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LDBM000071/2001
LDBM 71 OF 2001
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2001年第71號
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李惠權 |
第一申請人 |
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張廷華 |
第二申請人 |
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對 |
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莫天葵 |
答辯人 |
主審法官: 周兆熊法官
宣判日期: 2001年9月18日
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判 案 書
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1．本案的兩名申請人是深水埗福華街146-152號黃金大厦的業 主；他們亦分別是該大厦業主立案法團管理委員會（“管理委員會”）的秘書和委員；答辯人則是該管理委員會的主席。申請人的申請，是要求土地審裁處（“審裁處”）作出下列的命令 ：
“依附表10 (五)，要求主席履行責任。在超過5%業戶人數的要求，召開全體業主法團大會。"
2.申請人又要求審裁處作出下列的裁決：
“依附表10（二）法庭決定法團組成人數。商場和住宅單位各應佔委員人數分配。根據大厦公契 ，商場佔二人，住宅佔五人，但建築物管理條例的要求多於100戶的大厦最少有九人，要求法庭裁決。”
3．召開法團業主大會的要求
對於上述的申請，答辯人在反對通知書有以下的答辯：
"4. On or around 18th December 2000, 6 members of the Management Committee (including the 2 Applicants) tendered to the Respondent a request (the "Request") alleged by them to be signed by owners of the Building of not less than 5% of the total number of shares which the Building is divided.....................
5. .....................
6. In an attempt to clarify the basis for calculation of the requisite 5% requirement as aforesaid and to verify the identity of the owners who had signed the Request, the Respondent asked the staff of the Incorporated Owners to visit each of such owner.
7. (1) To the surprise of everyone, it was discovered during such visits that the individual owners who had signed the request was being misled into endorsing their signatures on the Request. They had no idea whatsoever that the request was for the purposes of demanding a General Meeting to be convened pursuant to paragraph 1 (2) of Schedule 3 BMO such that they can vote to: -
a. appoint an administrator under s. 30 (1) BMO; and
b. dissolve the Management Committee which was elected in early 2000.
(2) They told the visiting staff that they signed the Request believing that it was a petition against increase of management fee."
4．申請人的証供
2000年 12月18日，第一申請人把要求答辯人召開業主大會的信件、業主簽名冊以及有關該些業主業權的查冊契交予答辯 人。
4.1 兩名申請人就他們如何獲得業主簽名一事作出後述的証供。第一申請人說他們二人逐一前往有關業主的處所；他曾問對方是否業主，並讀出業主簽名紙上列出的兩個議程的內容；很多業主都有看過業主 簽名紙的內容，然後才在其上簽名。在“地址”、“註冊業主姓名”、“註冊業主簽名”三個項目之下的資料都是業主填寫的，但他並無查閱對方的身份證。為了確實對方的業主身份，他後來做了查冊之事。
4.2 第二申請人同意第一申請人的証供。
5.申請人傳召4名証人作証。
5.1 傅惠好的証供
在閱讀業主簽名紙後她才在其上簽名。
5.2 王宏霞的証供
她知道簽名的目的是要求維護自己住客的利益；為此她同意解散法團，再將它重組。
5.3 劉德漢的証供
他有閱讀業主簽名書上的內容。第一申請人對他說，開會的目的是在於解散法團，重新再選出法團。這証人說他沒有意圖去委託管理人。
5.4 顏瑞春的証供
在業主簽名紙上簽名時，他有閱讀編印於其上的文字。他理解其內容後便在簽名紙上簽署。
6.答辯人傳召2名証人作証。
6.1 胡月嬋的証供
她是3座7樓F室的業主。她與曹富國是該物業的業主。在業主簽名表上的簽名不是她的簽名，而是她的兒子曹富儉的簽名。
6.2 林寶能的証供
代表答辯人的葉大律師指答辯人根本無從証實1座5字樓G室的業主是否林寶能，但查冊契（証物“A1”）顯示他是該物業的業 主。
7.本席接納兩名申請人的証供，他們的4名証人，都是答辯人傳召到法庭作証的証人，但在傳召2名証人作証後，答辯人便不再傳召其他的証人作証。兩名申請人則傳召餘下眾多証人的4名証人作証。
8.申請人傳召的証人在作証時，說他/她們都有閱讀業主簽名冊上編印的文字。該段的文字有以下的內容 ：
“敬啟者：
我等根據建築物管理條例附表3第1段(2)節，佔黃金大廈業權份數超過5%之業主，要求召開全體業主特別大會，就以下動議投票表決。
議程1. 根據建築物管理條例第V部30條第1節委任一名管理人。
議程2. 解散2000年初選出的第十屆黃金大廈業主立案法團管理委員會。”
9．上述的內容都是編印在業主簽名處之上。祇要在簽名之時稍為留意，業主就可看到該些內容。業主簽名即表示他/她們就上述兩項議程提出召開業主大會的要求。雖然劉德漢在作証時說他無意圖作出委任管理人的意圖，但在業主簽名冊上簽名時，他曾閱讀編印在其上的文 字，故此本席不接納他這部份的証供。
10．本席接納兩名申請人及他們的証人的証供。當兩名申請人探訪簽名者的單位時，簽名者必定很自然會問他們探訪的目的，而申請人為要得到他們的簽名，必定會告訴簽名者他們探訪的目的；他們亦無需 作出任何謊言或隱瞞之事，因為該目的亦清楚地印在業主簽名紙之上，祇要簽名者略為閱讀，便立刻知道他們簽名的原因。任何與這些文字不相符的言論祇會使業主產生疑竇，引致他們拒絕簽名，故此當兩名申請人探訪簽名者時，他們決不會說謊；他們之間必定有對話，而談話的內容必定是圍繞簽名的原因。答辯人或他的証人（鄧英柏先生）的証供並無指出申請人對簽名者作出誤導的言論。
11．答辯人又指申請人不能証實簽名者所簽的名字，就是他/她本人的名字。雖然申請人沒有查閱他/她們的身份証，但本席相信他/她們不會簽署他人的名字。本席亦看不到任何誘因他們不會簽署自己的名字而簽署別人的名字。就有關胡月嬋的簽名而言，她的兒子曹富儉亦祇是簽署他本人的名字。答辯人在這方面的指稱不能成立。
12．申請人呈遞的查用契（証物“A1”）顯示在業主簽名紙上的簽名，都是黃金大廈的業主。全屋邨共有139個商鋪和396個住宅。除去涉及胡月嬋處所的簽名，共有43個業主在業主簽名紙上簽名。這是總業主人數的 8%，這符合了《建築物管理條例》附表3第1(2)段的規定。在收到這不少於5%的業主的要求下，答辯人並無召開就業主所指明的事宜召開法團的業主大會。
13．管理委員會委員的人數分配
現屆的管理委員會共有12名委員。商場部份共有6個委員，而住宅方面有6個委員。黃金大廈的公契是於1980年訂立的。公契第7條有以下的條文 ：
"7. Management Committee
If the owners of the said land and building shall so decide by resolution duly passed at a meeting of the owners, as provided in clause 16, hereof there shall be a Management Committee (hereinafter called "the Committee") and the following provisions and clause 8 hereof shall apply: -
(a) The Committee shall consist of not more than seven (7) persons, two (2) of whom shall be elected to represent the owners of the non-domestic units in the Podium of the said building and one (1) of whom shall be elected to represent the owners of the domestic units on the upper floors of each Block of the said building.
(b) .............................."
14．附表2第1段規定建築物的單位如多於100個，管理委員會的人數則須為不少於9人。依據附表2第12段的規定，如附表2與公契的條款有不一致之處，則以附表2為準。黃金大廈有超過100個單位，故此管理會的人數須為9人。
15．附表2第1段並無對管理委員會的委員是否來自住宅單位或非住宅單位作出限制或區分，而法團須以此段的法例作準，故此公契的 第7(a)條已不再是適用於法團的公契條文。
16．第一申請人要求審裁處對法團成員的組成給予指引，但根據附 表10第2段的條文，審裁處祇對與公契條款及條文的釋義及執行有關的法律程序具才有司法管轄權。就純粹對公契的條文的釋義而言，審裁處並無司法管轄權。即使審裁處具有司法管轄權，本席亦會撤銷第二項的申請，因為管理委員會的人數是符合附表2第1段的規定；再者，該事項是與答辯人無關，故此申請人不應就此事項針對他而向他提出訴 訟。
17．基於上述的理由，本席頒佈以下的命令 ：
1． 本席裁決兩名申請人第一項的申請得直；答辯人須於14天內就業主指明的事宜召開法團的業主大會;
2． 本席撤銷兩名申請人的第二項申請。
18．訟費
答辯人須就第一項的申請給予兩名申請人訟費，但兩名申請人須給予答辯人第二項申請的訟費。兩名申請人的第一項申請約佔用2/3的聆訊時間；第二項申請約佔用1/3的聆訊時間。故此答辯人應給予兩名申請人2/3的訟費，而兩名申請人須給予答辯人1/3的訟費。
18.1本席頒佈臨時訟費命令：答辯人須支付兩名申請人本案1/3的訟費。如與訟雙方未能議定訟費的款額，則該款額由法庭釐定。
18.2如與訟任何一方不在14天內向本席提出申請，則此臨時命令作實。
第一申請人：親自應訊。（無律師代表）
第二申請人：親自應訊。（無律師代表）
答辯人：由陳順祖、文國權、潘慧妍律師行代表。
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