楊兆文 訴 所有佔用該土地的人士及另五人

HCMP003461/1995

HCMP3461/1995

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

民事司法管轄權

雜項案件1995年第3461號

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主審法官：高等法院原訟法庭暫委法官關淑馨

審訊日期：2000年11月8日

判案書日期：2000年11月16日

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判案書

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1. 本案原告人楊兆文先生在1995年11月17日以原訴傳票提出訴訟，根據高等法院規則第113號命令，要求佔用新界元朗第122丈量區第1258RP地段（“該土地”）的人，遷出及交還該土地。

2. 根據原訟法庭1997年9月24日的命令，與訟各方均須遞交狀書，訴訟程序猶如是藉傳訊令狀展開一樣。

3. 本案有六個被告人。第一被告人是不知名人士。第三被告人伍偉能先生在1997年4月9日去世，當時訴訟展開已近兩年。其後法庭作出命令，委任他的遺孀林素嬋女士在這訴訟作為死者遺產的代表人。至於第四被告人黃成就先生，因為他沒有遞交抗辯書，原告人在1999年9月21日對第四被告人取得了得直的判決。本案餘下的被告是第二、三、五及六被告人，他們都獲得法律援助，由陳江耀大律師代表。原告人則親自應訊。

4. 由於被告人在抗辯書承認原告人是該土地的登記擁有人，而抗辯書提出的各事項，舉証責任都在被告，故在審訊時，本席指示由被告先傳召証人。

5. 被告的抗辯理由，是各被告人及他們之前的業權人，從1971至1995年，已公開及毫無間斷地佔用該土地，擅自據為己有，這在法律上稱為逆權佔有（adverse possession）。根據《時效條例》（第347章）第7（2）條（適用的是未經1991年的條例所修訂的條文），土地權擁有人必須在訴訟權產生的20年內，向侵權者提出訴訟，否則便會喪失就侵權行為提出訴訟的權利。第17條又訂明，若業權擁有者不在時效期限屆滿前，向侵權者提出收回土地的訴訟，其相對於侵權者的業權，便會在期限屆滿時終絕。據被告所稱，20年的時效期限，應由1971年的侵權行為開始計算。由於原告人沒有在1991年或以前向被告人提出收回土地的訴訟，原告人在該土地的業權，相對於第二、三、五及六被告人，已告終絕。

6. 被告方面，傳召了多位証人。他們是伍偉能先生的胞弟伍仕能先生、林素嬋女士、第二被告人、第五被告人、第五被告人的兒子黃志偉先生，及第六被告人。此外，伍偉能先生在去世前兩個月，做了一份誓章，本席容許被告人的申請，接納該誓章為證據。

7. 原告的証人，除原告人外，有原告人的堂兄楊容生先生。

8. 根據土地註冊處的紀錄，原告人成為該土地的業權擁有人，基於一份1977年10月31日的買賣轉易契。賣方是許生巧女士（“楊老太”），她是原告人的祖母。而楊老太的業權，是由她的女兒楊玉香（原告人的姑姑）轉讓，轉讓的形式也是一份買賣轉易契，日期是1976年4月24日。楊女士則在1962年3月9日經由買賣轉易契取得業權，賣方是楊許氏，原告人並不知道這人是否就是他的祖母。

9. 該土地的地址，是元朗鳳池村105號。

10. 據被告証人的証供，伍氏兄弟的父親伍勳棟先生在1964年向楊老太租了該土地，租金每年繳付。這點原告也不否認。伍老先生自此與家人居住在該土地。其時該土地建了兩、三間木屋，其餘的土地，作耕種用途。其後，伍老先生加建了數間木屋。由於鳳池村距離楊老太居住的地方，祇需步行數分鐘，伍老先生都是把租金送去楊老太家裏的。

11. 約在1971年，伍仕能先生從父親處獲悉他找不到楊老太的住所，無法繳付租金，楊老太也沒有到鳳池村收租。此後，伍老先生和家人便一直佔用該土地，沒有付過租金。

12. 伍仕能先生在1974年結婚，之後他和妻子、兒女都在該土地居住。在70年代，伍老先生把該土地其中一間木屋租給關相先生，第六被告人的父親。關相先生此後便在該木屋居住，他向伍老先生或其家人交租，直到他在1993年去世。

13. 伍偉能先生和林女士在1979年結婚，伍先生一直在該土地居住，林女士和兒女則住在內地。林女士在丈夫去世前一年，才可到香港居住，他們的兒女也在1997年到香港定居。他們都居住在該土地。

14. 在1981年3月20日，伍偉能先生把該土地其中一間木屋出售給第六被告人，售價為港幣5,500元，雙方立有字據。從1982或1983年，第六被告人即在該土地與其父親居住。

15. 約在1982年，伍仕能先生及其父親、妻子、兒女遷出該土地的居所，因為伍先生獲分配公共屋宇居住。伍偉能先生則仍然居留在該土地。伍老先生在1994年逝世。

16. 在1991至1995年間，該土地其他的木屋還有買賣。在1991年12月20日，伍偉能先生把一間木屋賣給林慕貞女士，而林女士通過一家地產公司，在1993年10月20日把木屋賣給第二被告人，第二被告人一直在其木屋居住。在1994年10月5日，伍氏兄弟以業主身份，把該土地其中四間木屋賣給李社綱先生。李先生在1995年10月1日，把其中一間木屋賣給第五被告人。其後，第五被告人的兒子黃志偉先生便在該木屋居住。

17. 楊老太在1994年1月去世。據原告人所稱，他的祖母一向住在元朗橫洲楊屋新村的祖屋，直至1984年中，因為政府收回祖屋的土地，才遷往元朗雞地鳳翔路。楊老太從1988年起，已長期患病，後厭世自殺。至於他的姑姑，原告人約在1995年與她失去聯絡。

18. 原告人雖然在1977年成為該土地的業權擁有人，對於該土地的租賃，他從不過問。在他還沒有業權之前，該土地的租賃，也是由他的祖母負責。租金一向由楊老太收取，她可自由運用，不需要把租金交給原告人，所以原告人沒有理會她在甚麼時候再沒有收租。再者，原告人在1968年他14歲時，因為當學徒的原故，遷出祖屋，此後沒有和祖母居住。原告人作証說，祖母把土地租給伍先生，直至1984年。不過，他沒有任何憑證去支持這說法，如前所述，他並不知道在甚麼時候他的祖母已停止收租。

19. 原告人向法庭呈交了一份由楊屋村兩名村代表在今年4月12日發出的証明書，以証實原告人曾將該土地「合法租予伍先生者」。該兩名村代表並沒有作證。證明書也沒有証實楊老太從甚麼時候沒有收租。

20. 本席考慮過被告人和原告人的証供，引用權衡可能性高低的準則，認為被告人的証供較為可信，應予接納。原告人指稱在1984年，祖母才沒有把該土地租給伍先生，這不過是他的揣測。被告方面有直接的証據，即是伍偉能先生的誓章，証實在1970或1971年，楊老太已沒有再收租。至於間接的証據，則來自伍仕能先生，還有在70年代伍老先生把一間木屋租給關相先生，及在1981年伍偉能先生賣了一間木屋給第六被告人。這些租賃和買賣的交易，反映了伍老先生及兒子已把該土地視為他們的產業，這應當是業主長時間沒有收租的原故。本席裁定自1971年起，楊老太已經沒有向伍老先生或其家人收租。

21. 本席還需要考慮在1971年往後計算的20年，被告人有沒有毫無間斷地佔用該土地。就此，原告人提出了相反的証據。

22. 據原告人作供，他祖父的墳墓，離該土地不遠。他每年清明、重陽，都去掃墓。約在1988或1989年間，他收到政府通知，由於墳墓一部份是在政府土地，需要遷移墳墓，原告人遂在1989年把遺骸掘起及火化。為此，他在1989年去過該土地，他看見七至八間木屋，有些是破爛不堪，所有的木屋，都沒有人居住，也沒有傢具，佈滿灰塵。原告人卻沒有採取任何行動，例如拆除木屋，或告訴他的祖母。

23. 原告人的堂兄也就此作証。據楊容生先生說，在1984年以前，當他去掃墓的時候，他還見有人在該土地居住。在1989年，他和原告人為了移墳，去過該土地。他看見該土地的前部份，有兩間很破爛的木屋，該土地後面的部份，也有兩間木屋，是甚麼狀況他卻沒有說明。他和原告人向每間屋內張望，不見有人居住。

24. 在1989年的時候，根據被告人的証供，在該土地居住的祗有伍偉能先生、第六被告人及其父親。據原告人所說，有些木屋是完好的，可以住人。原告人和堂兄到該土地時，應當是白天，木屋空無一人，大有可能是三個居民都外出工作，本席不能排除這個可能性。再者，單憑原告人和其堂兄一次目睹的情況，本席不能斷言在1989年該土地已沒有人佔用。

25. 本席裁定從1971至1995年期間，伍老先生、其家人及第二、五、六被告人是公開和毫無間斷地擅自佔用了該土地。

26. 基於以上的事實的裁決，以及《時效條例》第7（2）條和第17條的法律後果，本席裁定原告人在該土地的業權，相對於第二、三、五及六被告人，已告終絕。本席判原告人敗訴，就以上被告人的反申索，本席作出以下命令及聲明：

（1）根據《時效條例》第7（2）條，對於第二、三、五及六被告人，原告人已喪失向他們提出訴訟收回該土地的權利；

（2）根據該條例第17條，對於上述的被告人，原告人在該土地的業權和利益，已告終絕。

27. 本席作出暫准命令，裁定上述被告人的訴訟費用，由原告人支付，雙方於訟費的金額如有爭議，由聆案官評定合理的訟費。有關訟費的暫准命令，如果任何一方在判案書的14天內，沒有提出申請去更改，暫准命令即成為絕對命令。

28. 本席又命令原告人的訴訟費用，根據《法律援助規則》（第91A章）由聆案官評定。

原告人：親自應訊

第二、三、五及六被告人：由曾約瑟律師行轉聘陳江耀大律師代表