張來 訴 梁智釗及另一人

LDBM000185/2000

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號2000年第LDBM 185宗

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判 決 書

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背境

1.本案之申請人張來是南都大廈9號地舖的業主，他通過本案申請本審裁處頒令宣佈第1及第2答辯人即分別為梁智釗及南都大廈業主立案法團要求各業戶攤分就大廈維修工程的科款之决定為不合法，這包括法團在未經業主大會表決的情况下臨時增收的49萬元的工程儲備金，而第1答辯人是第2答辯人法團的主席。申請人亦要求審裁處下令兩答辯人重新就有關之工程進行招標。申請人所持的理由是業主管理委員會曾通過重新招標但主席反對，沒有執行此決議，另外於2000年3月15日之業主大會上通過進行維修項目，法團並沒有充份之標書資料提供給業主考慮去作出決定。而法團以業主所擁有單位的業權份數作為維修工程費的攤分基礎，是違反公契的規定，並有別於過去大廈進行維修時，每戶一份的攤分做法。最後申請人指答辯人沒有應其於2000年5月12日致法團有超過百分之五業主簽名的公開信之要求召開業主大會以討論信中所提及之事項，故申請人要求本審裁處頒令着令法團召開有關的業主大會。

2.簡單地說兩位答辯人，法團對上述的指控均一一否認。

本案中各位證人所提的證供：

3.申請人一方包括申請人在內共有4名證人作供 ，他們是申請人(AW1)，第2申請人證人林彭年(AW2)，第3申請人證人胡志元(AW3)，第4申請人證人張德明(AW4)。

4.上述各申請人證人的證供可摘要如下：

5.申請人供稱他自大廈落成入伙已是9號地舖的業主，一向他把該單位租與別人經營，及至1999年8到9月間，他的租戶通知他大廈需要進行維修工程，到了2000年2月28日，他因為要了解維修情況便參加了大廈的一些會議，亦有聽取了建築師就工程項目的滙報，他本人表示反對有些只惠及部份單位業主的工程項目，即天面維修工程，外牆粉飾工程，對講機工程，電梯走廊工程及公共天線工程，理由是這些工程都主要或全部惠及住宅業主並與地舖無關。及後到了2000年3月15日所舉行的業主大會時，申請人雖然有出席，但由於他不滿大會議程沒有他所要討論的項目，即重新物色維修承建商，而他在事前只能由看更處取到一份只有工程項目而沒有價目的標書(見申請人證物A2)他亦發現主席沒有由工程項目中刪除那些只惠及部份住宅用戶的項目，所以他便與其他的一些業主提早退席。

6.至於申請人稱大廈管理委員會曾於2000年1月13日通過重新招標一項議決，申請人提供了一份日期為2000年1月20日的會議記錄作為證明申請人自己沒有參加該次會議，他說這份會議記錄是由AW2交給他的。

7.申請人稱他於2000年3月15日大會之後，由於不滿開會通過之項目，所以草擬了一封公開信，要求法團重新考慮工程費用及其攤分之安排，同時遂戶上門進行問卷調查，並收集了34份就有關問題表達意見的問卷，最後他將此等問卷交給主席梁智釗，但主席以2000年3月15日業主大會已經就有關事項有了議決為理由，拒絕接受有關之問卷。

8.其後法團與維修承建商簽約後，便發了一份維修攤分表(見申請人證物A7)，該表之日期為2000年3月21日，而申請人稱他是看見此表時才知道要大廈科款是包括一筆為數49萬元之儲備金的。

9.就其指法團主席拒絕大廈業主的開會要求的指控，申請人呈交了申請人證物A8的公開信，他說那份在第2頁附上了23名業主簽名的公開信是由AW2交給主席的，但主席始終沒有應信中要求召開業主大會。

10.最後申請人稱現列於答辯人文件夾第60頁至67頁就4間公司工程費之每戶維修費攤分表(日期為2000年1月26日)，他是在收到抗辯書後才第1次看到的。

11.AW2林彭年有兩名弟弟都是大廈住宅單位的業主，而AW2亦是以其弟弟的代理人的身份，參加了法團管理委員會維修小組的工作。在1999年12月28日業主大會改選管理委員會之前，AW4是管理委員會的主席，亦有主持大廈在收到屋宇署的維修通知書後，物色建築顧間公司及招標維修承建商之工作。到了1999年12月15日維修小組開會的時侯，AW4將所有承建商的標書交給建築小組之委員會，證人也看了數份。工程顧問亦於是次會議提供了1999年12月21日會議記錄中議程第5項所提及的12間承建商標書的報價比較表給委員們參考，委員亦於該日撰了最便宜的4份標書，最後標書全由AW4保管。到了1999年12月21日證人及其他小組成員在建築顧問的代表列席情況下，在迎賓酒樓聽取了先前所選的4個承建商的代表，即《新港》、《建華》、《同昌》及《生生》介紹其公司結構及維修工程的運作等問題(見答辯人證物R8之會議記錄)，另外申請人證物A11的入標承建商的價目表亦早於1999年12月15日之前已由建築顧問提供給小組研究。在1999年12月21日之承建商簡報會後，由於有業主認為所有標書的價目均太高，並憂慮有建築顧問公司與承建商有“圍標”的情況出現，故主張由法團再次招標並由法團自行收標，並計劃於1999年12月28日之業主大會討論此事。但是由於1999年12月28日之大會因需要處理委員會換屆的選舉工作，所以未有時間對此項目作出處理。到了2000年1月13日，新選出的管理委員會召開管理委員會建築小組會議，作出了如申請人證物A1會議記錄中所列各項重新招標的決議，並決定在2000年1月26日再開管理委員會討論有關的安排。可是到了1月26日主席梁智釗(即RW1)堅決反對執行1月13日所通過重新招標的決議。並要將此事交由業主大會決定。申請人證物A24，即為主席召開該次大會的通告，其中有關的議決事項是“議決是否重選承建商”，證人稱於2000年2月16日的業主大會上，結果決議不重新招標，故法團只有在先前所選的4間承建商中進行挑選。

12.到了2000年3月15日的業主大會上，證人稱首先的問題是在議決工程項目的表格上有些項目是空白的，另外表上亦只有4個項目可供投票，當天卻表決了6個項目，故多出的兩個項目是在大會上宣佈請投票的業主即時用手寫的方式加上的。另外在簽名選承建商的時侯，只有一間公司的簽名紙被傳遞給業主之間，即證物A21，而其上原本亦沒有反對一欄，那一欄是在他提出反對後才加上去的。而證人代他兩名弟弟就維修工程選項所投的票，亦已列為申請人證物A20，最後證人就答辯人拒絕應證物A8公開信的要求開業主大會的作供與申請人的作供是一致的。

13.第3名替申請人作供的證人是胡志元，他是大廈11樓10號的住戶，在1999年12月28日獲選出任法團秘書至2000年2月16日為止。他確認了一份於2000年11月27日他所作的書面供詞作為他證供的一部份。該份書面證供之內容就2000年1月13日大廈管理委員會通過重新招標及1月26日主席RW1反對重新招標並將事件交由2月16日之業主大會決定一事與AW2之作供大致相同。除了他是在2月16日大會後才收到詳細標書的一點之外。而他並沒有參加2000年3月15日的業主大會，他在3月15日前亦曾與AW2及其他業主就他所得到標書的內容進行商議。最後他決定放棄出席3月15日的大會。另外他說他己將他秘書任內的所有會議記錄及文件在3月的一個晚上，交回給主席RW1。在接受盤問時，證人堅稱在2000年2月16日業主大會上通過不重選承建商不等於不重新招標。另外他亦承認曾於2000年2月16日業主大會後收到RW1交給他所簽收的文件目錄(答辯人證物R2)，中所列的文件，當中包括建築工程顧問之標書及12份承建商的報價書，而他交回文件給RW1之時侯則因為時間倉猝，所以沒有要求RW1進行簽收。

14.第4名申請人證人是1999年12月28日管理委員會換屆前的法團主席張德明，他是大廈其中兩個住宅單位的業主，在1999年大廈因為收到屋宇署的信，所以要進行維修，於是在管理委員會之下成立建築小組，成員包括主席。在1999年12月28日換屆前小組的工作進度己包括委任了工程顧問的建築師事務所，並由該顧問恊助下公開向承建商招標，收回標書，分析該等標書，及至進行甄選的階段。他在1999年12月11日到建築師事務所拆標書，與他同行的有RW1梁智釗及RW2杜燊棠，有關的標書在拆開後己全部被帶回南都大廈13樓的管理處。證人本人，鄒姓的管理員及大廈看更均持有管理處的鎖匙，而所有委員及大廈業主，包括AW2及AW3均可以要求看更開管理處的門去取閱標書的內容。

15.關於2000年1月13日之會議，證人指那是維修小組的會議，當天只是有人提議要重新招標，但證人的印象是當天並沒有議決過此議案，當天的會議記錄(見證物A1，亦即證物A12)，是由RW1梁主席交給他的。

16.兩名答辯人於案中均由麥宜全律師代表，他們的案情是一致的。就答辯人的案情舉證的過程中共有兩名證人作供，他們分別是第1答辯人(亦即第2答辯人的主席)梁智釗(RW1)及法團管理委員會的司庫杜燊棠(RW2)。

17.第1答辯人梁智釗是替答辯人一方出庭作供的第一名證人(RW1)，RW1稱他參予法團管理委員會的工作始於1999年7月前主席AW4委任他為法團的秘書。

18.證人接着交待了大廈是在甚麼的情況下導致屋宇署發信要求大廈進行維修以及法團的管委會是如何甄選大廈維修工程顧問及如何向承建商進行招標之過程作了詳細的交待。並提供了以下文件證物以支持其證供的內容，此等證物即為：

19.證人稱1999年12月11日自開標後，12份標書仍放在建築師事務所，而在1999年12月15日開管理委員會時，建築師亦有帶了該12份標書供在場的委員及業主查看，另外建築師亦預備了一份有4間承建商公司標書中就有關工程各項目價錢之比較分析表，即答辯人證物R10，給到會的委員及業主參考。

20.有關申請人證物A1及A12即於2000年1月13日所通過要重新招標的決議，證人同意的確有此一事，但那已獲2000年2月16日之業主大會所推翻，證人說雖然開業主大會通告 (申請人證物A24) 上的第5項所寫的是“是否重選承建商”，但大會中各業主的討論其實是就1月13日的決議所作出的回應，故內容均是關於重新招標的問題，而該次大會的會議記錄，則因為當時的秘書胡志元(AW3)沒有交出的緣故，到現在法團也是沒有上述會議的書面記錄的。

21．就有關2000年3月15日業主大會中表決維修項目的表格(見申請人證物A20及A23)，其上只有第1項“大廈維修工程項目”是預先印就的原因是管理委員會未能事前知道業主們會反對甚麼項目，和會拿甚麼項目出來討論和表決，所以只印了空白的2至4項和該3項供業主投票的方框，到了後來由於討論的項目多出預定的空位，所以便臨時着投票的業主自行寄上有關表決項目的名稱和加上第5及第6項的方格。而就該6項工程是否進行的投票結果，可見於有關大會會議記錄的第2頁(即申請人證物A15)，又在同一個大會上所通過聘請生生公司為維修承建商的議決是以傳紙簽名的形式進行，同時由於當晚餘下4間承建商之中只有兩間公司有代表出席(即生生及新港)，所以只傳了兩張紙以供業主選擇。到了最後，由於沒有人在支持新港的紙上簽名，所以選擇新港的那一張簽名紙沒有保留。而選擇生生公司的那張紙，則已列作申請人呈堂證物A21，上面反對一欄是由林彭年(AW2)提出而臨時加上的，最後。證人堅稱該次業主大會的各項議決，均是在公平和公正的原則下進行，而主席及管理委員會均沒有誤導過任何的業主。

22.就着主席及管委會拒絕應2000年5月18日公開信(證物A8)之要求召開業主大會的指控，證人稱由於公開信的簽名部份及內容部份是分開的，所以他自己及管委會均不知簽名的業主是否真的知悉和附和公開信的內容，因此，為了肯定此點，管委會於是向有份在公開信上簽字的業主發信，要求他們就公開信的內容作出確認，但其後無一名業主包括申請人肯確認該公開信，故管委會最後便沒有就該公開信之要求開會了。

23.第2名答辯人證人是杜燊棠，他在庭上的作供與第1答辯人所說的主要相若，而且他亦己採納了他的證人口供(即答辯人證物R9)作為他口供內容的一部份，所以本席不打萛在此再覆述他的作供內容，不過本席認為當此名證人在接受申請人盤問時，有一段證供是值得一提的，那就是當證人被問及其書面證人口供(R9)第2段第3行所說“在業主大會前(前文指2000年2月16日之業主大會)已將最低標書價目之四問承建商公佈給各業主，故議決不再重新招標(見我方60-67頁)”內的所指的公佈是何時作出的。證人答不能肯定，但本席在翻看辯方文件夾中60-67頁時(即證人書面口供所指的頁數)則可以看到當中8頁文件每頁的右上角均印有“二千年一月二十六日”之字眼。而當申請人在盤問期間的稍後時間向證人出示申請人證物A25時，證人則能確認此文件(其實是前面所述8頁文件中的一頁亦即答辯人文件夾中第60頁的文件)，是於2000年1月26日在管理委員會上派發給業主的，故本席相信答辯人文件夾的8頁文件，是早在2000年1月26日已經派發給與會的委員及業主了。

本席就本案中的爭議所作出之裁決

(i) 維修費按業主所持份數的攤分方法是否合法：

24.申請人沒有爭議他的9號地舖佔有大廈業權的6份，第2答辯人是以所有業主所佔業權的份數而平均攤分的，而申請人所持的反對理由只是今次維修的攤分方法有別於以前大廈維修時所採用一戶一份的攤分形式，也有違用者自付的原則，即天台維修工程，外牆粉飾工程，大廈對講機工程，電梯走廊工程及公共天線工程，均對地下舖位的業戶毫無好處。要這些舖位的業主分担這些工程的費用是不公平的。故在考慮這些工程費用應由誰人負担時，申請人說法團應該採用公契中第3(e)條有關修理電梯費用的規定，即不用那些不在電梯服務層數範圍內的業主負責這才是用者自付的精神。

25.要找到這些反對理由是否有效的答案，本席認為有必要細閱公契中有關的規定。首先，公契中第3條規定了大廈各業主要按比例繳付包括(b)分段中規定大廈維修公眾地方的費用：-

"3 Except as hereinafter otherwise provided each of the parties hereto shall pay a proportion of :-

(a) the Crown rent the charges for water consumed in or for the said building and insurance premium payable on the policy (if any) for insuring the said building against loss or damage by fire.

(b) The cost of keeping in good and tenantable repair and condition the foundation, the side walks, main wall, supports, beams, gutters, fences, chimneys and all external parts of the said building and all the drains, well, electric pumps, pipes, conduits and all plumbing apparatus (if any) intended for the general service of the said building (except as regards damage caused or resulted from any act or default or negligence of any of the parties hereto their respective servants or agents or tenants or licensees) and the common entrance-hall, staircases, landings, passage and the roof and whitewashing, distempering and painting the exterior of the same and such parts of the said interior as are used in common by the parties hereto.

(其中包括大廈之公共入口大堂、天台及外牆)

(c) Caretakers' or watchmen's fees, charges for lighting and cleaning the entrance, staircase, landings and common passages and the expenses for disposal of garbage and refuse from all parts of the said building.

(d) The cost of rebuilding or re-instatements of the said building or any part thereof in case of partial destruction or damage or condemnation by the Building or other competent Authority.

(e) The costs of keeping operating, maintaining, repairing, greasing, servicing, cleaning and renovating the lifts including the wages of lift operators and all other sundry expenses in connection therewith save and except that no contribution shall be payable by those parties whose shop flat or space situate on such floor or floors which are not served by the lift."

26.雖然第3條沒有說明業主要按的比例是甚麼比例，但緊接着的第4 條便為此點作出了解釋，即第3條中的所謂比例是指業主們就其在該座大廈中所佔業權份數的比例 (第3附表有特別說明例外) ：

"4. The amount which each of the parties hereto shall be liable to pay or contribute under the last proceeding clause hereof shall be in proportion to his share of and in the said premises if not specifically set out in the Third Schedule hereto"

27.接着第5條及第6條則分別規定如任何業主擁有外牆的那些部份的單獨使用權，則該業主便須為那些部份負責維修：

"5.The parties or party hereto who are or is entitled to the exclusive use occupation and enjoyment of the whole or portion or portions of the roof of the said building shall have the right to put up any number of lawful signboards or advertisements thereon and take the rents and profits thereof from and shall be responsible to pay the costs of keeping the said roof or the portion thereof in good and tenantable repair and condition.

6.The parties or party hereto who are or is entitled to the exclusive use occupation and enjoyment of the whole or part of the external wall and/or yard and/or any other spaces of and in the said building shall have the right to use the same for any lawful purposes and shall be responsible to pay the costs of keeping the whole or part of the said external wall and/or the said yard and/or the other spaces in good and tenantable repair and conditions and are or is entitled to receive the rents and profits therefrom."

28.很奇怪地，由申請人所提供的大廈公契副本上找不到附表3，而答辯人律師則提供了他所稱在看過大廈的公契後的提供的大廈各戶的份數總表 (見答辯人文件夾第77頁)。申請人對此份數總表的份數計算方法並未提出異議。本席留意到申請人曾提出了迎賓酒樓與發展商所簽立的大契(Assignment)，上面規定迎賓酒樓擁有獨家使用權的範圍包括1字及2字樓及地下1號舖之外牆之使用權，在此以外，申請人並未提供任何關 於天台或天面以及大廈其他外牆的獨家使用權的土地註冊證文件。

29.另外本席亦留意到大廈公契第1附表上，發展商保留了包括所有天台的業權，可是在所有大廈211份業權均已分佈在各商業及住宅單位上的大前題下 (見答辯人文件夾第77頁)，則天台極其量是只有獨家使用權而沒有業權分佈。而在不知道發展商有否將天台的獨家使用權一併留予現在的頂層單位住戶的情況下，加上有關發展商已在1972年11月8日完成清盤，故高等法院原訟法庭於該案例規定發展商在不再擁有大廈業權時，便不能擁有任何形式的獨家使用權，即在此發展商被清盤後，則有關部份的獨家使用權已不再存在。該部份便會自動變為大廈的公共地方，由法團負起管理責任。The Incorporated Owners of Cheong Wang and Cheong Wai Mansion v Government of the HKSAR HCMP 3230/2000一案中之裁決原則亦通用於本案。

30.其於上述規定及分析，本席首先裁定大廈的天台及絕大部份的外牆是屬於大廈的公眾地方。既然是大廈的公眾地方，在此等地方進行維修的時侯，大廈的業主，便應按其佔大廈業權份數為基礎，分担有關的費用，同樣的理由，亦通用於大廈之對講機工程，電梯公用大堂的翻新工程及大廈公共天線系統的工程所涉及各項之開支。因大廈公契中並無特別條文為此各項作出處理，故到了最後，本席裁定申請人就大廈維修費分担不公平的一項指控並不成立。

(ii) 第1答辯人及第2答辯人不執行管理委員會於2000年1月13日重新招標的決議是否合法：

31.綜合申請人一方的案情，通過2000年1月13日決議的是第2答辯人的管理委員會，而在選承建商一事之進度上，則已經發 展到了已選出標書價最低的4間承建商及已聽取了該4名承建商的?報的階段。

32.本案中兩名答辯人的案情是由於要重新招標便不可能在屋宇署所規定的期限前完成維修的工作，所以在2000年2月16日交由業主大會，“議決是否選承建商”並通過不再重選承建商。申請人並沒有爭議於2000年2月16日所召開的業主大會的合法性，但申請人爭議該次業主大會通告(申請人證物A24)上所用的字眼即“議決是否重選承建商”並不是“議決是否需要重新招標去重選承建商”故該次業主大會的議決，並沒有處理在2000年1月13日管理委員會所通過的決議。

33.本席認為要解決此點爭議，可以首先從兩個層面去理解這個問題：

34.首先，從語法邏輯的層面上看“重新招標”的目的只能有一個，那就是要就當時已收的標書以外，另找出合適的承建商。故如果第2答辯人的最高權力機構 業主大會決定不另選承建商，即以當時已然選出的4間承建商的範圍內去作出選擇，則必定包含了不再招標去重選承建商的意義，相反地如果業主大會通過“重選承建商”則第2答辯人可做的事情便包括了在現有的標書及重新招標所獲的新標書中物色承建商的兩個可能性。故本席裁定2000年2月16日業主大會的議決 即否決另“重選承建商”的決定。已推翻了2000年1月13日管理委員會所通過要“重新招標”的決議。

35.另外就實際參予該次業主大會的參加者的經驗層面上而言，本席留意到在有份參予該次業主大會的兩名申請人證人的證人口供上，有以下的寫法：-

36.在AW2林彭年在200年11月11日所作的書面供詞上他說:

"2000年2月16日業主大會

會上出席的小業主多數都支持重新招標，但法團的委員連同大業主迎賓酒樓將議決推翻，結果無奈地在原標書選擇"

37.在AW3胡志元的書面證供(即申請人證物A22)上證人說:

"到最後，我只能在2月16日大會議決不再重新招標後(會議結束後5分鐘)，才收到梁智釗先生提供有關詳細標書"

38.本席認為上述兩段來自兩名有份參予該次業主大會的申請人證人的供詞均顯示在該次業主大會上的確有為是否重新招標去再選承建商一事進行討論，才獲到有關的決議。所以本席裁定由於管理委員會於2000年1月13日所通過重新招標的決議已被在2000年2月16日所舉行的業主大會所作“不再重選承建商”的決議所推翻，所以第1及第2答辯人不再重新招標是合法的做法。

(iii) 業主在2000年3月15日的業主大會上選出承建商及通過大廈維修項目與攤分有關費用的決議的過程中，有否被誤導。

39.申請人一方原本在表格29上說招標程序有問題，但在庭上他自己的證供顯示，他第一次參加維修小組的會議時已是2000年2月28日，那時招標工作經已完成。標書亦已拆啟及由高和建築顧問公司進行分析，故他的證供不能顯示招標的程序出現了問題。另外他的3個證人，均有份參予審閱標書的過程，但除了指入標的標書價錢高昂之外，他們並不能指出投標的程序出現了甚麼問題。本席亦留意到在1999年12月28日管理委員會換屆之前，AW4還是法團的主席，而到換屆時，所有投標的程序均已完成。所以本席認為申請人或其證人的證供，根本不能就投標的過程提出甚麼實際的證據去證明出了問題。為此本席認為就標書的處理問題，僅能與2000年3月15日的業主大會有關。故本席現在就此點作出裁決。

40.首先，就本案的證據而言，本席認為就第1及第2答辯人曾經向大廈業主隱瞞標書的內容及價目的指控不成立。因為就雙方的證供而言，雙方的證人均同意大廈的業主是可以自行出席大廈所有委員會會議及維修小組會議，而在該等會議上，顧問曾經將有關的標書交給與會人士看過，申請人沒有在2001年3月15日前看過標書是因為他沒有出席該等會議而已。另外本案的文件證據亦顯示有關的標書在經過維修顧問建築師作分析後已交回法團管有，所有的法團委員及有興趣的業主是可以在經過安排下，有途徑可以察看的。至於由維修顧問建築師所製作的分析表，在2000年3月15日開業主大會前已分發或己貼出公佈的分別有申請人證物A2的沒有金額的工程項目表、申請人證物A11的12家入標承建商就標書中15項工程的標書價目比較表及答辯人文件夾中由第60頁至第67頁就4個最低標書價的承建商的價目的每戶可能需要就維修費的分攤表。另外申請人雖然就RW2的呈堂口供紙上(辯方證物R9)第4段中所述“然後再將最低四間標書再深入分析(見我方36-53頁)(現為辯方證物R10)，分派給全座大廈業主及張貼大廈大堂，以供各業主參考，而在管理處13樓亦存一份以供參閱”的說法有爭議，但他的其他證人A2到A4均對此沒有異議，故綜合上述的分析，本席裁定有關標書的價目及工程的項目，均在2000年3月15日之前由法團向有關的業主作出適當的報告及披露，因此其間不存在隱瞞標書價目，或誤導業主的情況，庭上雙方證人的證供亦顯示，雖然在2000年3月15日的業主大會上的投票方式是用手寫上所投項目的過程是稍欠莊重，但本席接受答辯人一方證人的證供並裁定該天的業主大會的討論是熱烈的，而大會的過程亦是民主的，所以即使投票的過程是稍欠規範化，其結果仍然為有效的結果，故所有大廈的業主包括申請人必須尊重及遵守此一個他亦有份投票所獲致的結果。

(iv) 就申請人指法團未經大會通過，便擅自在工程金額以外加上49萬工程預備金之數的指控

41.兩名答辯人是承認該筆預備金的繳收，的確是未經業主大會通過的，但由於法團曾咨詢民政處代表的意見，知道在所有大規模大廈維修的工程中，均須有約10%工程費用總額的備，作為預備金，而法團的管委會是有權收取此撥備的。所以法團便決在維修費外徵收49萬的預備金。本席發覺在申請人證物A15的2000年3月15日的業主大會會議記錄中的確沒有有關預備金的討論記錄，而有文件提及此預備金的，首見於申請人證物A7即一份由法團於2000年3月21日分發給業主的工程費分攤表上。故本席就此點要決定的問題是，法團的管委員，是否有權在未經業主大會議決通過的情況下，向業主分攤此項預備金的費用。

42.要解決上述問題，本席在此首先指出據建築物管理條例第18(1)(a)及(c)條之規定為：-

18(1) 法團須 -----

(a)	使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況，並保持清潔；
(b)	在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力，命令或要求就公用部分進行某項工作時，導照辦理；
(c)	採取一切合理必需的措施，以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。

43.故本案中之第2答辯人，在法律下是有責任去維修大廈之公用部份及去導照屋宇署的維修指令去聘請承建商去為大廈進行維修的。

44.而有關法團的權力是由誰去行使之一點上，建築物管理條例第29條則規定：-

〈29〉除本條例另有規定外，本條例授予法團的權力及委以的職責，須由管理委員會代青法團行使及執行。

45.故管理委員會本身，已有足夠的權力去為大廈進行維修，並就有關費用，按大廈公契規定的方法去向業主們進行攤分。

46.而法例就大額維修費用對法團又或是其權力的行使者即管理委員會的規定僅為建築物管理條例第20A(1)至(3)條的規定，有關的規定應用在本案中即為法團的管理委員會在物色維修工程的承建商時，須以法定程序進行承投招標。但有關法例，卻沒有規定管理委員會必須在獲得業主大會之議決授權，才能聘請承建商進行有關工程。

47.在本案中，法團聘請生生公司作為維修工程的承建商，是通過公開招標而進行的，這已符合了法例最起碼的要求。固然，如果管理委員會召開了業主大會則管理委員會不能在業主大會就有關事項進行議決後，不執行又或是違反有關的議決，理由是有關條例第14(1)條對此已作出明確的規定即：

14(1)除本條例另有規定外，法團會可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部分的翻新、改善或裝飾的決議，而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。(原文並無附加底線)

48.但管理委員會卻可在業主大會決議範圍之外，而在其自身權力範圍之內，為業主大會的決議作補充性之規定及決定，使業主大會的議決得以有效地執行。

49.本席小心閱讀法團於2000年3月15日舉行的業主大會會議記錄(見申請人證物A15)，其中第3項議程通過了為大廈進行維修的工程項目，訂下了維修費攤分費用的繳費的3期日期以及首兩期所需的數目。卻沒有規定科款的總數，另外在會議記錄的第3項雖然曾提及生生公司的代表最後將報價減至4,900,000元，卻沒有提及此數目即為法團所能夠對業主進行攤分的總數，故本席裁定，法團的管理委員會，是在其權力範圍內，決定攤分有關49萬元工程預備金的數目，而此決定，並無違反2000年3月15日業主大會中的任何決議。故管理委員會這個決定是合法的，而大廈的所有業主亦必須遵從。為此本席亦裁定申請人指是項決定是一項非法的決定的指控並不成立。

(v) 就第1及第2答辯人是否在收到有不少於百份之五的業權份的業主之簽名的公開信(申請人證物A8)後沒有按照建築物管理條例附表3第4段第2節的規定在14天內，就業主所指明的事宜召開法團的業主大會的指控。

50.兩名答辯人同意他們的確有收到有關的公開信。但由於有關信件的簽名部份與公開信的信文內容不是寫在同一頁紙上面，而是附在有關信文的背後，故管理委員會在收到此一公開信時，便質疑在簽名部份簽名的業主是否看過公開信的內容然後才簽名作出支付。於是管理委員會在諮詢過有關方面的意見後，決定發信給有份聯署公開信的業主去要求他們確認他們是否支持公開信的內容，但結果有參予簽名的業主沒有1個作出回應。

51.本席在分析案中證據時發現兩名答辯人所指由法團所發出的“要求確認信”是在2000年5月27日發出的(見杜燊棠於2000年11月6日所作的書面呈堂證供之附件1)，故此信發出之日期已是公開信上面的日期即2000年5月12日後的第15天，已然超越附表3第1段第2節的14天內的法定期限，故即使聯署的案主們即時回信，第1答辯人亦不能在法定期限內召開有關的會議。本席認為單就此點，兩名答辯人經已違反了有關的規定。

52.再者本席並不接受兩名答辯人對簽名的業主是否支持公開信持懷疑態度的說法，理由是南都大廈的總業權只有211份，百份之五的業權份數只需要有10.55份亦即11份業主的聯署便已符合法例最起碼的要求。只就申請人張來的舖位已佔去了6份的業權，餘下的5份起碼業權的驗證，只要法團願意走訪兩至三位有份聯署的業主便必然可以確認。而以當時開業主大會及管委會的討論內容，而兩名答辯人應該知道至少有5%業權的業主是會持有與公開信內容相同的意見的。這5%業權的業主可能在大部份業主的眼中是麻煩製造者。但他們卻擁有建築物管理條例附表3第1段第2節中要求第1答辯人召開業主大會的權力，此等權力，卻是不容拖延或剝奪的。為此本席裁定，第一答辯人及第二答辯人的管委會，沒有於14天內遵照申請人證物A8的公開信內容之要求去召開業主大會是違法的行為。

53.雖然本席判申請人第5項申請勝訴，但本席對申請人要求本席召開公開信中所要求召開有關的大會及再討論有關的決議的申請，在有關的維修工程己經差不多完工的大前題下，顯得已經沒有任何實際的意義，同時由於法庭在頒發任何強制執行令時是在運用衡平法(Law of Equality) 所賦予的酌情權的緣故，故法庭必須考慮所有的因素後才去決定是否頒發有關的命令，在本席考慮到上述的時間因素後，本席拒絕作出強制兩名申請人召開有關業主大會的命令。本席認為在目前的情況下，本席只需要頒下宣告性的命令，便己足夠。

頒令

54.基於上面的裁決，本席正式頒令：

(1) 判申請人在其申請通知書(表格29)上的5項申請其中的首4項敗訴，而最後一項，即兩名答辯人沒有召開業主大會的一項則告勝訴；

(2) 就申請人的第5項申請，本席拒絕頒下強制令去命令兩名答辯人去開有關的業主大會，取以代之，本席現頒下宣告性的命令，其內容為「兩名答辯人在2000年5月15日收到不少於5%的業主要求下，沒有在14日內就該等業主所指明的事宜召開法團的業主大會，是一項不合法的決定」。

55.除上述判令外，本席現就本案之訟費頒下臨時性之命令，即申請人須付兩名答辯人在本案中的訟費總數的5份之4，而兩名答辯人則須共同支付申請人的訟費總數的5份之1。倘若各方未能就訟費的總數達成恊議則交由法庭裁決。上述就訟費的臨時頒令，倘在21天內與訟任何一方不向本席提出反對，則此項命令作實。

申請人：親自應訊。

答辯人：由陳乃強律師行Vincent MAK Yee-chuen律師代表。