吳庭介 訴 房屋署署長

LDHA000002/2000

香港特別行政區土地審裁處

申請編號2000年第LDHA 2宗

主審：盧偉光審裁委員

聆訊日期：2000年6月15日

宣判日期：2000年7月5日

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判 決 書

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1. 上訴人是沙田田心街36號雲叠花園第六座27樓J室（“有關物業”）的業主，答辯人為房屋署署長。該物業為一居者有其屋的住宅單位，除房屋條例（香港法例第283章）附表的第4段另有規定外，購買人將有關物業出售、轉易或押記等，皆受到規限。

2. 答辯人根據房屋條例向房屋署署長申請評估有關物業的補價。答辯人的代表威格斯香港有限公司（Vigers Hong Kong Limiter,下稱“威格斯”）在2000年2月17日發信予上訴人，通知他答辯人評估有關物業的現行市值（Prevailing Market Value）為$1,840,000，上訴人根據房屋條例要繳付予答辯人的補價為$724,767。

3. 在2000年2月26日，上訴人根據房屋條例向土地審裁處提出上訴，理由是：

“根據市值及田土廳的資料顯示區內同類型物業與及同一屋苑內之同類型單位在物業市塲的最近買賣成交價與房屋署的補價評定不乎。”（錄自上訴人的上訴通知書，表格21）

4. 上訴人在表格21內並沒有確實說明甚麼數目的補價才是合理，或有關物業的市值應該是若干。

5. 雙方同意答辯人在2000年4月5日的聆訊後呈交予審裁處及送達予上訴人一份威格斯較新的估值報告，日期為2000年5月5日。該報告評估有關物業在當日的現行市值為$1,760,000，上訴人的補價也減為$693,256。

6. 上訴人並沒有接納答辯人這個較新的評估，仍然繼續本上訴。上訴人認為上訴物業的現行市值應為$1,150,000至$1,200,000之間。

7. 根據房屋條例，有關上訴物業的估值要以頒令日期（2000年7月5日）為準。

8. 答辯人的專家證人威格斯測量師吳賢德先生在答覆本席查詢時，同意有關物業在頒令日期的估值，是該公司以前的估值$1,760,000再向下調整3%至5%（即$1,672,000至$1,707,200）之間。對於這點，上訴人並沒有任何意見。

上訴人的證供

9. 上訴人在2000年4月5日聆訊後呈交的文件，標題為“上訴書”（證物A1），詳細列出下列的上訴依據及考慮因素：

(1) 比較雲叠花園其他交易的成交價 “據土地註冊處的資料顯示，今年二至三月期間共有兩宗交易售價分別是99萬及142萬平均售價是120.5萬。……假設上述120.5萬的平均售價而要加上房署給予雲 花園的最高折讓率39%，計算後的結果是$1,674,950。仍比房屋署的估值為低。”（在聆訊時，上訴人承認上述計算錯誤，要求刪除這句。）

(2) 比較上訴物業隔鄰的私人屋苑 金獅花園 的成交價 “據土地註冊處的資料顯示，金獅花園在過去三個月的平均售價是每平方呎建築面積值$1,973，而房署對上訴物業的估價，是每平方呎建築面積值$2,759。……顯示房屋署的估價過高。”

(3) 比較區內鄰近其他居屋屋苑的最近三個月成交價格 “結果發現平均售價是每平方呎大約在$2,267左右。”

(4) 比較差餉物業估價署的「香港物業報告2000」的“私人中小型住宅樓宇的售價指數” 去年第四季的該指數與1989年的同一指數比較，只是升了1.4倍。“若以此指數的升幅為依據，上訴物業在89年入伙時是市值是82萬，至去年底時的市值，則應該是82萬的1.4倍，即114.8萬。”

(5) 比較有關物業的應課差餉租值 “上訴物業在1990年入伙時的應課差餉租值是$76,800，而在今年第一季的應課租值是$83,760，比十年前升了0.09倍，顯示上訴物業的升值能力有限。並不如房屋署評估上訴物業的市值，比入伙時的升值升了2.3倍。”

(6) 地產市場的研究報告顯示居屋二手買賣價值持續下調。

(7) “此外居屋建築質素差劣，也直接影嚮居屋單位的市值及在市場的升值能力。上訴物業在89年入伙時，已因建築質素差劣而成為問題居屋，引起業主與發展商及房署間的一連串法律訴訟。去年底及今年初揭發的……例子，已令市民及市塲人士對居屋的信心跌至最低點……令居屋在市場上完全缺乏叫價能力”。

10. 上訴人親自作供，並沒有傳召其他證人。他要求本席根據他的 “上訴書”及其附件的資料，裁定有關物業的市值為$1,150,000至$1,200,000之間。他特別指出同一屋苑第三座27樓D室的售價只為$990,000（證物A1的附件C1）。在接受答辯人及本席的查詢時，上訴人承認並沒有詳細分辨上述附件C1列出的成交，那些是“自由市塲”（如有關物業的情况）或“第二市塲”的成交。他認為爭論應該集中在有關物業的市值是甚麼。

11. 答辯人的專家証人，測量師吳賢德先生（“吳先生”）作供，他呈堂吳先生呈交證物R2，是申請人要求審裁處參考的成交個案（三座27D）的買賣合約。該合約有一些很少見的條款，包括賣方有權押後成交日期至2001年的3月16日。因此，吳先生認為要對該個成交個案小心處理。另外，因應上訴人的證物A1之附件C1所列出的成交個案及證物R3的成交個案，吳先生編製了一份分析表呈堂（證物R1）。

12. 吳先生指出在證物R1列出的成交個案，袛有“自由市塲”的成交值得審裁處參考；“第二市塲”的成交不能被接受為本案物業的現行市值的參考，因為“第二市塲”已發展為一個半獨立的市塲，不等同“自由市塲”。為了證明這點，吳先生將證物R1內“第二市塲”的成交價，加上要補交的地價（Premium）。計算出該等比較物業的“真正”的市值（"true open market price"）。吳先生發現這些“真正”市值的平均價，遠超出在一同一屋苑的“自由市塲”的買賣價的平均價。

13. 吳先生解釋他的估值報告（證物R3），該報告的附件VI，列有七個比較物業。吳先生分析各比較物業的優劣及他所採用的調整幅度及理由。他在估值過程中考慮的因素包括樓層、設計及間格、頂層效應、景觀及方向、時差等因素。

14. 吳先生在2000年5月5日將有關物業估值為1,760,000元，補價為693,256元。（見證物R3）

15. 本上訴案的舉証責任在上訴人，而上訴人卻沒有提出足夠的證據，證明房屋署署長的最新的估值為不恰當。

16. 上訴人的“上訴書”，列舉很多全港一般性的及沙田區其他屋苑的樓價數據，用作支持上訴人的估值。這違背市塲上評估個別物業的評估準則及方法，不能為本審裁處接受。

17. 另一方面，本席滿意專家證人吳先生的估值，接納該證人在估值中所作的調整為合理的調整。本席亦同意吳先生對“自由市塲”及“第二市塲”的成交所作的分析及其結論，即評估本物業的市值，應袛限於參考“自由市塲”的成交。最後，本席接納吳先生對近月市塲變化的估計，即在本案的宣判日期有關物業的市值，為吳先生以前的估值，再向下調整3%至5%。因此，本席裁定本案有關物業的最新市值為1,670,000元。

18. 上訴人沒有提出任何足夠的理據，仍在2000年2月26日就房屋署署長的估值提出上訴，所以上訴人要負責房屋署署長的訟費。

頒令

(1) 根據房屋條例，上訴物業的市值為1,670,000元，上訴人被裁定敗訴。

(2) 上訴人得付答辯人訟費，倘若雙方不同意訟費數額，則交由法庭評定。

上訴人：親自應訊。

答辯人：由梁耀宗先生代表。