啟運大廈（廣東道）業主立案法團 訴 Wong Ping Yue and Others

LDBM000397/1999

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1999年第LDBM 397宗

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2000年4月11日

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判 決 書

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1. 申請人是位於九龍亞皆老街7-13號名為啟運大廈的業主立案法團；1994年11月2日它註冊成為法團，而三位答辯人是該大廈地下13號舖的分權共有人。

2. 通過本申請，申請人要求三位答辯人繳交下列的款項：

1.	電力工程費餘額	$700.00
2.	其他工程費用：
	拆建鹹水泵、鹹水管工程費用	$500.00
	鑿地費用	$440.00
	拆建去水渠費用	$256.00
3.	欠交25個月的管理費，每月款額為380元	$9,500.00

3. 第一答辯人的答辯是：於1997年12月30日，他已繳交電力維修費18,100元；根據13號舖所佔份數答辯人只應繳交9,000多元，況且該工程到現在還未完成。答辯人並沒有對其他工程費用提出答辯的理由。至於欠交管理費方面，答辯人認為13號舖是地舖，故此“看更、樓梯燈、清潔全部無份用。”他們的單位又負責通渠的事宜，故此第一答辯人不明白他們為何還需要為13號舖繳交管理費。

4. 地下共有5個舖位，13號舖是其中之一。從1樓至14樓，每層樓共有5個住宅單位，故此14層樓共有70個住宅單位。住宅與商舖的面積差不多是一樣大小。每個單位的管理費都是380元。三位答辯人從未有繳交管理費，但申請人只申請從提出訴訟之日（1999年12月30日） 之前25個月的管理費。

電力工程費餘額

5. 1997年9月10日，申請人舉行業主大會。與會者議決選用三和電力工程公司（“三和”）的報價為大廈進行電力安全檢查工程。大廈公共電力裝置工程報價的費用是305,000元。按照大廈公契公共維修費分作260份，13號地舖須繳交18,800元（証物A10）。申請人說由於三位答辯人已繳18,100元，故此他們欠交700元。

其他工程費用

拆建鹹水泵、鹹水管工程費用

6. 大廈的鹹水泵不能運作，需要更換。該工程是由新昌水電工程（“新昌”）在1998年所做的，費用是19,500元（証物A15）。每一個住宅單位須分擔200元的費用，而地下每個商戶則須要分擔500元的費用。該工程已完成。

7. 答辯人的証人黃錦旋說大廈完全沒有進行更換鹹水喉的工程，但其後又說該工程有進行，但還沒有完成。

水渠拆建工程費

8. 1999年9月份，10號風球吹斷由天台疏導雨水至地下的去水渠。新昌把去水渠拆除及換上新的去水渠；工程費是19,500元。每戶須分担256元。

鑿地費用

9. 三和在為大廈公共電力裝置而施工時，須進行掘地工程，該工程的細節見於証物（証物A16），工程費用為34,000元。

10. 申請人的第二位証人（李濟寬先生）証實自1996年7月起他是大廈兩個看更之一。大廈一位看更的當值時間是由上午7時至下午7時，而另一位則是由傍晚7時至翌日早上7時。看更的職責是收取管理費和維修費。看更亦負責巡樓的工作。巡樓時他是由頂層逐層步行而下。通常日更巡行兩次，而夜更則巡行三次。巡行地點包括地下那一層。

11. 他確定在天台的兩個舊的鹹水泵在1999年9月被新昌以新的泵更換，而舊的鐵喉亦以為新的膠喉所替代。

12. 他又証實，在去年的8號風球上班時，他看不到天台的去水渠。當時警方把街道封閉，後來新的去水渠被安妥。每戶需負擔256元安裝費。

13. 申請人的第三位証人（吳桂妹女士）是新昌的職員。她証實大廈的汚水渠是她的公司以二日時間所做的。工程費用是19,500元。新的汚水渠是用塑膠做的。她又說大廈的鹹水泵不能操作，故此將舊的拆去和裝上新的兩個泵，而鐵的喉管亦以膠管替代。

14. 申請人的第四位証人是馬明楓先生，他是三和的職員。他証實証物A15、A16、A17、A18的內容是正確的，而這些証物是有關大廈鑿地和電力裝置工程的報價單、發票和收條。

15. 本席接受申請人的証人的証供，並裁決所有的工程，均已完成。

16. 大廈公契第3(a)條對大廈的維修及保養有以下的規定：

"3. Each of the parties hereto shall pay his due proportion of :-

(a) ....................

(b) The cost of keeping in good and tenantable repair and condition the foundation, the side walks, main walls, supports, beams, guitters, fences, chimneys and all external parts of the said building and all the drains, wall, electric pumps, pipes, conduits and all plumbing apparatus (if any) intended for the general service of the said building (except as regards damage caused or resulted from any act or default or negligence of any of the parties hereto their respective servants or agents or tenants or licensees) and the common entrance-hall, staircases, landings and passages."

17. 第3(b)的條款並不適用於第1項申請，但是適用於第2和第3項申請,而根據公契第4條的規定，每個單位的業主基於第3條款而需付的款額須以該單位在整幢大廈所佔份數計算，第4條的規定如下：

"The amount which each of the parties hereto shall be liable to pay a contribute under the last preceding clause hereof shall be in proportion to his share of and in the said premises."

18. 按照公契附表1以及田土廳的紀錄（証物A4）所示，13號舖位佔整幢大廈份數的260份之16。

19. 《建築物管理條例》第20條有以下的規定：

（1）法團須設立並維持一項常用基金：

“(a) 以支付法團根據本條例或公契（如有的話）規定行使權力或執行職責的費用；及

(b) 以支付建築物作為一個整體所應付的地稅、保險費、各種稅項及其他支出（包括與保養及修理有關的支出）。”

(2) 法團可設立並維持一項備用基金：

(a) 以供用作任何屬未有預計或緊急性質的開支；及

(b) 以便在根據第(1)款設立的基金不是以支付第(1)款所指明的各類支出時，用作付款。

20. 上述第(2)(a)款的範圍適用於第(1)項申請。根據條例第22(2)條的規定，業主所需繳付的款額，如無公契，或公契並無確定繳款的規定，則每名業主就根據第21條釐定的款額而需繳付的款額，須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。

管理費

21. 三位答辯人以下列的理由拒絕繳交管理費：因為13號舖的位置的關係答辯人未能享受大厦的服務或設施，如電梯及公共走廊的照明等。

22. 根據申請人的証供，管理費的收入是用來支付清潔垃圾費、電梯保養費、電力費、管理看更費等費用，看更有巡邏地下一層。大廈的清潔垃圾費每月為4,100元；當供食水予商戶及位宅的食水管因為破爛的原故，申請人將它更換，費用為1,000元（証物A25）。申請人有聘人疏通糞渠。申請人有購買公眾責任險的保費以及僱員賠償保險（為兩看更購買保險）。申請人曾聘人檢查及測試大廈電氣裝置，費用為2,500元（証物A26）。當地下的燒臘舖塞渠時，申請人立刻找人處理問題。所有上述的服務都是為整幢大廈而作出的，而各種費用，都需從管理費的收入而支出。三位答辯人皆受惠於上述的服務。公契對三位答辯人具有約束力， 故此他們必須繳付每月的管理費。

電力維修工程費餘額

23. 三位答辯人繳交18,769元（305,000元 x 16/260）。三位答辯人已繳18,100元，故此他們仍須繳交669元（18,769元 - 18,100元）。

其他工程費

24. 更換鹹水泵及水管工程的費用是18,750元（証物A12），故此按公契的規定，三位答辯人須繳付1,153元（18,750元 x 16/260），但申請人只要求500元的費用。

25. 鑿地費用為33,000元。按公契的規定， 三位答辯人須繳付2,030元（33,000元 x 16/260）。現申請人只申請440元的費用。

26. 拆建水渠費用為19,500元。按公契規定，三位答辯人須繳付1,200元 （19,500元 x 16/260）。現申請人只申請256元的費用。

管理費

27. 法團每個月所需的管理費是28,880元。根據公契的規定，答辯人需繳付1,777元（28,880元 x 16/260），但申請人只要求380元。

28. 本席頒令：

(1) 三位答辯人需繳交電力工程費餘額669元；

(2) 三位答辯人需繳交鹹水泵工程費500元、鑿地費440元以及水渠工程費256元；

(3) 三位答辯人需繳交至1999年12月31日為止之前的25個月所欠交的管理費，每月為380元，總數額為9,500元。

29. 三位答辯人須於二個星期內繳交上述的費用。

申請人：由李敬惠代表。

第一答辯人：親自應訊。

第二及第三答辯人：由王炳裕代表。