The Incorporated Owners of Hong Fai Building v. Chung Chiu Ping

LDBM000217/2000

香港特別行政區土地審裁處

申請編號2000年LDBM第216宗

申請編號2000年LDBM第217宗

申請編號2000年LDBM第218宗

(依據周兆熊法官於2000年8月18日所作之命令予以合併)

主審法官：唐文暫委法官

審訊日期：2000年9月15日，2000年9月19日，2000年9月26日，2000年10月4日，2000年10月7日及2000年10月20日

宣判日期：2000年11月24日

______________

判 決 書

______________

（一）背境

1. 本案由案件編號LDBM 216/2000，LDBM 217/2000及LDBM 218/2000等三件案件合併而成。而本案的申請人，康輝大廈業主立案法團則原本是通過該三件案件，分別向該大廈26字樓B7室之業主楊惠珍及鄭美德，22字樓B4室之業主鍾照平及6字樓B8室之業主羅婉媚及陳立君追討欠繳之大廈管理費及追繳費（Collection charge）。由於該三件案件答辯人所持的反對理由相同，即質疑申請人在釐訂大廈管理費增幅的合法性，故本席在各方面均沒有反對的情況下，下令將三件案件合併為一件案件處理。

（二）與訟各方的代表

2. 另外申請人在本案的審訊中，一直由鄧紹坤代表，而案件編號

LDBM 216/2000及LDBM 218/2000的各答辯人，則由陳立君代表，案件編號LDBM217/2000的答辯人鍾照平原本於案件開審的第一天即2000年9月15日缺席，但他自2000年9月19日即案件審訊的第2 天開始，即恢復出席有關審訊，而他亦表示，由於可以由陳立君處得知第一天審訊的內容，故無需索閱本審裁處在第一天的審訊時所作的記錄，故案件的合併審訊得以繼續進行。

（三）申請人的案情

3. 申請人一方共傳召了四名証人作供而首名作供的証人為鄧紹坤，他先將大廈的公契呈堂為証物A1，而法團於1994年12月13日獲土地註冊處發出註冊證書（見証物A2），而大廈公契（見証物A1）中第4（h）條有如下之規定。

4. Each owner shall be bound by and shall observe and perform the following covenants provisions and restrictions :

(h) The owner for the time being of the said Building shall pay in advance each calendar month to the Manager on account of their respective share of the said costs charges and expenses the monthly fee or charge more particularly set out in the Second Column of the said Third Schedule hereto for the Flat or shop set out in the First Column of the said Third Schedule for the time being owned by their respectively. The said monthly fee or charges shall be paid in the full amount to the Manager by the owner of that particular flat or shop irrespective whether the said flat or shop is occupied or not.

此規定即是說明業主有責任交管理費，而另外同一條（i）項則規定：

(i) if the total contributions payable to the Manager by the owners of the said Building as aforesaid shall be insufficient to cover all or any of the said costs charges and expenses then such owners shall make further contributions towards such expenses in the shares as mentioned in the Third Schedule, Provided that the Manager may have the right to increase the monthly management fee and air-conditioning fee (if any) payable by each of the owners for the time being of the said Building by serving 1 month's notice in writing to the said owners.

故(i)項亦規定當前述的管理費不敷應用時，管理人有權以一個月前之書面通知業主加管理費。

4. 證人續稱，根據他看到的大廈法團的第2 屆執行委員會第一次例會之會議紀錄，（見証物A3）委員會通過了包括以下兩項的決議即：

（1）以實際管理支出釐訂管理費加幅，於1997年2月1日實施。

（2）大廈工程進行時所需訂金由各業主先行預繳相等於一個月之管理費作為運作基金，於1997年2月1日實施。

不過證人說由於他在開會當日，尚未成為業主，故他未有參予該次會議，但在文件上可以看見，在該次會議通過了的有關決議，則由當時法團所聘請的大廈經理人“日訊物業管理有限公司”於1997年2月4日發出通知（見證物A4），並在三月執行。

5. 而在1998年1月21日，另一個管理委員會常務會議的記錄中（見證物A5），則通過於同年4月1日加7.3%的管理費而該項决議，則由日訊物業管理有限公司於1998年4月1日發出通告（見証物A6）並於1998年5月1日執行。

6. 而案件LDBM 218/2000之業主陳立君，亦曾於1997年7月7日去信大廈法團及管理公司，指出增加之管理費不合理，所以只願交舊費。（見証物A7），而管理公司則於7月20日回信，退回陳先生的舊費支票，並要求陳先生繳交經調整後之管理費，（見申請人証物A8）其後，此名證人亦有將各項文件呈堂以證明立案法團的第二屆執行委員會的主席及各委員是經過合法程序所選出的，而就法團的執行委員會是在參考了甚麼東西而投票通過在1997年3月份開始實施的管理費加幅時，證人說在文件的記錄上看不出來，而對於有關的委員會究竟是在那一天正式通過有關的加幅，在文件証物A3，A4及R1上都有不同的說法。証物A3說是在1996年12月11日通過的，並在1997年2月1日實施，証物A4說是在1997年2月2日通過的並在3月實施，而証物R1卻是在1997年2月7日通過並在3月1日實施的。而有關第2次管理費的調整，即証物A5中在第3段有關維修費及日常管理費的加幅的描述亦出現混淆及不明確的地方。而在接受盤問時，第1申請人證人亦有提供兩份核數師報告（証物A16及A17）作為調整管理費的支持理據，另外亦提供了一份日期為1998年3月5日的污水渠維修問卷結果（証物A19）及日期為1998年3月25日的管理委員會常務會議記錄去支持證人澄清維修水渠及增加管理費在証物A5中第3段是兩件不同的事情的說法。不過，本席仍然要求申請人提供證人，以澄清有關的問題。

7. 第2名為申請人作供的證人是區麗琼女士，而區女士亦為當時法團的秘書，她就為何証物A5中及A6中所指定在1998年所指定管理費的加費日期相差了1個月的規定提供了解釋，即是因為在管理公司計算出加幅時，已經過了4月1日的關係，所以新管理費的生效日期在証物A6中遲了一個月才實施，另外她亦解釋在証物A5中第3段所指制定問卷及通過加管理費是兩件不同的事情，而該段中的問卷只是指大廈維修的問題，而非管理費的加幅的問題。而問卷中與管理費有關的問題只是住戶傾向採納用管理費的盈餘作為大廈維修費用的建議，另外證人亦在就一份由鍾照平先生所提供的証物R2作供，她指出該份向土地註冊處就更改主席的通知是她於1996年7月27日在黃炳權先生被委員選為代理主席後作出的。

8. 至於第3位作供的證人，也是本席要求申請人一方傳召的，他是日訊管理公司的負責人陳廣耀，他的証供主要是在說明証物A11，即一份日期為1996年11月14日的召開業主大會通告，是怎樣派送到業主手中的事項作供，即除了張貼於大堂外，亦有以插信箱方式派給每戶住戶的。

9. 申請人一方的最後一名證人，第4申請人證人是黃炳權，他於1996年接替答辯人陳立君先生作為申請人法團的代主席，而他作供的內容主要是關於在1977年及1978年兩次調整管理費是根據甚麼的預算及程序而進行的。首先他供稱在証物A3中所述及在1997年2月1日所施行的管理費加幅的釐訂過程，是經過向居民發出問卷而得出的，而當時在1996年9月27日法團便以張貼在電梯大堂及插信箱的方式向各業主通知大廈的預算案及3項可能的調整管理費的方式，（見証物A23及A24），而有關的問卷（証物A25），亦一併交給大廈的每戶業主，讓他們填妥後，在96年10月5日前交回給法團，其中可見在証物A24中，法團已將實際支出，分門別類，制作了一個每戶應負担的費用的收支表以供住戶參考及選擇。據申請人第4證人稱，該表是拫據由日訊管理公司提交1996年5月，6月，7月及8月之大廈管理開支而編製成的，而証物A3的第一項內容，即是指是次問卷調查的結果及决議。

10. 另外申請人第4證人亦解釋，經過諮詢法律意見後，委員會認為有必要成立一個在建築物管理條例第20節所規定的一個備用基金及一個特別基金，因此需要一個額外的加幅，最後亦有將大廈在1997年的收支預算表A27及1996年的實際收支表貼於電梯大堂以通知住戶。

11. 而就第2次管理費在1998年所作的調整，申請人第4證人亦有交待其過程，首先申請人法團在1997年11月14日發出通告召開業主大會，於1997年12月1日舉行，其中的一個議程，即為報告下年度的預算案，而有關的預算案，其實是一份康輝大廈業主立案法團在1996年7月到1997年10月的財政報告，以及兩份法團支付過去一年由管理公司所進行的維修事項的公開信（見證物A30），申請人第4證人稱在該次業主大會中已通過加管理費，但數額還有將日訊在計算每戶的份數及百份比作出，其後日訊計算出的數目，可見於日訊所發的通告証物A6之中，另外証物A5即1998年1月21日星期三的管理委員會常務會議記錄中第3項中所言，其實是當時已决定加管理費，其增幅已决定在7.3%，但所以要發問卷諮詢意見的是指要問各業主有關一些非經常性的維修費用究竟是如何方式處理，而有關的問卷，亦已呈堂成為証物A18，另外所謂在一致通過中本年4月1日增加管理費，是指在4月1日通告各戶有關的加費而非指是在4月1日實施有關的加幅。在此點上第4申請人證人的證供明顯地與第2申請人證人有出入。

（四）答辯人的案情

12. 代表案件編號LDBM 216/2000及LDBM 218/2000的答辯人陳立君並沒有宣誓作供或傳召任何證人作供，而代表LDBM 217/2000的答辯人鍾照平則選擇作供，他供稱他並沒有收過有關申請人管理委員會所發出召開業主大會的通知，但卻曾由信箱中收取過証物R2，證物R2是一份由申請人第2證人所預備的通知書，內容為申請人第2證人作為管理委員會的秘書，向土地註冊處在1996年7月27日申報康輝大廈業主立案法團有關更改事項即主席、秘書、副主席及司庫的名字與住址的詳情，另外雖然陳立君沒有作供，但他卻在申請人一方沒有反對的情況下曾經將一份由康輝大廈業主立案法團所發出有關管理費加幅緊急會議的文件呈堂，成為証物R1。除了鍾先生的作供及他與陳立君先生向証人所作的質問內容，可以看到答辯人對案中兩次調整管理費的合法性作出了以下的質疑。

(a) 証物R1中錯誤援引了大廈公契中的條款，作為1997年那次調整管理費的理據，故該次加幅無效。

(b) 第2屆康輝大廈業主立案法團的管理委員會的合法性有問題，因為

(i) 在未經有關業主大會在1996年11月開會進行選舉，申請人第2證人便已先行在1996年7月27日以証物R2向土地註冊處申報黃炳權先生為主席。

(ii) 在日期為1996年11月14日召開業主大會的通告中沒有康輝大廈業主立案法團的蓋章及簽名，故該次於1996年11月29日之業主大會的决議，包括確認主席及所有其他12名委員的决議均屬無效。

(c) 申請人之管理委員會沒有公佈其制定加費的基礎，只是由委員會通過便算過程全為黑箱作業，而最後得出每戶的加幅，亦與大廈公契附表III中制定的原本數目有不同的百份比，故此違反大廈公契。

（五）增加管理費之法定程序:

13. 在香港法例第344章建築物管理條例中第34E條規定該章法例

的附表7的條文，於關鍵日期(即1993年)起，納入每一於該日期之前訂立的公契內：

"34E公契的強制性條款

(1) 除第(4)款另有規定外，附表7的條文-

(a) (不適用)

(b) 自關鍵日期起，須隱含地納入在該日期之前訂立的每一

公契內。

(2) 憑藉本條納入公契內的條文-

(a) 對建築物的業主及經理人均具約束力；及

(b) 與公契的任何其他條文不一致時，即以憑藉本條納入公契的條文為準。

14. 因此，第7附表中的規定，適用於本案的公契之內，而第7附表對管理費的釐定，有以下程序性的規定。

1．管理開支總額的釐定：

(1) 除第(3)、(5)、(6)及(8)節另有規定外，在任何一段由經理人就建築物的管理而定為財務年度的12個月期間，業主應付的管理開支總額，須為經理人按照第(2)節指明的該年度的建議開支總額。

(2) 經理人須就每個財務年度而-

(a) 擬備列明該財務年度的建議開支的預算草案；

(b) 將預算草案副本一份送交業主委員會，如無業主委員會，則將該副本展示於建築物內的顯眼處；

(c) 隨同預算草案副本送交或展示(視屬何情況而定)一份通知，邀請每名業主在由預算案送交或首次展示日期內起的14天內，將業主對預算草案的意見送交經理人；

(d) 在該期間結束後，擬備指明該財務年度的建議開支總額的預算；

(e) 將預算副本一份送交業主委員會，如無業主委員會，則將該副本展示於建築物內的顯眼處。

15. 將以上程序套用於本案，即日訊物業管理有限公司，應於每個財政年度開始之前，草擬好一份該財政年度的開支預算案，並將之連同（2）（c）中規定的通知，送交法團的執行委員會，而在過了14天後，擬備指明該財務年度的建議開支總額的預算並將副本一份送交法團的管理委員會。則管理公司，作為大廈的經理人便有權按大廈公契中附表3的規定去按月及按戶攤分該預算案中所規定的支出，從而達到調整管理費的目的。

16. 另外，倘若申請人不欲通過上述的方法調整管理費時，亦可以通過召開業主大會，將各單位所要承担的管理費的建議，付諸大會表决，則大會的决定，自然也是對每戶業主均有法定的約朿力。

17. 當本席考慮案中所涉及兩次即分別在1997年及1998年增加管理費時，法團均沒有將該兩次的調整管理費的幅度，付諸業主大會進行表决，而申請人所採納的方法時，就於1997年那次生效的管費調整，曾經通過問卷調查的方式，獲取業主們就3種調整方式，即

(i) 以實際支出為加幅

(ii) 以單位面積計算

(iii) 以百份比計算

中選出一種方法，並由法團的委員會通過交由管理公司執行（見証物A3及A4）其間似乎規定了業主在3種方式中任擇其一，而由問卷發出之日期即1996年9月27日到同年10月5日即問卷之交回日期亦不足14天之數。

18. 而另外在1998年所實施的加幅在証物A5中第3段似乎委員會是考慮了大廈即將要進行維修的事實，所以希望能每月多些盈餘，故决定增加管理費7.3%期間並沒有依法例中附表7第2段中所述及預算案作為考慮。証物A28中的收支表，亦僅為1996年7月份到1997年10月份的財政報告，故並非1998年4月1日起財政年度之預算案。而一份日期為1998年3月25日（即比証物A5中的會遲了兩個多月）的管理委員會會議中，管理委員會還成立了委員會小組去跟進有關調整大廈管理費事項及協助「法團」製訂新年度大廈預算案（見証物A20的第（三）（2）段），如此可見，在1998年1月21日委員會通過加幅時，亦未跟隨法例中付表7的規定，故在經過上述的分析後，本席裁定，申請人在1997年及1998年所作的兩次管理費上的調整，並無法律效力，而按法例附表7第3段之規定即，

(3) 凡經理人在任何財務年度的開始時仍未就該財務年度而遵行第(2)節的規定，則該年度的管理開支總額-

(a) 直至他如此遵行為止，須當作與前一財務年度的管理開支(如有的話)總額一樣；

(b) 在他已如此遵行時，須為該財務年度的預算所指明的建議開支總額，而各業主就管理開支而須分擔的款額，須據此計算及調整。

19. 故須本席判決該在1997年及1998年的管理費加幅在法律上無效，但各名答辯人仍須按附表7第3段（a）之規定向申請人繳交未經1997年調整前之舊管理費，故本席頒令如下：

（1）在案件編號LDBM216/2000的兩名答辯人須向申請人繳付自1998年2月1日起每月之管理費為$363直到2000年4月30日止，為數共$9,801.00。

（2）LDBM217/2000中的答辯人則須向申請人繳付自1997年11月1日至2000年4月30日止的管理費每月為322元，為數共9,660元。

（3）LDBM 218/2000中的兩名答辯人亦須向申請人繳付自1997年3月1日至2000年4月30日共37個月每月322元之管理費即全共11,914元正。

（4）答辯人付款到審裁處後，申請人即可提取款項。

另外，就本案的訟費而言，由於陳立君曾代表其單位交舊管理費予

申請人，只是申請人拒絕接收，所以現在既然判定陳先生交舊費有理，所以陳先生應得訟費1,000元。但另外兩案即LDBM 216/2000 及LDBM 217/2000中的答辯人是拒交任何的管理費，這是不合理的，因為他們尚有繳交舊管理費的責任。故本席判他們須向申請人繳付每件案件1,000元之訟費。

後記：

20. 由於申請人在技術上犯錯令有關的管理費調整沒有法律效力，這並不代表申請人永遠不能追認有關的管理費之加幅，如今申請人實在應該儘快召開業主大會，通過追認有關期間所調整之管理費之加幅，則申請人便可以有足夠的法理基礎去追回各名答辯人所欠的管理費之差額了，在審理本案的過程中，本席深明各位申請人的證人均是以義務性質去做法團主席及委員的工作，最後得到本案的結果，難免令人氣餒，但本席希望你們各人不要難過，更希望你們可以在了解有關的法律要求後，可以把法團的事辦得更好，這才是積極的想法。

申請人：由鄧紹坤先生代表應訊