寶靈商業中心有限公司 訴 Lee Fung King

LDBM000149/1999

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1999年第LDBM 149宗

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2000年2月22日

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判 決 書

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1. 申請人是位於九龍油麻地吳松街150-164號寶靈商業中心（“商業中心”）的物業管理公司。 答辯人是該中心三樓（3/F）一室的業主 (“1號鋪”)。通過本申請，申請人向答辯人追討下列的欠款：-

(1) 自1997年10月1日起所欠交的管理費，(每個月的管理費是876元)；

(2) 1997年9月欠交的管理費餘款456元；

(3) 消防工程分担費7,431元；

(4) 機電工程分担費為2,925元。

管理費

2. 在1998年3月31日之前，負責管理商業中心的管理公司是屋宇管理有限公司(“屋宇”)。1995年12月18日，屋宇通告（証物A7）各商戶由1996年1月份開始商業中心的管理費會被增加百份之十二，而答辯人的管理費於調整後便由每月780元增加至876元。管理費的數額是以商戶的面積來計算的。1號鋪的面積是398平方呎，而管理費是由當時每呎1.961元調升至每呎2.2元；因此1號鋪的管理費是876元（2.2元x 398），但這計算管理費的方法，並不符合商業中心公契的規定。公契的第4及第5條對每一商戶須要繳交的管理費的款額有如下的規定：

"4. Each of the parties hereto shall pay his due proportion of :-

(a) The expenses for the management of the Bowring Centre; and

(b) Other outgoings including inter alia the Crown Rents, Rates (if any) the charges for water and electricity and insurance premium (if any) payable in respect of the said premises and the Bowring Centre as a whole.

5. The amount which each of the parties hereto shall be liable to pay or contribute under the last preceding clause hereof shall be in proportion to the management units allocated to the unit of which he is entitled to the exclusive use occupation and enjoyment as listed in the Third Schedule hereto."

上述條款規定管理費的款額是以管理單位(management units)為計算款額的基數。按公契附表3所列，商業中心的管理單位共有10,396個，其中79.6個被分配予1號鋪。

3. 根據調整管理費通告(証物A7)所示，中心所需的管理費總額是 50,756元。此款額的計法如下：

地面管理費	9,542元
一樓管理費	11,816元
二樓管理費	14,699元
三樓管理費	14,699元
	50,756元
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4. 按公契的規定，自1996年6月1日起，答辯人每月所須繳交的管理費是388.6元（50,756 x 79.6/10,396）。

5. 依據証物R11的紀錄，答辯人已於1997年9月18日以面額1,560元的支票（號碼028221，Shanghai Commercial Bank Ltd.）支付1997年8月及9月的管理費。此外，答辯人亦以面額3,120元的支票（號碼014210，Shanghai Commercial Bank Ltd.）支付1997年10月至1998年1月的管理費，故此她祗是從1998年2月開始欠交管理費。

6. 1998年3月28日，商業中心召開商業中心第一次業主大會，並議決自1998年4月1日起由申請人直接管理商業中心。按公契第15(b)條內有關 "the Manager" 的釋義，申請人是該中心的經理人（"the Manager"）。第15(b)條指明 'References in this Deed to "the Manager" shall unless the context otherwise requires include the Management Company or the Committee when respectively undertaking the management of the Bowring Centre and any service company or agent from time to time appointed under the powers herein contained.'

7. 根據公契15(c)(21)條的規定，經理人有權 "to commence, conduct, carry on and defend legal and other proceedings touching upon or concerning the said premises and the Bowring Centre or the management of the Bowring Centre on behalf of all the owners for the time being." 因此申請人有權對答辯人提出本案的申請。

消防工程分担費及機電工程分程費

8. 按寶靈中心1998年第一次業主大會的通告（証物A12），機電與消防維修的工程的集資，是由第一次業主大會所通過的。這兩項工程的集資是當時的香港政府指令一定要進行的“確保生命財產的安全”工程。機電工程費的總額是169,568元，而消防工程費的總額是583,636元，

9. 業主大會通過該兩項維修工程的分担費是以商戶舖位的面積計算（以平方呎計算），但這計法並不符合公契的規定。就《建築物管理條例》(第344章)第20條而言，上述兩項維修工程費用是屬於第20(2)(a)條所規定的備用基金。第20條的規定如下：-

“(1) 法團須設立並維持一項常用基金-

(a) 以支付法團根據本條例或公契(如有的話)規定行使權力或執行職責的使用；及

(b) 以支付建物作為一個整體所應付的地稅、保險費、各種稅項及其他支出（包括與保養及修理有關的支出）。

(2) 法團可設立並維持一項備用基金-

(a) 以供用作任何屬未有預計或緊急性質的開支；及

(b) 以便在根據第(1)款設立的基金不足以支付第(1)款所指明的各類支出時，用作付款。”

《建築物管理條例》第22條規定業主所須繳付款額的方法。第22條有關的部份如下：

“(1) 就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須

(a) 由管理委員會按照公契（如有的話）確定；

(b) 依管理委員會訂定的時間及方式繳付。

(2) 如無公契，或公契並無確定繳款的規定，則每名業主就根據第21條釐定的款額而需繳付的款額，須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。”

公契並無賦予申請人以商戶舖位所佔的面積計算上述維修工程費的分担數額，故此前述每戶商鋪須分担費用的計算方法，並無法律的依據。因公契第4條及第5條並不涵蓋該些維修費用，所以按前述22(2)條的規定，上述工程費用須按業主各佔的份數確定。根據公契第3條及其附表1的規定，1號舖所佔的份數是40個份數，而商業中心的總份數是2313個份數，故此答辯人所須分担的費用如下：

消防工程費用：10,093元	(583,636元 x 40/2313)
機電工程費用：2,932元	(169,568元 x 40/2313)

工程投標事宜

10. 申請人曾邀請3間公司就上述工程投標，但根據建築物管理條例有關供應、物料及服務的採購及選用事宜守則（証物R15）第4(b)條的規定，如招標提供價值超過100,000元的供應、物料或服務，則最少須有5份標書，故此申請人並沒有符合上述的規定，但這並未使申請人的工程服務合約作 廢，因為《建築物管理條例》第44條並沒有規定，如上述守則未獲遵守，則工程服務合約作廢。第44（2）條衹指出不遵守此工作守則的後果，但它沒有進一步指出，不遵守此工作守則的行為，會使工程服務合約作廢。第44條的規定如下：

“44. 工作守則

(1) 主管當局可擬備、修訂及發出工作守則，以就法團所需供應品、貨品及服務的取得，包括藉招標承投所取得者，以及此等招標的程序，而給予指導及指示。

(2) 如因任何人以致根據第(1)款發出的工作守則未獲遵守，此事本身並不使該人遭受任何種類的刑事法律程序，但任何此等不遵守工作守則事情，在任何法律程序中（不論民事或刑事，包括就本條例所訂罪行而進行者），可作為有助於確定或否定該等法律程序中所爭論的法律責任的根據。”

11. 答辯人在審訊最後一天（2000年2月2日），向本席申請再次修訂反對書； 再修訂的主要內容為寶靈商業大廈的業主委員會或管理委員會是非法所選出來或被委任的，它並無合法權力委任申請人為管理公司。本席拒絕她的申請。上述的業主委員會或管理委員會並非訴訟的一方，答辯人須將業主委員會或管理委員會起訴，才可令本席作出公平的裁決，但答辯人並無這樣做。有關商業中心的業主委員會或管理委員是否非法被選出來或被委任一事，是一件重大的事情；申請人無權亦不應替代業主委員會申辯。

12. 在頒下判決書前，本席曾告訴申請人的代表,本席所計算出答辯人所欠交的消防工程及機電工程分担費的款額較申請人申請的為高。申請人的代表表示他不會修訂申請通知書，故此本席裁決就上述兩項工程分担費，申請人可得申請通知書內所述及的款額。

13. 本席頒佈下列的命令：

(1) 答辯人從1998年2月1日起欠交管理費，每月數額為388.6元。

(2) 第(2)項申請被撤消。

(3) 答辯人欠交消防工程費 7,431元。

(4) 答辯人欠交機電工程費 2,925元。

14. 上述費用答辯人須於一個月內繳交。

申請人：由林伯奮先生代表。

答辯人：親自應訊。