Chung Kwok Kuen 訴 Mok Chun Fai and Another
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2. 原告人前為位於新界大埔太湖花園第11座2字樓F室（“與訟物業”）的註冊業主。於1997年10月14日，原告人聯同未婚妻及母親，以買家身份，簽署一紙臨時買賣合約，以港幣3,780,000元承購位於新界大埔太湖花園第16座19字樓C室的物業（“新購物業”）。按原告人所述，購買新購物業的一切費用均由其一人承擔。
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HCA006758/1998 香港特別行政區 高等法院原訟法庭 民事司法管轄權 案件編號1998年第A6758號
主審法官 ： 高等法院署理司法常務官朱芬齡 審訊日期 ： 1998年12月17日 發出裁決書日期 ： 1999年2月12日 __________________ 評估損失 __________________ 案件背景 1. 本案源於原告人與被告人之間的一宗買賣物業的交易。 2. 原告人前為位於新界大埔太湖花園第11座2字樓F室（“與訟物業”）的註冊業主。於1997年10月14日，原告人聯同未婚妻及母親，以買家身份，簽署一紙臨時買賣合約，以港幣3,780,000元承購位於新界大埔太湖花園第16座19字樓C室的物業（“新購物業”）。按原告人所述，購買新購物業的一切費用均由其一人承擔。 3. 數日後於10月20日，原告人與本案被告人簽署臨時買賣合約，以港幣2,740,000元將與訟物業轉讓於被告人。雙方其後於11月3日簽署正式買賣合約（“第一合約”），訂明於1998年2月11日完成買賣。按雙方所簽署的兩份合約，被告人前後共付予原告人訂金港幣548,000元，即佔購買價的20%。 4. 另一方面，原告人及其未婚妻和母親亦於1997年11月5日就新購物業簽署正式買賣合約（“第二合約“），訂明於1998年2月17日完成買賣。原告人並分別付予新購物業的賣家訂金共銀港幣378,000元。 5. 於1998年2月8日，被告人當時的代表律師致函原告人的代表律師，告之未有收到被告人就完成買賣的進一步指示。其後，被告人亦未有在2月11日限時之前支付餘下款項，以完成買賣。原告人遂於2月12日致函通知被告人，終止第一合約，及沒收所有已付的訂金。 6. 原告人等其後亦未能按第二合約，完成新購物業的買賣。原告人所付的訂金亦遭賣家沒收。賣家並於1998年3月8日提出訴訟（即高等法院案件編號A3645/98），向原告人及其未婚妻和母親追討有關損失。 7. 原告人後於1998年4月23日將與訟物業轉售，並於5月15日完成交易，成交價為港幣2,038,000元。 8. 原告人於4月28日提出本訴訟，向被告人追討港幣736,680元，即原告人因其違反第一合約所引致的損失。原告人亦同時要求被告人承擔新購物業賣家向原告人所作的索償。 9. 因被告人未有於指定時間內提交「傳訊令狀送達認收書」，原告人乃於1998年7月6日獲法庭頒令勝訴，可向被告人追討港幣736,680元，並可就其他損失進行評估。 評估的重點 10. 是次評估損失只涉原告人未能完成新購物業的買賣所造成的後果和損失。至於原告人因被告人違約未有完成買賣的其他損失，如轉售的差價，及有關第一合約的厘印費和律師費和銀行利息等，已包括在1998年7月6日法庭所判令的港幣736,680元內。 11. 原告人於1998年5月8日與新購物業的賣家就他們之間的訴訟達成和解協議。根據該協議，原告人支付港幣200,000元予賣家作為賠償其損失，並承擔賣家港幣27,000元的訴訟費。原告人即共付賣家港幣227,000元。他遂於是次評估損失中向被告人追討這筆款項。 雙方所提的証據 12. 原告人和兩位被告人均於評估聆訊中作供。除此之外，雙方並無傳召其他証人。 13. 據原告人稱，他在未與被告人簽署臨時買賣合約前，已向被告人透露他和母親和未婚妻已簽約購買新購物業。他亦向被告人講明由於新購物業的樓價和費用將由他一人承擔，而該等支出部份將來自與訟物業的售價，故此他與被告人之間的賣買，必需於新購物業完成交易前成交。 14. 原告人同時供述，由於被告人違約沒有完成買賣，他遂無法完成新購物業的買賣。對於新購物業的賣家所提的訴訟，他自覺無答辯的理據。該賣家本向他追討超過港幣600,000元的損失；其後幾經商討，終同意以港幣200,000元和解案件，並另付港幣27,000元訴訟費。原告人認為這個和解方案是合理和明智的。其一，他要付出的金額遠較賣家所追討的為低；其二，他亦可避免因纏訴所引致的大量訴訟費。 15. 在法庭提問下，原告人供稱新購物業的樓價和費用，除部份來自出售與訟物業所得的款項外，餘下差額將由銀行提供約樓價七成的借貸或按揭。為此，他曾與華比銀行和恆生銀行接洽，並曾就新購物業進行估價。但由於當時物業市場不斷下調，因此銀行持保留態度，直至1998年2月10日，倘未有任何正面回覆，而他所提的借貸或按揭申請亦未被銀行接納。2月10日後因被告人違約，原告人於是沒有再與銀行就借貸等事宜進一步接觸。 16. 經代表大律師覆問，原告人進一步確認他所作的按揭申請，在2月10日前並未得到銀行的批準。他又表示，如被告人依約成交，他在清付與訟物業的按揭欠欵後可淨得約港幣1,300,000元，即佔新購物業樓價的34%。這再加上他當時約港幣500,000元的銀行存款，他本應有能力應付新購物業樓價約48%。在代表大律師進一步詢問下，原告人謂如被告人依約購買與訟物業，則他能否完成新購物業的買賣，仍要端乎銀行是否就新購物業提供接近七成的按揭。 17. 首被告人作供表示他的損失亦不比原告人少，而他認為原告人是次評估聆訊中的索償是不合理的。 18. 次被告人亦供稱她無經濟能力支付原告人的索償；而他們亦已為法庭1998年7月6日所作的判令費神，正在籌措如何清付該筆判決債務。 裁決的理據 19. 代表原告人的大律師在結案陳詞中指出，本案的要點在乎本案雙方在諦約時，作為合情合理的人，能否預見如被告人不能依約完成交易，原告人將會不能完成新購物業的成交，從而招致是次評估所涉的損失。本席同意這一點是本評估聆訊中一個相關和需要考慮的要素。 20. 原告人的証供清禁顯示他在與被告人諦約前，已告之被告人售買與訟物業的收益，將被用作支付新購物業的部份樓價。被告人對此說法並無爭議，亦未有提出相反的証供。因此，本席認同被告人作為一個合情合理的人，在與原告人諦約時應會預計到如自已違約，原告人有可能不能完成購物業的買賣，從而需要賠償賣家的損失。 21. 然而，單單証明賣家向原告人追討的賠償為本案雙方諦約時所能預見的損失，並未足以使被告人需就原告人所付予賣家的賠償負上法律責任。原告人倘需証明：
22. 就第一點而言，若即使被告人沒是違反合約，原告人亦會蒙受有關的損失，則原告人不能要求被告人賠償該等損失 ：
23. 在本案中，原告人的証供清楚顯示，如被告人依約完成交易，原告人將收到港幣2,192,000元的餘款。按嘉華銀行的信件所示（文件夾第58頁），原告人截至1998年2月12日；倘欠按揭貸款及利息共港幣1,483,553.70元。故原告人若成功出售與訟物業，他的淨收益將是港幣708,446.30元。這再加上他的港幣500,000元存款，仍未足以支付新購物業餘下的樓價（即港幣3,402,000元）。原告人還需貸款近港幣2,200,000元方能完成新購物業的交易。 24. 從本聆訊的証據看來，原告人能否成功取得近港幣2,200,000元的貸款或經濟資助，實屬未知之素。直至1998年2月10日，即原告人要完成第二合約下的買賣的期限前一星期，原告人的按揭申請還未被銀行批準。而原告人在庭上作供時，亦曾提及因物業市場不景，故銀行對他的申請持保留態度。基於以上各點，原告人極有可能無法取得所需的貸款，以支付新購物業餘下的樓價，因而不能按第二合約完成買賣。換言之，無論被告人是否違反第一合約，原告人均極有可能由於得不到銀行的貸款，而不能完成新購物業的買賣，從而無法履行他在第二合約下的法律責任，而須向賣家作出賠償。 25. 有見及此，本席認為原告人未能成功舉証，証明被告人違約的行為和原告人違反第二合約是有必然的因果關係。 26. 代表原告人的大律師在結案陳詞中指出，原告人與嘉華銀行就與訟物業有按揭的安排，而截至1998年2月，原告人倘欠按揭貸款及利息共港幣1,480,000元多。大律師表示，從這點可推論原告人為有信譽的顧客，並獲銀行信任，故此他應有能力向銀行籌借到所需的款項，以完成新購物業的賣買。 27. 本席對於大律師的陳詞和觀點並不同意，因陳詞所涉的推論缺乏說服力，且無証據支持。原告人向嘉華銀行的借貸是有抵押的借貸。銀行當初批出按揭借貸乃是基於與訟物業的市值和估價。原告人可就與訟物業獲得近港幣1,480,000元的借貸不等於他能就新購物業獲得相同數額的借貸安排。事實上，原告人在法庭上清楚表明他就新購物業所作的按揭申請，一直未獲銀行批準。因此，大律師的推論，即原告人應有能力向銀行借到所需的款項，實並無証據予以支持。 28. 就第二點而言，縱使原告人有權要求被告人承擔他向買家所付的賠償和訟費，他仍須証明該等賠償和訟費的數額是合理的。這是因為在法律上，原告人是有責任採取合理步驟以減低他因被告人違約而蒙受的損失。 29. 新購物業的賣家在高等法院案件編號A3645/98的聲請書中指稱，他因原告人違反第二合約所蒙受的損失是港幣610,000元，另加每月支付銀行利息港幣14,153.02元。港幣610,000元的損失是包括了賣家因樓價下跌所損失的港幣602,000元差價。 30. 原告人作供時强調，相對於賣家超過港幣600,000元的索償，他所作的港幣200,000元賠償是一個合理的金額。然而，原告人這個說法是否成立，完全視乎賣家作提出的索償是否有所依據。惟在是次評估聆訊中，並無任何証據說明或解釋賣家的索償是基於何等事實或是按甚麼數據所計算出來的。原告人的証供亦無透露他曾否親身或透過代表律師向賣家或其律師查詢或求証，港幣602,000元的差價是否有客觀的事實或數據予以支持；例如賣家是否曾聘用測量師就新購物業在1998年2月份的市值作出估價，或賣家曾否參考該段時間同類物業的賣買記錄等。 31. 在沒有其他証據的支持下，單單將港幣610,000元和港幣200,000元作一比較，是不足以証明原告人向賣家所作的賠償必然是一個合理的賠償。簡而言之，本聆訊中所提出的証據，並不足以顯示原告人現向被告追討的港幣200,000元賠償和港幣27,000元訟費屬合理的索償。 總結 32. 基於以上各點分析，本席認為原告人未能於是次評估聆訊中成功舉証，証明被告人需為他因違反第二合約向新購物業的賣家所作的賠償負上法律責任。本席因此裁定被告人無需就原告人在是次評估聆訊中所索償的港幣227,000元作出賠償。 33. 由於原告人未能成功向被告人追討進一步的賠償，因此本席認為被告人不需要承擔原告人是次評估損失及由此所引起的訴訟費。故此，本席就是次評估損失，不作出任何訴訟費的命令。此命令為臨時命令。如任何一方不向法院申請另作判令，則此臨時命令將於本裁決書發出的日期的14天後，自動成為永久命令。
原告人 ： 由Leung Chan & Pang律師事務所轉聘的J. Kwan大律師代表 被告人無律師代表 |