Hui Fung 訴 Honor Truth Investment Ltd.

LDNT000042/2000

LDNT 42/2000

香港特別行政區土地審裁處

新租賃申請編號2000年第LDNT 42宗

主審：盧偉光審裁委員

判決日期：2000年9月11日

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判 決 書

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1. 申請人是位於香港銅鑼灣白沙道18及20號六樓（“有關處所”）的租客，而答辯人則是有關處所的業主。通過本案，申請人要求土地審裁處授予新的租賃。與訟雙方在2000年7月7日的聆訊時，同意對於土地審裁處授予兩年期的新租賃，由2000年3月10日起租這兩點並無爭議，雙方所爭議的是租金的款額。

2. 雙方並無傳召任何專家證人。

申請人的證供及陳詞

3. 申請人HU FUNG 親自作供。

4. 申請人呈堂差餉物業估價署在2000年3月24日提供的報稱租金表（證物A-7），列有6個參考處所的租金。

5. 申請人聲稱根據證物A-7的1號參考處所（白沙道16號四樓）的報稱租金及處所面積，計算得該處所的每平方米的平均租值為128元。將這個平均租值，乘以有關處所的面積132.8平方米，申請人計算有關處所的現行市值租金每月為16,896元。

6. 申請人呈堂多張相片（證物A-5及A-6），以證明有關處所的天台經常漏水及滲水。申請人聲稱在過去四年曾“花費巨資做防水工程，業主從未負責任何費用。”

7. 申請人同意答辯人在1999年曾出錢清拆一些屋宇署指令要清拆的潛建物。因為這個緣故，天台可供使用的建築物面積郤減少了300多平方呎。

8. 申請人在2000年8月1日提交書面陳詞，申請人與答辯人代表在2000年7月7日的聆訊後，曾相約視察有關處所及量度面積。雙方同意有關處所及其附有的天台的實用面積如后：-

（A）有關處所（白沙道18及20號六樓，即英文5字樓）：

根據差餉物估價署提供的面積132.8平方米(132.8 sqm.) 計算，共有15個房間。

（B）天台部份共有2個大房間及三個小房間

（i）“石屎頂”部份297.5平方英呎（或27.64平方米）

（ii）“石綿瓦頂”部份共220平方英呎（或20.44平方米）

9. 申請人亦提交了27張的圖片，清楚顯示有關處所及其附有的天台的現況。

10. 申請人的書面陳詞詳列申請人的租金評核建議。

11. 申請人分析呈堂證物R-6，差餉估價署在2000年6月16日的報稱租金 表。申請人認為證物R-6的1號參考處所（白沙道10號四樓）的租約生效日期為2000年2月1日，與有關處所的起租日期（2000年3月10日）最接近，所以應該作為有關處所估值的最佳參考。另一方面，證物R-6的2號參考處所（白沙道16號四樓）的起租日期為2000年1月15日，租期為12個月。申請人解釋因為租期較短，“租金稍高亦是正常。”另外，“由於包括甚多傢電”，所以租金稍高少少亦正常。

12. 最後，申請人採用白沙道10號四樓的平均租值（即每平方米128.1元）作為評估有關處所的基礎租金。

13. 另外，申請人要求這基礎租金，應先減去20%，理由為：

“本人於五年前租用本單位時，業主沒有提供何傢俬、電器及裝修電箱、電線及水渠更霉漏不堪。所以，租值應減去電器，傢俬、渠務修理及防漏工程，加上項樓酷熱及外牆滲水共20%的租值。即是每平方米128.1元減去20%，即等於102.4元”

14. 申請人假設天台的石屎頂部份的平均租值為六樓的平均租值的一半，而天台的石綿瓦頂部份的平均租值為六樓的平均租值的三分之一。

15. 根據上述的基礎租金、調整及假設，申請人計算有關處所的租值如後：-

(1)六樓:	132.8平方米 x 102.4元	= 13,609元
(2)天台石屎頂部份:	29.75平方米 x 102.4 x 1/2元	= 1,523.2元
(3)天台石綿瓦頂部份:	22.0平方米 x 102.4 x 1/3元	= 750.9元
	共	15,883.1元

16. 申請人並在書面陳詞時，要求“如果僭建物遭政府清拆，法庭在授予新租約租金時，需按比例減除清拆後所清拆面積的租金。”

答辯人的證供及陳詞

17. 答辯人在書面陳詞時，要求審裁處訂立新租賃的租金在25,000元至28,000元之間。答辯人指出有關處所連天台部份共有20個大小房間，因此答辯人租客仍然可以有可觀的利潤。另外，答辯人比較有關處所及開平道5號6字樓的面積及租金。後者只得106.7平方米，每月租金也要25,000元。相比之下，有關處所有132.8平方米面積，另外天台有900多平方呎。

現行市值租金的評估

18. 本席參考證物A-7及R-6的兩份比較租金表的租金資料，認為同一街道上的兩個物業（白沙道10號四樓及白沙道16號四樓）最具參考價值。這兩個比較物業與有關處所在多方面都類似，祇需要作下列的調整：-

19. 本席採用上述兩個平均租值的平均數118.375元作為評估有關處所的基礎，如後：-

(1) 六樓132.8平方米 x 118.375元/平方米	= 15,720.20元
(2) 天台石屎頂部份(27.64)平方米 x 118.375 x 80%	= 2,617元
(3) 天台石綿瓦頂部份(20.44)平方米 x 118.375 x 50%	= 1,209元
評估租值共	19,546
約	19,500元

20. 在計算天台部份租值時，本席採用申請人的方法，祇計算其中的房間的實用面積，其餘部份，包括機房與通道一概不計。因此，本席認為申請人的評估，將天台部份建築物的租值定為六樓部份的租值的一半至三分一，實在偏 低。本席採用六樓平均租值的50%至80%來計算天台的租值，用這個方法計算得天台部份的租金僅為3,826元。

21. 因為考慮到過往有關處所的部份天台建築物曾遭清拆，本席同意申請人的要求，在新租賃加上條款，訂明倘天台部份在新租賃的租期內遭屋宇署清 拆，則答辯人須在清拆日期後餘下的租期，按清拆的的部份的面積，減去該部份被評估的租金。

頒令

22. 本審裁處頒令如後：-

1．新租賃為期兩年，由2000年3月10日開始；

2．新租賃的租金每月為19,500元（不包含差餉及管理費），准許答辯人得在壹個月內繳還與申請人在頒令前申請人多繳交與答辯人的所有租金；

3．新租賃的按金按新租金的比例調整，准許答辯人得在壹個月內繳還與申請人要調整的按金金額；

4．倘天台部份在新租賃的租期內遭屋宇署清拆，則在清拆後餘下的租期，須按清拆的部份的面積，減去該部份被評估的租金；

5．新租賃的所有條款，除上述幾點外，跟原租賃一樣，維持不變。

申請人：由HUI FUNG自行應訊。

答辯人：由翁家灼律師行蔡約望律師代表。