The Incorporated Owners of Ming Tak Mansion 訴 Acerate Development Ltd.

LDBM000377/1999

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1999年第LDBM 377宗

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2000年4月10日

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判 決 書

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1. 申請人是位於香港天后廟道6至8號名為明德樓的業主立案法團，而答辯人是明德樓7樓的業主。1999年4月9日，申請人舉行業主大會；與會者議決通過設立一項維修明德樓的備用基金的議案；該議案規定每戶業主須從1999年6月份起，每月繳付特別維修基金1,000元，直至備用基金的款額達到3百萬元為止，但答辯人從未繳交上述的款項。通過本申請，申請人要求法庭下令答辯人繳付該些款項。

2. 申請人為明德樓維修基金所做的預算表，有如下的細節：

1.更換大廈前面紙皮石	$1,800,000.00
2.全大廈搭棚費	$120,000.00
3.測量師驗樓費	$50,000.00
4.前後公共樓梯維修費	$200,000.00
5.全大廈外牆維修費及所有鉄器維修費	$480,000.00
6.全大廈窗框維修費	$150,000.00
7.全大廈公共電線及電器維修費	$200,000.00
共	$3,000,000.00
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3. 明德樓共有48戶

每戶每月供款$1,000.00則每月共得款項	$48,000.00
如供款58個月，則共得款項	$2,784,000.00
估計可得利息約	$216,000.00
可共得款項	$3,000,000.00

維修費用的計算方法及款額

4. 按照明德樓的公契第11(d)條的規定，每個業主所需分擔維修費用的款額，是以他所擁有的單位在整幢大廈所佔的份數按比例而計算出來的。第11(d)條的規定如下：

"in addition to the monthly service charge, each owner (other than the owner or owners of the ground floor) shall pay to the Managers on demand in respect of each unit of which he is the owner in proportion to his shares of and in the said premises and building the costs of all major repairs, replacements, renovations all other costs and expenses incurred in respect of the management of the said premises and building, its equipment, apparatus and services which may become payable by the owners collectively under the terms of this Deed to the extent that the same are not covered by the monthly service charge."

5. 根據公契第(3)條所載，明德樓由1樓至24樓共有48個住宅單位；每單位佔8個份數。天后廟道6號的天台和西面外牆佔3個份數，而8號的天台和東面的外牆則佔3個份數。48個住宅和2個天台及兩面外牆共佔390個份數，但申請人的管理委員會在提出前述議案時(該議案是兩個議案之一),並沒有顧及第11(d)條的規定。它衹考慮維修費需由48個住戶單位分擔的事宜，以致擁有兩個天台和兩面外牆的業主無需分擔維修費用，故此各業主所需分担的維修費用的計算方法是錯誤的。

6. 依照《建築物管理條例》（“條例”）第22條的規定，就維修基金的款額而言，如無公契或公契並無確定繳款的規定，則每名業主需繳付的款額，須由管理委員會按照各業主各自所佔的份數確定。由於公契第11(d)對維修基金的繳款有明確的規定，故此各業主應繳的款項，須以此為依歸，但業主大會所通過的議案並沒有把兩個天台的業主納入需要繳款的業主的類別之內，因而每個住宅單住的業主都需要額外分擔這兩個天台業主所需付的款額，故此就每名業主所需繳納的維修基金款額而言，這款額是不正確的。

7. 上述的決議違反公契第11(d)條的規定，故此它是無效的決議。

維修基金費用的付款方式

8. 對維修基金繳付的方式，條例第21條有以下的規定：

“(1) 除第(4)款另有規定外，管理委員會須釐定業主就某段期間須向根據第20條設立並維持的基金繳付的款額 -

(a) 如該段期間為法團註冊日期後第一段期間，則不得超過15個月；及

(b) 如屬任何其他情況，該段期間不得超過12個月。

而期間長短則管理委員會訂定。”

9. 在本案，業主須繳交的維修款額及時間，是由業主大會，而非法團的管理委員會，藉決議所決定，這並不符合第21條的規定。

10. 申請人成立已超過20年，故此繳交維修基金的期間，依 (b) 款的規定，不可超過12個月，但上述決議容許繳款期達58個月之久。這是違反了(b)款的規定。

11. 上述的決議，既違反了公契第11(d)條的規定，又不符合條例第21條的規定，因此它是無效的決議。本席不能命令答辯人遵守無效的決議，故此本席撤銷申請人的申請。

12. 本席頒下有關訟費的臨時命令：申請人須付予答辯人本案的訟費。如雙方未能就訟費的款額達成協議，則訟費款額由法庭釐定。如雙方不在14天內向本席就此項臨時訟費命令提出任何申請，則此項臨時命令變為永久性的命令。

申請人：由M/S C.Y. Chan & Co.律師事務所代表。

答辯人：由M/S Poon, Yeung & Li律師事務所代表。