鄧靄明及另一人 訴 新利豐國際有限公司

HCA004030A/1998

HCA4030/1998

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

高院民事訴訟1998年第4030號

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審理法官：高等法院原訟法庭法官任懿君

聆訊日期：2000年11月21至24及11月27日

宣判日期：2000年11月27日

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判案書

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1. 本案的關鍵在原告人鄧、麥兩位小姐（“買方”）和被告人發展商Sunny Fund International Limited（“賣方”）在1996年9月2日簽署臨時買賣合約時，口頭上有否同意建立「第二按揭」。大家都知道所謂第二按揭這個付款方式是因應政府在 1994年實施樓宇七成按揭政策，地產商為使樓宇易於銷售，各出奇謀，讓買家較易購置物業，以往九成按揭通常都以第一按揭的形式進行。

2. 根據本案之買賣合約買家須於簽約時先付樓價一成，而樓價的七成，即 $2,705,500則須即時建立第一按揭（即衡平法按揭），餘下的二成樓價須於入伙紙批出後14天內開始供款，共14個月；換言之，這個做法在成交及交樓時買家無須全數支付樓價。

3. 本案的臨時買賣合約並無訂明任何有關「第二按揭」的條款，反而買家卻特意加上備註列明以下條款：

(1) 買賣須要根據發展商的(D)項條款分期供款。

(2) 如果買家得不到銀行承辦樓價七成的第一按揭，則此合約會被取消，而買家已支付的所有款項，賣家無息歸還。

甚至在律師樓簽署的正式買賣合約亦無列明要求買家做第二按揭。反觀買家在臨時買賣合約已列明上述兩項條款，正式買賣合約內亦堅持加以註明（見Rider 30E），否則拒絕簽署正式買賣合約。但樓宇於1998年2月落成後，發展商却突然要求買家做第二按揭。

4. 如果發展商有意加上第二按揭之供款形式可在本身負責印製的臨時買賣合約內印上；如果是在售樓書的供款方式內漏印，他們可以在備註解釋清楚，亦可以加造原子印章，將(D)項供款須以第二按揭形式進行的要求印在臨時買賣合約內，既簡單又所費無幾，但發展商並沒有這樣做，可見當時事實的真況。

5. 對於其後所發生的事情，發展商提出了六點答辯，但各點並不一貫：

6. 第一點，他們說事情涉及一個「行規」("established practice")。發展商需要證明當時整個行業都要求買家做第二按揭，否則行規之說不能成立。況且政府實行七成按揭至本案發生短短兩年，能否斷言本港已有這個「行規」？其次，這個所謂「行規」對買家來說要很熟識才稱得上是「行規」，否則這點很難成立。審訊期間，發展商的律師和大律師再沒有跟進這點。

7. 第二點，他們說在售樓書內(D)項經已包括(E)項所說的第二按揭。但在該份售樓書中，第二按揭只在(E)項條款內提到，而在(D)項條款內的(1)、(2)和(3)項均沒有提及第二按揭的要求。既然第二按揭對發展商有利，他們可以簡單地在售樓書內標明，亦可利用文字作上下呼應提出，例如可在(D)(3)項內註明「詳情請見(E)(2)」，而在(E)(2)又可註明「此條款亦適用於以上(D)(3)」此類字句，這樣便能使買家清楚明白賣家的供款要求，但發展商沒有這樣做。

8. 第三點，鑑於上述兩點有所理虧，發展商律師於是去信買家，指她們早知該兩成樓價須要第二按揭。這成了訴訟的最大導火線，因事前並無提及第二按揭，而事後賣家的律師却強說買家早已知悉，引起強烈的反應實屬必然。

9. 本席想藉此機會順帶一提，律師往往在書信往來中，不論情況，一律採取強硬態度，這大可不必：因為措詞過激往往引起對方反感，對委託人本身亦沒有好處。

10. 第四點，賣方律師又指本案之第二按揭其實是一項被「默示」的條款（implied terms）。本席認為條文一目了然，所謂默示毫無理據。

11. 第五點，賣家律師又說第二按揭的條款是個公開了的、大家口頭同意的承諾。這點亦引來買家極大的反應，因為當時根本沒有這個口頭承諾，結果引致本案需交由法庭解決。

12. 最後第六點，賣家律師指事情可能是雙方或單方弄出來的「錯誤」（mistake）。但以事情之發展看，「錯誤」之說未免明日黃花。

13. 本案的第五、第六點取決在於買家抑或發展商的供詞較為可信。本席認為代表發展商的徐小姐的證供有以下幾點不可信之處：

（1） 她說忘記了有否把解釋第二按揭條款的先後次序弄錯，是一開始已提出了還是在解釋到(D)(3)項時才提及，又或是在解釋到(E)(2)項時才有提及(D)項供款須要第二按揭，又抑或在解釋完所有條款後才提出。代表發展商的李大律師指事隔4年，徐小姐記憶雖然有所模糊，但證供應仍然可信。但本席並不認同。本席認為她作證時顯示這些年間，她對這件案件有個既定的版本，重覆背誦練習，盡快的流暢地把「台詞」諗出。

（2） 她又指買家在聽過她對條款解釋後沒有任何反應。但如果買家果如她所說「沒有任何反應」，則何來「口頭承諾」？

（3）既然雙方承諾作實，為何沒有白紙黑字寫在臨時買賣合約內？甚至買家都懂得要求在該份合約的備註列明兩點特別條款。雙方都清楚在簽署該份臨時買賣合約後，一切有關手續均要依照合約內的條款進行。發展商既然懂得印製並提供有關的合約以保障自己，他們應該清楚之前任何口頭承諾沒有法律效用。

（4） 她本人及各同事都同意售樓書內的條款(D)，並沒有清楚列明須做第二按揭。

（5） 並且，在條款(11)內已列明：「此臨時買賣合約已列明雙方之條件，和簽署此臨時買賣合約前之所有雙方口頭協議或指引均為此臨時買賣合約所取替。」

（6）假如真有 第二按揭的條款，為何沒有提及第二按揭費須由哪一方支付？這不能因為第一按揭是由買家支付便硬指應由買家負責。

（7）發展商當時既沒有訂明做第二按揭之條款，便不可為所欲為，任意將有利於本身的條件加諸於按揭條款內。

代表買家的袁律師（即麥女士之丈夫）在論及第一按揭的證供時，同時道破消費者的心聲。發展商若果開出不合理的條款而強行要買家簽署，在法律上消費者可得到不合情理合約條例（Unconscionable Contract Ordinance）的保障，本席在另一案件亦指出不能對欠付 $18,000信用咭的消費追討 $25,000之費用。據悉香港按揭證卷有限公司（Hong Kong Mortgage Corporation）已根據該份判詞，開始與銀行界商討有關按揭條款的形式，避免濫收費用。

（8）被告人所述各點屬「循序漸進」而欠缺必然性的講法。如前所述，本席認為徐小姐的證供並不可信，如果當中有任何口頭承諾，應當全部列明。

（9） 徐小姐提及買家在發展商事務所內曾經拒絕簽署正式買賣合約。當時雙方正在商議Rider (32)要求加入(D)條款，如果當時徐小姐確知有第二按揭，在那最後階段，亦應將第二按的條款加在買賣合約內。

14. 至於李大律師所指買家沒有披露華比銀行在9月20日、10月9日和10月10日的信件（其中10月9日的信件由10月10日的取代），本席提醒發展商本身亦有犯錯之處。銀行給買家的信件屬私人信件，為何在發展商手上？這點華比銀行的吳先生也不明原因， 徐小姐稱信件是她在一個關於福華街地盤的文件中找到的。這個解釋實在令人難以置信。兼且，這些被披露的銀行文件是以選擇性形式展示的，對發展商有利的則有，其他可能有損或沒有利的則欠奉。本席對這個情況難於理解。

15. 吳先生的證供指，以行內人估計，發展商有第二按揭的要求，之前又曾與發展商商討有關的新付款方式，而發展商亦有與其他銀行協議。吳先生認為比較可能的是發展商除了提醒當時的律師行有關第二按揭的要求外，亦通知將客人的一般貸款（General Banking Facility）改為定額貸款，但這不是普通人可以察覺到的分別。吳先生同意有否第二按揭亦只會影響負債人負債比率（Debtor's Liability Ratio）而不影響借出第一按揭的款項，因為即使業主斷供，銀行亦會出售物業取回第一按揭的款項。

16. 基於上述種種原因本席不能接受徐小姐的證供。本席認為買家鄧小姐及袁先生是誠實可靠的證人，並無如李大律師在陳詞中所指有誇大之處又或迴避問題。他們選擇的是(D)項，袁先生說不清楚(E)項所涉及的事項。這點完全可以理解，因當中的價錢以微積分方法計算出來，的確較貴，付款方式複雜，其中三成由發展商兩年內供款，而樓價的供款方法並非由收樓當日開始起計算，當中又涉及一定的風險，因為會有延期收樓的情況等等。

17. 最後，本席得出的結論是，根本沒有第二按揭這條條款，這是一個不合理的要求，故買家有權拒絕簽署有關第二按揭的條款。本席因此接納張大律師的結論：

(i) 如果只是發展商單方面要求，而買家並不接受，發展商便不能指雙方有口頭承諾。故此，發展商不能以口頭承諾推翻或改變書面合約。張大律師引用了Chitty on Contract, Vol.1, 1999, para.12-099 至 12-102 及 Wellfit Investment Limited v. Polycorp Commerce & Others [1996] 4 HKC 174 及梁煜全對陳富材 (unreported), Civ. App. No.162/1992，這些都清楚說明法律的原則。

(ii) 可以裁斷在整件事上，雙方或單方從來都沒有出現誤會或錯誤。參看 City Light Properties Limited v. Renovative Development Co. Limited [1998] 4 HKC 62。本案不涉及法律上的「默示」： Chitty on Contract, Vol.1, 1999, para.30-009 清楚顯示法律上並無規定須以第二按揭的形式以維持商業上的效能（"business efficacy"）。

因此本席判原告人勝訴並且宣布：

（1）買家原告人與賣家被告人1996年9月16日所訂立買賣附表所述物業的合約（“該合約”）無須任何第二按揭並於本判決蓋印當日起21天內強制完成交易。原告人據該合約應付被告人的樓價餘款$773,000於前述合約交易完成時支付被告人。

（2）本席同時宣布原告人該付被告人$773,000之樓價餘數，該數先扣除下開賠償及其利息在完成交易後支付。

（3）（a） 賠償額由原定交易日即1998年2月26日起至2000年2月25日止每月$17,000，為期2年，之後每月$13,000直至被告人將該物業交吉為止，各賠償額除非全數清繳又或依下開方式全數抵銷，須兼付年息十厘。

（b）而前述應由被告人付予原告人的賠償連同利息可抵銷部份前述樓價餘數。

（4）被告人的反索償予以撤銷。

（5）被告人須支付本訴訟及所作反索償的訟費予原告人，當中包括本訴訟前原告人遭被告人要求建立對被告人有利的“第二按揭”所引起的費用。如雙方未能就訟費事宜達成協議，可交由法院評定。

（6）若有需要雙方可隨時再申請聆訊。

原告人：由葉大衛律師樓委託章培偉大律師代表

被告人：由李宇祥彭錦輝郭威律師事務所委託李東明大律師代表

附表

內地段1946號之A2分段，包括B, C, D段及餘下部份合共一萬等份，當中佔未經分割之96等份；物業擬稱之為香港加路連山道109號力生軒，落成後擁有獨自佔用該大厦17樓A座之權利。