劉燕芳 訴 張國進

LDPD002051/2001

LDPD 2051/2001

香港特別行政區

土地審裁處

條例第IV部收回管有申請編號2001年第2051宗

主審法官：盧偉光審裁委員

聆訊日期：2001年9月5日

宣判日期：2001年9月5日

書面判決書頒發日期：2001年11月26日

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判 決 書

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1．申請人是位於九龍土灣偉景街偉景閣A座14/F., 2號室（“處所”）的業主，而答辯人是有關處所的租客。處所的租賃是從2001年6月18日開始，租期兩年，每月租金為5,300元。

2．2001年7月30日，申請人以答辯人欠交由2001年6月18日起的租金為理由，向土地審裁處提出申請，要求追租及收樓。

3．2001年8月6日，答辯人提交反對通知書，指在雙方簽訂租約時，雙方清楚說明申請人業主需要即時維修的項目，包括需要更換其中一個房的冷氣機及要重新安裝厠所抽氣扇。答辯人指申請人拒絕履行原先的承諾。另外，在答辯人接收處所後，答辯人發覺厨房的抽氣扇壞了要更換、房間漏水需要維修及轉換煤氣公司用戶名稱方面發生問題。答辯人指申請人未有對上述問題負責。因此，答辯人反對申請人的申請，認為申請人“應該維修好樓宇，才可以出租給別人住，好令業主準時收租，租客住得安樂。”

4．申請人親自作供，否認答辯人反對通知書上所列舉的事項為事實。申請人指並沒有承諾做任何維修項目而沒有履行責任。申請人提交證物A1，為處所的租約。租約是根據坊間普遍採用的中文租約為藍本，並加上兩條補充條款，即第（十一）及第（十二）條，分別是處所內原有的家庭電器用品及爐具，包括“3部冷氣機，一部煤氣熱水爐，煮食爐連抽氣扇……”，及租客一定要住滿一年梗（死）約，才可退租的條款。租約上並沒有列出答辯人的反對通知書上所指申請人承諾要申請人負責維修的項目。

5．申請人指雙方在6月11日簽約，6月12日正式交收處所及雙方同意6月12日至18日為免租期。答辯人本來在簽約前同意從2001年7月起，於恆生銀行自動轉賬到申請人的賬號交租，可是答辯人在第一個月後沒有再繳交任何租金。申請人同意在申請通知書上指答辯人“由2001年6月18日起未有繳付租金“是錯誤的，實際欠租日期為2001年7月18日起。

6．答辯人親自作供，堅稱他的反對通知書上所列舉的是事實。

7．答辯人並沒有否認從2001年7月18日起，他並沒有繳交任何租金予申請人。答辯人陳詞認為，在申請人業主履行她的承諾，維修妥當處所前，他並不需要交租。

8．本席裁定答辯人上述的理解是錯誤的，雙方不爭的事實是答辯人在租賃開始後，已全部管有整個處所，答辯人當然需要按照租約規定，每月繳交處所的租金予申請人。如果租約的任何一方（如答辯人）要向對方追討因處所的維修狀况而導致損失或要追討對方需要支付的費用（水、電、煤氣或管理費等），他應該自行提出訴訟。土地審裁處在處理申請人就答辯人因欠交租金而提出的收樓及追租申請的同時，並沒有司法管轄權處理答辯人的反索償的申請。因此，本席裁定答辯人敗訴並頒令如下：-

頒令：

1. 根據《高等法院條例》（第4章）第21F條，若答辯人未能在4個星期內繳付本命令的第2及第3段所規定的款項，則須將案中樓房處所空置交回予申請人；

2. 答辯人須繳付由2001年7月18日起計的欠租/中間收益，每月為5,300元；上述所有款項，答辯人均須繳付直至將案中樓房處所空置交回為止；

3. 答辯人須付訟費1,000元予申請人；

4. 答辯人將款項繳存法院時，申請人即可從法院提取款項。

申請人：親自應訊。

答辯人：親自應訊。