張宗明 訴 李俊德及另二人

LDBM000351A/1998

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1998年第LDBM 351宗

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2000年5月3日

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覆 核 判 決 書

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1. 2000年3月10日，本席頒下本案的判決書。3月18日，申請人申請覆核本案。4月3日，本席將案件延期至4月7日聆訊。

2. 申請人要求覆核的事項如下：

（1）覆核本案：

(a) 判決書第3頁之証物A22 - 請土地審裁處批准提供(c)項決議之副本。

(b) 判決書第6頁之(9c)項 - 請土地審裁處宣佈該會章（証物A25）無效。

(c) 判決書第7頁之(9e)項 - 土地審裁處起碼可以就該會社團註冊的決議（証物A45第3頁第8行）裁定違反公契而無效。

(d) 判決書第7頁之(9f)項 - 請土地審裁處宣佈該“取消會籍”之決議（証物A30之9.2）及通告（証 物A29）無效。

(e) 判決書第7頁之(9d)項 - 要求頒 令98年3月27日之大會並非有效之Annual General Meeting.

（2）各答辯人之訟費由各答辯人自行支付。

3. 對各項的覆核，本席有如下的裁決。

(1)(a)：証物A22 提供(c)項決議的副体

4. 在証物A22，申請人向所有答辯人要求提供各項文件，其中一項就是《建築物管理條例》附表7第3條所提及的業主委員會之各項決議之副本。申請人所指的第3條，是第3段之第(3)節及第4節。該兩節的內文後列如下：

“(3) 除第(4)節另有規定外，經理人可從其就建築物的管理而收得的款項中，保留一筆合理款額，或將該款額存入往來戶口，以應付小額雜項開支，但該款額不得超過業主委員會（如有的話）不時藉決議釐定之數。

(4) 根據(3)節保留的合理款額，或按照該節將該款額存入往來戶口，以及任何其他對經理人所收得款項的任何其他處理安排，均須受業主委員會（如有的話）藉決議批准的條件所規限。”（劃線為原文所無）

5. 第(3)節並無規定經理人必須保留一筆合理款額。本案並無証據顯示經理人保留第(3)節所提及的款額，亦無証據顯示業主委員會曾經通過釐定款額之數的決議或第4節所提述的決議。即使它有通過上述決議，附表7或《建築物管理條例》（“條例”）內的其他條文亦無規定有關人士須將該些副本提供予要求該些副本的業主。附表5的第4段有如下的規定：如業主以書面要求法團向他提供附表5所提述的任何預算的副本，則司庫在收取管理委員會所釐定的合理的副本費後，須將副本提供給該人，但對上述第(3)、(4)節所提述的決議，附表7並無“必須提供副本”的規定。

(1)(b)項：宣佈“寶怡花園業主委員會章”（証物A25）無效的申請

6. 申請人指稱判決書第6頁第4段的裁定不正確，因為並無證據證明業主委員會擁有泳池及網球場，但申請人在2000年1月31日的証供指出該會舉辦旅行、中秋晚會以及龍舟競賽等活動，而該會亦擁有泳池及網球場。申請人所提供以下的証物亦屢次提及該會泳池之事：証物A3、A24、A27、A31、A33、A42以及A45。証 物A45內亦有列出一項“商討網球場保養問題”的會議通告和列載討論該問題的紀錄。這可証明該會是擁有泳池和網球場。

7. 申請人在作証時指出會章應該經業主大會通過才為有效，但他看不見有這樣的一個程序。會章的名稱是“寶怡花園業主委員會章”。而該會的名稱是“寶怡花園業主委員會”(Blossom Garden Owners' Committee)。該會的宗旨在於“關註及改善寶怡花園居住環境”以及“促進各業主、住客及社區團體之間的友誼”，但根據公契成立的Owner's Committee則具有不同的功能。公契的第9.2.13段述明它的職權：

“9.2.13 During such times as a Manager is acting as Manager of the Land and the Development, the function of the Owners' Committee shall be limited to representing the Owners in all dealings with the Manager, giving to and receiving from the Manager notices on behalf of all the Owners including any notice to terminate the appointment of the Manager as the manager as hereinbefore mentioned, advising the Manager in relation to the preparation of the annual budgets and any revision thereto, adding to or amending the Rules or any of them and undertaking such other duties as the Manager may, with the approval of the Owners' Committee, delegate to the Owners' Committee and exercising all the powers exercisable by the Owners' Committee contained in this Deed. Subject thereto, the Owners' Committee shall be responsible for the management of the Land and the Development and to exercise all the powers conferred on the Manager by this Deed.”

第9.2.13段說明該Owner's Committee擁有公契賦予經理人的權力，故此Owner's Committee擁有列載於6.2.1段的43項屬於經理人的權力。

8. 從以上的事實可見，備有聯誼會性質的業主委員會與根據公契成立的業主委員會各自具有不同的功能。土地審裁處的司法管轄權是由條例第45條所規限。第45(1)條述明土地審裁處具有聆訊及裁決附表10所指明的任何法律程序的司法管轄權。附表10的法律程序並不涵蓋有關聯誼會性質的會章的事宜，故此本席無權審訊有關具有聯誼會性質的業主委員會的會章是否有效的事宜。

(1)(c)項：有關“宣佈該社團無效及/或該註冊之決議無效，及/或禁制該社團以‘寶怡花園業主委員會’各稱在任何地方運作”的申請

9. 申請人指稱社團註冊的決議（証物A45第3頁第8行）無列明於開會通告而違反公契第9.2.11條。第9.2.11條規定 "Any resolution ...... concerning the Development ...... passed at a duly convened meeting by majority of the members of the Owners' Committee shall be binding on all the Owners of the Development Provided that ...... Any resolution purported to be passed at such meeting concerning any other matter or if it is contrary to the provisions of this Deed shall not be valid." 証物A45所載有關社團之事如下：

“就執委會開設新戶口時將會向警方註冊社團一事，管理處稍後向有關部門查詢申請手續。”

這並不是一個決議，故此公契第9.2.11條並不適用。無論如何，本席無權審訊有關社團之事，社團之事是由《社團條例》所規限，而本席無權審訊有關《法團條例》之事。

(1)(d)項：取消會藉之決議及通告無效的申請

10. 申請人指稱業委會實際上禁止他人參與大廈事務而非單純康樂。

11. “取消會藉”之決議（証物A30）的第9.2段指申請人漠視委員會及有關社團規則，而根據《會章》規定，不願遵守規則的住戶或業主根本無資格成為會員，亦無理由任其享用委員會福利，故建議正式取消該名業主之會藉，日後不得參與由業主委員會所舉辦之活動、購物優惠、例會等。執委會經商討後將申請人的會籍取消。

12. “取消會藉”之通知（証物A29）述明取消第1座18F單位（即申請人之單位）的“業主委員”及“住客委員”之資格，並禁止該單位今後將不准參與該會舉辦之任何活動，包括選舉、康樂、購物優惠、出席例會等。

13. 上述的“取消會藉”的決議和通告清楚顯示出該會籍是屬於聯誼會性質的業主委員會的會藉。一如前述，本席對這類性質的事宜沒有權審理。

14. 雖然申請人被取消聯誼會性質的會藉，但他仍然有權行使根據公契及修例所賦予他的權利而參與管理大廈的事務。

(9)(e)項：頒令1998年3月27日之大會並非有效之Annual General Meeting的申請

15. 有關1998年3月27日之業主委員會暨居民大會的証據是非常之缺乏。申請人表示該大會應選出有效之業主委員會，意即該委員會須包括商業單位、住宅單位及停車塲之代表，但証物A3之第一次會議記錄第2張之委員名單，顯示只有住宅單位之代表而無商業單位及停車場之代表，但証物A3所列載的委員名單，並無顯示委員是代表那些單位。

16. 申請人實在沒有提供足夠的資料，以証明該大會無效。如該大會的目的在選出聯誼會性質的業主委員會，則本席對該大會便無權審理。

訟費

17. 在本席案中，申請人提出多項申請，但大部份的申請都被撤銷；祗有小部份針對第二及第三答辯人的申請得直，而針對第一答辯人的申請他全部失敗。

18. 申請人所提述之條例第34L條並不適用於本案有關訟費的問題。

19. 辯方律師向本席承諾就辯方律師遲到上庭的時間，不會計算在訟費之內。

20. 本席裁定無足夠的理由更改在3月10日所頒下有關訟費的命令。

21. 基於以上的理由，本席裁定申請人的覆核申請失敗。

修正事項

22. 3月10日的判決書，有以下的兩部份需要更正：

(1) 第9頁第一段第5行：“本案並無証據顯示出所有的議決、通告並非由第一答辯人所作出的個人決定”。句內的“並非由”三字應為“是由”二字。

(2) 第9頁第4段第4行：“故此本席頒令第一答辯人與第二答辯人……提供下列……的文件”。句內的“第一答辯人與第二答辯人”應為“第二答辯人與第三答辯人”。

申請人：親自應訊。

第一至第三答辯人：由聶柏仁律師行之Goh Teng Hwee律師代表。