林怡明 訴 廖琼芳及另一人

LDPD002772/2003

LDPD 2772/2003

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2003年LDPD第2772號

-----------

主審法官: 周兆熊法官

聆訊日期: 2003年10月13日、14日及12月31日

宣判日期: 2004年1月9日

_______________

判 案 書

_______________

1.申請人是梅芳街24號唐4樓（“處所”）的業主，而兩名答辯人（“答辯人”）是處所的租客。申請人的申請是要求收回處所的管有，其理由為 ：(1) 答辯人沒有繳交由2003年8月1日至2003年8月31日的租金，(2) 在處所加建房間，以致沒有走火通道，及(3) 將處所分租別人，違反租約。

2.在2003年12月31日，答辯人已繳交所有的租金。

3.2003年8月13日，申請人進入處所，他看見兩名陌生男子在內，他向其中一人查問在處所那裡付租金多少，該男子說500元。

3.1.第一答辯人承認兩名來自他的鄉間的友人在處所居留，他們分別名叫阿就和阿明，他不知道他們的全名，他們都是持雙程的人士，他否認將處所分租給他們。

3.2.本席接受申請人的証供，如果該名男子不是在處所租住，他怎會在回應申請人關於支付租金的問題時說500元；該男子應該否認他是租客才對。第一答辯人讓二人住在處所，但卻不知道他們的全名，這是難以令人置信的，本席拒絕接納他的証供。本席裁定他把處所分租予別人。

3.3.申請人呈遞他在2003年11月24拍攝的照片（証物A12至 A14），証物A13的4張相片顯示相片內的人士活動的情況，其中的第2及第3張相片顯示他/她們在用膳。在當日查看其中一名人士的証件時，申請人發覺該人士持有雙程証。顯而易見，這些証據與2003年8月13日的証據是相同的，即答辯人把處所租予雙程証人士居住。

3.4.處所的租約第（二）條訂明租客不得分租或轉租與別人，但沒有提及違反該規定會導致租賃被沒收的後果，因此雖然第一答辯人違反此規定，申請人也不能以此理由沒收第一答辯人的租賃。

3.5.本案有實質証據証明第一答辯人將處所分租予別人，而該些人士是第一答辯人的租客；申請人未能証明該些人士是第二答辯人的租客，因此申請人未能証明第二答辯人將處所分租予該些人士。

3.6.立法會在2002年12月27日通過的《業主與租客（綜合）（修訂）條例》將數項條文加入《業主與租客（綜合）條例》第117條之內。其中兩項被加入的條文是 ： -

“	(g)	該租賃不包含實質效力是租客不會未經業主事先書面同 意而對該處所作出結構上的改動或容受或准許該等結構上的改動的契諾，則該租賃須隱含有 -
		(i)	租客不會未經業主事先書面同意而對該處所作出結構上的改動或容受或准許該等結構上的改動的契 諾
			；及
		(ii)	假若該隱含契諾遭違反即可沒收租賃權的條件；及
	(h)	該租賃 -
		(i)	包含實質效力是租客不會未經業主事先書面同意而對該處所作出結構上的改動或容受或准許該等結構上的改動的契諾；但
		(ii)	不包含假若該契諾遭違反即可沒收租賃權的條件，則該租賃須隱含有假若該契諾遭違反即可沒收租賃權的條件。”

第117條只適用於住宅用途的處所，而本案的處所是訂明作商業用途的，因此上述的修訂不適用於本案。

4.本席接納申請人的証供，即答辯人在處所內加建房間，但租約並無關於這方面的條文或規定，因此申請人在這方面的申請是沒有根據 的。

5.基於上述的理由，本席撤銷申請人的申請。

申請人 ：親自應訊，無律師代表。

第一答辯人 ：親自應訊，無律師代表。

第二答辯人 ：親自應訊，無律師代表。