陳如福及另一人 訴 金啟發展有限公司及另二人

HCA004317/1991

1991年訟案第4317宗

香港特別行政區高等法院

原訟法庭

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高等法院原訟法庭法官彭鍵基聆訊

聆訊日期: 1997年7月3-4日, 7-11日

宣判日期: 1997年9月1日

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判 詞

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1. 原告陳如福﹐李秀蓮夫婦﹐聲稱於1985年10月以其子陳天繼的名義﹐購入座落於青山道﹐470號5/F及天台的住宅單位作為自住居所。購入價為192,500元。

2. 購買時的訂金62,500元絕大部份即44,400"元首期訂金由原告陳""先生負責﹐餘下的18,100元由第二原告李秀蓮及第二被告平均負擔。樓價餘款則由陳天繼向大通銀行貸款﹐並由陳天繼每月以分期付款方式歸還。該物業亦以陳天繼之名在土地註冊處登記。

3. 本案第三被告王劍雲女士為陳天繼之妻。

4. 雙方証詞顯示原告夫婦後來與子﹑媳間不和﹐經原告提出後﹐第二被告草擬了一份協議書。陳如福証詞訴稱﹐雙方並就此文件達成協議（M協議）。唯雙方並未在該協議上簽字。

5. 據協議書第二﹑三段訂明﹐由1988年6月起﹐每月償還大通銀"行貸款用之供款由陳如福﹑李秀蓮負擔﹔待完成全部還款後﹐物業將由陳天"繼名下轉歸陳如福﹑李秀蓮。協議第六段又訂明如在1991年12月31日前﹐該物業為政府或發展商收購清拆﹐陳如福只需補償二萬元予陳天繼﹐其他權益則全歸原告。

6. 由1988年7月起﹐每月供款皆由陳如福負擔。

7. 1990年3月﹐陳如福曾與劉鐵漢律師商量出售該物業與第三者﹐不果。

8. 1990年6月﹐第一被告金啟發展有限公司（Golden Pioneer Development Limited）委託熊先生經詹先生介紹認識第"二"被"告夫婦。經商討後﹐在同年9月﹐第二被告同意以1,000,000""元另加50,000"元的搬遷費出售該物業予第一被告。第三被告在該項交易中可獲250,000?元佣金。

9. 同年10月17日第一﹑二被告訂立了一份正式買賣合約﹐訂明成交日期為1991年1月17日。

10. 第一原告訴稱在10月22日第二原告通知他之前﹐他對此項交易全不知情。

11. 10月24日原告和第二被告會面﹐第二被告寫下一張以下字句的便條﹕

"第一次付款40萬1990年10月24日

第二次付款45萬由律師行本票支付

日期在90年12月底前交吉日支付

陳天繼

1990.10.24"

同日﹐第一原告收下了一張400,000"元的渣打銀行本票﹐即便條所列之第"一"次付款。

12. 但第二被告未能如便條上所載於1990年12月底或以前支付450,000"元給原告。

13. 第一被告委託之熊先生於其証詞述稱﹐其曾於物業成交前兩天到該物業察看﹐當時該物業已空置﹐其繼而通知第三被告察看結果﹐並告之其將通知新業主代表律師支付樓價餘款。

14. 1991年1月18日﹐原告委託鄧﹑黃﹑張律師事務所發出一封英文律師信予第二被告﹐主要內容節錄如下:

"We are instructed to notify you that the purported sale of the Property was wrongful in that you have failed to consult and to seek prior approval from our client, he being the beneficiary of the Property. Secondly, the price is inadequate. Not only will the sale results in our client suffering loss as aforesaid, our client has been put and will be put into a very disadvantageous position having to look for relatively inexpensive alternative accomodation which in this day and age is never easy to find. Our client hereby reserves all his rights in such wrongful sale.

We are told by our client that hitherto you have paid to our client a sum of HK$400,000.00 being part of the purchase price of the Property. We are also informed that you intend to keep HK$200,000.00 out of the purchase price to yourself. This is in breach of your undertaking in June?1988 to pay to our client, in the event of a sale to a developer, the full purchase price of the Property."

15. 發信後翌日﹐第二被告交付一張其戶口之渣打銀行359,000"元銀行本票給予原告作為第二期付款﹐但原告拒絕接收。

16. 於1991年3月底或四月初熊先生再到該物業察看﹐發覺原告的女兒在該址居住﹐其後熊先生便將該情況回報第一被告公司之負責人。

17. 1991年6月﹐兩名原告入稟法院對本案被告等展開訴訟﹐向被告追討金錢上的損失和要求法庭強制執行M協議。理由是第二被告於未經授權下擅把該物業以遠低於市價之價錢售與第一被告。

案件要點

18. 本案之要點如下﹕

（一） 原告夫婦是否該物業的受益人。

（二） 原告提出之「M協議」是否一份有效及有約朿力之法律文件。

（三） 第一被告是否受制於M協議。

（四） 第一被告於買入該物業時﹐在法律上是否為一個真誠的購買人﹐對原告夫婦權益毫不知情。

（五） 原告陳如福在1990年10月17日接受了陳天繼40萬元後的法律後果。

（六） 如果原告勝訴﹐他所應得補償的計算方法及數目。

（七） 如第一被告的反訴勝訴﹐原告夫婦要承擔的法律後果。

原告在該物業之權益

19. 本案證據及證供清楚顯示陳如福負擔了購買該物業之訂金之絕大部份﹐即62,500"元之44,400"元﹐餘下之18,100"元由其妻及陳"天"繼分擔。呈堂文件顯示﹐有30期還款來自陳天繼戶口。1988年後﹐陳"如福負擔了一共28期供款。因此﹐在供款期數而言﹐原告的跟第二被告的衹是兩期之差。我並不能接納原告所稱全部以陳天繼名義供款之金錢悉數來自原告﹐而陳"天繼卻未付分毫﹔因為文件顯示﹐以陳天繼當時之收入及戶口存款而言他是有能力負擔供款的。

20. 基於陳天繼曾經負擔部份樓價和部份供款之情況下﹐本席認為原告夫婦並非該物業的全部受益人因為陳天繼亦擁有一部份業權。

21. 鑑於日後事情的發展﹐本席認為原告和第二被告業權應如何分配和應佔之百份比一事﹐並不重要。

M協議書的法律地位

22. 原告訴稱﹐1988年初和陳天繼達成M協議﹐但第二被告從沒有在該文件上簽字確認。該文件的原件於1990年8月已遺失。對第二被告而言﹐M協議否定了他在該物業中應佔有的任何權益。根據協議﹐第二被告只有天台居住權﹐和根據第六項所載之兩萬元的補償費。就該協議﹐原告提出之論點為﹕除文件所載之兩"萬元外﹐第二被告不能再從該物業以後的交易中獲得任何利益。

23. 原告亦訴稱被告在未獲得授權下﹐以遠低於市值的價錢把物業出售與第一被告﹐因而違反了協議中的規定﹐第二被告有責任向原告交出物業售價的全數（扣除二"萬元）和賠償物業市價的差額。

24. 本席認為原告和第二被告確實曾就M文件進行商討﹐而第二被告亦曾提出對內容作出修改之建議﹐該協議最後是由第二被告抄寫妥當後交與原告﹐但單憑此點並不足以証明第二被告同意受文件內容約朿。但原告在1988年7月後開始負責每月供款﹐此舉證明第二被告已確認協議的存在。因此在法律上雙方都受協議內容的約朿。及後﹐第二被告未經第一原告同意而將物業售與第一被告﹐此舉明顯違反協議內的規定。

1990年10月24日第二被告手寫的字條

25. 第二被告於1990年10月17日與第一被告簽訂了買賣合約後﹐收下60"萬元訂金。於同月24日把40"萬元以本票方式交與第一原告。而原告亦收下該筆款項。同日﹐第二被告寫下一張字條給原告（內容見判詞第3頁）。原告訴稱陳天繼在未經他同意下違反了M協議﹐在沒有事先通知他的情況下﹐擅自把物業以低於市價售與第一被告。如原告所稱他不承認該宗交易此言屬實的話﹐他早應該拒絕接受任何與該物業買賣有關之款項。但事實並非如此。正如他於法庭上的証言所述﹐他的確收取了由陳天繼交給他的40"萬元銀行本票。此點足以証明原告並非反對由陳天繼代表他達成的交易﹐問題只是在售價的高低而矣。另外﹐以下數點可以証明原告當時並非不同意或反對第二被告將物業售與他人﹕

（一） 原告在第三節談話錄音中﹐一再查問是否會於1990年12月30日收到餘款45萬元的銀行本票。

（二） 在第四節錄音談話中﹐原告曾說﹕「75萬元我唔掂啦」。當時是第二被告正準備把一張359,000"元的本票交給原告﹐該款為字條所載之45"萬元扣除手續費後之數目﹐原告祇是對第二被告扣除款項的行為不滿﹐並沒有反對該項交易。

（三） 原告經由鄧﹑黃﹑張律師事務所於1991年1月18日發給第二被告之律師信﹐內容並沒有禁止或要求他終止交易﹐只是強調原告是該物業的完全受益人。

26. 由以上証供及証據所見﹐原告與第二被告之M協議經已為10"月24日之新協定取代。本席認為當日雙方同意由第二被告將物業售與第"三者﹐而原告同意分兩期收取一共85"萬元作為該物業之售價﹐即使最初第"二"被告是在未獲原告授權下與第一被告簽訂買賣合約﹐但當原告收下40"萬元後﹐原告便認許了第二被告的行為﹐從而雙方已不再受M協議約朿。

27. 由於第二被告未能履行字條所載的第二部份﹐即於12月31日或以前付清餘款45"萬元﹐因此原告有權向他追討。

原告對第一被告訴訟要求

28. 原告並非該物業的完全得益者﹐理由是第二被告曾負擔一部份樓價訂金和一部份供款。法律上﹐當事人該等行為產生了一種隱含信託關係﹐第二被告成為原告的信託人。其後雙方於1988年達成M協議﹐該協議明顯是一份涉及土地利益的合約﹐如果該文件沒有根據香港法例第"128"章土地註冊條例在土地註冊處登記﹐則所有真誠買家便不會受原告利益約朿。由於原告沒有登記該份文件﹐故此第一被告便不受制於原告的衡平利益﹐而原告亦不能向法庭挑戰第一被告從該項買賣中所得之權益。

29. 在Citibank N.A. v. Lai Tai Cheung & Anr.[1986] HKLR 885一案中":

"第一及第二被告同意第二被告可在第一被告人之土地興建一間屋而第二被告之家庭可在此處居住50年﹐年期屆滿後該屋便歸第一被告所有。一年後此協議被寫下來﹐但雙方卻沒有根據土地註冊法將其登記。十年後第一被告將此地按給原訴人﹐事後卻沒有依期還款。原訴人經訴訟後得回該土地之擁有權。法庭認為因該協議沒有登記﹐所以就算原訴人有推定知情﹐該協議對他來說是絕對的無法律效力的。"

第一被告是否一個真誠購買者並對原告的利益毫不知情

30. 原告強調於1990年8月張貼一告示於大廈當眼處﹐稱聲他是物業實際權益的擁有人﹐因此第一被告如曾派代表到物業所在地查看的話﹐就必定會注意到告示的內容﹐從而獲悉第二被告並沒有權力處理該物業買賣。原告更認為第一被告在該項交易中支付了250,000"元予第"三被告﹐比正常佣金為交易價之1%高出了數十倍﹐由此可以推定三名被告在此項交易中曾使用詐騙的手段﹐蓄意對原告的權益置之不理。

31. 本席認為﹐在這事件中﹐第一被告不論單獨或與其他被告﹐並沒有使用欺騙手段﹐理由如下:

（一） 照原告所說於1990年3月﹐曾有第三者出價58萬元購買該單位。第"一"被告在6﹑7月間出價為60萬元。而同樓之物業跟該單位相若的亦在較早時只能以不足62萬元售出。因此﹐該單位以一"百"萬"元易手之事實足以將任何懷疑欺騙手段之指控摒除。

（二） 第一被告於簽訂了買賣合約後一個星期內（即23.10.90）將該合約於土地註冊處登記﹐沒有企圖掩飾跟第二被告之買賣。

（三） 成交日是買賣合約簽訂後三個月﹐顯而易見﹐第一被告並沒有為了遮瞞該宗買賣而要求一個短促的成交日期。

（四） 由始至終﹐原告根本沒有對第一被告有任何欺詐勾當一事提証﹐因此﹐極其量祇可以批評第一被告在該買賣中大意或操之過急﹐沒有經過細心考慮﹑評估該物業背後之受益人有多少﹐但此祇能支持被告為粗心大意卻沒有惡意企圖之看法。

（五） 第一被告之代理人熊先生毫不諱言曾跟原告有電話接觸﹐但不得要領﹐亦無法找到第一或第二被告。在此情況下﹐熊先生依賴第三被告去達成買賣是可以理解的。因此﹐就算第一被告給予第"三"被告之佣金高達樓價之四分一﹐亦不能肯定第一被告有欺詐行為。在此情況下﹐最容易聯想到的是女性對私房錢的執著﹐這事情亦能從第二被告之証詞中得到印證﹐因他亦是在爭議發生後過了很長時間才獲悉佣金一事。

32. 就原告所稱他一直以來住在該物業﹐第一被告對他的權益是絕對知情一說﹐我接納熊先生的証供﹐即是1991年1月16日左右﹐他巡視該物業時﹐單位是沒有人居住的﹐否則第一被告亦不會在翌日付清樓價。本席亦接納熊先生所說其在2月左右再往該單位巡視的時候﹐該單位仍然是沒有人居住。直至同年4月熊先生才發覺被告的女兒佔用了該單位。

33. 本席相信第二被告所稱原告比他先搬離該物業﹐因為極有可能情況是原告在收下40"萬元後便按照口頭協議遷出上址﹐但最終因樓價款項的爭議而與第二被告決裂因而遷回該物業。本席認為告示張貼在門外的時間與原告所說的並不吻合﹐熊先生不可能在成交之前見過該告示。

34. 法律上﹐當第一被告成為正式業主後﹐原告便無權在該單位內居住。在未經第一被告同意下﹐原告在物業內居住便構成佔用的行為。

第三被告的佣金

35. 原告要求第三被告交回從交易中獲得之250,000"元佣金。該數目雖然高於市面一般佣金1%達數拾倍﹐但是正如在判詞第10頁指出這並不能証明第三被告在此項交易有何不妥或違法之處。佣金多少是第一和第"三被告間的商業決定﹐基本上與原告無關﹔亦無証據顯示於10月17日當雙方協議由原告收取"共85"萬元的時候﹐第二被告是清楚知道第三被告將會收取250,000"元佣金卻故意隱瞞事實。因此本席認為原告向第三被告的索償並無法律基礎。

判令

36. 現本席判決如下:

（一）	撤消原告等向第一被告之索償。
（二）	批准第一被告向原告等之反索償。
	原告陳如福及李秀蓮須立即遷出及將該物業交還第"一"被"告。
（三）	原告等佔用該物業期間之中間收益一事由法庭另訂日期聆訊處理。
（四）	原告等須支付第一被告本案之訴訟費。
（五）	批准原告向第二被告陳天繼之索償。
	陳天繼須於十四天內支付450,000元與原告等人。
（六）	第二被告須支付訴訟費。
（七）	撤消原告等對第三被告之索償﹐原告須支付訴訟費。

第一原告陳如福親身訴訟

第二原告李秀蓮親身訴訟

第一被告金啟發展有限公司由盧﹑王﹑徐律師行委托尹國華大律師代表

第二被告陳天繼親身答辯

第三被告黃劍雲親身答辯