龍的文化有限公司 訴 袁鳴

DCCJ013825/2000

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2000年第13825號

主審審裁官：張舉能法官

日期：2001年7月31日

時間：下午12時58分

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判案理由書

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1.本案原告人龍的文化有限公司追討被告人拖欠租金。

2.根據證供顯示，周瑞珊有限公司是香港荷里活道231號地庫的登記註冊業主，原告人龍的文化有限公司與周瑞珊有限公司是一個相聯的公司(associated company)，周瑞珊有限公司是業主，而龍的文化有限公司(即原告人)是周瑞珊有限公司的租客，租了上述(荷里活道231號地庫)的物業。而原告人再將該地庫內的十一個店舖分租出去，被告人袁鳴女士是其中J店的分租客。

3.雙方曾經簽訂一份中文租約，日期為1998年7月24日，訂明租金每月1,200元，差餉以及其他費用由業主(實際即龍的文化有限公司)負責。

4.原告人聲稱，被告人自從99年1月開始拖欠租金，拖欠租金的原因是在99年1月左右，J店內有一條根據證供顯示，屬於大廈公眾設施的水管爆裂，引致被告人在J店內存放的貨物受到損壞。被告人要求原告人替被告人向大廈業主申請賠償，但賠償未果，所以被告人拒絕交租。

5.事件後來曾經小額錢債審裁處審理，經過審理後，被告人有將欠租支付，直至99年8月尾，但99年9月起的欠租，被告人並沒有支付，直至被告人在2000年5月26日遷離J店為止，沒有繳交過任何欠租。所以原告人方面便追討由99年9月1日至2000年5月26日的欠租。

6.在這方面，本官認為被告人並沒有答辯理由，而且被告人亦承認有欠租。但原告人除了這些欠租之外，並聲稱他們曾經以書面通知，亦藉著律師樓的信件通知被告人，一定要在2000年3月19日之前遷離該地庫，因為他們要將地庫的商場關閉，重新裝修，然後再出租。由於被告人拖延至2000年5月26日才遷出，所以由3月20日至2000年5月26日這段時間，他們的裝修工程實際上被拖延，而他們裝修再重新分租的計劃亦受到阻延，所以原告人不單是追討被告人的欠租，亦追討2000年3月20日至2000年5月26日由於他們聲稱被告人拖延搬出，令到原告人的裝修計劃拖延所引致租金的損失和差餉的損失，為數港幣19,899元及995.62元。

7.被告人在本案中反告原告人關於水管爆裂令到她的貨物損壞的損失。根據被告人聲稱，貨物的損失總數達到180,000元。

8.在聽取了雙方的陳詞和雙方證人的口供，以及參閱考慮過雙方在本案中提出的有關文件後，本官認為，原告人告被告人拖欠租金一事上，被告人並沒有答辯理由，所以本官裁定，被告人需要支付所拖欠原告人的租金。拖欠租金的日期為99年9月1日至2000年5月26日搬出為止，無論這點看為租金或是作為中間收益(mesne profits)，在本官看來都是沒有分別的。

9.本席提到中間收益，是因為原本雙方簽訂的租約到99年7月31日屆滿，因為租約為期一年，但似乎租約並沒有在7月31日後結束，而雙方仍然在7月31日後維持業主與租客的關係，最低限度直至2000年3月19日為止，所以當中牽涉到在3月19日之後雙方的業主與租客關係可能經已結束，但本官無需要作一個最後判斷，因為本官認為無論是以租金計算或者以中間收益計算，被告人都需要付原告人每月1,200元的費用，所以由99年9月1日至2000年5月26日，當中有八個月二十六日，計算出拖欠租金或中間收益的金額為10,606元。

10.另外，對於原告人申索要求額外的賠償，關於2000年3月20日至2000年5月26日被告拖延搬出，令到他們裝修延誤導致的損失，本官不接納這個申索。本官認為案件中沒有足夠的證據，證明原告人已通知了被告人關於他們收回整個地庫作為重新裝修再出租的意圖。在所提供的文件中，雖然原告人多次用書面要求被告人遷出，但並沒有提及原告人要求收回店舖的理由，雖然在當中有部分信件提及整個地庫商場均會結束營業，但並沒有談及原告人的實際意圖是將所有商場的舖位收回重新間格裝修，再出租圖利。根據信件顯示，直至2000年5月25日原告人的代表律師寫給被告人的信才有提及原告人的這個意圖，以及意圖追討被告人延遲搬出的賠償。在這方面，本官認為原告人的意圖並沒有清楚表達給被告人知道，所以被告人沒有需要負責這個所謂拖延搬出導致原告人損失的索償。

11.另外，本官亦認為沒有足夠證據證明被告人所謂拖延搬出引致原告人的損失。在這方面，原告人並沒有提供足夠的證據關於他們裝修再分租的完整計劃，他們的時間表、裝修的工作程序，為何J店未搬出，其他的裝修計劃都完全被擱置或者拖延，而不能進行部分的裝修工程，又或者裝修後，是否地庫所有舖位都完全可以即時再租出，凡此種種，均沒有足夠的證據顯示被告人的延遲搬出，跟原告人的所謂損失裝修後的新租金或差餉當中的因果關係，所以本官不接納這個額外賠償的申索。

12.至於原告人聲稱，他們由於追討欠租等等，所以花了2,600元的律師費，本官考慮過提供的文件後接納這個說法。延聘律師追討欠租是合理的事情，而律師樓亦提供了單據，所收的銀碼2,600元，從他們所做的工作而言，亦算合理。但本官對該筆2,600元，會與今次案件的訟費一併處理，不作為賠償的另外一個項目。

13.至於被告人的反索償，是關於他們擺放在J店內的貨物損失。根據被告人方面的證據顯示，J舖是用作擺放他們的貨物，而且J舖實際是很細小，貨物放在紙皮箱內疊得相當高，當位於J舖內的大水管不知何故突然爆裂時，水由上向下流，將這些紙皮箱浸濕了，紙皮箱因為水濕後傾倒在地，令到內裡所裝載的一些古董(即被告人經營的古董生意的貨物)受到損壞，損毀達至180,000元之多，所以他們要求向原告人反索償。

14.在這方面本官認為，明顯地根據證據顯示，該條水管並非專為J店而設的水管，而是一座大廈內其中一個公用的大水管。

15.證供也顯示，原告人並非大廈內其中一位業主，原告人其實嚴格而言是一位租客，雖然原告人與地庫業主周瑞珊有限公司有關係，但公司是兩個獨立的法人，不能夠將周瑞珊有限公司等同原告人公司，所以嚴格來說，原告人並非該座大廈的業主。根據原告人證供所說，大廈並沒有立案法團，但這方面並沒有證據顯示究竟是否如此。但縱使沒有立案法團，以爆裂的水管是大廈公用的水管而言，大廈所有的業主有責任去維修，而由於原告人並非業主之一，所以原告人並沒有責任維修該大廈的水管。水管爆裂，即使是由於失修所致，原告人本身並沒有責任。

16.本官特別強調，沒有證據顯示究竟該水管為何爆裂，尤其是沒有證據顯示該水管是由於失修、有任何人的疏忽或是業主疏忽而引起爆裂，這點本官並不作任何的評論，但本官只是在此指出，原告人既然不是大廈的業主之一，所以沒責任維修該水管，而原告人雖然作為被告人的業主，根據本官的看法，原告人無論在書面的租約或根據普通法內，均無責任維修該大廈公用水管。

17.既然如此，水管爆裂引致貨物損壞這方面，被告人要求原告人負責或向原告人反索償，本官裁定不成立。

18.本官這樣說，並不等如被告人的貨物損毀是無法可以追討賠償，但本官認為追討賠償的對象不應是原告人。雖然根據證供顯示，事發後原告人曾經與被告人談及代被告人向業主申請賠償，但也有向被告人指出實際要求賠償的對象是全大廈的業主。本官認為，這點不足夠令到被告人需要對水管爆裂負責，原告人只不過是提出一個有限度的幫忙，但這方面不構成任何的法律責任，最終被告人自己的貨物損毀，被告人要自己用辦法尋找應該負責的人士要求賠償。

19.本官這樣說，並非暗示有任何人需要對水管爆裂負責，因為正如本官說過，在今次案件而言，沒有足夠證據證明究竟水管爆裂是否有人為疏忽或是有人對水管維修沒有盡到責任，本官並不作任何的評論。

20.至於被告人聲稱，他們的損失達到180,000元，這方面本官亦不作任何裁定，因為本案毋須作出任何這方面的裁定，故亦不影響將來被告人向任何人索償。他們在今次反索償中所聲稱的損失，這方面的事宜，本官並不置評。

21.所以基於上述種種理由，本官正式駁回被告人的反索償。

22.至於原告人索償方面，正如剛才本官亦已說過，本官頒令被告人須要支付原告人10,606元的欠租或中間收益，但在這個數目中，原告人承認經已收取被告人租金按金2,400元，這數目要扣除出來，所以被告人需要支付的實際金額是港幣8,206元。

23.另外本官亦頒令被告人須要付原告人的利息。本官留意到本案原本在小額錢債審裁處審理，原告人是在2000年6月10日在小額錢債審裁處提出申索，本官認為利息由2000年6月10日起計，是合理及公平。

24.至於利率方面，以簡單的年率8釐計算，年率8釐由2000年6月10日計到今天為止，即今天判決書為止，由明日起利率按法庭所釐定的利率計算，直至被告人完全支付上述的金額(即8,206元)為止。

25.另外，本官亦頒令被告人須要付今次訴訟(包括反索償)的訟費。考慮到原告人已經花掉2,600元的律師費追討欠租，亦考慮到本案雙方均無法律代表，亦考慮過整件案件所有的程序、今次審訊時間後，被告人須要負責原告人的訟費，本官評定總數(包括律師費用2,600元在內)為5,000元。

26.為了大家清楚起見，本官重申，頒令如下：被告人須付原告人8,206元，被告人須付原告人利息，利息是8,206元的利息，以簡單年息8釐計算，由2000年6月10日至今天為止，由明天開始，利息以法庭所定的利率計算，直至完全支付8,206元為止。另外，被告人須要付原告人今次的訟費，本官評定為5,000元。

27.另外被告人的反索償被駁回。

出席人士：容凱欣，代表原告人

袁鳴，被告人