The Incorporated Owners of Tropicana Gardens 訴 Tropicana Gardens Management Ltd.and Another

LDBM000374/1998

LDBM 374/1998

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理條例申請編號1998年LDBM第374宗

主審法官：唐文暫委法官

宣判日期：2000年10月4日

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判 決 書

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1. 申請人豪苑業主立案法團，通過本案要求本審裁處頒令，宣告申請人於1998年9月5日所舉行的一次業主大會中投票通過“終止「豪苑管理有限公司」（即第一答辯人）為該大廈管理經理人，並由法團收回管理權，以公開招標聘請新管理公司”之决議為一項有效之决議，而與第一答辯人同屬華懋集團的第二答辯人昌明置業有限公司，則反對是項申請。

（一）背景

2. 位於九龍龍翔道110號的豪苑，是由華懋集團公司於1985年所建成的建築物。其中包括了3座住宅單位及一座商塲及停車塲的單元，申請人自1997年2月21日成立後，到了1998年便着手佈署根據大廈公契及築物管理條例的規定，由第一答辯人處收回大廈的管理權，惟當時擁有大廈業權17%主要是商舖與車位的第二辯人反對該項計劃，最後業主大會在1998年9月5日晚上舉行，有關終止第一答辯人的决議在53%業權業主贊成，17%業權業主反對的情况下獲得通過，申請人隨後即向第一答辯人發出法例規定的3個月預先通知着第一答辯人於同年12月15日交出大廈管理權，惟第一及第二答辯人反對，最後申請人僅能取得住宅部份之管理權，另聘新公司管理，而商場及車位部份之管理，則繼續由第一答辯人負責，終於引發是次訴訟。

（二）被指有問題的授權書

3. 第一及第二答辯人拒絕交出大廈全部管理權的理據是在1998年9月5日所通過的有關决議，是一項無效的决議，理由是他們發覺當晚有許多授權書，是無效的授權書，故有關的决議實在並未獲得不少於50%業權業主所通過，而就該等授權書是如何無效一事上，答辯人第二証人原本在其預先交入法庭存案的證人供辭指出有24%的授權書是沒有公司印鑑，及有20%的授權書是沒有填妥的，但在案件開審時，代表兩名答辯人的大律師詹先生向本席表示在看過有關選票的原本後，他已不再為沒有公司印鑑的授權書提出任何爭議，而他的爭議，現在僅就佔業權19%沒有填上業主身份証號碼的授權書所提出，而該等有問題的授權書的影印本，亦可見於訴狀文件夾的第102頁至238頁中。

（三）被指有問題的程序

4. 另外兩名答辯人的另一個證人，答辯人第一證人，亦在其書面證人口供中，指出她在開會當晚6時左右還在一個申請人設立的意見箱內，看見兩叁張授權書，而會中對核對到會業主及其授權人的措施馬虎，故令人懷疑有人有可能作弊。

（四）申請人証人的證供

5. 申請人只提供了一名証人作供，他是豪苑業主立案法團的主席唐俊賢。他供稱自立案法團成立後，發現許多大廈管理的問題，在向第一答辯人要求改善後均沒有結果，於是法團在98年7月份向業主發出問卷調查，得出的結果為58%的業主，均同意終止第一答辯人的管理合約，於是法團便着手籌備開業主大會，作出有關的表决，第一步是向各業主發出有關的通告（見申請人証物A1第41頁）。該通告於上半部詳列有關業主大會所需要進行表决的事項即“以通過投票方式終止「豪苑管理有限公司」，為本大廈管理經理人，由法團收回管理權，以公開招標聘請新管理公司。＂而該通知書的下半部，為出席業主大會的授權書，以供有關業主在自己不出席大會時，可以授權其他人士為該缺席的業主就議案投票。為了爭取業主支持並出席大會，證人及其他法團的委員在發出通告後便向各戶業主進行家訪，法團的秘書處亦已在田土廳獲得業主的新近名冊，在收到授權書後亦已核對有關發出授權的業主的名字是否與名冊上所載的相同，有關的授權書有一些是在証人及委員進行家訪時即時由業主填妥而收回的，亦有些是由業主在填妥後交回四個分別設於每座大廈大堂的法團意見箱，證人本人管有所有意見箱的鎖匙，而且他也是負責開意見箱收集授權書的人，他在98年9月5日的大會前最後一次收取授權書的時間是9月4日的下午8時，他在該次收取授權書後，以後也沒有再在任何意見箱發現過其他的授權書了，證人同意有兩個委員是分別持有他們自己所住的那座大廈的意見箱的鎖匙，但他們只是負責在証人不在香港的時候，在該等意見箱收集意見的。

6. 証人亦同意他亦有發現有一部份授權書，是沒有填上業主的身份証號碼的，証人亦有為此事多次諮詢法律意見，而他每次所得到的答案均是由於私隱條例的關係，法團無權堅持要業主填上他們的身份証號碼，而沒有業主身份証號碼的授權書，只要其他項目符合要求，則一樣為有效的授權書。

7. 至於有關98年9月5日當晚開會的情況，證人有以下的作供，他說他在下午6時已到達會場，工作人員將業主名冊上的業主名字預先編制了一份業主大會登記表（見證物A1第407至492頁）放在桌上以供出席的業主或持有其授權書的代表簽署，而有關的授權書亦會同時放在桌上以供人查閱，及將之與登記表上的業主名字互相核對，而有關的授權書及登記表在當日下午6時30分已經放在桌上供人查閱，到了下午8時30分，工作人員便開始計算到會人士所持的業權份數，看看是否達到法定標準，由於這個關係，大會要稍為延遲才告開始，到了下午9時20分，在核查票箱後，投票便開始，先由出席的業主投票，再由獲授權人投票，投票結朿後隨即由政務處代表監點票，並將結果寫在一張大卡紙上，（該卡紙的縮印本可見於証物A1第493及494頁），最後决議在53%業權業主的支持及17%業權業主的反對下獲通過並由林文輝區議員，政務處代表任玉英女士及證人本身簽名確認有關結果，而當晚的大會會議記錄，亦可見於証物A1第495頁至498頁中，當晚整個大會的程序，均在第一答辯人的兩名職員謝麗敏小姐及趙達雄先生的監察下進行，期間兩人對大會的程序，並無提出任何的質疑，証人亦否認法團工作人員在核對業主的身份時馬虎，他說如果他發現授權書上的業主名字與登記冊上不符，他會查證由該名新業主所提供由律師樓發出的書函以確認該業主身份，另外亦有當晚到會的新業主帶同文件給他查證後才在登記表上更改業主身份的，最後亦曾經是因為工作人員在編寫登記表的時候打錯字，在業主向工作人員指出有關錯誤後而即塲進行更改的。

8. 在回答本席的提問時，証人亦曾作供說，在所有答辯人所指沒有業主身份証編號的授權書中，撇除了只獲一名業主授權的代表及另一名獲5名業主授權名為李富強的代表外，其餘的代表均為法團的委員，其中更大部份是授權証人本人為投票代表的，而在本席問証人那些業主是如何得知証人的身份証號碼時，証人說如授權書是在做家訪時收到的，則證人會取出自己的身份証給業主填上或由証人在業主面前代其填寫，又如果授權書是在意見箱收到的，證人又或是其他獲得授權的委員，會親自拿着該張授權書，造訪有關的業主，讓該業主自己填上代表的身份証號碼並在訪問中向該業主查詢其就是項决議的投票取向。証人說所有授權他投票的業主，均是要他投贊成票的。

（五）答辯人証人的證供

9. 兩位答辯人共提供了兩名證人作供，首位証人是謝麗敏小姐，她受僱於華懋集團為助理分區經理，而自98年則開始在第一答辯人公司服務。她亦是在1998年9月5日有份代表第一答辯人出席有關業主大會的兩名代表之一，她供稱於當天下午6時許，在公司保安員的通知下，到過第一座的法團意見箱，看見有兩張授權書還在箱內，並未被取出，於是她在心中記下了這件事件，但事後並未有作任何書面記錄，亦沒有為此對法團的任何人士作出投訴，其後她到下午8時20分到達開會地點，當時已有業主及法團代表在場，亦有人在登記到塲的業主及代表，當時登記表及授權書均放在桌面，但工作人員用手壓着授權書，而證人與趙先生亦曾查詢是否需要協助，但得到的回覆是不用，於是她與趙先生站在一旁進行視察，發覺工作人員替個別人士登記時是先登記業主及獲授權代表的身份証，然後讓他們簽名，而在發現業主的姓名與登記冊上的不符時，只會修改名冊上的名字，並不作查證便草率地發出選票，証人說他曾為此事向申請人証人投訴，而得到的回覆是“會紀錄低及Check番的＂另外大會在下午8時30分時本已有許多業主到塲，但到8時45分，大會司儀宣佈因為未夠人數所以要等一會，結果在晚上9時開會然後進行投票，點票及宣佈結果，證人稱事後她亦曾用口頭向其上司滙報開會的情況。

10. 辯方第二証人是吳耀海先生，他的主要作供以採納其於2000年7月20日存交於法庭的口供在經過某些數字上作出修改後進行，查該口供對申請人的質疑主要有兩個方面，即（1）有關若干數目的授權書不完整，即沒有公司印鑑或沒有業主身份証編號及（2），申請人在法庭頒令前，拒絕讓他檢視有關授權書，故此他質疑有關議决的有效性。

（六）本席就各名證人證供可信性的評估

11. 就申請人證人的證供而言，本席發覺他的證供清楚明確，而證人在回答問題時的態度亦直接而堅定，另外他就1998年9月5日所舉行的大會的程序的作供，亦有當晚的大會會議記錄（証物A1-495至498頁）作為支持，故本席接受該名證人是一名誠實可靠的證人，而他亦是憑事實在法庭上作供，故本席就他的證供給予十足份量。

12. 另外就首名答辯人證人的證供而言，本席發現了不少問題，現本席將這些問題列舉如下：-

(1) 第1辯方証人說她在保安員的知會下，到一座的意見箱看見兩張授權書在開會當晚的6時還未取出，她覺得有問題，但卻沒有再到其他的意見箱進行視察，沒有在當晚向申請人的任何委員或工作人員作出投訴，而只是在心中作了個記錄。連即時的書面記錄也沒有作出，她這項作供實在令人懷疑。

(2) 第1辯方證人在接受盤問時，提及她曾就工作人員於核對身份時，過程輕率一事向申請人證人作出投訴，而對方亦答允事後就此事跟進，此點供辭的內容固然非常重要。卻不見於此名證人事先交來法庭的口供之中，在申請人證人作供時，詹先生亦沒有向他指出此事，此外，在此名答辯人證人在主要作供時亦沒有提及此點，而在接受盤問時，當她被追問為何發現了核對身份有問題為何不投訴時，她才說出這點如此重要的證供，這不禁令人懷疑此名證人只是在被緊迫盤問時信口開河，以圖脫困的做法而已。

(3) 在接受盤問初段時，第1辯方證人曾接受一個說法就是她覺得在1998年11月15日開的另一次業主大會在各方面均沒有問題，但到了盤問的末段被問及雙方律師樓的書信往還時，證人則改口說其實她覺得該次業主大會也是有問題的。這是此名證人明顯地在改變她的證供。

13. 綜合以上各點，本席並不認為答辯人第一證人是一名誠實可靠的證人，故本席對她就她在意見箱內發現授權書及對大會開會過程所提出的指控一概存疑。

14. 就答辯人第二證人所作的證供，就有關交出授權書一事的指控，申請人在有關的誓章已作出解釋，而本席認為該項解釋合情合理，故此事並不影响本席對申請人證人證供的評價。另外有關沒有業主身份證編號碼的授權書，到底是否有效的授權書是一個法律上的問題，本席會對此作出裁決。故此名證人到底是否誠實可靠，相對地而言並不重要。

15. 但本席亦應該在此指出，此名證人的作供就辯方第一證人是如何向其公司彙報有關1998年9月5日大會的一事上，與辯方第一證人所說的有很大的出入，此名證人曾在某個階段說他聽了辯方第一證人的報告後，便懷疑該次會議的有效性，就是沒有理由那次會議會是這樣完美的。但證人卻承認，他曾着梁錦濤關學林律師行出信給申請人去質疑1998年11月15日所舉行的業主大會的合法性一事(見証物A1第526頁及527頁)，其中卻沒有提及9月5日的大會，可是辯人第一證人卻說她一直心中認為有問題的主要是1998年9月5日開的業主大會，因為那個大會有她所指出的問題。如果兩名證人說的都是真說話，那本席真的不知道答辯人第一證人在有第二證人出席的簡報會上就1998年9月5日業主大會作了些甚麼的彙報了。

（七）沒有填上業主身份證號碼的授權書，是否無效的授權書

16. 詹先生陳辭時指出該等授權書是無效的授權書，理由是根據法例規定，業主是有權制定開會的程序的，既然授權書上有業主身份證的一欄，附註上亦說明身份證號碼將會保密及不會外泄，故此項是申請人所決定一項必須的要求，用以查證有關業主的身份，倘若業主身份證號碼之一欄沒有填上，該授權書在法律上應被視為無效。

17. 本席對詹先生這番陳辭有很大的保留，詹先生所指“業主有權制定開會的程序”相信是指建築物管理條例內第8附表的第15條，該條全文如下：

“業主會議程序，須為業主所決定者”

18. 本席認為該條中“程序”一辭的含義，只限於業主大會會議上所討論及表決的事項及次序，因此並不能涵蓋本案中申請人所制定的授權書中有關的格式，固然，倘若業主肯在授權書上填上自己的身份證編號，會給核對該業主身份的人仕帶來方便及有更大程度的保證，但倘若業主沒有填上身份證號碼時，有關核對該業主身份的人仕，仍然可以有足夠方法核對該業主的身份，其中包括查證土地註冊處就有關樓宇所登記的業主資料，又甚至到有關的樓宇進行家訪而查証該業主的身份，而建築物管理條例，亦從無規定大廈業主大會中的授權書要包括授權業主的身份證號碼，另外第8附表中第14條，即：

"（14）（1）委任代表的文書，須由業主簽署；如業主乃法人團體，則須蓋上其印章"

19. 亦僅規定有關授權文書只需要有業主的簽名，就此點而言，該等所謂有問題的授權書均已符合此項要求。

20. 另外本案中之大廈公契在開業主大會的部份，即第5附表(見證物A1第32至第33頁)就授權書的格式亦沒有業主身份證號碼規定，為此，本席裁定本案中那些沒有業主身份證號碼的授權書均仍然為有效的授權書。

結論及頒令

21. 基於上述分析，本席現在裁定申請人已能提供証供及証據在相對可能性的衡量的標準下，成功地證明有關的業主大會決議，是一項合法的決議。故本席裁定申請人獲得勝訴，本席同時頒令：

（1） 宣告"申請人於1998年9月5日所舉行的業主大會中所通過的一項决議即『終止「豪苑管理有限公司」為大廈管理經理人，由法團收回管理權，以公開招標聘請新管理公司』為一項合法的决議"

（2）申請人可與第一答辯人商議取回商塲及停車塲管理權之細節安排，倘若雙方不能達成協議，則申請人可在本命令發出的21天後向法庭申請輔助性頒令以執行本案之裁决。

（3）頒下臨時命令即第一及第二答辯人須支付申請人本案的訟費（包括申請人聘請大律師的費用），如雙方未能協議訟費的數額，則由法庭評定，如與訟各方於14天內不向本席就此臨時訟費命令提出申請，則此命令變為永久命令。

申請人 ：由王潘律師行聘Kenneth Chan大律師代表

第一及第二答辯人：由梁錦濤關學林律師行聘Jacky Jim大律師代表