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LDMR000021/1999

香港特別行政區土地審裁處

申請編號1999年第LDMR 21宗

主審法官: 周兆熊法官

聆訊日期: 1999年10月21日、11月10日

宣判日期: 1999年12月6日

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判 決 書

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1. 1999年10月5日，申請人以傳票的方式，要求土地審裁處頒令答辯人聲稱在1999年4月22日向他送達的CR101表格為無效的通知書。申請人申述，答辯人已於1998年4月強行取回他在九龍大埔道45號3樓（“處所”）的管有權和控制權，並禁止他進入處所，故此他不知道有關CR101表格被張貼於處所之事；他祇是在1999年4月24日通過他的律師才知道有此事，因此答辯人並沒有符合《業主與租客（綜合）條例》第119(2)條的規定，向他送達CR101表格。答辯人則辯稱土地審裁處對本案的申請沒有司法管轄權，因為申請人已將處所租約的整個權益轉讓予別人；此外，他亦將處所分租予8位分租客，而他們的租期已超越主租約屆滿之日，故此他沒有法律的地位去提出這次申請。

案情

2. 1996年3月20日，申請人與答辯人簽訂處所的租約。根據該租約，答辯人將處所租予申請人，為期兩年（由1996年4月24日起至1998年4月23日止）。該租約對分租或轉租並無限制。申請人其後將處所分租予8位分租客，而他本人則從來沒有在處所居住。

3. 1998年4月23日，答辯人通過它的律師致函予申請人，將他的租賃權沒收。信中主要的部份如下：

"We are also instructed that :- ................

1. ...............

2. you have persistently delayed in payment of the rental as and when it fell due and thereby causing loss to our client despite of our client's requests and demands ..............

3. you have sublet the whole of the above property to various tenants under various tenancy agreements which have not stamped and go beyond the expiry date of the said Tenancy Agreement ..........

4. ..................

5. you notified the existing occupants of the above property that you signed another Tenancy Agreement with one Mr. Ng for letting the whole of the above property to him ..........

In view of your conduct as described in Items 2, 3 and 5 above, you have breached the said Tenancy Agreement which entitles our client to forfeit the subject tenancy which our client hereby exercises its right to do so.

For the reasons aforesaid ........., you are reminded that you have no right to ........ enter into the above property without any written consent of our client ........."

4. 1998年5月6日，答辯人通過它的律師致函予申請人，將他的租金退回給他。信中有關的部份如下：-

"Since you have in default of payment of the rental for the period from 24th March 1998 to 23rd April 1998 and your tenancy expiring on 23rd April 1998 was forfeited by our client on that date for non-payment of rent, our client would only accept your payment of arrears of rent for the period from 24th March 1998 to 23rd April 1998 but would not accept your payment of rent for the period from 24th April 1998 to 23rd May 1998."

1998年6月1日，答辯人的律師去信予申請人，提醒後者他無權進入處所和向分租客收取租金。信中有關的內容如下：

"We write to remind you that the tenant of said Room H, Mr. Ng Wai Keung, had delivered up vacant possession thereof to our client on 30th April, 1998..........

As you are well aware that your tenancy of the above property had been duly terminated, you have no rights whatsoever to enter into the above property and demand rental from the existing tenants. ..........."

5. 1997年11月22日，答辯人將業主終止租約通知書（CR101表格）送達申請人，通知後者處所的租約將 於1998年5月23日終止。1998年7月2日，土地審裁處裁決此通知書為無效的通知書。1999年1月22日，上訴法庭將答辯人就該裁決的上訴駁回。1999年4月22日，答辯人再次向申請人送達另一份業主終止租約通知書，通知後者處所的租約將在1999年10月23日終止。

申請人是否具有租客的身份？

6. 本案的關鍵是：在1999年10月5日，申請人是否仍然具有租客的身份，以提出本宗申請？根據《業主與租客（綜合）條例》第117條的規定，業主有權根據該條例的第119條發出通知書，終止租賃，或籍着租賃權的沒收，終止租約。第117條的規定如下：

“(1) 任何租賃，除非按照本部而終止，否則不得終結；租客在以下情況下，可向土地審裁處申請授予新租賃─

(a) 業主已根據第119條發出通知書，終止租賃；或

(b) 租客已根據第119A條要求給予新租賃。

(2) 如租客發出遷出通知書，或如有退回或租賃權的沒收或主租賃權的沒收，則第(1)款不得阻止租賃的終結，除非─

（a） 如屬發出遷出通知書的情況，租客按租賃權利佔用處所未滿1個月已發出該通知書；或

(b) 如屬簽立退回文書的情況，該文書在租客按租賃權利佔用處 所未滿1個月即簽立，或該文書是依據一項租客租賃權利佔用處所未滿1個月已達成的協議而簽立。”

7. 答辯人雖然於1997年11月22日以CR101的表格通知申請人處所的租約將於1998年5月23日終止， 但是1998年4月23日的信清楚地顯示出它是藉着沒收申請人的租賃權而終止雙方的租約，因而它在稍後的時間拒收申請人所繳付的由1998年4月24日至5月23日的租金，和接收分租客吳偉強先生所租用的房間的管有權。它也屢次告誡申請人不可進入處所。不論沒收租約的理由是否合法，事實上，申請人因為從來沒有在處所居住，所以答辯人得以在1998年4月23日取回對處所的控制權，以致申請人喪失了對它的管有權。從該日起，申請人已不是處所的租客。當答辯人在1999年4月22日發出第二張業主終止租約通知書的時候，申請人事實上並不具有租客的身份，故此，該通知書是無效的通知書。

8. 本席裁決，即使就該通知書的內容來說，它也是無效的通知書。答辯人籍該表格通知申請人，處所的租約將於1999年10月23日終止，而申請人須在通知書發出兩個月內以書面通知答辯人他是否願意在上述日期遷出，但該通知書所指的租約並不存在；它的內容是不真實的，它衹是一份虛假的通知書，所以它是無效的，但是申請人亦未具有租客的身份去提出本案的申請。根據《土地審裁處條例》第8條的規定，本席對此案的申請沒有司法管轄權，故此申請人的申請失敗。本席撤銷他的申請。

申請人：由鄧永康、鄧永漢律師行鄧永漢律師代表

答辯人：由賴國銘律師行賴國銘律師代表