徐自白 訴 周鼎輝

DCCJ008510/2001

DCCJ 8510/2001

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2001年第8510號

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主審法官：區域法院暫委法官余敏奇

聆訊日期：2001年12月27及28日

判決書發下日期：2002年2月5日

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判決書

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1.原告人是九龍落山道46號3樓（"上述物業"）的業主。 1996年9月18日，原告人將上述物業租與被告人，為期３年，由1996年10月1日至1999年9月30日，租金每月8,200.00元。租約可見文件夾第43頁。

2.於1998年10月5日，原告人和被告人再簽訂第二份租約，為期３年，由1998年11月1日至2001年10月31日，租金每月7,700.00元。這一份租約可見文件夾第44頁。

3.到了2001年4月尾，被告人將上述物業交還原告人。原告人指被告人的行動違反合約，向被告人追討3月至4月的欠租，及5月至10月的租金，共61,600.00元。原告人又指被告人欠下電費、水費、煤氣費及淸理垃圾費，並取去租約中屬業主的電器，總共追討30,000.00元。

4.被告人在答辯書稱，在交還上述物業之前，他和原告人有協議，雙方同意提前終止租約。所以，他沒有毁約。再者，由於上述物業日久失修，在2001年4月18日，天花石屎下墮，使租約受挫失效，因此他有權即時終止租約。又再者，即或被告人有毁約，原告人也沒有採取行動，以減少損失(fail to mitigate her loss)。

原告人的案情

5.原告人沒有作証，她得到法庭許可，由她的丈夫蔣立維代表她陳詞，及傳召了蔣立維("PW1")作証。

6.PW1採納自己的口供文件，文件夾第25-30頁為他的証供。他說上述物業一直有人居住，不會出現大問題。在被告人居住的４年多時間，被告人多次無中生有，在沒有呈示任何收據的情況下就自行扣去近20,000.00元的租金作維修費。

7.對於被告人呈堂的照片，PW1稱照片所示並非上述物業内的情況。而就被告人說有天花下墜，PW1表示不可能。但他承認，上述物業局部滲水，喉頭與牆身交接處有損壞，掉灰屎，是存在的，要維修也應該。但被告人可以扣租維修。

8.PW1說在2001年4月尾一天上午，被告人打電話給他，要他通知原告人去取回一條鎖匙，說明不租了。但被告人没有說明上述物業有什麽問題。所以，原告人指被告人的行動是毁約。

9.在盤問時，PW1同意有關的兩份租約，是由被告人和原告人簽訂的，當時他並不在場。而有關扣租的記錄（見文件夾第73-75頁），他亦同意是原告人所寫的；此乃因為原告人說算了，但有了一次就有下一次。他不同意辯方的案情指扣租是原告人同意的。

10.PW1在盤問時再指出，很多被告人岀示的照片是拍攝到平台上的情況，但平台在上述物業外面，並非物業的一部份; 但他承認築有一個上蓋在平台上。而被告人僭建平台成兩個房間作補習社。他又同意，在收回物業時，兩個房間經已拆去，是原告人叫被告人做的。

11.有關照片53.3，原告人承認照片呈示之水喉在3月發生漏水，他是知情的，但他否認這水喉是在上述物業内。

12.PW1說他和原告人在5月9日或10日到被告人的店去取回鎖匙的，但不代表原告人不再收租。他又說，是原告人入内取鎖匙及一張支票。後來，PW1向被告人索取其他的鎖匙，被告人就說要打他。

13.在盤問下，PW1說收到被告人的電話之後，原告人和他們的兒子去了被告人的店一次，當時PW1並沒有同往，因此他不淸楚原告人和被告人該次交談的情形。

14.原告收回上述物業之後，並沒有租出。 因本案仍未完結，所以沒有刊登廣告招租，或由物業代理人放租，而只是叫他的兒子找些朋友來租住，最後也沒有成功地租岀。

15.辯方律師指出，原告人和被告人達成終止租約的協訂，包括拆去兩個僭建房間和清繳水費電費。PW1否認雙方有這個協訂。而就被告人發出的最後一張支票(見文件夾第76頁)，PW1說是2月份的租金，部份被被告人扣起。

16.原告人又傳召了兩位証人，第一位為黄錦明（"PW2"），他的口供見文件夾第32頁。他說在2001年9月1日到上述物業休憩，覺得沒有任何危險，適合讓人居住。不過，他不是以專家証人作証。

17.另一位証人是吕綺華（"PW3"），她的口供見文件夾第31頁。她於2001年9月8月查看過上述物業，指物業結構穩建，並沒有任何危險。不過，她也不是專家証人。

被告人案情

18.被告人作証，他的口供見文件夾第33-36頁。他說因為上述物業曾發生漏水事故，需由消防員破門入内制止。 合約訂明上述物業内置有入屋大渠管而有關其（渠管）則由業主負責，這一點在兩份租約都有註明。根據租約，被告人交了兩個月的租金作按金。

19.他又指上述物業一半是僭建的，另因原告人擅自更改去水位，所以每逢暴雨就會岀現水浸的情況。他又指在2001年3月，食水喉岀現漏水，被告人要求PW1維修，但被拒絶。2001年4月，物業又發生污水渠漏水及天花石屎塌下。 由於原告人沒有維修漏水的水渠，此乃違反租約，加上天花下塌，故被告人有權終止租約。

20.被告人又呈堂被告人妻子拍攝的照片(P51-P64)，以向法庭指出上述物業的破損情況。

21.被告人說在2001年4月28日，他致電原告人，表示要終止租約，終止日期為2001年4月30日，原告人在電話談話中同意。被告人就在4月30日搬離上述物業。原告人於5月3或4日，再親身到被告人的店鋪向被告人收取鎖匙，並吩咐被告人付清所有費用、以及清除雜物交回吉屋。原告人再次口頭上答應與被告人解除租約。

22.被告人又呈堂文件夾第66頁的收據，指是他請人清理木板，以符合原告人的要求。 原告人在2001年5月9日，一個人到被告人的店鋪來取支票和鎖匙。這支票是作為支付2、3及4月的租金，減去兩個月的按金，以及更換水喉的費用1,200.00元（見文件夾第65頁）， 所以，支票金額為6,500.00元。

23.次日，原告人和PW1再到被告人的店中，說被告人不可以從租金中扣去更換水喉的費用，因雙方理應各自負責一半，被告人對此不同意。

24.被告人又傳召麥劍珊（"DW2"）作証。她在被告人妻子的公司任職，亦同在上述物業居住。她的口供可見文件夾第37-38頁。她作証說，上述物業之水費及電費是由她去交的，收據見文件夾第46及50頁；煤氣費也是由她去交的，但她沒有保留有關收據。

25.被告人又傳召孫鴻珍（"DW3"）作証。她是被告人的僱員，她的口供可見文件夾第40-41頁。

裁斷

26.雙方並無爭議，於2001年4月尾至5月初，被告人的確將上述物業之鎖匙交還原告人; 雙方所爭議之事項，是被告人提前歸還物業之管有權，有否事先得到原告人之同意或在雙方達成協議下完成。

27.原告人在本案中選擇不作証供，只傳召PW1作証。當然，本席不會因為原告人不作証而作出任何不利於她的推定，但有部份之証供，PW1是不清楚的。

28.根據被告人的口供，他原先與原告人在2001年4月尾的一個電話對話中達成交還物業的協議，而於5月初，原告人和他的兒子在PW1並不在場的情況下，到被告人的店中取回鎖匙，並吩咐他拆去上述物業中的兩個僭建房間，及清繳所有費用，關於這一方面，PW1都是不清楚的，也沒有其他証供提出反對。

29.而PW1也同意，原告人在5月9日曾到被告人的店中去收取上述6,500.00元的支票，而且是原告人一人進入店内。 他對於店内的對話，不可能知道。

30.當然，本席要考慮被告人的証供是否可信。他作証時向本席指出，由於上述物業出現維修上的問題，包括水管漏水，及天花石屎下墜等，所以他才要求原告人提早終止租約。他也引用由他太太攝下的照片，指出物業的破舊程度。

31.PW1反對照片的內容，特別指出所拍攝的影像，並不是上述物業之室內情況，而是物業外公眾地方的情形。他也指出有部份照片可能是於上述物業下一層的地方拍攝的，所以他不同意內容，也不同意上述物業有不適合人居住的現象。

32.根據PW1的說法，物業有人居住就不會有所破壞，這基本上並無任何邏輯可言。至於他所傳召的兩位証人，都不是專家証人，所以他們對上述物業結構和狀態的意見，只是一個普通人的平常意見，不能作任何參考之用。況且，他們的觀察是在2001年9月進行，並非於物業被收回之時或僅接之後進行的，這更減低了其証供之可倚賴性。

33.相反而言，就PW1的証供，他也同意上述物業曾發生被告人投訴水管漏水的情況，而他亦有到過現場視察; 本席相信他所持之理據，是漏水的地方乃在上述物業之外，所以修補之責任並不在原告人身上。

34.由此而推定，這個物業上的維修，不論是屋內或屋外，都有出現問題，這與被告人所述因物業的狀態而提出提早終止租約，非常脗合。本席相信被告人的確因物業的狀態而向原告人提出要求，終止租約。本席亦相信原告人有同意。

35.根據文件顯示，被告人在離開之時交了一張6,500.00元的支票予原告人，原告人亦無爭議收了這一張支票。被告人指出，這支票數目的來由，是他減去了一些代原告人支付的款項及按金之後，所需支付的剩餘租金。若當時雙方並無協議，原告人當然需要解釋為何收取這一份與一般月租銀碼不同的支票。

36.雖然PW1多次指出，被告人在未得原告人同意之前，會自行扣減租金的數目以抵銷維修費用。但從一個由原告人呈堂之收據紀錄，則顯示原告人對於每一項扣減之維修費用，都有紀錄，由此可見，原告人是一個非常有條理及有文化之人。 本席相信被告人的証供，即所有之扣租乃事先得到原告人的同意。至少，從文件上顯示，原告人在發收條之時經已同意。況且原告人亦無出庭作証，解釋為何她當時接納這個扣租，何以到今天，PW1又說他不同意？由此而推定，這張6,500.00元的支票，支持了被告人所說提前終止租約的協定。

37.再者，根據PW1所說，被告人在交回物業時拆去的兩個房間，是由被告人所僭建的。如果這是屬實，又沒有雙方協定，一個租客在放棄租約之時，很難想像他會先行拆掉僭建的房間才離去。

38.本席亦相信DW2的証供，她經已代被告人清付上述租約所有之水費、煤氣費及電費。

39.整體而言，本席裁斷被告人經已証明他於2001年4月尾與原告人達成口頭協議，提前終止合約。而由於雙方有所協定，則原告人並無權利再追討4月尾之後之租金，因有關之租約經已終止。而直至4月底的租金，雙方經已對數。

40.原告人又向被告人追討損失賠償。從PW1的口供，本席理解為兩方面的追討: 第一項追討，是在租單上所紀錄被告人扣除的款項。正如上文分析，本席相信被告人當時與原告人達成協議，原告人容許被告人扣除這些租金。其中一些項目，的確應該由原告人支付，例如大廈電梯的維修費用。我也同意PW1的說法，若業主立案法團要追討，他們應該向原告人而非被告人追討。當然被告人無權事先代原告人支付這些費用，然後從租金中扣除。但如果原告人同意，這當然是一個很簡單的安排，免去原告人與業主立案法團交涉之麻煩。同樣原告人也沒有解釋為什麼當時容許被告人扣除這些費用。在考慮各方之証供後，本席裁定被告人在扣除租金之前或之後，經已獲取原告人之同意，而所有扣除之費用，經已用於上述物業或代原告人支付。在沒有其他証據或理據之時，本席實無理由容許原告人重新追討這些款項。

41.另一項追討之項目，是關於上述物業中屬業主之電器。本席並無聽取任何証供表示這些電器所屬為什麼物件。只是在盤問之時，PW1曾向被告人指出，應該有一部抽油煙機被被告人取去。被告人解釋說，原告人的抽油煙機因破損不能再用，所以經已棄置。他再安裝的抽油煙機是由他自行支付的，所以有權取回。 就這一點，PW1再沒有進一步盤問。本席亦相信被告人之証供，所以，原告人就算有所損失，這只能算為象徵性的損失；況且，原告人也沒有呈示任何証據就這方面的損失提出証明。

42.總結上述之裁斷，本席判原告人敗訴。本席發出暫令，被告人可獲取本案之訟費，若雙方未能就該訟費達成協議，則由聆案官評定。本暫令於命令發出後14天成為正式命令。

原告人無律師代表，由蔣立維代表答辯

方漢權大律師，梁錦明律師行轉聘代表代告人