Matthew Ming Ching Ko 訴 Mak Fung Lin

LDNT000035/2002

LDNT 35 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號2002年第35號

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2002年4月24日

______________

判 案 書

______________

1.申請人與答辯人分別是House 13, Marina Garden, 280 Wu Chui Road, Tuen Mun（“處所”）的租客及業主。處所的租賃期是由1999年12月 1日至2001年11月30日。申請人的申請，是要求土地審裁處（“審裁 處”）授予新租賃。答辯人反對是項申請；她提出以下的抗辯 ：

“我和一家人連同菲傭現所住的地方是租的，家中各人都想收回物業自主。之前，本想打算移民外國，但於2001年12月收到澳州當局通知已取消我們的移民資格，所以現在可以安心收回物業自住。”

2．2001年10月18日，答辯人向申請人發出“業主終止租賃通知書”（“通知書”），通知申請人處所的租賃將於2002年4月30日終止，並 以下述理由反對他向審裁處申請授予新租賃 ：

“本人因經濟拮据，因而希望出售物業吐現，解決困難，並打算出售物業後舉家移民外國。”

3．本席首先要裁決通知書是否具有效力的通知書。《業主與租客（綜合）條例》第119(5)條有以下的規定：

“根據本條發出的通知書，除非述明業主會否就根據本部向審裁處作出的授予新租賃的申請提出反對，而如會提出反對，更須述明他根據第119E條所述的何種理由提出反對，否則不具效力。”

4．通知書背頁的第5項列明業主反對授予新租賃的6個理由。該些理由即是第119E條指明的理由。第5項列明的理由是如下述 ：

“(a) 租客未有繳付租金或違反或不履行租賃的契諾或條件，因而可能導致沒收租賃權；

(b) 業主合理地需要處所或其任何部分，以供他本人、父、母或18歲以上的子女佔用作住所；

(c) 業主擬將處所重建；

(d) 租客對業主或他人造成不必要的煩擾、不便或騷擾，而雖經業主發出書面警告，該等情況仍然持續；

(e) 租客使用、容受或准許他人使用處所或其中部分作不道德 或非法用途；

(f) 租客將處所分租，而且自己並無佔用處所的任何部分作為住宅。”

5．答辯人在通知書雖述明她反對他向審裁處申請授予新租賃，但她在通知書述明的理由並非是第119E條所指明的理由，所以它是不具效力的通知書，因此它不能終止處所的租賃，而申請人亦無需向審裁處提出本案的申請。

6．基於上述的理由，本席撤銷申請人的申請。

申請人 ：親自應訊。（無律師代表）

答辯人 ：親自應訊。（無律師代表）