廖建良 訴 曾美玲

關於在土地註冊處註冊為新九龍內地段第5928號的整塊或整幅土地以及在該土地上稱為宏光道80號“麗晶花園”（該屋苑）的宅院、豎設物及建築物，其中106,352份同等不分割分或份數中的17整份，連同持有、使用、佔用和享用該屋苑第1座24字樓E室之全部（該物業）的獨有及專有權利和特權之事宜 及 關於一份由賣方曾美玲及買方廖建良在1999年1月15日訂立之買賣合約（該正式合約）之事宜 及 關於《物業轉易及財產條例》（第219章）第12條之事宜

原告人	廖建良
	對
被告人	曾美玲

主審法官：高等法院暫委法官關淑馨

聆訊日期：2000年6月9日

頒下判案書日期：2000年6月20日

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判案書

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1. 本案原告人（買方）在1999年12月11日以原訴傳票方式提出買賣交易的訴訟。原告人的大律師劉偉華先生告知本席，原告人不再尋求原訴傳票中第(2)、第(4)及第(6)段中之濟助。基本上，原告人尋求法庭宣告被告人（賣方）沒有就謝志強簡程端律師行（買方律師）在1999年1月18日發給馮黃夏律師行（“馮黃夏”）的信件中第4、第5及第6項要求作出令人滿意的回覆，以及原告人有權終止雙方在1999年1月15日訂立的買賣合約（該正式合約）。原告人又請求法庭命令被告人退回按金及原告人已付的釐印費，並須支付利息及訟費。

2. 本案並無任何事實方面的爭議會對本席須作的決定有重要影響。法庭曾於2000年4月6日批准雙方可就對方提交的誓章盤問宣誓人。但儘管如此，當本席向無律師代表的被告人解釋情況後，她表示不須盤問原告人所提交的誓章之宣誓人，即原告人及以前代表他的律師。同樣，原告人的大律師又告知本席他毋須就被告人的誓章盤問她。

3. 由於原告人的誓章沒有提及釐印費和該宗買賣所需的律師費是多少，所以本席准許他在庭上作供以作補充。除此之外，在本席面前的證據有原告人一方所提交的兩份誓章及被告人的中文誓章。

4. 關於這宗糾紛的背景和事實，可闡述如下。

5. 雙方在1998年12月9日訂立臨時買賣合約，其後於1999年1月15日訂立正式買賣合約。買賣的標的是位於香港九龍宏光道80號麗晶花園第1座24字樓E室的物業（該物業），樓價為港幣1,660,000元。原告人於簽訂正式買賣合約當日或之前支付一成樓價作為按金及部份樓款，而交易須於1999年2月9日或之前完成。該正式買賣合約又明文規定時間為合約要素。

6. 以下是該合約的其他重要條款：

(1) 賣方有責任按照《物業轉易及財產條例》（第219章）第13條顯示該物業的業權妥善（第11(a)條）。

(2) 買方律師如有任何要求，須於收到業權契據後7個工作天內將書面要求送交賣方律師（第12(a)條）。

(3) 倘若立約任何一方未能按照正式合約之條款完成交易，失責的一方須承擔臨時買賣合約及正式合約所須繳付的釐印費（第15(c)條）。

(4) 若賣方未能按照正式合約完成交易而這並非買方失責所致，則賣方須立即悉數退回買方已付的款項（第20條）。

(5) 賣方聲明及確認，除現時承按該物業的滙豐授信財務有限公司外，並無第三方“享有該物業在法律或衡平法上的任何權利或權益”。賣方確認“[她]是該物業的唯一法定及實益擁有人”。若在成交時或之前有任何第三方聲稱擁有該物業的業權而令賣方未能完成交易，則買方有權選擇撤銷該正式合約，賣方須立即將按金退回給買方（第26條）。

(6) 賣方確認知道買方是依靠香港房屋協會的首次置業貸款計劃提供資金購買該物業。倘若買方律師在交易完成前17個工作天未能核准該物業的業權，則成交日期須延遲14個工作天。雙方又同意若買方在申領首次置業貸款的過程中有任何延誤，則成交日期須延遲10個工作天（第41條及附表8）。

7. 雙方簽署正式合約之前，約於1998年12月21日，買方律師在土地查冊紀錄中發現該物業乃受多項產權負擔所規限，其中兩項為：(1) 一份於1991年5月17日發出的傳訊令狀，編號為高院民事訴訟1991年第A3642號（該高院民事訴訟），在該案中原告人為張旭平先生，被告人為本案賣方；以及(2) 一份就該高院民事訴訟作出的命令的蓋印文本，日期為1993年3月22日，該命令是在雙方同意下作出（該高院命令）。本席亦須指出，張先生是被告人前夫。

8. 以下是該高院命令的部份條款：

(1) 假使雙方訂立的任何協議或和解及在當中所作的任何命令均不抵觸《房屋條例》，則在這條件下，法庭宣告自本命令的日期起[即1993年3月22日]，張先生有權享有該物業的45%實益權益，但須得到房屋委員會及/或其他主管機關的批准，並須完全遵行一切有關法規方為有效（第1段）。

(2) 張先生繼續在該物業居住的時候，必須支付該物業的所有支出。自命令的日期起，所有按揭供款及差餉須由被告人與張先生以45%對55%的比率分擔（第2及第3段）。

(3)“上述宣告（如作出的話）[原文如此]及任何根據該宣告而進行的權益轉讓”，須得到香港賽馬會及該物業現時的承按人批准以現時的條款及條件繼續提供有關按揭及馬會自置居所計劃，方為有效（第8段）。

(4) “除了本命令第1段關於雙方在該物業中自1993年3月22日各佔的權益的宣告”外，該命令無損任何一方在家事雜項案件1993年第4號中的申索權，以及日後任何一方根據《婚姻法律程序和財產條例》（第192章）及其他與婚姻訴訟有關的法規而提出申索之權利（第9段）。

9. 買方律師得悉該高院命令的條款後，遂於1999年1月18日就此事致函“馮黃夏”，自然有在信中提出一些要求，就是原訴傳票上所提及的第4、第5及第6項要求。函件上的第4(a)項要求顯然有一處筆誤，“賣方，被告人”及“原告人[即張先生]”被對掉了。這些要求大意如下：

(1) 鑑於張先生憑藉該高院命令享有該物業的45%實益權益，張先生必須先把他在該物業中所佔的實益權益讓予或轉讓予被告人，被告人才可在成交時將該物業的100%法定及實益權益轉讓予原告人。買方律師要求“馮黃夏”提供一份把張先生的實益權益轉讓予被告人，並妥為簽立、蓋印及註冊的轉讓契。

(2) 買方律師要求“馮黃夏”提供資料，顯示張先生是否“仍然居於”該物業，並確認張先生“承諾在成交時遷出該物業”。

(3) 買方律師要求“馮黃夏”提供一份由家事法庭在1998年9月22日就婚姻訴訟1997年第6234號作出的命令之蓋印文本（該家事法庭命令），買方律師又保留權利在收到該命令的蓋印文本後提出要求。

10. “馮黃夏”於1999年2月6日致函買方律師，隨函夾附該家事法庭命令的蓋印文本。該命令由梁榮宗暫委法官頒下，以中文撰寫。雖然該命令是在1998年9月頒下，但該命令的核准蓋印文本在1999年2月3日才發出和存檔，箇中原因不得而知。該命令第1及第3段列明“撤消”該高院命令，即是張先生須於命令的日期起計一個月內遷出該物業即其婚姻居所，並將樓宇空置管有權交予被告人。

11. 該命令第2段規定張先生須將他在該物業中所佔的45%實益權益轉讓予被告人，這一點對本案至為重要。原文所用的字句如下：

“呈請人在婚姻住所之45%業權要轉給答辯人。”（黑線由本席加上）

12. 買方律師收到該家事法庭命令後，在1999年2月12日致函“馮黃夏”提出進一步要求，向“馮黃夏”查詢是否已將該家事法庭命令提交土地註冊處註冊，以及該命令所涉及的各方是否已遵行命令條款。買方律師再次根據該家事法庭命令第2段要求“馮黃夏”提供一份把張先生在該物業中所佔的45%權益轉讓予被告人，並妥為蓋印及註冊的轉讓契。

13. “馮黃夏”在1999年2月22日發出兩封信件就上述要求作出回覆。有關該家事法庭命令第2段，他們表示根據該命令第1段，該高院命令已予“駁回”（註：英文信件原文是“dismissed”）。這顯然是錯誤的，並不是對該家事法庭命令的正確詮釋。“馮黃夏”基於這錯誤的理據，堅稱張先生“現在不再享有該物業的任何權益”，而且“轉讓契並不是必需的”。至於張先生是否仍然佔用該物業這個問題，“馮黃夏”只說“會在成交時將樓宇空置管有權交予[原告人]”。本席裁定，“馮黃夏”在1999年2月22日發出的信件並未能對原告人的要求提供令人滿意的回覆。

14. 其後雙方律師都有書信來往，但似乎都未能取得任何進展。買方律師在1999年2月24日向“馮黃夏”發出兩封函件，其中一封函件指出該家事法庭命令第2段列明，張先生“要（將他在該物業中所佔的45%權益）轉給”被告人，但該命令並沒有說張先生的權益因此“歸於”被告人名下，所以，原告人堅持要被告人在成交前提交一份把張先生的權益轉讓予被告人的轉讓契。買方律師再次向“馮黃夏”查詢張先生是否已按照該家事法庭命令將樓宇空置管有權交予被告人。

15. “馮黃夏”在1999年3月2日函覆買方律師，重申該高院命令已被該家事法庭命令"駁回" （註：英文信件原文是“dismissed”）。誠如前述，這顯然是錯誤的。關於張先生是否已將樓宇空置管有權交予被告人這方面的查詢，“馮黃夏”只重覆說"會將樓宇空置管有權交予[原告人]"。這也不是令人滿意的回覆。

16. 買方律師在1999年3月8日再致函“馮黃夏”。當時已過了1999年2月9日的成交日，而根據該正式合約第41條延遲成交日期14個工作天的限期也已過去。原告人的大律師告知本席，原告人在申領首次置業貸款的過程中並無延誤，因此附表8關於延遲成交日期的條款並不適用。買方律師在1999年3月8日向“馮黃夏”發出三封信件，再次指出根據該家事法庭命令第2段，張先生須把他所佔的45%權益轉讓予被告人，由於該命令沒有宣告張先生所佔的權益因此歸於被告人名下，所以張先生有必要為此簽立轉讓契。買方律師又建議把成交日期延至1999年4月21日，但條件是被告人須於該日前提交一份轉讓契，把張先生在該物業中所佔的權益轉讓予被告人，以及被告人須與原告人訂立補充合約，確定新成交日期以便香港房屋協會記錄在案。此外又強調，原告人希望"採取明智及合作的態度"處理此宗交易。由於原告人的首次置業貸款期限將於1999年5月26日屆滿，而且不能續期，若他在貸款期限屆滿前未能成交，便要重新提出申請，再次與其他申請人競爭，因此，買方律師提議延遲成交日期。

17. 由於買方律師沒有收到“馮黃夏”任何回覆，所以在1999年3月18日致函“馮黃夏”，再次提議延遲成交日期。“馮黃夏”在1999年3月25日回覆稱，他們再沒有收到被告人要求他們繼續代表她處理這宗物業交易的進一步指示。

18. 其後，被告人另聘嚴鍾奉蘭律師事務所（“嚴鍾奉蘭”）接手處理這宗交易，該事務所曾在被告人的婚姻訴訟中代表她。“嚴鍾奉蘭”在1999年3月27日致函買方律師，就買方律師提議被告人在1999年4月21日或之前提供一份轉讓契，將張先生的權益轉讓予被告人這項要求作出回覆，“嚴鍾奉蘭”建議由被告人向家事法庭提出申請，要求法庭下令不須張先生簽立任何轉讓契或有關文件便可將其權益轉讓予被告人。“嚴鍾奉蘭”認為這是"較恰當"的做法，並在信中說"鑑於有困難找到張先生前來簽立轉讓契"，所以才作出該建議，但並沒有詳細解釋為甚麼"有困難"找到張先生前來簽立轉讓契。

19. 買方律師在1999年3月29日作書面回覆，建議修改“嚴鍾奉蘭”提議向家事法庭申請的命令。所建議的修改是要清楚表明，張先生所佔的權益藉家事法庭的命令即時歸於被告人名下。買方律師又在信中稱，原告人會給予被告人由1999年3月29日起計不超過4個星期的時間"處理有關命令的事宜"，即是說期限為1999年4月26日。買方律師沒有建議把成交日期延遲多久，但大概應在被告人於家事法庭取得所建議的命令之限期屆滿後一段合理時間內成交。

20. “嚴鍾奉蘭”沒有說是否接納買方律師要他們取得命令的期限。他們在1999年4月8日才向家事法庭提出申請，該申請在1999年5月12日聆訊，當時期限經已過去。然而，買方律師當時沒向“嚴鍾奉蘭”作出投訴或發出通知，謂他們認為被告人因未能在新限期前就有關要求作出令人滿意的回覆而屬違約。期間沒有事情發生，直至1999年5月13日“嚴鍾奉蘭”才致函買方律師，隨函夾附梁榮宗暫委法官在1999年5月12日作出的命令草擬本以供備悉，並在信中稱，他們在取得該命令的蓋印文本時，便會送交買方律師。該命令也是以中文撰寫。命令謂張先生沒有出席聆訊。該命令的第1段指出，被告人的申請是要求法庭下令，張先生的45%業權轉給被告人時，張先生和被告人毋須簽署任何轉讓契約或一切有關文件，而張先生的業權已即時歸於被告人名下。同段又列明不須就被告人的申請作出任何命令。該命令的第2段指出，家事法庭沒有司法管轄權作出任何聲明。

21. 買方律師在1999年5月14日函覆“嚴鍾奉蘭”，指“嚴鍾奉蘭”未能向家事法庭取得所建議的命令，並再次指出，關於張先生在該物業中享有45%實益權益這個問題必須解決，而鑑於賣方未能向家事法庭取得命令，所以轉讓契是必需的。買方又指出，由於沒有轉讓契，所以該物業的業權便有瘕疵；被告人未能顯示及證明該物業的業權妥善，亦未能就買方律師的要求作出令人滿意的回覆。買方律師藉該信件通知“嚴鍾奉蘭”原告人不會完成交易，其後於1999年5月27日將業權契據和有關文件交還給“嚴鍾奉蘭”，並要求被告人立即退回按金。

22. 有一點必須指出，就是梁榮宗暫委法官其後於1999年8月5日行使《婚姻法律程序與財產條例》（第192章）第26條賦予他的權力作出命令，指示有關事宜須交予高等法院司法常務官，由司法常務官按照該家事法庭命令擬備正式文件把張先生的權益轉讓予被告人。張先生與被告人於1999年8月26日訂立契據，張先生以此契據把他在該物業中所佔的45%實益權益完全放棄並轉讓予被告人，從此把該物業之全部歸於被告人一人名下。張先生又藉該契據立約保證他沒有作出任何可能會令他所佔的45%實益權益受到質疑、抵押、影響或附有產權負擔的行為。該契據由司法常務官代表張先生簽立。被告人在1999年8月取得該契據後，未能找到原告人完成交易，遂於1999年9月在土地註冊處登記終止該正式買賣合約的備忘錄，其後於同年11月因市場樓價下跌而以較低樓價將該物業售予另一位買家。

23. 毫無疑問，該契據於1999年8月簽立後，被告人便有妥善業權可轉易該物業。現在的問題是，原告人在1999年5月14日終止該正式買賣合約時，被告人是否已顯示該物業的業權妥善並就買方律師的要求作出令人滿意的回覆。

24. 依本席之見，上述問題的答案是否定的。本席認為，買方律師就該家事法庭命令的第2段所作的論點是成立的。該段下令張先生把他在該物業中所佔的45%權益轉讓予被告人，但該命令沒有列明張先生的權益“因此已轉讓”予被告人或張先生的權益“即時歸於”被告人名下。該命令的第2段完全沒有提及如何或何時實行該物業的權益轉讓，這與第1及第3段恰恰相反；該兩段列明張先生須在命令的日期起計一個月內遷出並將該物業的空置管有權交予被告人。本席認為，該家事法庭命令的第2段實有含糊之處，不能說在毫無合理疑點之下，可證明被告人能夠按該正式合約第26條的規定，把該物業的所有法定及實益權益轉移給被告人，而又不可能會有爭議或訴訟的情況出現。

25. 本席已考慮到在梁榮宗暫委法官其後於1999年5月12日作出的命令中，梁法官顯然已下令他毋須就被告人的申請作出進一步命令，並且他沒有司法管轄權作出任何聲明。這大概是因為梁法官認為該家事法庭命令的效力並沒有不明確或含糊之處，但這並不是這次訴訟的重點。誠如上訴法庭郭樂富法官在Kan Wing Yau & Anr v. Hong Kong Housing Society 一案[1986-88] CPR525第532頁I行至第533頁B行所述：

“妥善業權是指在任何時間及任何情況下，法庭都會在要求強制履行合約的訴訟中強逼不願成交的買方接納的業權，但法庭不會強逼買方接納有疑點的業權。有疑點的業權不但包括法庭認為可疑的業權，還包括法庭認為沒有問題但仍然可能會被其他有資格人士合理地及公正地質疑的業權。在這方面，法庭緊記裁決只對訴訟各方具約束力，而對其他並非訴訟一方的敵對申索人並不具約束力。因此，法庭不會強逼買方接納會令他招致風險或危險的業權……”（斜體由本席加上）。

26. 本席認為，買方律師所提出的要求，即他們認為被告人未能作出令人滿意回覆的要求，屬於“可能會被……有資格人士合理地及公平地質疑”的事宜。基於這個原因，本席裁定原告人勝訴。本席現作出原訴傳票第(1)段所尋求的宣告：被告人未能就買方律師在1999年1月18日發給“馮黃夏”的信件中第4、第5及第6項要求作出充分或令人滿意的回覆，原告人有權廢止該宗物業買賣及/或終止或撤銷該正式合約。本席又命令被告人退回港幣166,000元的按金予原告人，被告人須支付原告人港幣12,450元，即原告人所繳付的釐印費，並須支付上述所有款項的利息，由原訴傳票發出日期1999年12月11日起按現行判決利率計算。最後，本席作出暫准判令，命令被告人支付原告人此項申請的訟費。

原告人：由黃國恩律師行延聘劉偉華先生代表

被告人：曾美玲女士，無律師代表，親自出庭