The Incorporated Owners of Winner Building v. Chung Lai Kuen

LDBM000345/1999

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1999年第LDBM 345宗

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2000年4月14日

______________

判 決 書

______________

1. 申請人是位於九龍廣東道867-885號名為祥發大廈的業主立案法團，而答辯人是該大廈23樓A室（“處所”）的業主。通過本申請，申請人追討答辯人在1998年4月欠交的管理費，款額是569元，以及由1998年5月至1999年12月答辯人欠交的管理費，每月款額為550元。對於管理費的繳納，大廈公契第4(h)條有以下的規定：

“Each owner shall pay to the Manager monthly in advance on account of his share of the said costs charges and expenses the appropriate sum mentioned hereunder in respect of the flats or shops in the said building for the time being owned by such owner."

申請人的証據

2. 陳華先生代表申請人作証。自1997年7月開始，他便是申請人聘用的管理員；他的職責之一是向大廈的業主收取管理費。

3. 答辯人祇把管理費繳交至1998年3月。從1998年6月至1999年11月期間，他向答辯人發出多次催繳管理費的通知書（証物A1至A2）。他將該些通告放在屬於處所的信箱內。

4. 1998年9月，答辯人把一張面額2,769元的支票交給他，作為邀交1998年4月至8月的管理費，但該支票並不兌現。此後，答辯人便沒有繳交管理費。

5. 他說祥發大廈升降機的保養費是大約每月18,000元，而清潔費大約是10,000元。

答辯人的証供

6. 答辯人承認自1998年4月起，她便沒有繳交管理費。她從來沒有看過申請人發出的通告。

7. 1998年1月至3月，當大廈正在維修期間，處所不斷出現問題，例如滴水和門鐘被毀壞，但有關方面沒有處理這些問題。在1998年3、4月之間她向陳華投訴；她說因為大廈維修的關係，處所的門鐘壞掉，門外的瓷磚裂開，窗子開不到，英泥掉下來，和水渠有裂痕；外牆又有水滴下至22樓，以致常常被人投訴，但陳華並無表示，他袛是叫她向法團的主席投訴；他說他袛是受聘的職員而已。

8. 1998年8月、9月之間,她把處所租予別人。她曾與租客達成協意，她以140萬售賣處所給租客，而租客已交付7萬元的訂金，但最後該買賣告吹，故此她沒有金錢繳付管理費。

9. 答辯人的反對通知內述及 “因維修後更渠塞損壞業主財物。全不理會。不負責任”。答辯人並沒有指明她之所以不繳交管理費，是因為大廈維修引致她的處所受損毀。況且該些損壞是在1998年1月至3月之間出現，而在1998年3月至4月之間她向陳華作出有關投訴，但在1998年9月，她仍向陳華繳付4月至8月的管理費；這顯示出上述的損壞，並非答辯人拒絕繳交管理費的原因，況且該些損毀應由進行維修的建築工程公司負責，而與管理費的繳交無關。答辯人沒有繳交管理費的原因，就是一如她本人所說，她未能售出處所，以致她沒有金錢繳交管理費。

10. 大廈公共部份的清潔、升降機的保養，管理員的薪酬，都要倚賴管理費的收入，才得以維持。答辯人完全沒有不繳交管理費的理由。

利息

11. 申請人要求答辯人就欠繳的管理費以每30日5%的利息計算；這亦即是每年60%的利息。這是終審庭首席法官所決定者的利息的5倍，亦是一般銀行的利息的5倍。申請人沒有提出証據顯示5%的利息是怎樣計算出來的。毫無疑問這是懲罸性的利息，故此本席撤銷申請人上述利息的申請。

12. 本席頒佈下列的命令：

(1) 申請人追討答辯人欠繳的管理費得直。答辯人須繳付1998年4月份的管理費569元，以及由1998年5月至1999年12月的管理費，每月為550元。

(2) 由2000年4月14日至清償為止，答辯人須繳付所有欠交管理費的利息，利率按終審法院首席法官不時藉命令所決定者計算。

13. 本席頒下臨時訟費的命令：答辯人須支付申請人訟費。如雙方不同意訟費款額，則訟費款額由法庭評定。如雙方不在14天就此臨時訟費的命令向本席提出申請，則此項臨時訟費的命令變為永久性的命令。

申請人：由M/S Littlewoods 律師事務所代表。

答辯人：親自應訊。