Tang Yuk Kwong 訴 Director of Lands

LDLR000007/1999

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1999年第LDLR7宗

宣判日期：2000年6月16日

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判 決 書

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1. 鄧漢平、陳樹丁、鄧志豪、鄧德勝與鄧銀光是新界沙頭角丈量約46號第8地段A至E段的前業主。申請人代表他們提出本案的訴訟。通過本案，申請人要求土地審裁處裁决地政總署署長須為收回上述5個地段而要作出的補償金額，但在作出裁決之前，與訟雙方要求本審裁處裁定計算補償金額的基準。申請人認為本審裁處應以在收地之日該土地的市價與及業主在其上興建小型屋宇（“丁屋”）的權利作為計算補償金額的基準。他的律師在結案陳辭中把這觀點反映出來：?

"It follows that the market value of the sections together with the rights of their owners as at the date of resumption should be the proper or fair assessment."

背景

2. 1996年11月，申請人被委任為鄧漢平、鄧志豪、鄧德勝與鄧銀光的代表， 以便申請在丈量約46號第8地段之上興建丁屋，於是他聘請建築工程公司以75,600元的價錢平整地基，工程於1997年4月完成。

3. 申請人與他的兄弟鄧銀光是丈量約46號第8地段的原業主，在1997年12月通過律師事務所，他與鄧銀光將該第8地段的A、C、D及E段，分別轉贈或分割與鄧漢平、鄧志豪、鄧德勝及鄧銀光，並在1998年6月4日出售該第8地段的B段予親戚陳樹丁。

4. 1998年3月25日，鄧漢平申請在A段興建丁屋。1998年9月24日，A段的一部份被收回。

5. 2000年3月9日，地政總署忠告他取消申請，因為如果他建造化糞池，它會很接近梧桐河，而他需要建造護土牆；為此他需要得到有關方面在規劃條例下的批准，於是他在2000年3月13日撤回他的申請。

6. 陳樹丁約於1998年6月4日申請於B段建造丁屋。其後B段的大部份土地被政府收回，而剩餘的面積並不足夠建成一幢丁屋。2000年1月31日地政總署通知他另覓地點以興建丁屋。

7. 1998年3月24日，鄧志豪申請在C段興建丁屋。1998年9月24日，C段所有的地被政府收回。2000年1月，地政總署拒絕他的申請。

8. 約於1998年3月24日，鄧德勝申請於D地段建造丁屋。1998年9月24日，D段的一部份被政府收回。

9. 1998年3月24日，鄧銀光申請在E段興建丁屋。由於E段三份之一的土地在1998年9月24日被政府收回，於2000年3月7日他撤回他的申請。

10. 申請人說如果不是因為收地的關係，地政總署必會或應該批准他們的申請，所以他們建造丁屋的“權利”應該被採納作為計算收地補償金額的基準。對申請人的說法，本審裁處需要考慮他們的申請是否有成功的機會。在這方面本審裁處需要考慮下列的因素：平整地基以及批准興建丁屋的準則。

平整地基

11. 申請人說他進行“平地”的工程，目的在於美化環境，但在他的誓章中，他完全沒有提及美化環境一事。在檢視已平整的地段的照片後，本審裁處完全看不到地盤有任何被美化之處。在誓章的第4及第5段他說：

"4. When I returned to Hong Kong from the United Kingdom in November, 1996, I was appointed to apply on their behalf for the construction of small houses on the Lot so that all of us would have a place to live when we eventually return to reside in our village.

5. I therefore engaged Sum Yuen Construction Engineering Company to level the ground at a cost of H.K.$75,600.00, and site formation works was completed by 2 April 1997.”（劃線為原文所無）

12. "Therefore"一字表示第5段上承第4段的內容； "site"一字無疑是建造丁屋的地盤。申請人是被委任為申請建造丁屋的人，因此他聘請工程公司平整土地，而平整土地（"to level the ground"）的工程必定是平整地基以便興建丁屋的工程。在誓章第23、28、33、37各段，申請人都有提及 "site plan" 二字。這個 "site" 字與 "site formation works" 的 "site" 字，在意義上並無不同。“site formation works”一詞與《建築物條例（新界適用）條例》所提述的“site formation work”（地盤平整工程）一詞亦是相同。

13. 申請人的測量師報告的第5.2(v)段有如下的內容：

"The owners had already completed the formation works for the small house development by filling the site to the level of the access road. The invoice and receipt relating to site formation works is enclosed in App. 6."

14. 附錄6的有關內容是：

“270車每車280”

270車必定是270輛運載泥土到地盤的車輛架次。依據申請人的証供，在進行有關平整工程時有很多人工作，故此這並不是一個小規模的工程。

15. 根據上述的証據，申請人平整地盤的目的在於平整地基準備興建丁屋，而並非是美化環境。

16. 地政總署的高級地政主任黃耀佳先生說平整土地的工程絕對會影響建造丁屋的申請；這工程是絕對不可以進行的，如果申請人進行這工程，地政總署就不會批准建造丁屋的申請。他又說在未得到城市規劃委員會批准之前沒有人可以進行土地平整的工程。

17. 按照香港法例《建築物條例（新界適用）條例》（第121章）第6(a)條賦予的規定，凡地政總署署長已根據第4或第5條發出豁免證明書，他亦可就地盤平整工程發出豁免證明書。這表明地盤平整工程是法例所監管的工程之一。申請人在未獲得建造丁屋批准之前，已進行該項工程，這是違法的行為，因此黃耀佳的說法是有法理的依據。既然申請人的作為是違法的行為，若然地政總署獲知此事，他們當然有權拒絕申請人建造丁屋的申請；平整地盤的工程並不是規模細小的工程，故此如果他們拒絕申請人的申請，這是理所當然的事。

批准興建丁屋申請的準則

18. 地政總署於1997年9月印發一本名為“The New Territories Small House Policy How To Apply For a Small House Grant”的小冊子（証物R3）。該小冊子列有下述5項準則。興建丁屋的申請必須符合這5項準則，才會獲得批准。

"(a) The applicant is an indigenous villager;

(b) The applicant has NOT previously received any small house grants;

(c) The site applied for is within the environs or the village, extension area of a recognized village;

(d) The site applied for is not affected by any impending development and it does not prejudice any future planning or development proposals; and

(e) There are no valid local objections to the proposed building."

（劃線為原文所無）

19. 地政總署於1998年6月15日在憲報刊登公告（証物A5），收回在該公告列明的土地（包括本申請有關的地段），“以便進行鄉郊排水修復計劃（新界東北）第一期甲。新界梧桐河修復工程”。1998年9月24日，本案有關的地段被政府收回。

20. 此公告所列明的土地包括丈量約第46約、第76約、第83約以及第85約的各地段，地段的數目眾多。收地計劃由構思、計劃、刊登公告至落實階段，以其牽涉多塊土地，一定是經過頗長的時間才得以完成，而梧桐河的水患，已存在多年，每到雨季，河水必會泛濫，使沿河一帶的低窪地帶，變成澤國。政府於這數年來已通過報章多次透露治理梧桐河水患的決心和計劃。事實上就梧桐河擴濶工程的計劃，政府聘請的顧問公司早在1994年11月巳展開工作，而渠務部已於1995年要求地政處進行收地的工作。

21. A至E段的業主是在1998年3月24日、25日及1998年6月4日分別向地政總署提出他們的申請，而地政總署則在1998年6月15日在憲報上刊登上述通告，其間相隔不足三個月，而上述的每一塊地都有部份或全部會在公告張貼於該等地段的日期起計三個月後被收回。故此在考慮是否批準他們的申請時，答辯人必定顧慮到興建丁屋的地盤會受到上述的計劃所影響，而反過來說，如果申請獲得批准，該地盤勢將對治河的修復工程構成障礙。地政總署必會考慮到C段將會全段被收回，而B段及D段大部份的地段將會被收回，以致餘下的土地不足以作為興建丁屋之用；至於E段收回土地後餘下的面積雖然是足夠起一幢丁屋，但丁屋的面積較申請人所申請的為小。除非申請人接納較小面積的丁屋，否則這餘下的面積亦不足夠用以蓋建申請人的丁屋。假若地政總署批準申請人在B、C、D、E段興建4幢丁屋，這必定會對治河工程造成一定的障礙。

22. 治河工程亦會對A段及E段興建丁屋的地盤有所影響，這可從鄧漢平及鄧銀光致地政總署的函件中反映出來。

23. 鄧漢平在2000年3月13日致函答辯人取消他的申請。在信中他說：

“根據于二零零零三月九日上午在貴部內與之會談內容，得悉如在上述地段興建丁屋之化糞池太接近河道，而且有斜坡危險影响，需要專業測師報告，又要規劃申請，基於上述原困，本人謹依貴署之建議，取消現時在上述地段之申請。”（劃線為原文所無）

24. 証物R3的書冊清楚述明：

“Approval will not normally be given for a site situated on a steep slope which is not suitable for a mall house development."

25. 此說明反映出在考慮是否批準興建丁屋的申請時，地政總署會考慮興建丁屋的地點是否合適。如化糞池太接近河道，當它受到損壞時，從化糞池流出的汚水、汚物便會染汚河道；斜坡的危險在於泥土易於鬆脫流失，使土地下陷，引致地面上的建築物傾側，甚至倒塌。A段既有此二項不利的環境因素，故此它不是適宜作為興建丁屋的地點。

26. 2000年3月7日，鄧銀光以下述的理由向地政總署取消在E段興建丁屋：

“由於治理河道，政府已收”接近三分之一之屋地，而且太接近河道，請將申請計劃取消......”（劃線為原文所無）

27. 如果丁屋是太接近河道，它的化糞池便有可能在受到損壞的情況下染汚河道，影響環境的衛生。E段既然是非常接近河道，它亦不是適合興建丁屋的地點。

28. 上述的環境因素的形成，主要是因為收地是作為擴濶河道之用，而河床亦會被挖深，於是造成斜坡。在河床未加深之前，興建丁屋之處並沒有斜坡。申請人的測量師盧以德女士在這方面有所闡釋。她說在收地之前，A地段的化糞池離河道有30米，但收地之後它與河道的距離便少於30米。這可見得擴濶和加深河道的工程，使到A段和E段的地點不適合於用作興建丁屋的用途。

29. 由於前述的原因，該5段土地的業主的申請並未能符合(d)項的準則。

30. 基於上述的理由，申請人認為他們興建丁屋的申請應該或必定會獲得批准的說法，不能成立。

支付補償金額的基準

31. 對於被收回土地的補償額，《土地收回條例》有釐定的基準；該條例的第10條有以下的規定：

“(1) 對於根據第6(3)或8(2)條向土地審裁處呈交的申索，該審裁處須根據申索人因申索內所指明的土地被收回而蒙受的損失或損害，裁定須支付的補償額（如有的話）。

(2) 土地審裁處裁定根據第(1)款須支付的補償額（如有的話）時，須以下列各項為基準

(a) 被收回的土地及其上的任何建築物在收地當日的價值；

(b) 申索人就被收回的土地而擁有、持有或享有的地役權或其他權利在收地當日的價值；

(c) …………………………

(d) …………………………

(e) …………………………"

(劃線為原文所無)

32. 該條例的第12條列有裁定補償的附加規則：―

“在裁定根據本條例須支付的補償時―

(a) 不得因收地屬強制性而予以任何寬容；

(aa) 如有關土地所在的地區、地帶或區域是已預留或劃出作城市規劃條例(第131章)第4(1)(a)、(c)、(d)、(e)、(f)、(g)、(h)或(i)條所指明的用途,或該土地受該等地區、地帶或區域影響，則不得將此事實作為考慮之列；

(b) 凡根據政府租契持有土地而不按照政府租契的條款使用土地，則不得就該項使用給予補償；

(c) 不得因預期獲得或頗有可能獲得政府或任何人批出、續發或延續任何特許、許可、契約或許可證而給予補償：

但如屬以下情況,即是若非因該土地被收回，便可按應有權利確使任何特許、許可、契約或許可證獲批出、續發或延續者,則本段對該情況不適用；及

(d) 除第11條及本條(aa)、(b)及(c)段另有規定外，被收回土地的價值，須被視為由自願的賣家在公開市場出售該土地而預期變現可得的款額。”

（劃線為原文所無）

33. 在收地當日，申請人所代表的業主並未獲得答辯人的批准在A至E段之上興建丁屋，故此除了被收回的土地價值外，他們並沒有其他的權利可獲得補償。

34. 根據第12(d)條的規定，被收回土地的價值，須被視為由自願的賣家在公開市場出售該土地而預期變現可得的款額 ；如果一個買家在獲知所有上述地段的重要資料後，毫無疑問，他一定不會以“屋地價”來購買這5個地段，因為該5個地段根本上並未附有可以興建丁屋的准許或權利。申請人要求答辯人在支付補償金額時，應以他們有權利在這5個地段之上興建丁屋作為基準，這並無事實或法理的根據，故此本審裁處拒絕他的要求。

訟費

35. 有關於此初步聆訊的訟費，本審裁處待整宗案件審結才作出判決。

申請人：由Hau, Lau, Li & Yeung律師事務所代表。

答辯人：由Department of Justice代表。