申請人的錯。要有效地通過有關議案，該議案須要列載在開會通知書内，而通知書上的議程不是申請人可左右的。

9.頒佈强制令是適當的濟助，本席就此向第一答辯人頒下强制令：

第一答辯人須在收到本命令後14天内召開申請人等業主所要求的法團會議，議決申請書所指的通知書(ii)内列載的事宜。

第一答辯人須付申請人訟費，此案適合聘用大律師處理，訟費款額依高等法院訟費表釐定。此訟費命令乃是臨事命令，6星期後作實。

申請人：Mr.Christopher Lam instructed by何謝韋律師事務所

答辯人: Mr.Kenneth Chan instructed by李宇祥，彭錦輝，郭威律師事務所。