Chan Sau Chai Gigi 訴 Chan Chung To

LDNT000111/2000

香港特別行政區土地審裁處

申請編號2000年第LDNT 111宗

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2000年7月17日

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判 決 書

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1. 申請人是位於香港赤柱赤柱大街63號（“處所”）的租客，而答辯人則是處所的業主。通過本案，申請人要求土地審裁處授予新的租賃。與訟雙方對於法庭授予新租賃這一點並無爭議 ，雙方所爭議的是租金的款額和新租賃期的租期。

租金的款額

2. 申請人依賴她的專家証人黃順泰先生於2000年6月5日所編寫的租值評估報告（証物A1）作為新租賃期的租金款額。

3. 根據該報告，處所是建於1941年12月25日之前；它是一所以磚塊建造而屋頂鋪以瀝青的房子。

4. 租約於30年前開始之時，處所並無水、電的供應；房子內部無間格裝修；業主亦從未對處所作出維修。水、電力的供應是由租客自行申請而得，租客自費鋪設電線、電掣與水管。租客本人建造閣樓、厨房以及厠所；租客亦於1978年更換正門的木門。

5. 公共巴士、的士和私家車可直達處所，而車程往中環需時40分鐘。

6. 處所的面積是10呎濶33呎深。它的前部份是書房，第二部份是起居以及用膳之處，而第三部份是厨房以及厠所。閣樓則作為睡房之用。牆壁有數處水漬；它們都是非常接近天花，這顯示該些地方是遭受滲入屋內的雨水所侵之處。

7. 黃順泰舉出下列三個在赤柱大街出租的住宅單位在租金方面的要求價：

	地址	月租	每平方呎租金
1.	2/F. No. 70 Stanley Main Street, 40 s.f. about 25 years old	$7,000	$17.50/s.f.
2.	3/F. Stanley Main Street, 500 s.f. about 25 years old	$9,000.-	$18.00/s.f.
3.	2/F. Stanley Main Street, 390 s.f. about 25 years old	$7,200.-	$18.46/s.f.

8. 黃順泰認為當交易完成之時上述單位的租金將會是約每平方呎15元，而處所的總面積是410平方呎，故此它的租金應該是6,150元。因為處所是戰前的樓宇，結構簡陋，又缺乏業主提供維修，加上滲水的因素，它的租金應被減去15%，故此它的租金應是5,228元。

9. 答辯人並無質疑有關上述的有關數據的証供，亦無傳召任何人作証，本席接納黃順泰的証供。本席裁定處所於2000年6月份的市值租金是5,228元。

10. 答辯人於詰問申請人時指出處所於多年前曾作商業用途。申請人對此則予以否認。本席裁定答辯人缺乏証明以支持他的指控。

租賃期

11. 答辯人要求法庭授予一個月的租賃期。業主於此類案件土地審裁處通常授予2年的租賃期。此宗案件並無特殊的因素令本席不依從此習慣。兩年應為恰當的租賃期。這租賃期使雙方在兩年之內就租賃之事不再作爭議。假如租賃期祗是一個月，雙方可能就租約的問題 ，在短期之內向法庭提出申請，而租金的款額在短期內通常不會作出重大的變化，故此再次的訴訟對雙方並無好處。本席認為2年是適當的租賃期。

12. 本席頒佈下列的命令：

(1) 新租賃期為2年由2000年7月1日起至2002年6月30日止。處所必須用於住宅用途。

(2) 新租賃期內的月租為5,228元（不包括差餉在內）。

(3) 差餉的繳交：由以往繳納者負責支付。

(4) 申請人須繳交兩個月的按金。

(5) 申請人須負責處所內部的維修。

訟費

13. 本席頒下有關訟費的臨時命令：雙方各自負責本身的訟費。如在14天內與訟任何一方不向本席就此項臨時訟費的命令提出申請，則此臨時訟費命令變為永久的命令。

申請人：由Messrs Andrian Yeung & Cheng 律師事務所代表。

答辯人：由Messrs C.T. Chan & Co. 律師事務所代表。