碧蘭大樓業主立案法團 訴 司徒勝

LDBM000199/1999

香港特別行政區土地審裁處

申請編號1999年第LDBM 199宗

主審法官: 周兆熊法官

聆訊日期: 1999年10月28日、11月5日、11月8日

宣判日期: 1999年11月19日

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判 決 書

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1. 申請人根據香港法例第344章《建築物管理條例》附表2第5A段的規定要求答辯人將屬於法團的全部文件以及動產，移交秘書以及其他委員。答辯人（司徒勝先生）辯稱申請人的管理委員會是於1999年7月16日非法選出的，因為該次業主大會的會議記錄並沒有顯示有百份之二十之業權份數的業主出席大會及通過議決，而他亦沒有收到5%的業主的要求以召開大會。

2. 碧蘭大樓的業主分別於1998年10月6日、10月30日、12月8日、1999年4月24日以及5月13日致函該大樓的業主法團（“法團”），要求它在指定的期限內召開業主大會，以解決法團內的財政問題。法團當時的主席是答辯人。法團分別於1999年3月7日以及5月20日覆函予該些業主，但它並沒有召開業主大會。

3. 1997年6月下旬，余啟華先生被一部份碧蘭大樓的業主委託而召開業主大會。証物A20的第5和第6頁顯示擁有35個份數的20個業主及業主代表委託他召開業主大會及重選新一屆管理委員會的成員。約於6月28號將余啟華將召開大會的通知書放在各業主的信箱內，和把它張貼在該 大樓的大堂內。

4. 於7月16日舉行的業主大會，共有業主及業主代表15人參加（參看証物A8）。在會議中，在會議過程中他們一致通過成立新一屆的大廈管理委員會，並選出余啟華為管理委員會的主席，他們亦一致通過即時擺免上一屆管理委員會。

5. 答辯人沒有參加該次大會。他祇在他聲稱沒有收到大會的通知書。大會舉行之前兩日在地上拾到大會的通告（証物R15）。

大會是否合法？

6. 碧蘭大廈共有10層樓，地下有4個商舖，每一個商舖擁有2個份數。1樓至9樓每一層樓有5個份數。故此10層樓共有53份數。

7. 跟據《建築物管理條例》第3(1)(c)條的規定，委任管理委員會的任何業主會議，可由合計擁有不少於5%份數的業主召開。第3(2)(b)規定，按第3(1)條召開的會議，可由合計擁有份數不少於50%的業主決議委任。

8. 大會的出席簽署表（証物A8）顯示出擁有37份數的15位業主及業主代表出席大會。

9. 該業主大會的通告（証物A11）的議程內容如下：

(一) 成立新一屆大廈管理委員會；

(二) 選舉主席、財政、秘書及委員；

(三) 委派專業管理公司跟進有關大廈之事務（按建築物管理條例第344章）；及

(四) 其他事項。

該通告的日期是1999年6月28日，而召集人是余啟華。証物R2顯示答辯人於1999年6月28日收到這個通告。証物R2是當時的碧蘭大樓業主立案法團主席司徒勝先生於1999年7月15日致予余啟華的函件。它的內容如下：

“本法團於1999年6月28日收到你閣下所發出之訊息於1999年7月16日（星期五）晚上八時三十分開業主會一事。本法團現正式向你宣佈這個會是非法的，請你根據香港特別行政區政府之法例去辦事。”

証物R2証實余啟華的証供是真實的。他把召開大會的通告放入答辯人的信箱內，這符合了《建築物管理條例》第5(1)及5(2)(c)條的規定，即大會通告須在會議日期最少14天前放入業主的信箱內。

10. 7月16日的大會的召開及它所通過的決議是符合有關法律的規 定，故此本席裁定，在該日所召開的大會是合法的大會，而由余啟華任主席的管理委員會也是通過合法的程序所選出的。

11. 答辯人承認，他仍然管有法團的文件及動產（參看証物A16）。雖經現屆法團的通知（參看証物A17），他仍然拒絕交出由他管有屬於法團的文件及動產。故此申請人入稟土地審裁處，依據《建築物管理條例》附表2第5A段的規定，要求答辯人向管理委員會移交該些文件及動產。附表2第5A段的內容如下：

“根據第4(2)段停任管理委員會委員或根據第5(1)段退職且不尋求再獲委任的的委員，須在其停任或退職（視屬何情況而定）後的14天內，將在其控制下或在其保管或管有下的與建築物的控制、管理及行政事宜有關的任何帳簿、帳項紀錄、文據、文件及其他紀錄，連同屬於法團的任何動產，移交秘書，或如秘書不能即時在場，則移交管理委員會的任何其他委員。”

12. 第4(2)(f)段規定，由法團藉決議撤去其職的委員，須停任為委員。

13. 在7月16日的會上，大會一致通過第四項決議，即罷免上一屆管理委員會。本案的重點在於第四項的決議，是否有效。這要視乎大會的通告，是否有列載該項決議。《建築物管理條例》第5(4)(b)條規定，根據第3條所召開的會議的通知書，必須指明擬提出的決議。

14. 大廈公契（証物R1）對列載於通知書的決議內容亦有所規限。公契的第13(j)條有下列的規定：

"Any resolution on any matter concerning the said premises and building passed at a duly convened meeting by a majority of the owners present in person or by proxy and voting shall be binding on all the owner Provided as follows :-

(i) The notice convening the meeting shall specify the intention to propose a resolution concerning such matter.

(ii) Any resolution purported to be passed at such meeting concerning any other matters shall not be valid.

(iii) No resolution shall be valid if it is contrary to the provisions of this deed."

有關7月16日大會的通告（証物A11）並無指明要罷免上一屆的管理委員會，故此決議四的通過違反上述第5(4)(b)條和公契第13(j)條的規定；它是無效的。這亦即是說，上屆的管理委員會並未被合法地罷免，故此附表2第5A段不適用於本案。申請人不能依據它向答辯人作出申索。本席裁定申請人的申請失敗。

申請人：由余啟華先生代表。

答辯人：司徒勝先生。